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规划修改论证报告

开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改

论证报告

（成果阶段）

建设单位：

湖南北城棚户区改造投资有限公司

设计单位：

长沙市建筑设计院有限责任公司

编制时间：

2012年06月

长沙市建筑设计院有限责任公司（盖章）

证书编号：

［建］城规编第（101189）

地址：

长沙市曙光中路177号

邮编：

410007

院长：

张柏

总工程师：

何勰

规划副总工程师：

张云香

所负责人：

易云

项目负责人：

陈凤平

设计：

陈凤平

校核：

郑智刚

审核：

易云

开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告目录

第一部分说明书

1、项目基本情况

1.1区位

1.1.1拟修改地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以北、太平路以东地段。

本项目红线总用地面积4.00公顷，红线净用地面积3.47公顷，涉及控规修改地块的总用地面积8.03公顷，净用地面积6.63公顷。

拟修改地块属于《开福寺及周边地段控规》范围，新河片管理单元，控规单元编号为064，修改地块编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、D-06-02。

本项目属于旧城区，周边大部分用地暂未进行新的开发建设。

西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米；南边为市防汛抗旱指挥部；东边为水电八局生活区及大王家巷旧城区；用地北面为凯乐国际二期房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米。

图1.1开福寺及周边地段控规图/项目所在控规位置图

1.2用地权属

该项目为黄兴北路拓改工程、棚户区改造项目以及太平路棚改项目的定向房源建设点，该安置点用地从新河三角洲建设有限公司划拨至开福区城建投资公司名下，由开福区城建投资公司按要求进行征收、投资和建设。

1.3用地现状

该项目内现状用地为旧城棚户区用地，现状用地性质混杂，有二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地，市政用地，办公用地，商业用地，还有工业用地。

沿大王家巷两侧商业门店密集，缺乏管理，占道经营，道路狭窄，交通拥堵。

除项目西边、北边的两个新建高层住宅小区福乐湘江锦城、凯乐国际城为高层建筑，项目周边及项目红线范围内建筑多为多层、底层建筑，建筑分布密集，建筑质量差，环境景观差，市政配套差。

现状建筑最高层数7层，其余平均2层。

项目红线范围内现状建筑面积62606平方米，建筑基地面积24770平方米，现状容积率1.56，现状建筑密度61.88%，现状几乎没有绿化。

项目内涉及的现状单位有开原机械厂、三江包装印刷厂、省行政事务职业学校、市第二运输公司，其余为普通民居。

地块内现有两处不可移动文物，分别为刘公武公馆（原百善台151号公馆）和伍毓伦公馆，占地面积分别为180平方米。

大王家巷拟拆棚户区

油铺街凯乐国际城

刘公武公馆伍毓伦公馆

图1.3.1用地现状照片

图1.3.2用地现状图

图1.3.3现状建筑质量评价图

2、原控规及上层次规划、相关规划要求

2.1原控规成果

《开福寺及周边地段控规》由长沙市建筑设计院编制，于2005年4月通过审批。

2008年开始“新河片”控规评估，2010年完成评估报告正式成果，开福寺及周边地段控规编号064。

本次调整依据从规划局信息中心调用的最新开福寺及周边地段控规依据图进行。

原控规成果为：

地块D-4-01用地性质为二类居住用地，总用地面积21853㎡，净用地面积为18655㎡，容积率为3.5，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高36m,人口容量为1904人。

地块D-4-02用地性质为中学用地，中学名称芙蓉中学，总用地面积35106㎡，净用地面积为28944㎡，容积率为1.0，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高24m,班级规模为36班，学生容量为1800人。

地块D-6-01用地性质为供气设施用地，为液化气瓶装供应站，总用地面积1080㎡，净用地面积为581㎡，容积率为0.2，建筑密度10%，绿地率35%，建筑限高9m，建筑容量116平方米。

地块D-6-02用地性质为二类居住用地，总用地面积22253㎡，净用地面积为18113㎡，容积率为3.5，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高45m,人口容量为1848人。

表1调整前地块控制指标一览表

地块

编号

用地性

质代码

用地性

质名称

总用地

面积（M2）

净用地

面积（M2）

容积

率

建筑密

度（%）

绿地率

（%）

建筑限

高（M）

公共配

套设施

064-D-4-01

R22

中小学托幼

21853

18655

3.50

28

35

36

邮政所电信模块局

064-D-4-02

R2

二类居住用地

35106

28944

1.00

22

35

24

中学

064-D-6-01

U13

供燃气用地

1080

581

0.20

10

35

9

瓶装供应站

064-D-6-02

R2

二类居住用地

22253

18113

3.50

28

35

45

公共厕所垃圾站

总计

2.2原控规成果勘误

勘误原因：

根据最新控规依据图，地块D-4-01、D-4-02的地块控制指标与地块填充的用地性质及图例存在矛盾的地方。

具体勘误内容：

原控规地块D-4-01填充的用地性质为二类居住用地，控制指标为中小学校用地，二者存在矛盾，勘误后，统一修改为二类居住用地。

原控规地块D-4-02填充的用地性质为中小学校用地，控制指标为二类居住用地，二者存在矛盾，勘误后，统一修改为中小学校用地。

同时，根据长沙市城市规划管理技术规定有关要求，12米以下支路计入地块净用地面积，因庆和里路、文昌阁路规划宽度均为9米，其一半路幅计入地块D-4-01、D-4-02、D-6-02净用地面积，勘误后，净用地面积均有所增加，见表2。

表2地块勘误情况一览表

地块

编号

勘误后用地性

质代码

勘误前

勘误后

总用地

面积（M2）

净用地

面积（M2）

总用地

面积（M2）

净用地

面积（M2）

064-D-4-01

R2

21853

18655

21853

19052

064-D-4-02

R22

35106

28944

35106

29772

064-D-6-02

R2

22253

18113

22253

18546

2.3上层次规划及相关规划要求

总体规划、专项规划及其它相关规划对本次拟修改地块没有相关特别要求。

地铁一号线从东侧的黄兴北路经过，地铁站点位于黄兴北路与湘雅路交叉口，下阶段编制该项目修建性规划，其总图布局、建筑设计，应符合轨道交通规划要求，征得相关部门同意。

3、修改要求、理由及依据

3.1修改依据

3.1.1长沙市城乡规划局下发的“规划调整要点（论证）通知单”

3.1.2开福寺及周边地段控制性详细规划（2005年）

3.1.3开福寺及周边地段控规依据图（最新）

3.1.4福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目修建性详细规划（方案）

3.1.5长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定（试行）

3.1.6国家及地方相关法律、法规、规程

3.1.7相关会议纪要、文件、批文

3.2修改要求

根据长沙市城乡规划局2012年2月28日对长沙市北城棚户区改造投资公司下达的《规划修改（论证）通知单》：

“要求对潮宗街周边地区控规（该处有误，应该为开福区及周边地段控规）油铺街地块内用地规划指标进行论证。

结合棚改拆迁安置要求、正在进行修编的黄兴北路片区控规内容、项目方案的可行性以及不可移动文物的保护方案，对此范围内的用地性质、容量指标进行综合论证。

……”

根据黄兴北路棚改安置要求以及该项目修建性详细规划，对该项目用地作相应的控规调整。

该修建性详细规划由长沙市北城棚户区改造投资有限公司委托，由长沙市华银建筑设计有限责任公司设计，项目名称为“福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目”，该设计于2012年2月由市规委办组织召开了方案专家咨询会。

根据该详细规划设计，本次控规修改内容涉及到：

地块拆分、用地性质修改、支路线形修改、控制指标修改，还涉及到市政设施修改及历史文物单位的保护。

具体修改情况为：

3.2.1道路修改

外围道路太平路、庆和里路、黄兴北路、文昌阁路均保持不变，取消红线范围内一条支路，宽9米，长79米，改为环小区的一条4米的组团路。

同时取消一条穿过芙蓉中学的东西向的支路，该支路宽9米，长152米，该条道路从南边穿过芙蓉中学，对芙蓉中学造成分割，油铺街往北调整线形后，与这条道路相距过近，只有30米左右。

同时，这两条道路等级低，可以归类为小区内部道路，修改后有利于组织小区交通，不影响城市交通。

油铺街路（太平路至黄兴北路路段）局部调整线形，宽度12米不变，调整段原来长238米，为直线；调整后长240米，为曲线。

油铺街路原规划线形穿过文物保护单位伍毓伦公馆，不利于保护该文物，修改线形后有利于原址保护该不可移动文物，有利于本项目建筑布局。

不改变道路性质、宽度，适当调整线形，并不影响车辆通行，比较合理。

3.2.2用地性质及指标修改

地块D-4-01，用地性质保持不变，为二类居住用地，用地面积及控制指标修改，修改后：

总用地面积22153㎡，净用地面积18464㎡，容积率5.0，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，建筑容量为92320㎡；

地块D-4-02，为中学用地，用地性质及控制指标保持不变，用地面积有所减少，修改后：

总用地面积28709㎡，净用地面积25325㎡；

地块D-6-01，为供气设施用地，原规划为液化气瓶装供应站，现取消，修改为商住综合用地。

地块D-6-01、D-6-02重新拆分为三个地块D-6-01、D-6-02、D-6-04。

拆分后：

地块D-6-01为商住综合用地，总用地面积13326㎡，净用地面积10378㎡，容积率5.2，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，商住比为3:

7，其中居住建筑容量37776㎡，商业建筑容量16190㎡；

地块D-6-02为商住综合用地，总用地面积8991㎡，净用地面积6840㎡，容积率7.8，建筑密度26%，绿地率40%，建筑限高100m，商住比为7:

3，其中居住建筑容量16006㎡，商业建筑容量37346㎡。

地块D-6-04为二类居住用地，用地性质、控制指标保持不变。

表3调整后地块控制指标一览表

地块

编号

用地性

质代码

用地性

质名称

总用地

面积（M2）

净用地

面积（M2）

容积

率

建筑密

度（%）

绿地率

（%）

建筑限

高（M）

公共配

套设施

064-D-4-01

R2

二类居住用地

22153

18464

5.00

20

40

100

邮政所电信模块局

064-D-4-02

R22

中小学托幼

28709

25325

1.00

22

35

24

中学

064-D-6-01

R2C2

二类居住用地

13326

10378

5.20

20

40

100

幼儿园瓶装供应站

064-D-6-02

R2C2

二类居住用地

8991

6840

7.80

26

40

100

064-D-6-04

R2

二类居住用地

7140

6954

3.50

28

35

45

公共厕所垃圾站

总计