二手房交易相关知识.docx

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二手房交易相关知识

二手房交易相关知识

目录索引

●一、无中介二手房交易流程（第1页）

●二、在山东海阳市购买开发商的一手房要交那些税费?

（第5页）

●三、二手房屋买卖合同样本（第6页）

●四、有中介二手房交易流程及需交费用（第7页）

●五、购房人必备宝典二手房交易四大戒律（第11页）

●一、无中介二手房交易流程

如果你正准备买二手房而又有幸看到这个的帖子，且具备了初中文化，那恭喜你了，你将用最短的时间并省下不小的开支完成二手房交易。

（本文是完全脱离中介的二手房交易流程，如需中介服务请勿阅读）。

交易流程：

（1）准备材料：

买房或卖方的身份证原件、户口本、结婚证、房证、房屋买卖合同（以上所有证件均复印两份，在交易前一日就复印好，交易市场有复印的但需要排队而且收费为0.5元一张，更主要的是会浪费很多时间）（离婚的需要提供离婚证，单身要开单身证明，第一次结婚的需要开具初婚证明，在所在辖区的婚姻登记处开具）准备好这些本本证证及复印件，几乎就完成了二分之一。

（2）周一至周五早八点半到建行（交易所西侧一百米即是）办理银行资金托管，（三万起---全款）建行是免费办理，有的银行是需要缴纳托管金的万分之五。

（3）周一至周五早9点去交易市场四楼办理手续

“体现在房证上的人及配偶还有买房者都需要亲自到场。

”

（4）办理完过户手续后在去旁边的税务窗口办理纳税完税。

整个办理流程基本上就是一小时。

如果你找一个代办的费用是五百元，还会帮买卖双方签署一个买卖合同，包括很多细节（水电费物业费电话费的结算、屋内陈设的归属等等）。

帮你做到了这些五百块钱还算是物有所值。

代办，银行工作人员会推荐或自己去交易市场旁的中介市场去找一家即可。

（5）如贷款请咨询银行个人信贷（零售部），银行的工作人员会详细的告诉你该怎么做。

办理贷款的费用是460左右，至于哪家银行就不在这里公开了，自己多打听打听吧。

（6）本文未尽事宜请咨询银行及代办公司。

不办不知道，一办才知道有多么简单！

准备好材料掌握好时间，一个小时的时间就能办理好。

友情提示及细节注意：

1提前准备好所有需要材料及复印件这样会节省很多时间，如果你一个证件或证明不全，有可能会耽误很多人一天的时间。

2在办理过户时可把交易金额降低一些，这样会少交一部分税款，但是纳税光荣、逃税可耻！

怎么办，你说的算！

3如果你觉得自己办还是麻烦，那就找一个代办吧，好的代办会帮你节省时间和金钱，差的呢，那只会浪费你的时间和金钱。

这些，就需要和代办提前做沟通了。

无房产证地房子该不该买?

房产证

没有房产证的房子该不该买呢？

是一个值得我们思考的话题，因为这关于到很多人生活居住的问题。

这个问题并不能用简单的能或者不能来回答，首先购买没有房产证的房子肯定有风险的，这是千真万确的。

但是不同的情况的无房产证的房子他们的风险有大有小，毕竟我们在城市里生存，这样的房子相对便宜，我们有时也不得以而选择这样有风险的房子。

当然了，我们要使有足够钱谁不去买有房产证的房子呢？

毕竟在城市里生存不容易，尤其是大城市，挣钱也不容易，我们为了生活住着舒服必须购买。

请大家在购买这些没有房产证的房子时一定要谨慎。

首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。

因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记（也就是所谓的“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。

　　其次,我也建议大家尽量不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。

　　第三,没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。

例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。

　　目前存在好多公司打着公证的旗号在进行操作，但这实际上对买方来说，存在的风险特别大。

一般公证书的方式主要是以委托公证出现的。

其实，这样的公证书，业主（委托方）是可以单方面撤消的！

所以存在风险。

无房产证的房子可分为这样以下四大类：

集体所有的二手房；个人所有的二手房；集体开发的居民楼；开发公司开发的商品楼。

请看下面的分析：

目前我国大城市二手房交易市场很混乱，建议到一些大的房地产公司，有名的二手房交易市场去购买，二手房本来就存在一定的风险，不是从事有关法律的工作者最好不要私下去买一些不熟悉，不知低的二手房，要到正规的二手房交易市场购买。

同时注意的无论在哪买的二手房都要进行过户手续办理，只有过到你的户上，法律才承认房子是你的，房子所有权归你。

下面我们讲一下无房产证的二手房。

一般来说集体开发的居民楼这样的无房产证相对安全一些，有很多专家学者支持这种无房产证的房子，个人所有物房产证的是最不安全的一种。

请买这样无房产证房子的朋友们考虑周到。

（1）集体所有的二手房，没有房产证能不能买？

集体所有的居民楼一般都是公司企业所，村集体承建的。

注意这些房子是可以在集体内部买卖转让的，比如学校的居民号楼，法律规定卖给或转让本校的教师职工是合法的。

一般军队，学校，医院，研究机构，国家行政机关，国家特殊机构的房子无论是二手还是新的都不允许向外部人员出售或转让的。

按道理说，公司企业，村集体他们都有准建证，和产权证，相对这样的二手房相对安全些，这样他个人居民把自己家分配的房子转卖给你时不仅和买主签好合同，还要到企业或村委会办一下房屋转让手续，以免以后会出现什么麻烦，这样以后有什么问题直接找这个企业或者村委会就可以了。

如果以后企业公司有倒闭破产的可能，那就不好了，最好调查一下这个企业怎么样，当然了如果是村委会的那就好办了，只要办好转让手续就行了，警告大家就是不要购买有房产证而不给过户给你的这样的二手房，以免受骗。

不清楚，了解无房产证的房屋最好不要买。

因为出卖人在与你交易时，在法律上，他还不是房屋的所有权人，无权进行处分。

无房产证的房屋有可能是违章建筑，而违章建筑是不受法律保护的。

遇到****要求拆除或强制拆除，****是可以不进行补偿的。

如果一定要买，就把钱款搞清楚。

还要看你是从什么渠道购买这所房屋的.如果是购买法院处置的相关房屋的话,应当保存好相关法律文书.并及时依据相关文书到管理部门办理相关证件.先签订合同、公证后付款，剩下些尾款待对方拿到房产证后付清，如此操作存在一定的风险，况且该房买卖是有限制的，若业主拿到房产证后反悔，买房子所付的钱能否收回要看具体情况，你这种情况不适用通过法院的判决来进行合法的房产转让。

不过就算你公证了也不一定就算数的。

只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。

因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。

一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。

另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。

买房不是一件小事，动辄就是十几万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。

（2）个人住房的二手房出售，主要把房屋所有权过户到你那就行了，只要过了户，房子没有什么抵押就是你的了，这样是安全的，如果是平房那还要有土地证才行的。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（2.1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2.2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（2.3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（2.4）、立契。

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（2.5）缴纳税费。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（2.6）、办理产权转移过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（2.7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（2.8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易十项注意

（2.9）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.10）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（2.11）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（2.12）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，**可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（2.13）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（2.14）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（2.15）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（2.16）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（2.17）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（2.18）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

（2.19）北京：

二手房买卖可找银行做付款中间人

首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。

如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。

浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。

以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。

买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。

传统二手房交易银行“监管”账户二二房交易

交易费用流程交易费用流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费

●其它费用通过中介公司办理，手续繁琐

●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费

●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费双方达成买卖协议后直接银行办理

（3）集体开发的居民楼，比如国有企业单位开发的职工住宿楼，以及靠近城市或旅游地区的村庄集体开发的居民楼。

怎么说作为村民他们都有一份房产证，作为职工他们的房产证是属于国有企事业单位的相对安全，由国有企业在作担保。

另外就是村集体开发的居民楼了，由于村里开发的居民楼一般房子分给村民以后还有很多剩余，村委会就想办法把多余的房子处理掉为大家谋利，集体经济吗。

这样村集体都能获利，这样的新居民楼是安全的，况且价格也很低，因为他们集体居民楼不像商业楼盘一样以赢利为目的，况且这样的房子是没有房产证的，但是在买时让村委会办好手续，同样有居住权，由村委会再给你作担保，这种房子风险很小，也很实惠。

国家对与这种集体开发的居民楼没有太多的规定，我想随着国家政治改革进一步的开放，会允许集体开发房地产，但是现在还没有这么开明的政策，只是一种发展趋势。

有部分村委会为了把村集体开发的居民楼销售掉还把购房者过户为自己村里的村民，其实这样挺好的，不仅为村民带来实惠，还给购房者以很大的优惠。

村集体利用宅基地投资开发房地产，（非耕地开发的）国家也不是很重视这个，所以看似是不太合法，但是很合理，对购房者也不会有什么危险，如果房子因房产证带来什么麻烦？

那也是村委会处理，担当责任，何况居民楼上还有很多户村民来呢。

但是这种房子很难办到房产证，因为他是属于具体所有的，也不可以作为银行抵押，只有居住的权利。

（4）另外一种新房没有房产证的就是开发商没有得到土地证，或准建证或者两者都没有情况下开发的商业楼盘。

这样的房子和看似没有和正规的楼盘没有什么区别，可是区别很大，一般购房者是很难知道楼盘是违法建设的，如果购房者都知道是违法建的，国家有关部门早找到他们了。

这点没什么关系，如果买了这种房子因开发商违法的原因，办不了房产证，没关系消费者协会投诉要求退房。

如果这样的房子不错，价格还便宜的话，你认为买这样便宜实惠的房子有必要冒点风险买这样的房子。

那你就要注意一下这个楼盘是不是建的在市规划所规划的居民区范围中，或者说不是碍事的地方，如果楼盘违法了建设，只要楼房质量过关，不是碍事的地方，国家只不过通过罚款房地产公司，办上有关证件就可以让所有的居民办上房产证了。

一般来说房子建设好了，不是很碍事，或者影响城市容貌，国家是不会对这种房子进行拆除的。

这种无房产证的房子相对的以后能合法的房子还是较安全的。

除非这种房子将来会被拆除，这样的情况下就不安全了。

这样暂时没有房产证，将来将成为合法的楼盘，可以办理房产证的楼盘还是可以买的，只是麻烦了一点，不会有什么太大的危险。

在无房产的房子该不该买呢？

大家读过上面分析以后，知道了吧有些可买，有些是要冒很大风险的，希望朋友们在卖这样无房产证的房子，以及二手放一定要谨慎，毕竟挣钱不容易呀，哈哈，上面仅供朋友们作参考，希望能给你带来很大用处。

●二、在山东海阳市购买开发商的一手房要交那些税费?

问题补充：

我想了解，买卖双方各要承担什么费用？

没有人知道吗？

最佳答案：

购买房屋,一般都要上的税是购房契税、印花税，另外还有公共部位维修资金。

契税如果是第一套住房，而面积在140平方米以下，一般是按总房款的1.5%收缴；

印花税是按总房款的万分之五收取；

维修资金是按总房款的2%收缴。

其它一些：

产证费每本80元，交易费每平方米3元

以上是按住宅算的。

商铺及写字间等商业用房的契税税率是3%，产证工本费是200元每户，交易费是每平方米6元。

●三、二手房屋买卖合同样本

　　卖方：

_______________________________（以下简称甲方）

　　买方：

_______________________________（以下简称乙方）

　　一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：

甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：

　　1.房屋状况：

（请按《房屋所有权证》填写）

　　房屋座落　

　　幢号室号套（间）数建筑结构总层数建筑面积（平方方）用途

　　2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：

出让（　　）、划拨（　　）。

　　二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾　　元整。

　　乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

　　三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。

该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

　　四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。

　　五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。

如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

　　六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。

未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。

如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）仲裁委员会申请仲裁。

　　七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。

　　八、双方约定的其它事项：

_____________________________________

甲方（签名或盖章）_______________乙方（签名或盖章）_______________监证机关：

_______________

代理人（签名或盖章）_____________________代理人（签名或盖章）______________________

签订日期：

___________年____月____日

●

四、有中介二手房交易流程及需交费用

二手房交易流程复杂，名目繁多，很多消费者对选购二手房的交易流程及须交费用等都不是很清楚。

胡先生最近通过拱北某中介公司看中了骏发山庄一套二手房，去签合同时，看到合同上写着要交按揭手续费3000元。

“这个费用该不该收啊？

像我这样买二手房还有哪些必要的费用和流程？

”胡先生告诉记者，他完全不清楚这些流程，感觉中介说的又不对，但又说不出个所以然来，完全是“一抹黑”。

据记者了解，由于不同于买一手房那样，交易程序、须交费用等比较公开简化，二手房交易流程复杂，名目繁多。

很多购买二手房的消费者对选购二手房的交易流程及须交费用等都不是十分清楚。

二手房交易需交三方面费用

为此，记者走访了拱北水湾路和联安路上的多家中介机构。

综合信息后了解到，虽然各中介公司公布的二手房交易流程图在格式和具体细节上存在某些不同，但是基本上都要经过买方咨询、登记、配对看房、满意谈价、交付定金、签订意向、签合同、办理按揭、付首付、评估、验证、办理过户、物业交割、领证、交付余款等步骤。

通过中介公司购买二手房需交费用主要包括三个方面，地产中介代理佣金、按揭费用和交易费用。

不同中介收佣金的标准不一

拱北水湾路泓泰地产的工作人员张燕告诉记者，泓泰地产一般收取买卖双方各2个点的佣金。

也有中介代理公司收取买方2%，卖方1.5%的佣金，不同中介公司会执行不同的标准。

泓泰地产的韩金玉告诉记者，二手房买卖过程中，买方如果选择一次性付款方式，需交费用主要包括中介代理费和契税。

其中房屋面积大于144平方米，契税收取房屋成交价3%；面积小于144平方米且大于90平方米则收取房屋成交价的1.5%；而房屋面积在90平方米以下的，则收取1%的契税。

若购房者选择银行按揭贷款方式，其须交费用除了中介代理费和契税之外，还包括1‰的评估费。

据记者了解，除此之外，还需支付交易额的0.05%的印花税。

相关费用收取应公开透明

而记者从珠海市物价局获悉，根据广东省物价局的复函规定，向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准不超过成交价格的3%。

但珠海中介公司若要依据经济特区政策上浮收费标准，必须向物价局申请报批。

珠海市段氏永信地产毛学臣总监告诉记者，一般通过中介代理公司交易的二手房，相关费用都是国家硬性规定的，公开透明，没有讲价的余地。

某些小一点的中介代理机构可能会依据不同情况收取不同的佣金数，但是委托小中介机构要注意其是否在二手房买卖双方之间赚取差价。

一般而言，比较正规的大中型中介机构是不允许员工在房屋交易过程中隐瞒买卖双方相关房产信息以赚取差价的。

本报记者　刘瑾

相关阅读

买卖双方各需缴纳的费用列表

卖方

◎营业税：

A、普通住房对外销售：

购入时间超过2年，免征营业税；购入时间不足2年，征收房屋差价5.6%营业税，即5.6%×（房屋卖出价-买房买入价）。

B、非普通住房对外销售：

购入时间超过2年，征收房屋差价5.6%的营业税；购入时间不足2年，全额征收营业税，即5.6%×交易合同价。

◎个人所得税：

免征条件：

个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件。

否则，按先转让价减房产原值的差额，再减去转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率为20%。

其中可减免的部分费用包括：

A、支付的住房装修费用

已购公有住房、经济适用房：

最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：

最高扣除限额为房屋原值的10%；

B、支付的住房贷款利息据实扣；

C、实际支付的手续费、公证费等，据实扣除。

◎印花税：

按新房地产证本数记，每本5元贴花。

◎中介代理费：

2%（视不同中介代理公司规定而定）。

买方

◎契税：

房屋面积>144平方米，收取房屋成交价3%的契税；90平方米<房屋面积<144平方米，收取房屋成交价1.5%的契税；房屋面积<90平方米，收取房屋成交价1%的契税。

◎印花税：

按新房地产证本数记，每本5元贴花。

◎评估费：

1‰。

◎中介代理费：

2%（视不同中介代理公司规定而定）。

小贴士

二手房交易须注意的问题

1、在选购房产之前，消费者应仔细查找所在地区相关的二手房交费政策。

2、二手房过户要查看已婚卖方配偶的“同意出售房产”书面意见。

不管房主强调房子是否婚前财产，只要户口本上显示其为已婚，中介公司和银行就要让他出具配偶同意出售的证明。

3、为防止某些中介机构非法赚取房屋差价，买卖双方之间应有一定直接联系。

4、签署合同时要明