某项目产品规划设计任务书.docx

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某项目产品规划设计任务书

XX项目

产品规划设计任务书

第一部分项目定位分析

1、项目定位和产品定位

项目定位为：

创新之城，节能生活，舒适朗雅，优越感受。

（1）创新之城：

建造手段不同。

从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。

争取用最低成本做出创新的产品，即符合南昌地产市场发展趋势，又符合南昌市消费水平，同时弥补市场空白点，做到生态住宅≠高价格。

（2）节能生活：

设计理念不同。

一般住宅以适用、耐久、经济、安全为设计的出发点，主要是为满足现行的标准、规范，开发商主要考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。

而本项目真正地出发点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等的舒适性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可持续发展舒适人居空间。

（3）舒适朗雅，优越感受：

展现项目地块价值观，京东片区崛起指日可待。

10分钟车程，恰到好处的距离，离尘不离城的地理位置，项目自有的商业，办公楼….处处与目前的CBD息息相映，北京东路作为连接项目跳动脉搏，把握着第一城与市中心的互动关系，体现项目本质上的舒适朗雅，展现项目居住生活非同一般的优越感受。

产品定位：

温暖的现代功能主义

（1）。

温暖：

采用丰富多彩的建筑材料，特别是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。

（2）。

现代：

立面采用虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。

（3）。

功能主义：

强调产品的内在使用功能，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。

（注：

本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目规划设计中表达项目内涵的关键。

）

2、项目分析

1）项目SWOT分析

优势（S）：

A：

地块升值前景大

B：

毗邻城市东大门，地理位置优越，交通便利

C：

项目文化底蕴丰厚

D：

相对同板块大多数楼盘而言，更具有开发规模优势

E：

小区周边的生活配套设施与医疗设施极尽完善，周边教育资源丰富，文化氛围浓厚

F：

优越的休闲度假场所

G：

项目地块平整，内部绿化好

H：

项目用地临街长，商业开发前景大

I、项目“创新”理念形成市场新鲜感

劣势（W）：

A：

项目所处板块房地产开发滞后，区域不成熟。

B：

区域工业型特征明显，易于形成消费抗性。

C：

地块邻近的安居小区将对本项目的形象产生一定的负面影响。

D：

目前周边街区配套等设施落后，缺乏前期规划。

E：

我公司首次涉猎房地产项目，在房地产领域缺以及消费者意识中乏品牌形象。

机会（O）：

A：

后推出的产品更为先进，可领先竞争对手。

B：

京东做为最临近市区板块，开发用地日趋紧俏。

C：

生活水平的提高，大大增强了房地产的消费能力。

D：

城市建设步伐加快，拓宽了购房人群。

E：

项目周边居住形态落后，为本项目的优质项目开发提供了机会。

F：

项目一半被团购，易于造市，同时可形成口碑。

G：

由于目前宏观政策的实施，造成需求积压。

H：

商业氛围的烘托，为项目带来了良好的预期。

威胁（T）：

A：

国家加强对房地产的宏观调控，提高按揭贷款利率，在一定程度上增加了消费者购房后期成本。

B：

国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》及南昌出台8项措施稳定房价，及契税等提高，造成市场处于磨合期。

C：

消费者购房中仍有“羊群效应”存在。

此为造成房市波动因素之一，大部分消费者缺乏对宏观政策的理性分析，仅仅臆断目前形式不好而保持观望状态，至于消费者何时能对政策理解度加深。

直接关系到政策与市场的磨合期长短，以及市场景气度回升，需求量释放。

D：

政府规划政策，将分流部分客户群。

政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀”原则，将南昌分三环逐层发展，上一阶段趋向于红谷滩的开发，近期侧重点则放在朝阳板块、城南板块基础生活设施配套，将分流部分客户群。

E：

本项目周边竞争楼盘价格偏低，而土地出让价格走高。

周遍较早开发的楼盘所拿地价相对目前土地市场便宜，因此在价格方面本项目不占优势，竞争对手的定价，直接威胁到本项目的利润最大化。

2）项目综合评价

A：

从地段分析，引领地段价值回归，充分体现区位的优越性。

B：

从品牌分析，营造企业和项目的新品牌，确立项目全新市场形象。

C：

从产品分析，创造差异化产品形态、产品特色、服务体系。

D：

从开发节奏分析，开发节奏宜“短、平、快”，控制价位，高举高打。

E：

从销售时机分析，宜“以快制慢”。

3、目标客户定位

本项目面对的消费主体锁定在周边范围，结构为高校教师、医院医生、周边私营业主以及企业职工、新婚夫妇、企业白领、其它片区计划在南昌置业但难以承受高价位的消费者。

以上消费群体均有共同点：

一、主体年龄层在28—45周岁之间；

二、白天工作压力甚大，下班后迫切需要放松紧张心情；

三、希望改善居住环境，渴望购买到高性价比住宅。

·住宅部分

根据本项目所处环境，周边项目特点及南昌市区域消费特性，本项目住宅部分目标客户分以下类：

（1）周边范围私营企业主，个体工商户约占20%左右；

（2）大学老师、教授、医院医师约占25%左右；

（3）周边需要改善居住环境的居民约占30%左右；

（4）迁入高新板块企业的中层管理人员与职工约占15%；

（5）其它区域置业者与少量投资客约占10%。

·商业部分

根据项目自身的客观因素，商业部分存决定利润最大化的关键，考虑到南昌市租赁市场行情并结合南昌市的政经环境，商铺部分拟定客户群如下：

1、在项目原址经营商铺的业主约占19%；

2、周边范围个体工商户约占44%；

3、居住在项目周边的居民约占11%；

4、随着地块升温，来自其它区域商铺投资者约占12%；

5、随着品牌的形成，带来的其它区域商铺投资者10%；

6、不排除团购群体中有商铺投资需求估计约4%。

·写字楼部分

随着京东板块的升温，以及政府规划背景做为依托，同时许多企业与公司不断迁入，为写字楼的市场渐渐开辟销售渠道。

可以预期写字楼的需求重点在于：

1、随着板块发展，外来驻昌的私营企业，约占10%；

2、对京东的预期提高，以及本项目写字楼价格相对市中心的写字楼实惠，将有部分当地私营业业主看好，约占40%；

3、本项目在价格方面升值空间大，吸引周边客户群体，约占19%；

4、写字楼在京东板块的稀缺性，吸引本市其它区域投资者，约占25%；

5、团购群体中会有部分投资者，约占6%。

·主体目标客户细分

1、个体与私企业老板（市区+周边）

该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。

且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住+投资”概念的理解高于其它行业人士。

2、教育界人士、医生、银行职员、成功白领阶层

该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量。

对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平（有灰色收入）。

该群族是本项目期望的目标客户。

第二部分产品核心价值提升

·我们的预期核心卖点：

舒适朗雅，优越感受，上品生活

总体规划卖点—动静分离，严谨而不刻板

1、沿街商业部分通过小区内车行干道与住宅分离，商业与居住互不干扰的情况下，却又为业主的生活带来了极大的便利。

2、小区内部配套十分健全，商铺、俱乐部、网球场、篮球场、游泳池。

不用走出小区大门，即可拥有完整的生活。

3、按照人的行为规律进行路网分布，最大程度上体现了以人为核心的规划标准。

4、社区内完全实现了人车分流，有序、环保、安全，同时减少了噪音的污染。

建筑设计卖点—时尚而不浮躁

1、纯：

纯板式楼体设计。

不仅从整体上使立面产生优美连续的韵律感，更让楼体自身的建筑设计维持整体贯一的清秀挺拔形象。

2、薄：

最直接的居住利益来自10.8米～12.8米的进深。

短进深，大面积使得室内空间设计呈现方正的规整形态，方正的室内格局，不仅易于业主进行个性化家居设计，更充分发挥室内空间的高使用率优势。

3、短：

每栋保持2～3个单元设计。

其中18层为两梯三户，11层为一梯二户，保证了每个单元居民居住的幽静与充足的个人私密空间。

短板式建筑，也为整个社区的生态园林留出了更多的‘呼吸’空间，让冬季午后的阳光洒落在的每一个角落。

4、宽：

最直接的居住和视觉感受来源于矗立窗前的一刹那，4.2米～4.5米的大面宽客厅设计，赋予业主对社区景观饱览的绝对霸权。

园林设计卖点——陈而不旧

项目位于原南方电动工具厂厂址上，有着丰富的植被资源，几百棵香樟。

这些，以开发商一贯的开发思路，都是开发商施展“手脚”的障碍，将被无情的铲去。

而我们对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度，将其保留。

部分园林风貌，并使其巧妙的融入现代的建筑中，通过对比、保留、迭加的手法，穿越时空，呈现在现代人的面前。

有意识地保留下来的历史痕迹，用香樟自己身上那些岁月的年轮诉说着工业时代古老的故事，在周围崭新的住宅街区和葱绿的环境当中重放异彩，在强烈的新旧对比中又焕发出了新的生命力，成为了真正历史的延续。

建筑产品卖点—品质而不奢华

1、科技建材打造创新、生态、环保的建筑产品,处处体现以人为本，以保护生态资源为己任的生产理念。

2、简约的建筑外形，秉承建筑的品质和精髓，再现完美的建筑群落，远远望去，便能给人带来十强烈的视觉冲击。

3、建筑格调摒弃了所有造作的修饰，而是用个性鲜明的线条勾勒出楼宇的动人魅力。

4、高低错落的天际线剔除了视觉的误区，使所有落入眼中的景致都会因为天际线的变化而变化。

户型设计卖点—品味而不做作

屏弃大户型设计，倡导一种不以一味追求面积的名义，挥霍金钱的消费趋向。

真正打造出充分利用每一寸活动空间，功能分区明显的实用精品户型。

1、局部底层架空利用设计，倡导一楼居家新概念。

2、顶楼花园设计，独有的私人花园，身处自己布置的空中花园，感受一览众山小。

3、各种套型充分发挥空间感，大型功能主卧设计，处处彰显“主人生活”概念。

4、设计转角大型景观凸窗与拐角落地景观窗，使业主足不出户亦能领略园林美景

5、部分户型增设入户花园，将四季带回家中。

6、南北通透的户型设计，使空气流通与采光达到最佳状态。

7、大型观景阳台，为日常居家提供新的活动与休闲领域。

8、净高3米，立体空间效果发挥得淋漓尽致。

9、大开间设计，空间用视觉测量。

10、主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。

11、步入式衣帽间设计，减少家具占用室内间和增加不必要的突兀之感。

12.、新型空调位处理，丰富立面，化繁为简处理。

第三部分项目规划设计要求

一、项目开发规模

整个规划总用地面积58162平方米，容积率不超过2.35，规划层数：

地上11+1和18层。

二、建筑密度、绿化率及商铺层数、车位数

1、建筑密度：

≤35%

2、绿化率：

≥35%

3、北京东路商业层数：

3层

4、南池路商业层数：

2层

5、地上车位：

150个

6、地下车位：

360个

三、总体规划

●以保留项目地原有绿化为主线，合理运用空间布局；

●有效利用地形平坦利于规划的特点，在保留原有树木、特色绿化的基础上，营造建筑群与园林景观要统一协调，具备较好的节奏感，层次感；

●总平面布置应合理地使用土地，建筑物总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制住宅的间距；

●总平面设计应做到人车分流，交通路线明确、流畅且互不干扰，动、静交通组织合理；

●如果能满足结构、人防、停车等要求，原则上考虑做一层地下室减少施工量，作为人防、停车与设备用房；

●小区内可以设计一种更为丰富的空间组合，充分利用项目每一寸土地、每一分可利用的有价值空间。

引出“架空层生活”的分支理念，局部设计架空可以作为公共休闲场所，还可以作为附赠空间给一楼住户。

四、配套设施项目

游泳池、会所、网球场、篮球场

五、成本控制

低成本，高质量建筑标准，全新户型组合。

六、方案深度

1、总体规划：

1）总图：

1:

500

2）交通组织图：

1:

500

3）绿化效果图：

1:

200

4）消防组织图：

1:

500

5）日照分析图：

1:

500

2、单体设计方案

1）商铺平面图：

1:

200

2）标准层平面图：

1:

200

3）屋顶平面图：

1:

200

4）主要立面图：

1:

200

5）剖面图：

1:

200

3、透视图与模型

1）模型：

工作模型一套

2）景观透视若干张，要求见后面景观设计要求（能够反映整个规划特色）

4、规划详细说明（一份）

七、经济指标

总体规划指标：

容积率/绿化率/住宅面积/建筑密度/商铺面积/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积

八、项目设计说明

1、开发定位

板式小高层与商铺结合的综合建筑/板式小高层纯住宅建筑/点式高层建筑

板式建筑以一梯两户或一梯三户相结合，点式建筑二梯三户结合。

2、建筑立面风格

现代简约建筑风格，以明快的线条为基调，立面装饰用材追求细腻，采取构筑架增加线条感，保持平整流畅。

无需过于浮躁的外部造型与顶楼装饰。

用自然的建筑高低分布以及线条切割发挥出良好的视觉效果。

重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。

强调色彩的变化，要鲜艳典雅，富有跳跃感，创导时尚潮流。

3、商业风格

1）沿街商业建筑外立面要求现代、时尚、大气，表现出现代商业应有的繁华，沿街商业外立面具有较好的可识别性，并与尚街住宅立面风格造型相协调统一，局部考虑进行遮阳和挡雨处理，同时考虑如何更好吸引和流住商业人流。

商业铺面内部应保持整体性，尽量减少梁柱对商业使用的影响。

2）因小区人行主入口设在沿街商业的中部，在一定程度影响和破坏了沿街商业的连续性。

在设计时应考虑进行适当的景观或造型安排，以便更好照顾沿街商业的完整性。

九、户型面积及比例

1、户型配比

房型

二房一厅

小三房二厅

中三房二厅

三房二厅

四房二厅（小复式）

面积（㎡）

85—90

105--115

120—125

130—135

165左右

户型配比

16%

38%

35%

10%

1%

2、户型设计要求

随着人们住房消费意识增强，在位置、环境因素不可改变情况下，户型成为消费者关注的焦点，同时也是项目创新的亮点。

户型不能少于7大功能，即起居、就餐、橱卫、就寝、工作和学习以及观景。

户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。

基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计，使项目的房型在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性，使别人无法复制。

根据市场定位以及市场信息反馈，打造精品户型。

同时通过市场调查户型设计上考虑以下几点：

（1）缩短过道设计，入口出设计玄关，减少浪费空间。

（2）大主卧设计。

突出主卧的功能以及分区细化等。

空间有足够采光、通风条件，可以有灵活布置的空间，最大可能地为主人提供个性化的室内设计。

（3）设计转角大型景观凸窗、转角落地景观窗、与落地凸窗。

（4）局部单位采用入户花园设计，增加生活趣味性。

（5）户内以客厅为主要活动中心，餐厅均设计为临窗或临阳台。

客厅均设于南向、并以大面积落地窗与南向景观阳台连通、将户外绿色与景观导入室内，做到室内外空间的分层次渗透。

目前大多数楼盘客厅开间在3.8—4.2米，可通过适当减小进深尺寸增大开间，达到方正实用的效果，开间在4.2—4.5左右。

客厅落地门设计在3.8—4.0米左右，使得阳光采集效果与景观导入达到最佳。

（6）所有户型均有南北两向居室，达到使自然风入室的良好效果，以及进出家门的方便程度。

（7）部分空中花园户型，采用赠送空中私家庭院、花园的形式，从户内便可直接通往楼顶花园。

（8）住宅空间净高达到3M标准，增加空间感，提高居住舒适度。

（9）由于南昌市北风较大，沿街住宅北侧单设计内嵌式封闭阳台。

（10）部分户型设计步入式衣柜。

设置隐型空调机位，样式可参万科城市风景或万科四季花城。

（11）在户型设计时，可将赠送面积的优越性发挥出来，不同的户型有不同的赠送方式。

给予卖家带来切实利益，同时树立起户型实惠的形象，增加卖点。

（12）所有户型入户门建议采用复合式防盗门，增加豪华气派觉。

十、居住建筑标准与档次

1、外立面：

构筑架、阳台、窗的结合设计，使外立面在整体造型的基础上保持简洁明快的线条感，色彩在稳重耐看的基础上，适当增加一些装饰性天然材料进行组合。

2、室内：

二表出户，管线安装就位，尽可能隐蔽处理。

十一、住宅设计规范与要求

根据南昌市房地产动态信息，结合项目产品定位原则思路，住宅设计应在满足市场需求的同时，尽量按贵司多年的专业设计经验，考虑以下设计内容要求（但切莫仅限于此）：

1、套内空间

（1）套型

1）住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本活动空间。

2）住宅套型分为5类，其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格规定。

套型

居住空间数（个）

建筑面积（M2）

备注

一类

2

85—90

建筑面积（M2）含公摊部分

二类

3

115

三类

3

125

四类

3

135

五类

4-5

180-220

（2）卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、单元入户门

1）、平面设计的基本原则：

动静分开、干湿分开，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性；房型种类适量多样化，可适当设置顶层空中花园式户型；

2）、厨、卫设计应综合考虑现代生活用品设施的分置，可考虑设置杂物间和工作阳台；

3）、平面以客厅为活动中心，餐厅要自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。

4）、观阳台的宽度要足够，主阳台设置在客厅，北面设置工作阳台；

5）强调厅、厨面要足够，便于现代家庭之功能布置，所有客厅均靠南向设计；

6）户内各功能区设计应全部为自然通风、采光，避免暗卫、暗厨存在；

7）单元入口设门厅，提升居住品位；

以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活的需要。

2、技术经济指标计算（住宅设计应计算下列技术经济指标）

A、各功能空间使用面积；

B、套内使用面积（平方米／套）；

C、住宅标准层总使用面积（平方米）；

D、住宅标准层总建筑面积（平方米）；

E、住宅标准层使用面积系数（％）

F、套型建筑面积（平方米／套）；

G、套型阳台面积（平方米／套）；

3、层高和室内净高、套内楼梯、门窗

以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活的需要。

4、共享部分---楼梯、出入口、垃圾收集设施

以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活的需要。

5、室内环境---日照、天然采光、自然通风，保温、隔热，隔声

以上设计内容应满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活的需要。

6、建筑设备---给水排水、燃气、通风和空调、电气

以上各功能空间要求满足最新强制规范设计要求，并能满足舒适生活的需要。

7、综合设计

1）住宅建筑设计，应满足建筑设备各系统的功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。

2）建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。

3）厨房、卫生间和建筑设备及管线较多的部位，应进行详细综合设计。

电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应与室内设施和家具综合布置。

4）公共功能管道，包括供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。

公共功能管道的阀门和需经常操作的部位，应设在公共部位。

5）应合理确定各种计量仪表的设置位置，以满足能源计量和物业管理的需要。

8、各户型功能区设计原则

功能分区清晰、布局紧凑、交通组织有序、管理维护方便。

十二、智能化设计要求

小区内信息网络应遵循技术先进。

经济适用、合理的原则，包括以下系统：

1、综合布线系统；

2、建筑安全系统（防灾、防火数据系统）；

3、环境能源管理系统（电力照明、空调卫生系统）；

4、物业管理系统小量系统、维护保养系统；

5、小区内（包括商业街前广场等）背景音乐系统；

6、写字楼智能化设计应与现行写字楼智能化实施标准相接近，以提高写字楼市场竞争力；

十三、特殊设计要求

1、外墙进行节能设计处理

2、屋面进行节能设计处理

3、考虑沿北京东路一侧临街窗户安装自动进风装置（会呼吸的窗）

4、沿北京东路一侧临街窗户玻璃全部设计为中空玻璃

5、入户采用弱电集成器作交楼标准

6、部分户型主阳台设计考虑错开设置，使阳台高度达到两层6米高度，可采取南北错或左右错

7、每套住宅至少有一个卧室（主卧）设计为落地凸窗

以上设计要求为本项目的基本设计要求，在设计过程中应充分考虑居住舒适品质及居住安排空间的合理性,并结合最新住宅设计规范要求进行相应调整或加以更新改进。

十四、景观规划设计要求：

1.小区园林景观总体规划设计风格应与建筑风格相协调，做到园林风格与建筑立面效果相统一。

2.车行路及人行路景观设计要求：

小区路网做到人车分离，车行道不宜太笔直，结合各组团景观实际情况，作出适当弯曲和缓坡处理，使道路通而不透，使车辆自然缓行，令其对社区综合环境之影响降至最低。

3.在小区合适位置设计一座供小区业主户外运动休闲时使用的公用厕所，男女分开使用，同时满足2男2女使用即可，厕所外立面造型可用假山雕塑小品样式装饰美化。

4.小区内2栋高层底下要求做架空处理，并在底层做景观装饰，安排部分健身设施，以备雨天运动休闲所用。

5.小区内水景观节点设计应综合考虑使用成本和维护成本，各水景节点打造要与周边景观环境节点相辉映，相统一。

6.尽可能考虑保留和利用厂区现有树种进行造景绿化处理，能不移植尽量不移植（在不影响施工前提下），以加快景观成熟。

7.景观规划方案要求提供景观鸟瞰效果图1份，入口广场景观效果图1份、中心组团休闲广场效果图2份，泳池景观透视效果图1份，中轴景观效果图1份，其它主要景观节点效果图3份。

8.提供详尽的总平面景观规划设计图，提供园林景观核心设计理念文字说明，并附各景观节点的文字说明，要求给各景观节点分别命名，所命案名应与园林总体规划风格及意境相吻合，为项目园林景观制造较好的市场差异化卖点。