养老地产培训考察报告.docx

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养老地产培训考察报告

养老地产考察培训报告

2012年5月11日至5月13日参加了由博智成组织的台湾养老地产开发模式解析实战培训，在3天的培训里，参观了燕郊燕达健康城、北京汇晨老年公寓，进行了的主题分别为养老地产开发模式的战略规划、台湾养老产业实际案例分析、养老产业财务与投资模式分析、台湾养老机构经营管理策略的讲解。

通过3天的培训，对养老地产从开发到后期经营管理有了一个新的、深入的了解，现将考察项目结合培训内容总结如下。

第一部分：

燕达国际健康城

一、项目概况：

燕达国际健康城地处燕郊河北三河市，周边环境质量良好，与北京市仅一河之隔，距北京天安门30公里，距北京国际机场25公里，通过地铁1号线、930公交车、自驾从天安门东行可到达健康城，交通便利。

健康城占地50万平方米，建筑面积110万平方米，分燕达国际医院（正申请三级甲等综合医院）、燕达金色年华健康养护中心、医学研究院、医护培训学校、四星级酒店（国际会议中心）、燕达国际医学院六大板块，由宽约60米、长约700米的水系带状公园将居住区和医护区分开，总投资130亿人民币，共分两期进行建设。

区位图

二、项目分析：

1、规划设计：

老年人群生理、心理需求的特殊性决定了医疗、休闲等配套设施的完备程度必将极大地影响着养老产品的品质与后期运营管理。

燕达健康城采用居家养老与社区服务相结合的模式，将国际医院、健康养护中心、医学研究院、医护培训学校、医学院、酒店等六大板块与水系带状公园相结合，既形成了亮丽宜人的景观，提高了健康城区域空气的湿度，又实现了养护中心与配套设施区域功能完全分离。

2、医疗设施

养老地产要求拥有完备的医疗设施、服务，燕达国际医院是一所按照中国卫生部三级甲等综合医院标准设置，集医疗、科研、教学于一体的大型综合性医院，在设置50个临床医技科室、18个医疗中心、3000张床位，其中医疗床位2000张，康复床位1000张。

3、养护中心

养护中心包括家居式养护楼和宾馆式养护楼两种类型，设置床位约12000张，由三个组团围合而成。

根据入住者身体状态，分别按自理、半自理和非自理设置区域和护理站自理护理站位于家居式花园洋房旁边，半自理和非自理护理站均设置在宾馆式养护楼一层，护理站内设有中西餐厅、医务室、输液室、药房、会客厅、娱乐室、康复室、公共活动区等。

根据不同国籍入住者的居住习惯，特地营造了国际特需区和贵宾养护区，形成具有个性化的中式、日式、欧式、美式等不同风格。

家居式花园洋房按一室一厅、两室两厅和三室两厅建造，各种生活设施配置齐全。

半自理和非自理的居所位于宾馆式楼房二层以上，设有豪华单人间、两套间和三套间。

家居式花园洋房户型

宾馆式居所户型

花园洋房旁的护理站

宾馆式养护楼护理站

4、多功能大街

养护中心设置了多功能大街贯穿东西，内有：

老年大学、影剧院、多功能厅、温泉游泳池、健身房、棋牌室、心理咨询室、理发室、中西餐厅、图书馆、超市、四大教教堂等，满足入住老人的各种生活需要。

5、养护中心室内装修

6、运营情况评价

燕达国际健康城项目目前面临的最大困难就是整个社区设计入住率较低，前期投入太大，后期因为入住情况不佳，投资回收期太长。

且燕达目前的经营是否能维持日常运营有待考证。

第二部分：

北京汇晨老年公寓

一、项目概况

北京汇晨老年公寓由北京市民政局投资、汇晨阳光公司经营管理的一家以能自理老人为主要服务对象的专业养老机构，位于京北昌平区温榆河畔，距离五环13公里，景观资源良好。

整个园区规划用地813亩，总建筑面积30万平方米，一期汇晨老年公寓占地147亩，建筑面积3.9万平方米，288套养老用房，床位712张，分为居家式和公寓式两种形式。

居家式分为一室一厅和两室一厅两种户型，公寓式基本相当于宾馆的单人，收费2000—2500元/床/月。

另外还建设有一个近万平米的综合服务汇中心，包括养生、医疗、休闲、娱乐、餐饮等配套设施，能为入住老人提供生活照料、营养餐、康复治疗、温泉水疗、文化娱乐等50余项服务，但目前社区内现在老年配套项目较少，主要有：

日常诊疗、营养配餐、温泉康复、美容美发、球类活动场所等。

据了解，现有老人600人左右，职工200人左右。

二、选址分析

老年人进入养老社区的目的就是安享晚年，因此对环境质量要求较多，随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，但地块距离城郊不易超过10km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单地把老年住宅与社会隔离起来，应便于亲属探访。

本项目位于京北温榆河畔，景观资源良好，距离五环13公里，搭乘地铁5号线、转乘537路、643路公交车，下车后步行500米即可到达社区，以老年人适宜步行的最大距离800米判断，汇晨项目的交通便利程度较好。

三、项目分析

1、养疗产品地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人除需要安宁外，更重要是满足心理需求。

老年人需要医疗、社团活动、对外交往、家政服务等要求，只有大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

本项目整个园区规划813亩，分两期开发，针对家庭养老与集中养老两种方式、入住老人的健康状况及自理能力的不同，社区设立了家庭养老、公寓养老、借助借护养老三种形式。

2、老年社区的安全性是交通规划的首要因素。

本项目在交通规划上采取了“车走周边，人走中间”的内外环分流交通模式，除别墅可停车入户外，停车在北向绿化、一期东侧均、小区的外围考虑，社区内部为步行通道。

一期模型鸟瞰

3、社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，二是各小区、单体中的小活动区。

一期的综合服务中心有室内泳池、球类活动、棋牌、书画等娱乐设施，提供日常医疗、餐饮、超市、美容美发等服务。

另外每组养老公寓中的小活动去分别设置了相应的医疗、娱乐设施。

4、景观环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。

老年人因生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。

本项目的景观规划总体上应该是典雅、欢快、和积极向上的，充满生活情趣，激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

5、本项目定位较高，一期主力户型除以标准间为主外，还考虑了标准套间与豪华套间。

楼体进深小，北侧为走廊，所有房间均朝阳设计。

每种户型功能、设施齐全，满足老年人日常生活需求。

户型平面图

第三部分：

培训讲解

培训讲解由恒安照护集团相关高层人员进行养老地产的讲解，着重介绍了养老地产开发的几大特殊环节，包括合作伙伴选择、经营形态确定、项目选址、目标客户确定、硬件布建、组建布建团队、软件布建。

恒安照护集团是台湾知名的养老运营商，1993年开始是台湾政府批准的非盈利性机构，据介绍目前的年盈利率在8%—10%。

目前在大陆还没有合作的项目，将来可能采用重新注册公司合作的形式在国内发展。

一、养老地产开发注意事项

1、合作伙伴选择

养老地产不是简单的养老地产开发，而是以地产开发为平台将养老服务进行统一整合，因此养老地产开发过程中要整合多家合作资源，比如医疗中心要选择医疗机构、温泉中心要选择温泉运营机构等。

选择什么样的合作资源要与项目的整体定位相匹配。

优秀的合作资源可以提升项目档次，不当的合作资源不仅不能提升项目品质，也会为项目将来的经营带来困难。

2、经营形态

从组织形态来讲可以分为营利性组织和非营利性组织。

据恒安人员讲，做养老地产最好以营利性组织来做，非营利性组织虽然可以获得政府一定的支持，但后期经营过程中会受到方方面面的制约。

按建设方式可以分为BOT（Build、Operation、Transfer）、BOO（Build、Operation、Own）、ROT（Reconstruction、Operation、Transfer）、OT（Operation、Transfer）四种建设方式。

我以为最常用到的是BOT和BOO，其中BOT形式适用于与政府谈判零地价拿地。

3、项目选址

什么区位适合做养老地产？

是城市商业区？

住宅区？

还是休闲旅游区？

这是养老地产开发的首要问题。

此次听到恒安照护集团董事长讲了一个挺有趣的观点，他认为：

在旅游区做养老地产是“好山、好水、好无聊”，不管在什么区位做养老地产，一定要考虑老年人的心理需求，给老年人一个入住的理由，人在老了之后是很害怕脱离社会的，因此如果在一个虽然风景优美但人迹罕至的地方做养老地产，老人是不愿意入住的，同时如果地点远离医院，在老人碰到危险情况时是很难处理的。

这为我们在项目定位时提供了一个重要的参考，在旅游区是否能做养老地产值得深思。

4、目标客户

65岁以上都可以称之为老人，在客户定位时是否将65岁以上老人全部作为目标客户呢？

65—75岁之间的老人身体还比较健朗，简称为“初老人”，75岁以上的老人身体各项机能迅速退化，简称为“老老人”。

恒安认为，应将75岁以上老人作为主要客户，通过他们多年的经营发现，65—75岁之间的老人身体健康，抱怨也比较多，对养老机构的运营要求很多，而75岁以上老人好照顾的多。

通过前面讲到的两个项目考察，印证了恒安的说法，汇晨公寓和燕达国际健康城的入住老人以75岁以上的占大多数。

5、硬件布建

养老硬件设施包括寝室、卫浴设备、餐厅、厨房、多功能日常活动场所，无障碍设施、污物处理间、洗衣室、康复仪器设备等等。

在布建硬件时一定要根据目标客户的定位，投资要适度。

硬件过于先进，则投资太大，可能利用率也不高。

硬件过于落后则不能吸引目标客户。

6、软件布建

软件配置直接关系到将来的运营效率。

恒安介绍了软件布建的几个重要内容，比如人才招募与培训；作业规范化流程的建立；品质监控体制的建立；信息化平台的建立。

对养老开发来说，项目建设、硬件的布置可以在短时间内解决，但是培养养老经验管理人力团队、建立经验管理制度流程可能是对养老地产开发来说是更大的考验。

二、几个重要观点分享

本次培训中有几个启发性的观点值得分享：

1、地产企业要介入养老地产开发要慎重，养老地产开发不是想象的那么简单，后期经营是重点。

2、如果企业想做真正意义上的养老地产，养老地产配套、养护、医疗是关键。

重要的是，不管是引进医疗机构或者康体机构，一定要可以用医保结算。

3、做养老地产最头等的大事是品牌，一切的一切都要有品牌，只要品牌树立起来了才能在银发产业中分得大蛋糕，如果没有品牌做养老产业会举步维艰。

现在关于养老产业发展的各种政策仍然不健全，但这正是机会，10年之后就没有这样的机会了。

三、小结

养老地产是常青产业，是不受经济周期影响的大产业，运营能力的强弱是关系所有房企介入养老产业成功与否的关键。

我国养老产业的发展可为三个阶段，2000年—2010年，是初步阶段，此阶段老龄化开始初显；2011年—2020年，是混乱阶段，此阶段各路企业杀入养老产业；2020年将进入老龄社会，经过前面的混战，此阶段是少数品牌企业的寡头阶段。

个人建议2015年前通过临沂项目尝试积累经验，2015年—2020年做2个扎实的有品牌影响力的项目，2020年之后通过前期积累的经验和品牌大举发展养老产业。

在现在还不适宜大规模发展养老地产的时候，我们可以尝试在常规项目中融入“适老化”的元素增加项目卖点和摸索养老设计的经验。

比如，在户内设计中多考虑老人的需求，举个例子增加扶手、取消卫生间和户内高差、卫生间防滑、阴角变圆角；也可以设计“二代居”；也可以在社区内增加老年大学等。

（报告人：

徐涛、蔡丰）