xx房地产项目二期建设可研报告.docx

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xx房地产项目二期建设可研报告

xxx房地产项目二期项目

可行性研究报告

编制单位：

xx投资咨询有限公司

编制时间：

二零一一年十一月

第一章申报单位及项目概况

1.1项目概况

项目名称：

xx二期项目

建设规模：

项目占地面积42268平方米；建筑面积74107.16平方米,其中：

住宅建筑面积65079.22平方米，幼儿园建筑面积1029.6平方米，商业及物管建筑面积3907.35平方米。

建设地点：

新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧）。

建设投资：

12251.91万元

资金来源：

项目投资资金全部由企业自筹。

1.2企业概况

建设单位：

xx市xx都市工业园发展有限公司

法人代表：

张勇

经营范围：

房地产开发销售。

企业概况：

xx市xx都市工业园发展有限公司成立于2006年4月27日，为有限公司，办公地点位于xx县xx镇华南二路，单位法人张勇，经营范围房地产开发、销售。

注册资本3000万元人民币。

现承担xxxx拆迁安置小区的建设，公司的宗旨是深化企业改革，建立现代企业制度，转变经济增长方式，加速结构调整，促进资源优化配置，提高规模效益，实现净资产的报值、增值，促进xx经济和社会发展公司以“质量第一、用户至上、信誉为本”为宗旨，公司奉行“励精图治、追求卓越”的企业精神。

以优良的质量、优美的环境、优质的服务、良好的信誉为品牌战略的内涵，在规划、设计、开发中以人为本，关爱人生。

展望未来，公司不断加强管理，提高自身素质，在竞争中求发展，为建设现代化城市、美化城市环境，为xx的腾飞做出更大的贡献。

1.3项目申请报告编制依据和范围

1.3.1项目申请报告编制依据

xx市城总体规划

xx二期项目设计方案。

xx市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准。

江苏省2005年建筑、安装工程概（预）算估算表。

国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。

1.3.2项目申请报告研究范围

本申请报告研究工作范围主要包括：

申报单位及概况,发展规划，产业政策和行业准入分析，资源开发及综合利用分析，节能方案分析，建设用地，环境和生态影响分析，投资估算、资金筹措和经济效益，以及社会影响分析等方面进行研究。

1.4项目背景

xx县房地产业近几年一直都在活跃发展，楼市不衰，源于领导重视，各方齐动，并由此闯出了一条适合市情的发展之路，形成十分强劲的总体联动的发展态势。

县委﹑县政府十分重视基础设施建设，把扩大开放，优化投资环境，发展区域经济，与不断提高全县人民生活质量的战略举措紧密结合起来，形成经营现代城市的新理念，人本思想的务实化，推动了一轮又一轮房地产业跨越式大发展。

为推动xx一体两翼――北翼xx县东部城区建设同时配合社会主义新农村建设推进，再加上我县区基础设施历史欠账较多﹑城市化程度较低。

另外，在城区中仍有许多自然村布局散乱，设施不配套，环境较差。

这种状况已经成为制约我县经济发展的重要瓶颈之一。

如何破除瓶颈，推动经济发展，县委﹑县政府审时度势，因地制宜的制定了经济发展战略目标，全面对接xx市“快速突破东区﹑着力提升新海﹑积极发展xx”的城市发展重点，突出沿海特色重点加快新城区的建设，实现新城区与老城区的互动发展。

该项目符合xx市总体规划要求，本项目地理位置优越，城市自来水网、排水网、电力网、可直接接通。

1.5建筑规模与方案

1.5.1项目介绍

xx二期项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧）。

项目占地面积42268平方米；建筑面积74107.16平方米,其中：

其中：

住宅建筑面积65079.22平方米，幼儿园建筑面积1029.6平方米，商业及物管建筑面积3907.35平方米。

项目包含多层、高层建筑，及排屋住宅建筑，１幢幼儿园建筑。

1.5.2规划设计思想

本规划力求克服地形平整而缺乏特色的的劣势，在合理安排各类建筑的同时，使小区布局与人的关系体现出韵律感，在有序中求变化，体现秩序之美，本项目规划设计，隐喻该地块是个聚宝盆，开发生意兴隆，财源滚滚。

并融合自然山水的意境及几何构图手法，主要围绕“自然、和谐”的主题开展，将建筑空间、道路空间、步行空间和水体空间融合在一起，创造出多样性、连续性的怡人的居住空间。

1.5.3项目地址

项目拟建地点位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧），该地段交通便利，市政设施配套齐全，项目所需水、电等公用设施，附近建有电网线路、水管管网。

1.5.4环境保护

本项目由于是第三产业，不会对环境产生危害，对于生活污水，

经过处理后直接排入城市污水管道。

同时，加强建设施工管理，减少扬尘和噪声污染。

生活垃圾，由环卫部门收集处理。

1.5.5总投资及资金筹措

本项目计划总投资12251.91万元。

企业自筹资金。

1.5.6项目实施进度建议

本项目建设工期3年，即36个月，将于2011年七月底开展前期工作。

2011年4月—2011年5月，完成初步设计方案；

2011年6月—7月完成施工设计图；

2011年8月通过招投标选择好施工队伍；

2011年9月—2014年5月，完成项目工程施工任务，对工程竣工验收。

1.5.7项目招投标

本项目为房地产开发，投资成本高，应严格按招投标法规定的招

投程序进行招标，招标选定建筑公司及工程监理公司，保证工程按质、按量、按时完成。

1.6建设条件

1.6.1土地条件

项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧），地块位于xx县新城区，公园路北侧、青龙大沟西侧。

项目用地为xx县国土资源局挂牌出让地块，xx市xx都市工业园发展有限公司通过竞拍方式取得土地使用权。

1.6.2交通条件及周边环境

项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧），在xx县新城东区，公园路北侧、青龙大沟西侧。

地块西侧和西北侧为已建成住宅区。

1.6.3市政管网配套条件

该地块周边配套基础设施良好，供电、供排水、通讯机等城市基

础设施的管道（线）均已铺设至此，可根据需要向有关部门申请办理使用手续，将上述设施的管道（线）引至拟建场地内，所需条件即有保障。

1.6.4自然条件

xx县处于暖温带和北亚热带的过渡带，属暖温带南缘湿润性气候，既有暖温带气候特征，又有北亚热带气候特征（云台山南麓）。

气候总的特点是：

四季分明，气候温和，光照充足，雨量适中，雨热同季。

（1）.日照，太阳辐射总量为117.6~125.5千卡∕平方厘米·年，年内分布呈双峰型，5月、8月为两个高值区，分别为13.3~14.4千卡∕平方厘米·月和11.8~13.0千卡∕平方厘米·月。

本地区日照充足，全年日照时数平均达2500小时左右。

各月平均日照时数以冬季各月最低，为170~180小时；日照时数最多的月份在雨季前后的5、6月和8月，可达240~250小时；7月份受雨季影响，不足200小时；9月份以后逐月减少。

（2）.温度，年平均温度在14℃左右，各月平均气温以1月份最低，约0℃；沿海地区在－2℃。

最高气温出现在7、8月份，平均可达26℃以上。

冬季月份极端历史最低气温为－11.9℃。

夏季极端历史最高气温内地可达38.5℃，而沿海岛屿约低2℃左右。

（3）.降水，全年平均降水量为900~950毫米，局部地区受地形影响可达1000毫米；年最多雨量在1250毫米以上（2003年为1211.5毫米）;年至少雨量不足550毫米。

各月雨量分配以冬季各月最低，其平均量仅10毫米左右；最少时连续数月不降水；最多月份出现在7月份，平均雨量在250毫米以上；极端最多月份可达500毫米以上。

（4）.风力，典型季风气候区，风向年变化明显。

冬季受大陆冷高压控制，盛行偏北风，气候寒冷、干燥。

在西北西至东北东方内出现风向频率达55％以上。

夏季受西太平洋副热带高压影响，盛行东南风，受海洋调节，气候湿热、多鱼。

在东至南方向出现风向频率超过50％。

年平均风速内地约4米／秒；沿海地区可达6米／秒以上。

年最大风速沿海地区可达25米／秒以上；内地也可达20米／秒。

月平均风速一般春季较大而秋季最小，春季内地在4米／秒以上，沿海地区超过6米／秒；秋季内地不到3米／秒，沿海地区在5米／秒以下。

主要气象数据：

常年平均气温14.4℃

平均最高气温17.4℃

平均最低气温12.0℃

年平均降水量872.3㎜

年最大降水量1380.7㎜

年最小降水量520.7㎜

年最大积雪深度13㎝

年最大冻土深度25㎝

主导风向E&ESE

1.7研究结论与建设

本项目有着较强的区位优势，具备良好的建设条件，项目经济效

益显著，项目可行。

主要技术经济指标见表1-1。

表1-1建设项目主要经济技术指标表

序号

指标名称

单位

指标值

1

总用地面积

M2

42268

2

总建筑面积

M2

74107.16

3

半地下总建筑面积

M2

4090.99

4

地上总建筑面积

M2

70016.17

5

其中：

高层住宅建筑面积

M2

34820.65

6

多层住宅建筑面积

M2

22811.05

7

商业及物管建筑面积

M2

3907.35

8

幼儿园建筑面积

M2

1029.6

9

总停车位

辆

383

10

包括：

半地下室停车位

辆

242

11

地面停车位

辆

141

12

建筑密度

%

30

13

容积率

%

1.74

14

绿地率

%

35

15

居住户数

户

424

16

营业收入

万元

21879.82

17

营业税金及附加

万元

1214.33

18

营业利润

万元

8413.58

191

税后利润

万元

5637.10

20

投资利润率

%

68.7

21

投资利税率

%

78.6

22

投资回收期

年

1.46

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

2.1发展规划

房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的

综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规

划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和

政策引导才能真正走上健康发展道路。

从项目立项开始，房地产项目

的各开发环节都有直接约束和控制。

如项目开发必须符合国家产业政

策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关

法规政策调控等。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

提出“十二五”时期，江苏经济社会发展的总体目标是：

全省综合经济实力、自主创新能力、国际竞争力和可持续发展能力显著增强，全面建成更高水平的小康社会，苏南等有条件的地方在巩固全面小康成果基础上率先进入基本现代化，人民群众普遍过上更加宽裕安康的生活，为2020年全省基本实现现代化打下具有决定性意义的基础。

　　综合实力。

2015年，全省地区生产总值6.58万亿元（2010年价，下同），年均增长10%左右，经济发展质量和效益明显提升，人均地区生产总值超过8万元。

　　经济结构。

服务业增加值比重达到48%左右，加快形成服务经济为主的产业结构；高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到40%；消费对经济增长的贡献率达到60%左右。

　　科技创新。

自主创新体系逐步完善，研发经费支出占地区生产总值比重提高到2.5%；人力资本投资占GDP比重达到15%以上；人才贡献率达到43%；百亿元GDP专利授权数提高到400件，专利发展水平居全国前列；科技进步贡献率提高到60%以上。

　　生态文明。

耕地保有量保持475万公顷；能源结构进一步优化，非化石能源占一次能源消费比重达到7%左右，单位地区生产总值能源消耗降低和二氧化碳排放减少均完成国家下达指标；主要污染物排放总量减少10%以上；单位工业增加值用水量降低25%，农业灌溉用水有效利用系数提高到0.58，森林覆盖率提高到22%。

　　城乡区域。

城市化和城市现代化水平进一步提高，社会主义新农村建设取得明显成效，城乡发展一体化取得实质性进展；城市化水平达到63%。

沿海开发取得重大突破，苏北地区人均主要经济指标超过全国平均水平，三大区域发展优势更加鲜明，形成区域协调发展新格局。

　　改革开放。

财税、金融、资源性产品价格、要素市场等重点领域和关键环节改革取得明显进展；政府职能加快转变，政府公信力和行政效率显著提高；所有制结构进一步优化，民营经济加快转型升级，整体素质和综合竞争力显著增强。

开放型经济发展水平全面提高，利用外资和对外投资、进出口贸易总额位居全国前列，参与国际分工地位和国际影响力明显提升。

　　人民生活。

努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步。

城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%左右；在2011年实现农村贫困人口（年人均纯收入低于2500元）全部脱贫基础上，继续推进脱贫奔小康工程；城镇登记失业率控制在4%以内，五年新增城镇就业500万人以上；城镇、农村基尼系数分别控制在0.39和0.35以内；居民消费价格总水平年均涨幅控制在国家规定范围。

　　社会建设和管理。

高中阶段教育普及率达到95%以上，高等教育毛入学率提升到50%，主要劳动年龄人口平均受教育年限提高到11.2年；人口自然增长率4％。

左右；医疗服务体系进一步完善，万人拥有病床数达到40张左右；公共文化服务设施网络覆盖率达到90%以上；社会救助体系更加完善，城乡基本社会保险覆盖率稳定在95%以上；城乡三项医疗保险参保率保持在95%以上；住房保障能力不断提高，城镇保障性安居工程建设139万套；民主法制更加健全，依法行政能力显著增强，社会管理机制更趋完善，人民群众权益得到切实保障，法治江苏、平安江苏建设再上新水平。

《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出着力优化房地产供给结构，合理引导住房需求，加大中低价位、中小套型普通商品住房建设力度，完善适应不同消费需求的房地产市场。

推进住宅产业现代化进程，推广绿色建筑和成品住宅，发展为工业、商务及其他行业服务的房地产业，规范物业服务行为。

完善房地产市场服务体系，加快住房信息系统建设，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们

可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。

就xx市房地产市场来看，自2006年以来，随着涉房调控政

策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，xx市房地产供销相对稳健。

住宅销售价格稳中有升，

增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和

购房行为日趋成熟。

目前，小高层住宅已经成了xx市城区住宅建

设开发的一个热点，销售量一直远大于竣工量，整体销售率在95％

以上。

高层及小高层住宅已是市民安家落户首选的一大品牌。

“十二五”期间，住房建设将以节约型、节能省地型住宅为标准，以推进节能、节地、节水、节材和环保为重点，加大成套技术集成的推广应用。

依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规划要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。

住房建设的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选择与优化、

产品和设备的选择、施工住址与管理、住房的使用和维护等各个环节，

提高资源利用效率，提高住房小区绿化率，减少环境污染，改善居住

环境，建设高品质、高档次、低价位且环境优美居住舒适的居住小区，

促进住房产业的可持续发展。

“十二五”期间，住房建设将以优化住房结构为出发点，以稳定住房价格为目标，解决普通居民需求，鼓励扶持中低价位、中小户型普通商品住房的建设，完善城镇住房供应体系。

廉租住房主要保障市区“双困”家庭住房需求，经济适用住房主要保障市区低收入家庭住房需求，中低价位、中小套型普通商品住房主要满足市区中低收入和中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要满足中等以上收入家庭的住房需求。

xx市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工

业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我

市的城市化水平达到38%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，

正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素

提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条

件。

可以预见，2011年以后，随着国家经济形势的好转和相关政策

的出台，投资结构进一步改善，xx市房地产市场将继续保持较快发展。

由此可以肯定，该项目符合国家和省市“十二五”发展规划要求，也符合行业发展规划要求，为加快市区房地产业的发展和优化xx市的城市风光起到了推动作用。

纵观xx市场，2011年上半年前价格虽有上升，但基本是在

合理范围之内，价格虚高的情况很小，不过价格调整的趋势是必然的，而且自下半年国家对农村土地制度的改革也将对房地产市场产生影

响，随着消费人群理性回归，新的一轮购房热也必将逐渐恢复,因此未来房地产市场前景依然广阔。

2.2产业政策

自2005年以来，国家对房地产业的调控就紧锣密鼓进行着，相

继出台了一系列调控政策以及具体措施。

随着政策出台的密度加大、

内容逐渐细化，国家对地产调控的着力点也更加清晰起来，3年的调

控后，地产业得到更加规范的发展，却也仍然存在着需要继续加以完

善和解决的问题。

2005年4月30日建设部、发展改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、银监会下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会2006年5月联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。

2007年国家调控思路更加清晰，政策趋向更加鲜明，措施得以细化，责任更加明确，2007年3月5日，温家宝总理在两会《政府工作报告》中将房地产持续健康发展用了一个段落来讲；接下来的3月到9月，央行连续五次加息，特别是最后两次加息间距不到一个月；8月7日，国务院发布了《24号文》，即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，相对于以前只在国务院办公厅发出的调控文件，《24号文》的重要性不言而喻；9月27日，央行银监会发布了《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》，包括首付、利息的调整；10月29日，全国人大常委会通过了《节能法》的修正案，即《节约能源法》，经过了修改以后重新公布，2008年4月正式实施；11月8日，国家八部委关于《廉租住房保障办法》出台，根据国务院的若干意见八个部门出台廉租住房保障的细则；11月19日，其中七个部门对《经济适用房住房管理办法》又做了更加明晰的规定。

2008年12月，政策限制大幅放宽。

根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

而一周后出台的“新八条”直接省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件。

各地二套房贷政策放开，购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。

2009年06月随着房价出现大幅上涨，银监会《通知》重申严控二套房贷：

“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

”

2009年12月，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策则继续实施。

根据国家、江苏省、xx市房地产产业政策的文件，坚持房地

产开发适当超前和总量控制的原则，确保供求结构平衡。

在相关产业政策的作用下，xx房地产业有了很大发展，作为经营性物业的购物中心，更是成为市民投资中炙手可热的产品。

在产业政策的推动下，商业房地产成为挑动xx资本的起搏器，商铺的投资成为xx商业经济的催化剂。

建设项目不在产业政策的限制范围内。

2.3市场供求分析

1、房地产业的市场分析：

就全国来说，房地产业有九十年代的“筒子楼”演变现代各种设计的板式楼、塔式楼等类型多样的建筑，各种公共设施、配套服务不断升级，人性化突出，在满足人们基本住需要的同时，更注重对人们高层次心理的满足，精品舒适的住宅成为社会的流行。

从全国来看，舒适精品小区是大势所趋；从经济发展阶段来看，舒适精品小区是小康阶段生活水平的重要标志之一；从城市规划的角度来看，是高质量市政及公共设施建设的配套条件之一；从人们的需求层次来看，建设舒适精品住宅是一种必然。

马斯洛把人们的需求划分为五个层次：

生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。

为了生存而购买住宅属于最低层次的生理需求，而当人们步入小康社会之后，人们的需求层次也在逐步提高，人们购房更注重房子的其他价值，更想获得一种安全、被人尊重，甚至赋予了另外的内涵，更是一种生活方式，是人的价值的体现，而只有不断提高住宅的质量和层次，才能更好满足人们的需求，因此，舒适精品住宅成为人们需求层次提高的必然。

房地产业总的来讲，作为关系国计民生的支柱产业，它的发展既

关系到千家万户的居住条件的改善，同时，它牵系若干个相关产业，

它对促进相关行业的发展，创造众多的就业机会，为地方税源的高速

增长创造了源泉。

但这次中央政府对房地产调控政策出台速度之快，

频率之高，力度之大，执行之细为历次调控之少有，可谓前所未闻。

新政的核心点，与房地产企业相关的事项为：

1、抑制不合理的

住房需求，具体表现在：

第三套房可暂停发放贷款；限制外来人口购

房；提高二套房的首付比例，提高二套房的贷款利率；2、增加住房

有效供给；3、调整住房供应结构；4、加强对市场的监督，建立良好

的市场秩序。

这些政策的出台，无疑会对2009年以来过热的房地产

市场起到降温作用，会对过快上涨的房价起到抑制作用，对过快的销

售增长起到减缓的作用。

在这些政策中，对开发商的影响主要表现在；

第一、限外令影响最大，直接影响了外来人口购房的需求，二套房首

付比例提高及利率提高影响次之，它直接增加了改善性住房的成本；

第三套房停贷影响再次之；限制了有钱人的投资和投机行为；第二、

对人们购房心理影响较大，更多的调控政策出台，会增加购房者持币

观望；第三、调控政策的实施，影响最大的是上海、北京、深圳等一

线城市，房价会快速微调，但类似xx这样三、四线城市，在制订

调控实施细则时，如不从当地实际出发，而参照一、二线城市政策执

行，则后期对当地房市的走势，毫无疑问影响也是巨大的。

2.4行业准入分析

xx市房地产开发投资增长幅度均超过30%，大大高于当年国

内生产总值增幅，成为拉动xx市经济增长的一股优势力量。

连云

港市统计部门通过对未来城市人口增量及城市化进程的带动性分析，

初步确定xx市“十二五”期间的住房需求总量大概在1000万平方米左右。

“十五”期间，随着住房制度改革的不断深入，xx市住房建设呈快速发展趋势。

根据《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，到2015年，全市经济综合实力和竞争力显著提升，社会建设不断加强，人民生活水平持续改善，全面建成小康社会，向基本实现现代化迈出坚实步伐。

经济综合实力实现新跨越。

地区生产总值年均增长15%左右，人均地区生产总值实现五年翻一番，超过全国平均水平，实现在全国沿海地区进位、苏北地区争先。

城市辐射能力不断提升。

国际性海滨城市建设实现新跨越，加快建设区域性航运、商贸、金融、信息、物流、旅游中心，中心城区建成区面积达到150平方公里，人口达到150万人。

创造优良人居环境。

提升城市规划建设、建筑设计水平，确定城市建筑主色调，打造精品工程和经典建筑。

确定城标、城徽、市花、市树、市歌。

充分利用森林、湿地、山体、海洋等自然条件，加强环境和