上海花园星东与弘晟前期物业合同精.docx
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上海花园星东与弘晟前期物业合同精
四川星东房地产开发有限公司
[星东·上海花园]
物业服务合同
四川弘晟物业服务有限公司
二〇一三年十月十五日
前期物业服务合同使用说明
1、本合同为示范文本(试行,适用于本市行政区域内各类物业管理活动。
合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本(试行的内容。
2、本示范文本(试行中下列词语的定义是:
(1业主,是指不动产登记簿上记载的所有权人。
(2使用人,是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。
(3物业买受人,是指物业出售合同中确定的房屋购买人。
(4物业首次交付使用日,是以物业买受人办理房屋交付使用手续之日计。
(5共有部分,包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。
全体业主共有部分,是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱(房、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。
相关业主共有部分,是指一幢建筑物内部,由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设施设备。
(6公共区域,是指一幢建筑物内部,由整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内,由全体业主、使用人共同使用的区域。
(7专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由业主独立使用、处分的物业部位。
(8预收的物业服务资金:
是由物业服务支出和乙方的酬金构成。
(9物业服务费用:
是包括物业服务成本、法定税率和利润。
3、为体现合同双方的自愿原则,本示范文本(试行中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。
双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
4、本示范文本(试行所称的甲方为物业建设单位,乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经市或区(市县房产管理部门核准采用协议方式选聘的
具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业或其他管理人。
5、本示范文本(试行中所指建筑区划类型分为:
住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型。
当建筑区划内(整体、单体,非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的,以住宅物业计;非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的,以所占比例最大的物业类型计。
6、根据国务院《物业管理条例》第二十五条的相关规定,本合同的主要内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。
7、在签订合同前,合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。
8、本示范文本(试行条款由四川省住房和城乡建设厅负责解释。
前期物业服务合同
甲方:
四川星东房地产开发有限公司
法定代表人:
伍乐星
地址:
四川省内江市东兴区平安大道468号附528号
联系电话:
152********
乙方:
四川弘晟物业服务有限公司
法定代表人(负责人:
任开东
资质等级:
资质证书编号:
地址:
内江市东兴区平安大道468号附528号
公司联系电话:
159********
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就星东·上海花园(物业名称的前期物业服务事宜,订立本合同。
第一条本合同所涉及的建筑区划(以下简称本建筑区划基本情况
建筑区划名称:
星东·上海花园
建筑区划类型:
住宅、商业(住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型
座落位置:
四川省内江市东兴区中兴路南侧;
四至范围(规划平面图:
东至高铁商住区南至沱江河
西至农校街北至中兴路
占地面积:
33742.2平方米(净用地面积,不含市政道路;
总建筑面积:
14.132万平方米;其中住宅9.0286万平方米,非住宅1.0941万平方米。
第二条乙方为本建筑区划配备的物业服务力量情况,详见附件三。
第三条甲方应于(具体时间向乙方提供物业服务用房。
物业服务用房建筑面积平方米,位于_。
业主委员会用房,建筑面积。
物业服务用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。
第四条建筑物专有部分损坏时,业主、使用人可以向乙方报修,也可以自行维修。
经报修由乙方维修的,维修费用由业主、使用人承担。
第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定:
(一建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;
(二公共绿化的维护;
(三公共区域环境卫生的维护;
(四公共区域的秩序维护;
(五物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告;
(六物业维修、更新、改造费用的帐务管理;
(七物业服务档案和物业档案的保管;
(八公共物业服务标准一级。
第六条乙方承接本建筑区划的物业服务时,甲方应当配合乙方对建筑物共有部分及其相应档案进行查验,并按规定向乙方移交物业档案、物业服务档案、业主名册等物业服务所必需的相关资料。
第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定,按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。
住宅建筑区划内:
住宅用房:
元/月·平方米;
商业用房:
元/月·平方米;
建渣外运费,若委托乙方进行建渣外运的以物价部门核定的标准为准。
集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用,依据其实际支出,由业主在上述物业服务费用外合理分摊,具体费用标准由相关业主与乙方另行约定。
第八条物业买受人自物业首次交付使用之日起,按本合同的约定足额缴纳物业服务费用,首次交付使用之日前的物业服务费用由甲方缴纳。
第九条按照价格法相关规定,依据上年度内江市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况,物业服务收费标准可以相应上浮或下调;具体调整比例由业主与乙方另行约定。
第十条本合同有效期间,乙方按下述第(一种计费方式确定物业服务费用:
(一包干制。
由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用,盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
(二酬金制。
在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述
第/种方式提取酬金,其余全部用于本合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。
1、每/(月/年在应收的物业服务费用中按/%的比例提取酬金;
2、每/(月/年在应收的物业服务费用中提取/元的酬金。
(三/。
第十一条物业服务费用(物业服务资金按(年/季/月交纳,业主应在(每次缴费的具体时间履行交纳义务。
业主逾期交纳物业服务费用的,违约金的支付约定如下:
应交但未交金额的千分之五。
第十二条物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算,每年/月/日向全体业主公布物业服务资金的收支情况,并接受/审计监督。
对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:
(一向物业所在地仲裁委员会申请仲裁;
(二向物业所在地人民法院提起诉讼。
第十三条本建筑区划内按规划配建的停车场(库、位,由乙方进行管理和维护的,乙方应当按照有关规范设置相关标识,并按照相关规定做好停车场(库的照明、消防、环境卫生等工作。
具体内容详见附件十一。
第十四条停车场(库收费分别采取以下方式:
(一依法属于全体业主共有的停车场(库,车位使用人应按每车每月元的标准向乙方交纳车位管理服务费;该费用用于补贴物业服务费的不足。
(二机动车停车场(库属于甲方所有的,应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要;车位使用人应按每车每月元的标准向乙方交纳车位管理服务费,此费用不含车位租赁费、如需租凭车位的与甲方另行协商。
甲方未出租或出售的由甲方按上述标准向乙方支付相应费用。
(三机动车停车场(库的车位所有权或使用权由业主购置的,业主(使用人应按每车每月元的标准向乙方交纳车位管理服务费。
(四建筑区划内非机动车管理的相关服务费以物价部门审核标准为准。
上述费用含车位照明费、车位设施设备维护费、车位清洁费,不含车位租凭费、车位租凭费自行与产权人约定,停车人对车辆停放有保管要求的,由停车人与乙方另行约定。
第十五条本建筑区划内下列共有部分委托乙方经营的,其经营收费约定如下:
(一电梯轿厢:
委托乙方经营
(二区域内室外广告:
委托乙方经营
(三区域内河沙水泥五金:
委托乙方经营
(四:
委托乙方经营
上述经营收入扣除乙方经营成本后,收益按下列约定:
1、收益用于补贴物业服务资金不足。
乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐,并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况。
经营所得收入扣除乙方经营成本、收益后,其剩下收益归全体业主或者相关业主所有。
第十六条物业服务费计费方式采用本合同第十条第二项或者第三项约定的,物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式:
(一年度结算结余部分,按以下第_/___种方式处理:
1、转入下年继续使用;
2、直接纳入建筑物及其附属设施维修资金;
3、/。
(二年度结算不足部分,按以下第__/__种方式处理:
1、由业主于次年第一个月底之前,按照其专有部分占建筑物总面积的比例
追加补足;
2、/。
第十七条使用建筑物及其附属设施维修资金的,乙方应当按照相关规定提出建筑物及其附属设施维修资金使用方案。
乙方应当将建筑物及其附属设施维修资金使用方案等在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布,并每个月定期向全体业主或者相关业主公布建筑物及其附属设施维修资金使用情况。
第十八条本建筑区划内,乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。
业主自用的,由上述专业单位向业主收取;乙方使用的,由上述专业单位向乙方收取;部分业主共同使用的,由相关业主分摊;全体业主共同使用的,由全体业主分摊。
乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第十九条乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作。
第二十条甲方相关的权利义务:
(一负责制定《临时管理规约》和提供《房屋使用说明书》,并将其作为物业买卖合同的附件。
(二在销售物业前,应在其制定的《临时管理规约》中向业主明示物业装饰装修中的注意事项、禁止事项等事项;
(三授权乙方对业主、使用人违反《临时管理规约》的行为,依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止;
(四保证本建筑区划内的附属设施设备符合《四川省物业管理条例》规定的交付使用条件;并完善本建筑区划内的其他配套设施设备,包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、环卫处理系统等;
(五按照《四川省物业管理条例》的规定,交存、补存新建住宅物业保修金,缴存建筑物及其附属设施维修资金。
(六按照法定的保修期限、范围,承担物业的保修责任;
(七当业主、使用人不按规定交纳物业服务费用时,协助乙方催收。
(八协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动;
(九不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动;
(十产权属于甲方的物业委托乙方管理按约定向乙方支付物业服务费;
(十一法律、法规规定的其他权利义务。
第二十一条乙方相关的权利义务:
(一负责本建筑区划内的日常物业服务工作,并配备本合同第二条所列物业服务力量履行本合同;
(二根据法律、法规的有关规定和本合同的约定,开展各项物业服务活动,但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益;
(三根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,向业主或使用人收取物业服务费用,通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题;
(四按照相关规定,建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。
(五接受业主的监督,定期向业主报告物业服务合同履行情况,及时向业主公告本建筑区划内的重大物业服务事项;采取酬金制计费方式的,应当每/个月在本建筑区划内公布一次按实结算项目的物业服务资金收支帐目;
(六结合本建筑区划的实际情况,编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划等;
(七可选聘专业公司承担本建筑区划内的绿化养护、设施设备维护保养等的专项服务,但不得将本建筑区划内的整体服务责任转让给第三方,并对专业公司的服务行为承担连带责任;
(八协助有关部门制止违法、违规的行为;
(九将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主,并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。
(十不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途;如需在本建筑区划内改、扩建或完善配套项目,应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,报有关部门批准方可实施;
(十一本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务,并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续;
(十二/;
(十三法律、法规规定的其他权利义务。
第二十二条本合同期限为年;自年月日起至年月日止。
合同期末满,业主委员会与选择聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同终止。
内江市星东·上海花园项目物业管理服务合同第二十三条本合同期限届满前30日,业主大会尚未设立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,乙方应在本合同期限届满后继续履行本合同。
第二十四条接手续。
第二十五条本合同终止、解除时,乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未选举产生的,移交给物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或社区居民委员会代管;并按照《四川省物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。
第二十六条在物业服务中发生下列事由,乙方不承担责任。
本合同自解除之日起30日内,甲、乙双方按规定办理交
(一)因不可抗力导致物业服务中断的;
(二)乙方已履行本合同约定义务,但因建筑物本身固有瑕疵造成损失的;(三)因维修养护建筑物共有部分需要且事先已告知业主、使用人,暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的;(四)因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的。
第二十七条乙方违反本合同的约定,擅自提高物业服务收费标准的,对超出标准的部分,业主有权拒绝支付;已经支付的,业主有权要求乙方返还。
第二十九条乙方违反本合同约定的义务,或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形,致使不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的,甲方应依法解除本合同;乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、使用人;造成业主、使用人经济损失的,乙方应予经济赔偿。
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内江市星东·上海花园项目物业管理服务合同甲方解除本合同的,乙方应当在甲方通知的30日内与甲方作为招标人选聘或全体业主共同决定选聘的新物业服务企业或其他管理人完成交接手续。
第三十条乙方未按照本合同的约定履行物业服务,导致业主、使用人人身、财产损害的,乙方应承担相应赔偿责任;赔偿金可从本合同第三十三条约定的履约保证金中予以抵扣。
具体内容详见附件十二。
第三十一条甲方违反本合同约定的义务,致使乙方不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的,乙方有权依法解除本合同;甲方应以本合同第七条约定的物业服务费用为基数向乙方支付万分之五济损失的,甲方应予经济赔偿。
第三十二条甲方拒绝或拖延履行物业保修义务的,业主、使用人可以自行或委托乙方维修,维修费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十三条本合同其他相关违约责任的约定:
(一)
(二)(三)(四)(五)/////;;;;。
的违约金,造成乙方经第三十四条本合同履行期间,遇不可抗力致使合同无法履行的,甲、乙双方应按有关法律法规规定及时协商处理。
第三十五条本合同在履行中发生争议的,甲、乙双方可以通过以下方式解决:
(一)双方协商解决;
(二)申请调解;(三)调解不成的,采取以下第2种方式解决:
1、向项目所在地仲裁委员会申请仲裁;12
内江市星东·上海花园项目物业管理服务合同2、向项目所在地人民法院提起诉讼。
第三十六条本合同未尽事宜,乙双方可另行以书面形式签订补充协议。
甲、第三十七条补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十八条本合同正本共13页,一式三份,甲乙双方各执一份,手写和机打部份具有同等效力。
由甲方或乙方抄送一份样本向房产管理部门备案。
第三十九条本合同自签订之日起生效。
甲方签章:
法定代表人:
年月日乙方签章:
法定代表人(负责人):
年月日13
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