基于序贯消除法选择最佳房地产融资方案.docx

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基于序贯消除法选择最佳房地产融资方案

基于和谐性诊断选择房地产融资方案

内容摘要：

针对融资方案一般未考虑融资方和投资方之间的利润和风险分担的矛盾，本文提出一种基于和谐性诊断的融资方案配置方法，力求化解这种冲突。

首先对“融资方案利益和谐配置”进行界定；然后构建和谐性诊断方法，包括和谐性判别准则和不和谐性判别准则；最后，针对未通过和谐性诊断的初始利益配置方案，构建多轮动态博弈模型，不断调整融资方和投资方利益配置方案，直到融资方案通过和谐性诊断为止。

通过和谐性诊断的配置方案是双方能接受的配置方案，可以有效化解融资冲突。

关键词:

融资方案；和谐配置；和谐性诊断；多轮动态博弈模型

Thechoiceofrealestatefinancingbasedontheharmoniousdiagnosis

姓名：

管海龙学号：

151313070032学院：

商学院

内容摘要：

针对融资方案一般未考虑融资方和投资方之间的利润和风险分担的矛盾，本文提出一种基于和谐性诊断的融资方案配置方法，力求化解这种冲突。

首先对“融资方案利益和谐配置”进行界定；然后构建和谐性诊断方法，包括和谐性判别准则和不和谐性判别准则；最后，针对未通过和谐性诊断的初始利益配置方案，构建多轮动态博弈模型，不断调整融资方和投资方利益配置方案，直到融资方案通过和谐性诊断为止。

通过和谐性诊断的配置方案是双方能接受的配置方案，可以有效化解融资冲突。

Abstract:

Aimingatthecontradictionbetweentheprofitandrisksharingbetweenfinancingandinvestment,thispaperproposesanewmethodoffinancingsolutionbasedontheharmoniousdiagnosistoresolvethisconflict.Firstto"thefinancingpackagefortheharmonyofinterestsallocation"definition,andbuildaharmoniousdiagnosismethod,includingharmonycriterionandthecriterionisnotharmonious.Finally,intheharmonyofdiagnosisofinitialinterestallocationschemeconstructmultiwheeldynamicgamemodel,andconstantlyadjustthefinancingandinvestmentbenefitallocationscheme,untilthefinancingschemethroughharmoniousdiagnosissofar.Theconfigurationofthesolutionistoaccepttheharmonyofthetwosidescanaccepttheconfigurationprogram,youcaneffectivelyresolvethefinancingconflict.

关键词:

融资方案；和谐配置；和谐性诊断；多轮动态博弈模型

Keywords:

financingplan;harmoniousallocation;harmoniousdiagnosis;multirounddynamicgamemodel

1引言

房地产行业作为资金密集型产业，存在着资金需要量大，自我积累有限，开发环节资金投入集中与来源分散，以及资金短缺与产业泡沫并存等问题【1】。

因此，对于开发商来说，进行项目融资很有必要。

房地产开发项目融资由整个开发过程中所利用的各种资金融通的渠道和方式组成，它涵盖了整个开发项目投资资金的筹集与运用，是一个多风险、多目标的决策问题【2】。

尽管融资方案的确定是在项目投资前期完成的工作，但它必须从全局的、动态的观点出发，将财务管理和房地产开发项目特性相结合，对整个开发项目的资金运作和财务状况做出合理的分析和预测，在此基础上寻求符合项目自身特性的、高效使用资金的、合理的融资方案【3】。

然而目前对项目融资方案进行评价的研究比较少，陈怡，彭岩等房地产开发项目融资方案综合评价将EWAA函数的多属性决策方法引入房地产融资方案评估，进行方案评选【1】。

杨开云，张亮等运用层次分析法建立数学模型，计算出各因素的权重排序，再从风险规避的角度出发，选择优秀的融资方案和承建单位【4】。

上述研究仅仅只从融资者角度考虑，都没有考虑到其他相关利益者（投资方）的偏好，融资方案结果是否被其他相关利益者接受从而不再引起后悔，即分配结果是否和谐，国内外学者尚未进行系统深入的研究。

为实现融资方案的和谐配置，达到项目融资相关者的满意，本文首先构建项目融资方案的和谐性诊断方法，包括和谐性判别准则和不和谐性判别准则【5】；然后，基于演化博弈论，将融资相关方作为有限理性博弈方，以各博弈方的有限理性为前提【6】，对项目融资方案矛盾的指标配量进行调整，以追求相关利益方的满意。

通过动态博弈，使融资方案通过和谐性判别及不和谐性判别，实现融资方案和谐配置。

2项目融资和谐配置的基本思想

2.1　基本内涵

项目融资和谐配置，即融资利益和谐配置，包括方案的利润和风险，在遵循公平与效率并重，依据融资可靠性，融资结构，融资成本，融资风险，项目收益，项目的投资结构、项目的资金结构、项目的信用保证结构因素等配置规则，在现行法律制度下，充分吸收融资方和投资方的意见，使项目融资方案得到利益相关方的普遍认可，融资相关方之间的矛盾消除，实现相关方利益分配的和谐。

其中融资方考虑的因素包括融资可靠性，融资结构，融资成本，融资风险【3】；投资方考虑的因素包括项目收益，项目的投资结构、项目的资金结构、项目的信用保证结构【7】。

项目融资的和谐配置追求的是一种多层面的和谐，包括二个层面：

①融资方和投资方各方的和谐，强调各方内部利益和风险配置的和谐；②融资方和投资方双方之间的和谐，强调双方之间利益和风险配置的和谐。

项目融资和谐配置，要求融资相关方都实现和谐，获得满意的方案。

2.2　配置流程设计

项目融资和谐配置过程，主要是确定融资方和投资方双方之间的和谐配置方案。

本文将融资方和投资方双方两个博弈方，对项目融资配置方案进行和谐性诊断（包括谐性判别及不和谐性判别两个步骤），针对不能通过和谐性诊断的分配方案,通过三回合讨价还价博弈模型，调整初步配置方案，直到通过项目融资配置的和谐性判别及不和谐性判别。

项目融资和谐配置的流程如图1所示

3　和谐性诊断

和谐性诊断的过程包括和谐性判别及不和谐性判别两个阶段。

当项目融资配置方案同时通过和谐性判别准则及不和谐性判别准则，则认为项目融资配置方案通过了和谐性诊断；否则，认为没有通过和谐性诊断。

3.1　和谐性判别

①基本思想

在项目融资初始配置中，流域的和谐是建立融资双方对利益配置结果基本满意的基础上。

一旦一方对利益配置结果不满意，将导致方案不通过。

因此，对融资初始利益配置方案进行和谐性诊断时，必须在保障双方目标满意的基础上实现总体满意。

②和谐性判别准则

已知融资方d1分配的利益为W1，d2分配的利益为W2，建立项目融资和谐的多目标决策模型：

maxW（x）=max（W1（x），W2（x））

x∈X

（1）

其中，Wi（x）是关于项目融资利益初始分配的相关影响指标X的目标函数，表示区域di分配的利益为Wi，X是由线性或非线性函数构成的约束条件。

定义描述各区域目标达成程度的目标满意程度函数为：

j=1，2。

（2）

式中，_（Wj（x））为区域目标满意度函数，maxWj，minWj为区域dj的最大利益和最低利益。

当各方利益值为最大利益时，则相应的目标满意度为1，反之，当各方利益值为最低利益时，目标满意度为0。

_（Wj（x））越大表明所分配水量越接近理想值，区域dj的满意程度越高。

选用较常用的明考夫斯基（Minkowski）距离中的欧式（Euclid）距离，建立双方目标总体协调度函数【8】。

式（4）～式（6）中，Wj（x）表示融资方案初始利益分配的结果，即Wj（x）=Wj，可看作常量；maxWj，minWj为区域dj通过实地调研预测得到最大利益和最低利益，亦为常量，s1为决策值与理想值间的欧氏距离；s2为决策值与下限值间的欧氏距离；s3为理想值与下限值间的欧氏距离。

流域内各区域对水权分配结果的满意度的和谐性判别准则可表示为：

（7）

式中，U通过专家咨询等方式确定，一般取0.5≤U≤1。

当式（7）成立时，表明融资方案初始利益的配置结果双方达到一定的总体协调程度，则认为融资方案是和谐的。

3.2　不和谐性判别

①基本思想

融资方案利益配置方案的不和谐性判别，是指当两方的相同属性指标值的差异超过一定阈值范围时，则认为区域d1和d2的利益分配存在不和谐性；反之，则认为双方的利益分配是和谐的。

②不和谐性判别准则

融资方案初始利益的和谐配置不等于平均分配，允许双方间存在利益分配差异，但这种差异必须限制在一定的阈值范围内。

针对双方d1和d2，若双方对应的属性指标z1j与z2j的差值（z1j-z2j）大于阀值Hj时，则认为区域d1和d2之间的水权分配是不和谐的。

即

z1j-z2j>Hj，j=1，2，…8（8）

式中，Hj表示双方d1和d2对应的属性指标z1j与z2j之差的阈值。

对双方进行判别，当双方通过了和谐性判别准则及不和谐性判别准则，则认为融资方案利益配置方案是和谐配置方案。

4融资方案利益和谐配置模型的构建

演化博弈论是把博弈理论分析和动态演化过程分析结合起来的一种理论。

演化博弈的基本思想是:

在具有一定规模的博弈群体中,博弈方进行着反复的博弈活动,由于有限理性,博弈方不可能在每一次博弈中都能找到最优的均衡点,博弈方的最佳策略就是模仿和改进过去自己和别人的最有利战略【9-11】。

在融资方案利益初始分配过程中,各区域作为博弈方,要通过多次重复的博弈,不断改进自己和别人的策略,直到找到一个能使双方均满意的均衡解。

因此,可把演化博弈论应用于融资方案利益和谐配置过程。

4.1　融资方案利益分配中的演化博弈机理

融资方案利益分配过程中，博弈双方基于完全理性，会根据自身利益最大化的原则来分配方案的利益，即期望通过获得更多的利润和减少自身的风险，以达到自身综合效益的最大化。

但在现实情况中，博弈双方的完全理性是很难得到满足的，往往表现为有限理性，且博弈双方之间的信息也是不完全的。

因此，融资相关博弈双方的博弈过程不像完全理性情况下的一次性博弈具有纳什均衡解，而是一个需要学习交流和反复博弈的过程，通过多轮动态博弈过程，不断提高博弈双方的理性程度并相应地调整其利益分配策略，实现博弈双方之间的相互合作，从而削减流域水资源的水量利用冲突，使水权分配方案通过和谐性诊断。

融资方案博弈双方动态博弈过程中的博弈要素及冲突问题可具体描述为:

①博弈方集合：

博弈方为融资方和投资方，记为N={融资相关方i（1，2）}。

②损益函数：

为博弈双方的融资综合效益函数。

博弈双方的融资综合效益包括经济效益、社会效益和环境效益，与利益分配量密切相关，随着初始利益即利润增加和风险的减少而增加，当达到博弈双方的最大利益时，其融资综合效益最大。

但是因为融资方和投资方的利润和风险是相互矛盾，因此博弈双方的融资综合效益难以实现最大化。

③博弈双方的策略集合

记si={Wit}，表示第i个博弈方的所有可选择的策略集合，其中，t=1，2，…,，T,表示第t轮博弈，T表示博弈的总次数；

，表示表示第i个博弈方在不同阶段对连续型变量Wi进行的选择，即第t轮博弈过程中博弈方i分配的利益。

当各博弈方经分配获得的初始利益能够通过和谐性诊断时，博弈方的策略集合即为演化动态博弈过程中的稳定均衡策略，如未通过和谐性诊断，则继续调整各博弈方的初始利益分配方案，直到通过和谐性诊断为止。

4.2　多轮动态演化博弈模型的步骤

融资方案初始利益和谐配置模型的构建以演化博弈论为理论依据，其博弈过程主要是根据各博弈方利益分配策略、利益边际效益以及综合效益，不断地在边际效益上对各博弈方的利益分配策略进行调整，以修正利益配置方案，使其通过和谐性诊断，即实现融资方案初始利益的和谐配置。

融资方案和谐配置的多轮动态博弈模型的具体步骤为：

第1步，提出流域初始水权初步配置方案。

第2步，对获得的初始水权分配方案进行和谐性诊断（包括和谐性判别及不和谐性判别）。

若通过和谐性诊断，则等同于认为融资双方均能接受初始配置方案，配置过程结束；否则，进入第3步。

第3步，针对初始配置方案的不和谐性，将融资相关方作为博弈双方，引入激励惩罚机制，提出两博弈方的改进策略，即“合作”或“不合作”策略，在边际上调整未通过和谐性诊断的两博弈方的利益分配，计算博弈双方利益综合效益的总变化量，确保总变化量大于零，获得一套新的利益分配方案，转至第2步。

4.3融资方案利益初步配置方案的修正

现假设，博弈双方分配的利益未通过流域初始水权配置方案的和谐性诊断。

即假设融资方的利益分配为Wi，其利益边际效益为fi′（Wi），水资源综合效益为fi（Wi）=Wi·fi′（Wi）。

投资方的利益分配为Wj，其水资源边际效益为fj′（Wj），水资源综合效益为fj（Wj）=Wj·fj′（Wj），其中，Wi>Wj，fi′（Wi）

投资方和融资方都有两种不同的策略，即“合作”或“不合作”策略。

两博弈方合作，则意味着利益分配量多的融资方愿意削减ΔW的水权量，利益分配量少的投资方期望增加ΔW的水权量；两博弈方不合作，则意味着利益分配量多的融资方期望维持现状的利益分配量Wi，利益分配量少的投资方期望增加比ΔW更多的利益。

（1）激励惩罚机制

基于博弈双方的初始利益分配结果，为使初始利益配置方案通过和谐性诊断，必须对各博弈方的利益进行调整，而各博弈方为保障自身综合效益的最大化，期望在不改变目前利益分配量的条件下，获得更多的利益，从而导致无法实现流域初始利益的和谐配置。

因此，在博弈双方之间的动态演化博弈过程中，当各博弈方采用“不合作”策略时，可引入惩罚因子λ，λ是基于现实生活中交易的成本提出来的，改变各博弈方的利益分配策略，具体过程如下。

博弈方在动态博弈过程中，对博弈方的利益分配进行适当调整，共有四种调整方案：

①若融资方和投资方都采取合作策略时，则可将投资方的一部分利益ΔW分配给投资方以提高利益综合效益；

②若融资方采取合作策略，愿意消减一部分利益ΔW，而投资方采取不合作策略，期望获得比ΔW更多的利益时，可引入惩罚因子λ，以减少投资方的一部分利益增加量λΔW；

③若融资方采取不合作策略，不愿意消减利益ΔW，而投资方采取合作策略，可引入惩罚因子λ，以消除融资方的一部分利益量λΔW，将其分配给投资方；

④若融资方采取不合作策略，不愿意消减利益量ΔW，投资方也采取不合作策略，期望获得比ΔW更多的利益量时，可引入惩罚因子λ，以消减双方的一部分水权量λΔW。

（2）博弈方期望收益由于在多轮动态博弈过程中，投资方和融资方不可能一开始就找到纳什均衡策略（合作，合作）。

因此，具有有限理性的博弈方可选择“合作”策略，也可选择“不合作”策略，但这种策略不是事先给定的，而是随着两博弈方的学习过程与策略调整而逐步改变的。

假设融资方选择“合作”策略的概率为θi（θi∈[0，1]），则选择“不合作”策略的概率是1-θi；投资方选择“合作”策略的概率为θj（θj∈[0，1]），则选择“不合作”策略的概率是1-θj。

针对融资方为博弈方i和投资方为博弈方j的利益分配结果，两博弈方可采取以下四种调整策略：

①（i合作，j合作）；②（i合作j不合作）；③（i不合作，j合作）；④（i不合作，j不合作）。

构造两博弈方之间的收益矩阵，如表1所示。

表1　两博弈方之间的非对称博弈

表1中，（A，B）表示博弈方i和博弈方j选择策略（i合作，j合作）时产生的融资综合效益，其中，A=（Wi-ΔW）·fi′（Wi），B=（Wj+ΔW）·fj′（Wj）；（C,，D）表示博弈方i和博弈方j选择策略（i合作，j不合作）时产生的融资综合效益，其中，C=（Wi-ΔW）·fi′（Wi），D=（Wj+（1-λ）ΔW）·fj′（Wj），λ为不合作博弈方的惩罚因子，λ∈（0，1）；（E，F）表示博弈方i和博弈方j选择策略（i不合作,j合作）时产生的融资综合效益，E=（Wi-（1-λ）ΔW）·fi′（Wi），F=（Wj+（1-λ）ΔW）·fj′（Wj）；（G，H）表示博弈方i和博弈方j选择策略（i不合作，j不合作）时分别的融资综合效益，其中，G=（Wi-（1-λ）ΔW）·fi′（Wi），H=（Wj+（1-λ）ΔW）·fj′（Wj）。

因此，博弈方i的期望收益ci和博弈方j的期望收益cj可分别表示为：

　ci=θi·[θj·A+（1-θj）·C]+（1-θi）·[θj·E+（1-θj）·G]={Wi-[1-（1–θi）·λ]·ΔW}fi′（Wi）（9）

　cj=θj·[θi·B+（1–θi）·F]+（1–θj）·[θi·D+（1–θi）·H]={Wj+[θi+θj-θi·θj+[2θi·θj-（θi+θj）]λ]ΔW}fj′（Wj）（10）

　式（9）表明，随着博弈方i选择“合作”策略的概率θi的改变，其愿意消减的利益将发生不同程度的变化，且受到惩罚因子λ的影响，即博弈方i的利益变化量ΔWi可表示为：

　ΔWi=|Wi（t+1）-Wit|=|ci-Wi|=[1-（1-θi）λ]·ΔW（11）

　式（10）表明，随着博弈方i和博弈方j选择“合作”策略的概率θi和θj的改变，博弈方j期望增加的利益也将发生不同程度的变化，且受到惩罚因子λ的影响，即博弈方j的利益变化量ΔWj可表示为：

ΔWj=|Wj（t+1）–Wjt|=|cj-Wj|=[θi+θj-θi·θj+[2θi·θj-（θi+θj）]λ]·ΔW（12）

（3）稳定均衡策略

基于各博弈方融资综合效益的变化，各博弈方融资综合效益的总变化量Δf（W）可表示为：

　Δf（W）=ci+cj-fi（Wi）–fj（Wj）={[θi+θj-θi·θj+[2θi·θj-（θi+θj）]λ]fj′（Wj）-[1-（1-θi）λ]fi′（Wi）}·ΔW　　（13）　

为保障流域各博弈方水资源综合效益的总变化量大于零，则Δf（W）>0，即

[θi+θj-θi·θj+[2θi·θj-（θi+θj）]λ]fj′（Wj）-[1-（1-θi）λ]fi′（Wi）>0（14）

根据式（13）、式（14）知,在博弈方i和博弈方j的动态演化博弈过程中，在确保Δf（W）>0的前提条件下，可根据式（11）、式（12）确定博弈方i和博弈方j的利益变化量，得到一个新的初始利益配置方案，并对新的初始利益配置方案进行和谐性诊断，若通过和谐性诊断，说明通过加强博弈方之间的合作关系，融资方案利益初始分配结果为各方所接受，消除了双方之间的利益冲突，各博弈方的利益分配策略集合即为演化动态博弈的稳定均衡策略。

若未通过和谐性诊断，则新的利益配置方案不是和谐配置方案，可根据式（9）～式（14）进行新一轮动态演化博弈，各博弈方的利益分配策略，最终通过各博弈方之间的合作，实现融资方案利益初始的和谐配置。

5　结语

基于和谐管理理论，对“融资方案利益初始和谐配置”进行了界定。

在融资方案利益初步分配方案未通过和谐性诊断的基础上，基于演化博弈理论构建了多轮动态博弈模型，通过各博弈方不断修正自己的利益分配量，使融资方案利益配置方案通过和谐性诊断，实现融资方案的和谐配置，以保障的融资方案的公平高效性，促进和谐社会建设。

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