房地产项目开发流程和业务流程.docx

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房地产项目开发流程和业务流程

房地产项目开发程序和业务流程

一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段

程序

需准备的资料

行政管理部门

取得证书

资金投入

项目

前期

阶段

项目建议书（申请报告）

提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。

发改委以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。

前期工程费用：

包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其他费用等

项目选址方案

项目核准或备案资料：

申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。

设计任务书、投资计划

初步设计（建设方案）

项目

准备

阶段

施工图设计、图纸审查

办土地使用证：

土地出让合同、交费证明等；

办规划许可证：

申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；

办施工许可证：

土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。

国土局、建设局、规划局

1、《国有土地使用证》

2、《建设用地规划许可证》

3、《建设工程规划许可证》

4、《建筑工程施工许可证》

1、土地费用：

包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等，占比较大；

2、前期工程费用：

包括三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等

项目征地、报建、招标

土地、环保、

消防、人防、

规划、建设等

行政管理部门

项目

施工

阶段

组织施工（安全、监理）

质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。

建设局

1、基础设施建设费；

2、建筑安装工程费，占比较大；

3、公共配套设施建设费；

4、开发间接费用

项目

竣工

验收

阶段

验收、结算、备案

验收备案资料：

验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。

建设、规划、

消防、环保等

行政管理部门

资料整理归档

建设档案馆

产权登记、物业管理

办产权证资料：

土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。

房地产管理局

二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）:

序号

项目名称

投资额

占比

估算说明

1

土地费用

161620

38.50%

包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等

2

前期工程费用

14647

3.49%

包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等

3

基础设施建设费

20320

4.84%

包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等

4

建筑安装工程费

117475

27.98%

包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备采购等

5

公共配套设施建设费

28869

6.88%

包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等

6

开发间接费用

1387

0.33%

包括咨询评估费用、工程监理费用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等

7

管理费用

4878

1.16%

按开发成本的2%测算

8

财务费用

9225

2.20%

按基准利率三年测算

9

销售费用

9421

2.24%

按销售收入的2%测算

10

开发期税费

46539

11.09%

按销售收入的7%测算

11

其它费用及不可预见费

5439

1.30%

取2-5项之和的3%

项目总投资

419819

100.00%

三、房地产公司项目开发的内部工作流程：

房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段：

获取土地——开工——开盘——清盘——入住。

1、获取土地阶段：

土地获取阶段：

包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。

规划设计阶段：

包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。

施工准备阶段：

办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等

2、开工：

工程建设阶段

（一）：

项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等

工程建设阶段

（二）：

内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等

项目销售阶段：

办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准备等。

3、开盘：

项目销售阶段：

项目开盘进行日常销售

4、清盘：

销售清盘

5、入住：

竣工入住阶段：

办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等

售后及移交：

为客户办理产权证、土地证前期手续。

四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程

获取土地——开工——开盘——清盘——入住

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土

地

获

取

阶

段

土地

信息

收集

地块现状图

落实地块具体位置及周边情况

项目部

规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

项目部

现场踏勘

对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解

项目部

研发部

工程部

了解周边配套情况

了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

项目部

了解未来发展规划

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑

项目部

研发部

土地

价值

初判

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整

项目部

了解项目开发成本

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况

项目部

了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排

项目部

销售部

土地

价值

深判

可行性研究报告

现状图（四至电子文件）

项目部

市场深度调研

销售部：

参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；

研发部：

负责协助进行区域市场调研。

项目部

销售部

研发部

项目最终定位

根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。

研发部

销售部

项目部

工程部

成本测算：

针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选

进行项目开发的方案设计和成本测算。

研发部

成本

控制部

项目部

销售部

工程部

开发周期及付款计划

各部门会同研讨：

根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

项目方案确定

总经理

各部门

现金流测算

财务部

各部门

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土

地

获

取

阶

段

寻找

合作

资金

项目招商报告

（前期阶段）

区域宏微观市场研究

项目招商文本中盈利能力分析

明确合作伙伴、寻找合作方式

（招商阶段）

项目商业策划书

制定项目财务数据

项目部

财务部

合作伙伴确定

制定合作方式、投资回报方式、草拟合同

财务

总监

项目部

财务部

合作方案确定

合作细节确定

项目引资

（商业计划书）

签署战略合作协议

行政办：

协议盖章，存档。

财务

总监

项目部

合作实施

（实施阶段）

合作公司成立及相关手续办理

财务部：

协助办理股权、增资等相关财务问题；

行政办：

工商局办理公司注册。

副总

经理

项目部

财务部

行政办

投标

摘牌

投方案标

项目方案确定

投经济标

确定土地上限

拍卖

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术

摘牌

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术

获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用地条件

交纳土地款、契税、交易费等

行政办法务：

合同条款的草拟和完善；

财务部：

提供资金。

总经理

项目部

财务部

用地规划

许可证

准备材料，办证

提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明

行政办：

提供土地出让合同；

财务部：

提供资金缴纳出让金、交易费。

项目部

财务部

行政办

土地

确权

企业投资项目备案

办理房地产开发资质预审表

委托工程咨询资格机构编制

《项目申请报告》

研发部：

协助提供相关项目资料

项目部

研发部

向项目备案机关提交申请报告

项目部

建设用地规划许可证

原地上物土地证登报声明

（原有土地证作废）

土地补偿费

（原户主需交纳的土地使用费）

土地出让合同

资料室：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

核定土地边界

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图

交费证明

缴纳土地费用

1:

500现状地形图

需准备3份

详规

研发：

委托设计详规

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土

地

获

取

阶

段

办理

土地证

土地出让合同

交费证明

缴纳土地费用

建设用地规划许可证

地籍图4份

（薄膜图）

土地登记申请书

土地确权来源证明文件

土地权人证明材料

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

行政部：

提供企业相关证明资料。

规

划

设

计

阶

段

区域

市场

调研

房地产市场调查

项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等

对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等

研发部

销售部

项目部

竞争性楼盘调查

项目周边竞争性楼盘详细调查

项目所在商圈或临近商圈现状调研

（商业部分）

项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等

针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。

商业

运营部

研发部

销售部

项目部

同期操作商业地产项目调查

（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息

重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。

项目

定位

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量

商业运营部：

配合完成公建部分业态选择与数量确定

研发部

商业

运营部

销售部

市场定位

客户定位

产品定位

价格定位

依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作

商业运营部：

配合完成公建类配套定位

总经理

各部门

经济测算

逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算

财务

总监

各部门

项目发展报告

开发计划：

■研发、销售：

根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；

■研发、商业：

结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；

■工程：

按营销计划和工程情况排定工期。

项目考核指标初定：

■组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求

资金流：

■工程：

根据工期制定工程款支付计划；

■项目：

制订配套费及土地款支付计划。

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

规

划

设

计

阶

段

设计

前期

工作

明确产品设计思路

根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。

研发部

销售部

成本

控制部

工程部

商业

运营部

设计院初步选择

明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。

必要时，对设计单位进行实地考察

制定设计组织计划

方案

设计

组织

方案、规划设计院选择与合同签订

法务：

合同文本审核

成本：

设计费用审核

设计任务书与相关技术指标初订

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订

研发：

依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；

工程：

参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。

规划方案结合成本测算的研讨及确定

对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

营销：

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；

工程：

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；

项目：

提供各项配套费用标准。

彩色总平面图方案送规划预审

彩色总平面图（含经济指标）

研发：

负责提供图纸

修建性详规成果

各部：

提供参考意见

详细性规划方案的报建及确定

（含配套场站点）报市政府

研发：

负责提供图纸

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定

各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。

各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。

彩色立面效果图送规划预审及审批

（上报市政府）

研发：

负责提供图纸

建筑方案报建图

研发：

提供报建图纸

景观概念方案设计及确定

各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

规

划

设

计

阶

段

项目

指标

确认

项目成本指标确定

■营销、企划：

对销售费用指标，进行讨论确定；

■商业运营部：

结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；

■项目、研发、工程、财务、成本等部：

项目前期、工程、配套、费用等指标落实。

项目考核指标确定

■营销：

结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；

■工程：

制定工期。

年度考核指标调整

■营销：

根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系；

■工程：

制定工期考核标准。

施工图

设计

组织

施工图、建筑设计院选择与合同签定

■成本控制部：

配合研发进行设计招投标；

■工程部：

对结构方案、设备选型进行评估；

■法务：

合同的审核。

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：

■营销：

结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；

■工程：

提供工程技术专业建议。

结构方案及设备选型研讨及确定

■成本：

针对不同结构方案进行经济测算，选优；

■工程：

参与结构方案及设备选型研讨。

地质勘察报告

组织现场勘察，并提供地质勘察报告

■研发：

负责提供规划总平面图

施工图成果

总平面图

放线图

桩位图

施工图报建图

消防、人防报建图

施工图审查全图及计算书

编制典型楼座建安预算

施工图会审

■成本控制：

参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；

■工程：

对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

施工图全图

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：

■销售：

根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；

■研发：

负责图纸优化变更；

■工程：

对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

规

划

设

计

阶

段

施工图

设计

组织

综合管网方案设计

■项目：

提供各专业局设计条件

景观扩初及施工图设计

■成本控制：

成本核算及费用控制

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化

■销售：

结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定

■研发：

负责图纸优化变更

■工程：

对选材、工艺做法提出专业性意见。

施

工

准

备

阶

段

建设

工程

规划

许可证

规划方案及市政方案送审

设计方案（含总平面图）申报表

研发：

配合提供设计院的盖章确认

土地出让合同

项目：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

修建性详细规划2份，电子文件1份（注：

审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）

研发：

提供所需图纸

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书

建筑方案送审

建筑设计方案申报表

研发：

配合提供设计院的盖章确认

1/500现势地形图1份

土地出让合同

项目：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

投资计划

建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书

取得许可证

投资计划

大配套

财务：

提供资金保障

小配套

财务：

提供资金保障

消防证明

研发：

负责提供消防报建图

人防证明

研发：

负责提供人防报建图

地名证明

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

施

工

准

备

阶

段

现场

工程

放线

准备相关文件

建设工程规划许可证

规划局批复的项目总平图及电子文件

首层平面图

研发：

出图及图纸问题解决；

工程：

现场配合。

出放线报告

按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告

工程：

配合勘测、清除现场障碍

现场保护与移交

施工单位配合做记录、现场保护

工程：

组织现场保护

移交施工单位

研发：

现场发现问题，及时解决；

工程：

组织交接。

施工

许可证

准备相关文件

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

施工图纸及技术资料报告书

工程施工中标通知书及经过签证的施工合同

建设资金证明（银行存款证明）注：

资金情况需满足施工中标价的1/3以上

项目年度投资计划（当年计划）

施工图审查

研发：

负责提供施工图及计算书

质量监督手续

质量监督登记表

工程：

配合办理

安全措施

工程：

组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。

安全施工措施登记表

工程：

配合现场安全

企业投资项目备案

规划成果

大配套

开工

前期

工作

“三通一平”

临水、临电

■工程：

确定临水、临电位置及数量；

■项目：

协助临时电送电、接入水接入；

■财务：

提供资金；

■成本控制：

审核相关费用和成本。

场地平整

施工组织方案

■研发：

配合工程部，负责提供所需的全部资料；

■成本：

确定分包项目及各种特殊材料的档次价格

招投标、签订合同

勘察单位

研发：

提供总规划图等所需的全部资料；

成本：

配合招投标、测算成本；

法务：

招投标文件的法务审核、合同审核

桩基施工单位

监理单位

土建施工单位

甲供材、分包商

沉降观测

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

施

工

准

备

阶

段

开工

前期

工作

招标合同备案

指土建施工单位的公开招标及合同备案

■工程：

确定备选单位、提供招标资料及备案合同；

■成本：

共同确定合同约定的各项条款。

施工图会审

组织监理、施工单位一起对图纸进行会审

研发：

配合会审，并负责提供所需的全部图纸。

会同设计院进行会审，签定图纸会审记录

设计交底

会同设计院进行技术交底，签定交底记录