《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》解读.docx
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《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》解读
《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》解读
2007-03-16上午10:
01:
27来源:
《深圳特区报》2007年03月15日记者/冯杰实习生/马俊鑫点击数:
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为帮助市民更好地理解于今日起正式实施的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》的内容,市征地拆迁管理办公室的有关负责人对《办法》的内容进行解读。
1制定《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》的背景
答:
房屋拆迁管理工作是深圳市城市建设与管理的重要组成部分。
我市现行的房屋拆迁管理体制成形于上世纪八十年代,开始规范于上世纪九十年代,1991年市人民政府发布《深圳市房屋拆迁管理办法》(1994年进行过一次修订),对规范房屋拆迁行为、加强对城市房屋拆迁的管理、维护拆迁当事人的合法权益、保障建设项目的顺利进行,发挥了积极作用。
但是,随着我市城市范围扩大、建设速度加快和旧城区改造的推进,房屋拆迁工作进入了一个新的时期;尤其是2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》颁布实施以后,原拆迁管理办法中不少规定已经不能满足房屋拆迁工作的现实需要,必须建立一套新的规范和程序。
此外,随着我市“十一五”计划的实施和“大运会”的筹备、轨道交通等一系列重大工程的全面推进,亟须一部更具有针对性的专门规章,以保证在更加有效地维护被拆迁人合法权益的基础上,完成公共基础设施建设项目房屋拆迁及工程建设任务,实现深圳城市建设和经济发展的再次腾飞。
2《办法》出台的意义
答:
《办法》的出台是深圳市房屋拆迁工作的一个新的里程碑,对于规范房屋拆迁行为,加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目的顺利进行,有非常重要的作用;标志着深圳市房屋拆迁有了一个全新的、统一的指导思想和行动准则,拆迁补偿安置有了一个科学的、明确的补偿标准,市政公共基础设施拆迁有了制度的保障,对于其它建设项目的拆迁工作也起到了示范和参照作用。
具体来说,《办法》的出台有如下意义:
(1)有利于结合深圳市实际,贯彻落实国务院的《城市房屋拆迁管理条例》;
(2)有利于保障公共基础设施建设的顺利进行;(3)有利于维护被拆迁人的合法权益;(4)有利于建立一个公正合理的房屋拆迁模式;(5)有利于控制拆迁规模;(6)有利于规范政府部门间的职权和职责,减少内耗、提高效率;(7)有利于加速城市现代化建设和推进旧城区的改造;(8)有利于维护社会稳定,构建和谐社会。
3《办法》对适用范围与效力如何规定
答:
《办法》是深圳市人民政府发布的政府规章,凡在深圳市行政区域内的公共基础设施建设项目的房屋拆迁活动,均适用本办法;与公共基础设施建设项目相关的拆迁人、被拆迁人、评估机构、测绘机构、拆迁服务机构以及其他相关主体的行为,均受本办法调整。
公共基础设施建设项目是指与公共利益密切相关的交通、能源、环保、水务、大型体育文化设施等项目;对上述项目的房屋拆迁、补偿安置及相关的管理活动等均适用本办法;本办法自2007年3月15日起生效,在整个深圳市(包括福田、罗湖、南山、盐田、宝安和龙岗六区)施行。
4《办法》规定了哪些原则
答:
《办法》体现了如下原则:
(1)依法拆迁、和谐拆迁原则。
本《办法》生效后,深圳市所有涉及到公共基础设施项目建设的房屋拆迁都应以本办法为依据,严格按照《办法》规定的程序、方式及标准实施,做到依法拆迁、依法办事。
《办法》在重点保护被拆迁人的利益的基础上,突出保障社会公共利益和公共基础项目建设,也顾及到了其他拆迁相关人的利益,对所有参与主体的权益进行了平衡,尽最大可能减少纠纷和摩擦,维护社会的和谐稳定;
(2)重点保护被拆迁人利益原则。
拆迁补偿是拆迁法律关系中一个极其重要的环节,决定着人民群众的利益能否得到保障及拆迁活动能否顺利进行,《办法》根据深圳市实际对被拆迁人的补偿标准和补偿范围进行了调整和完善,加大了对被拆迁人的补偿力度;例如对于有合法产权和手续的住宅房屋,设定了最低补偿标准,即不低于同区域普通住宅商品房交易平均价格(以下简称“商品房交易均价”);对于非住宅和其他房屋,按市场评估价格补偿;房屋以外的构筑物和其他附着物按重置价补偿等。
充分体现了“三个代表”重要思想和执政为民的理念。
(3)公共利益优先原则。
公共基础设施项目建设,关系到国计民生,关系到全社会、全民族的发展和生存;“公共利益优先”是现代民主、法治国家的普遍原则和建设和谐社会的必然要求。
只有落实好这一原则,才有可能解决现代社会个人权利、自由与国家利益、社会利益之间不可避免的矛盾和冲突。
《办法》在拆迁运行机制、补偿方式、裁决、执行等方面的规定,体现了单位、集体或个人的利益,应当服从因国家和社会利益而发生的房屋拆迁需要。
(4)拆管分离原则。
拆管分离原则是指拆迁主管部门不得作为公共基础设施建设项目的拆迁人,不得接受拆迁委托,拆迁管理人和拆迁人必须非同一主体。
1991年的拆迁办法没有明确这条规定,在我市拆迁实际工作中出现过拆迁人和管理人合二为一的情况,在一定程度上造成了房屋拆迁过程中的不公,损害了部分被拆迁人的利益,容易滋生腐败,扰乱社会秩序,因此,出于程序正义的考虑和上位法的要求,《办法》将拆迁主管部门不得作拆迁人作为一个基本原则明确下来。
(5)以货币补偿为主的原则。
一般房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换,允许拆迁人和被拆迁人自由协商选择;但由于深圳情况特殊,是在人口极度稠密、可用剩余土地极少的狭小空间中,进行大规模的市政公共基础设施项目建设,政府不可能拿出土地或房屋进行市政工程建设拆迁补偿;同时由于我市房地产市场繁荣,市政工程补偿资金相对充裕等因素,所以,《办法》确定了以货币补偿为主的补偿安置模式。
拆迁人向被拆迁人提供补偿货币和安置补助费用,保障被拆迁人的财产权益,使住宅房屋的被拆迁人,能够在同档次地段购买到不低于被拆迁房屋标准和条件的住宅房屋。
5《办法》有哪些特色
答:
《办法》体现了有如下特色:
(1)从最大限度地保障被拆迁人权益、提高拆迁成本的原则和思路出发,建立符合深圳实际的拆迁管理体制和补偿标准,体现了以人为本,实事求是,尊重历史的精神。
(2)突出保障市政工程建设项目,以市政工程项目拆迁引导和推动其他社会拆迁。
《办法》主要就市政工程公共基础设施建设所涉及的房屋拆迁进行管理,根据公共利益优先的原则,确定市政工程建设项目优先的法律地位,保证政府公共项目的顺利推进,以期通过市政工程的项目拆迁为其他社会拆迁做出示范和参照,带动其他社会拆迁进入规范化的轨道。
(3)着重保护被拆迁人的利益,适当提高了补偿标准,扩大了补偿范围。
本《办法》根据近年来深圳市经济发展状况对补偿标准和补偿范围进行调整,整体上提高了拆迁成本,切实保护了被拆迁人的利益。
建立了具有深圳特色的市场价格拆迁补偿安置模式及标准,突破了原有补偿安置思路,保障住宅被拆迁人的居住权,使其能够得到不低于原居住条件的货币补偿或安置,被拆迁人的利益得到了最大限度的保障;
(4)主要采用货币补偿模式。
结合深圳实际,建立以货币补偿为主的补偿安置模式,将补偿标准明确化、系统化,提高了补偿的透明度。
6《办法》对历史遗留问题如何处理
答:
由于各种主客观原因,深圳在城市建设早期产生了许多历史遗留房屋问题,情况特殊,矛盾较为突出。
《办法》充分考虑深圳房屋拆迁的复杂和难度,本着尊重历史,合法合理,实事求是的原则,结合以往处理历史遗留问题的有关法规政策和相关要求,做了较合理的规定。
处理历史遗留问题的要点主要有三个:
(1)、拆迁纳入原农村历史遗留问题处理范围的违法私房和生产经营性房屋,符合“两规”及市政府有关规定处理条件,并已确认产权的,符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅,被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分,按“拆一补一”原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿;超过480平方米的部分,按市场评估价格给予货币补偿;
(2)、480平方米以外的住宅和生产经营性房屋,也是按市场评估价格给予货币补偿,本办法或市政府另有规定给予产权调换的除外;
(3)、对于2004年10月28日后的违法建筑,以及其他依法应当拆除、没收的房屋,一律不予补偿。
此外,鉴于市政工程涉及公共利益,影响面较大,为了提高效率,加快拆迁进度,《办法》规定:
被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的,由拆迁人按拆迁补偿安置协议补偿金额的3%以内给予奖励。
7拆迁人的职责、义务是什么?
答:
拆迁人是指取得拆迁许可证的单位。
在公共基础设施建设拆迁项目中,拆迁人一般是项目的建设单位,市、区政府也可以确定项目代建机构或者批准成立拆迁事务机构作为特定项目的拆迁人。
(一)拆迁人的职责是:
(1)接受政府主管部门的监管;
(2)落实补偿安置资金;
(3)制定拆迁补偿安置工作总体计划,制定并实施具体拆迁方案;
(4)按《房屋拆迁许可证》规定的项目、范围和期限组织实施拆迁;
(5)负责项目拆迁的宣传、发动、解释工作,配合主管部门发布房屋拆迁公告及相关通知,并负责通知到被拆迁人;
(6)组织实施房屋、土地、有关建(构)筑物、附着物,市政管线拆改等查勘、测绘、评估工作;
(7)负责补偿安置谈判,签订和履行补偿安置协议、拆迁补偿安置协议;
(8)组织实施或委托实施房屋及有关建(构)筑物、附着物等的拆除。
(二)拆迁人应当履行的义务是:
主要有:
依照法律和拆迁许可证的规定实施拆迁;服从和配合主管部门的管理;与被拆迁人协商达成补偿安置协议并依法依约履行;自觉履行各项有效法律文书;环境保护义务等等。
具体有以下各项:
(1)必须在拆迁许可证批准的拆迁范围内实施拆迁;
(2)必须在拆迁许可证批准的拆迁期限内实施拆迁;需延长拆迁期限的,应在批准的拆迁期限届满15日前,向市主管部门提交延期拆迁书面申请,及证明拆迁需要延期的拆迁协商记录等相关资料;
(3)取得拆迁许可证后,应在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁单位名称、拆迁工作人员名单等,接受监督;在拆迁过程中,要向被拆迁人做好宣传解释工作;
(4)制定项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案;拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议;应在拆迁期限内就拆迁事宜与被拆迁人经协商达成一致意见后与被拆迁人签订书面拆迁补偿安置协议;自协议签订之日起30日内,将该协议报市拆迁办备案;
(5)依法对于被拆迁人进行安置和补偿,对于需要周转用房的被拆迁人,应当提供周转房;
(6)自觉履行主管机关作出的拆迁裁决书和人民法院已经发生法律效力的判决和裁定;
(7)接受主管部门的管理;并严格遵守及全面履行拆迁协议的规定;
(8)在实施强制拆迁前,应就被强制拆迁房屋的有关事项依法进行证据保全;
(9)依据国家的规定及拆迁协议的约定向被拆迁人支付拆迁安置补助补偿费,周转过渡费等费用;相关拆迁补偿安置资金应全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用;
(10)拆迁协议约定的期限届满不能提供拆迁安置补偿用房的,应当向被拆迁人支付临时安置补助费;给被拆迁人造成损失的,还应当支付赔偿金;
(11)拆迁行为必须符合法律法规的规定;必须符合城市规划;
(12)拆迁产权不明的房屋,由拆迁人提出补偿安置方案,经市拆迁办同意,拆迁人应对被拆迁房屋办理证据保全公证,并将补偿安置费提存后,方可拆除;
(13)委托具有相关资质的单位实施拆迁的,应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案;
(14)拆除房屋及构筑物、其他附着物等,应依法组织施工和渣土清运,保障拆除工程和施工安全,维护施工环境;
(15)法律法规规定或者拆迁补偿安置协议约定的其他义务。
8被拆迁人的权利、义务是什么?
答:
被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的所有人,包括对被拆迁房屋享有共有权的人。
(一)被拆迁人的权利:
主要有:
获得合理的拆迁补偿,得到妥善安置的权利;获得提前搬迁奖励金的权利;申请行政裁决、提起诉讼等权利。
具体有以下几点:
(1)依法获得补偿的权利;在有条件并协商一致时,可以进行产权调换;
(2)实行产权调换的,拆迁人不能一次提供产权调换房屋时,有权要求拆迁人提供周转房;
(3)对评估报告有异议的,经当事人协商仍未解决,可以向原拆迁评估机构申请复核;复核结果与原评估结果不一致的,经当事人协商仍达不成一致意见的还可申请技术鉴定;
(4)与拆迁人就补偿拆迁安置的方式、价格协商达不成协议时,有权申请主管机关裁决;
(5)对主管机关所作的拆迁裁决不服的,有权向人民法院起诉,也有权向有关部门申诉或者申请复议;
(6)有权获得拆迁补助费;
(7)对于拆迁人不依法拆迁的,可以请求主管机关对于拆迁人给予行政处罚;
(8)因拆迁人不能履行或者不能全面履行拆迁协议时,有权就有关事宜申请有关部门解决或者向人民法院起诉;
(9)其他依法及依约享有的权利。
(二)被拆迁人的义务:
服从和配合城市建设的需要,协助拆迁工作顺利进行,主要包括:
厘清房屋产权;依法与依约搬迁;自觉履行各项相关的法律文书;服从其他相关管理等。
9《办法》对被拆迁人有哪些主要保护内容及措施?
答:
房屋拆迁涉及到广大人民群众的切身利益,也关系到经济发展和社会稳定的大局。
而作为相对处于弱势的被拆迁人,其利益容易受到损害。
为切实保障被拆迁人的合法权益,实现和谐拆迁,《办法》在被拆迁人利益的保护方面进行了严格的规定。
第一,《办法》将对被拆迁人的补偿标准划分为五个档次,设定了不同的补偿价格。
如对于有合法产权和手续的住宅房屋,设定了最低保障价格,即补偿价格不低于商品房交易均价;符合条件的被拆迁人还可选择产权调换方式。
第二,完善了补偿内容,如:
增加了“提前搬迁奖励金”;在临时安置费的设置中,对住宅增加了3个月装修期,非住宅增加了一年的建设期;货币补偿的也给临时安置费等等。
使得拆迁补偿工作更为人性化。
第三,对于被拆迁人中的弱势群体,实行特殊保护:
根据困难家庭的人口数,确定最低住宅补偿面积为45-60平方米,以此保障困难群众的居住权。
第四,对于农村历史遗留问题,如私房和生产经营性房屋、无产权房屋、违法建筑等,本着合法合理、尊重历史、实事求是、保护群众合法利益的原则,尽量给予妥善处理解决。
10什么是拆迁许可证?
答:
拆迁许可证是政府主管部门颁发的,允许符合法定条件的拆迁人在特定时限内,对特定地点的房屋即附属物进行拆除的行政许可文件。
拆迁许可证是对拆迁行为的行政许可文件,也是拆迁人从事房屋拆迁的有效证件,在拆迁工作管理中具有重大意义。
由于拆迁工作涉及到社会管理的方方面面,如被拆迁人的利益保护,城市规划与建设,社会安定等等问题,因此必须处于政府机关的严格控制之下。
任何单位需要拆迁房屋,必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案等,向主管部门提出申请,经批准并发给房屋拆迁许可证后,方可拆迁。
对拆迁人而言,只有依法取得《房屋拆迁许可证》,此单位才具备法律意义上拆迁人的资格,否则其拆迁活动就是违法拆迁。
11拆迁人如何对被拆迁人进行补偿与安置?
答:
在公共基础设施建设项目进行房屋拆迁时,拆迁人应对被拆迁人进行妥善安置和合理补偿。
(1)被拆迁人可以获得的补偿费包括下列内容:
被拆迁房屋的补偿费;房屋以外的构筑物、其他附着物的补偿费;搬迁补助费;临时安置补助费;拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费;以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿费。
(2)从补偿方式上看:
《办法》第二十八条规定,公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换,主要采用货币补偿方式。
除另有规定外,拆迁生产经营性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等,一般实行货币补偿。
拆迁被拆迁人居住房屋,被拆迁人同意且有条件的,可以进行产权调换;否则应当实行货币补偿。
(3)从货币补偿金额上看:
被拆迁房屋货币补偿的金额,根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素,以房地产市场评估价格确定。
对符合本办法规定条件的特定住宅房屋,如果其房地产市场评估价格低于商品房交易均价,则按二者之中价高者确定货币补偿金额。
房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额,以重置价评估确定。
商品房交易均价,是按市场实际交易实例汇总测定,由市拆迁办每季度定期公布。
(4)产权调换:
拆迁人应当提供与被拆迁房屋同类型、同等面积、相当使用条件的房屋进行调换,并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价。
但符合规定条件及面积的住宅房屋无须结算差价。
以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制,被拆迁人补交规定差价后方可取得完全产权。
12什么是市场评估价?
商品房交易均价?
重置价?
它们在拆迁补偿安置中有什么作用和意义?
三者有什么关系?
答:
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由市拆迁办每季度定期汇总测定并公布。
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,相互联系:
平均交易价主要用于对《办法》中特指的合法住宅房屋进行补偿,但当该被拆迁房屋的市场评估价高于该地段的商品房交易均价时,则适用市场评估价而不适用商品房交易均价;市场评估价主要用于特指的合法住宅房屋以外的各类房屋补偿,除当事人另有约定外,被拆迁房屋的补偿价格一般不得低于市场评估价;重置价是市场评估价的一种表现形式,即对房屋以外的附属物的不计入成新率的市场评估价,凡房屋以外的各种附属物或构筑物,除当事人另有约定外,其补偿价格一般不得低于重置价。
对于一些老屋村等旧式住宅的市场价格和拆迁补偿标准,这三种价格的比重排列一般为:
商品房交易均价高于市场评估价,市场评估价高于重置价。
这是《办法》专门针对合法住宅房屋所作的倾斜性政策规定。
13拆迁人与被拆迁人达不成协议怎么办?
答:
拆迁人与被拆迁人应当通过自愿协商就拆迁补偿事宜达成一致,签订补偿安置协议;如协商不成,双方均可在拆迁许可证有效期限内,向主管部门申请行政裁决。
14什么是拆迁行政裁决?
对拆迁当事人有何意义?
答:
拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请,应用行政手段对补偿安置争议依法作裁决与决定的具体行政行为。
主管部门依法受理裁决申请后,组织当事人进行调解,调解不成的,进行裁决。
但有下列情形之一的,不予受理裁决申请:
(一)对拆迁许可证合法性提出行政裁决申请的;
(二)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的;
(三)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷,或者行政裁决作出后,当事人就同一事由再次申请裁决的;
(四)房屋已经灭失的;
(五)市主管部门认为依法应当不予受理的其他情形。
拆迁行政裁决是根据拆迁当事人提出的证据和请求,按照法律法规规定的程序进行;对补偿价格的裁决依据主要是评估报告和商品房交易均价。
拆迁行政裁决自依法送达后生效,拆迁当事人应当自觉履行;也可以继续协商达成一致意见。
当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议;或在90日内向人民法院起诉。
复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。
拆迁人按规定向被拆迁人提供了补偿货币或安置房屋的,可以依法申请强制拆迁。
15《办法》对其他社会拆迁项目有何影响?
答:
《办法》适用于深圳市范围公共基础设施建设项目的房屋拆迁;其他社会拆迁项目不直接适用,但在国家、省、市相关法律法规规章或政策没有规定时,可参照执行。
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冯劲宜
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