浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施概要.docx
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浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施概要
产业研究TheIndustrialStudy
近20年来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。
房地产的法制建设、规划设计,节地节能、外观造型、施工质量、以及房地产市场的宏观调控的改善使我国的房地产面临着大好形势,然而,近两年,我国房地产市场仍然存在的诸多问题:
住房价格不稳定、供求严重不平衡、银行的投资不理性,收入家庭住房困难等问题,怎样才能从根本上规范房地产领域中的投资现象,推动我国房地产业乃至经济建设朝着良性方向发展?
本文试图就解决这些问题作一些分析和探讨。
一、我国目前房地产市场现状
1、供应结构不合理。
住房特别是中小套型住房供应总量不足。
据建设部门统计,2006年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%,2007年10月份,这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。
2、严重的房地产泡沫
主要表现在以下几点:
1商品住房价格持续上涨。
近几年来,全国住房价格一直在呈现上升的态势。
07年一至三季度,70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%。
2土地价格炒作。
土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作,出现虚涨。
3房屋空置泡沫。
在房地产市场供求关系中,商品房供给超过市场需求,形成大量空置,构
成经济泡沫。
商品房空置率在10%~15%
之间时,这种经济泡沫是正常的。
4房地
产投资过剩。
我国很多地方那个出现了房
地产投资增长远大于消费增长率的局面。
3、银行及金融系统信贷非理性投资
由于房地产业是资金密集型行业,房
地产开发必须拥有雄厚的资金,随着房地
产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有
资金是远远不够的,其开发资金主要来源
就是银行贷款。
在宏观经济形式良好的情
况下,政府鼓励投资,而房地产的高回报,
使许多银行在贷款的实际操作过程中,违
反有关规定,向开发商发放大量贷款,从而
使行业进入门槛降低,造成过度开发,金融
风险不断堆积,使泡沫产生的可能性增加。
4、低收入家庭住房还面临较大困难。
目前,全国城镇人均住房建筑面积在
10平方米以下的低收入家庭近1000万户,
其中低保家庭约400万户,占城镇家庭总户
数的5.5%。
而同时,一些城市房价持续上
涨,中小户型住房租赁市场发展较慢,低收
入家庭住房问题无法通过市场解决。
二、房地产市场现状原因分析
1、全球金融危机对房产市场的影响
当前形势下,全球正爆发由美国次贷
危机引发的经济危机,各大银行以及制
造、服装、建材等各个行业都受到了重大
的冲击,我国也受到了一定程度的影响,
在制造业密集的东南沿海一带,近半数小
型企业倒闭,大型企业也大量裁员减薪。
在这样大环境下消费者收入降低,工作不
稳定,日常生活都受到巨大的影响,在面
对支出高额的购房款以及日益增加的银行
月供,势必信心大跌,即使国家出台一定
的刺激房产市场的信贷政策,房地产开发
商使出各种促销优惠手段也是很难见效。
2008年11月大型房地产企业推出了各种
促销优惠政策,地方政府也出台了一定的
诸如降低首付,利率打折等优惠政策,但
与去年同期相比,销售量仍不及一半。
因
此全球金融危机对房地产市场的负面影响
不可忽视。
2、住房供求矛盾突出。
从需求角度看,城镇人口的增加、居
民收入增加、地租提高、房地产投机都形
成了持续、强劲的住房消费需求,促使房
价上升。
而从供给角度看,供应总量明显
不足,供给结构失衡,中小户型供应明显
较少。
数据显示,截至2008年8月末,全
国商品房空置面积达到1.3亿m2,同比
增长8.7%。
若包括已开工未竣工将在今
后几年陆续竣工投放到市场的商品房,供
大于求的现象更加明显,在未来两三年内
商品房供给充足。
3、大多消费群体对房市持观望态度
住房消费心理预期和住房价格上涨相
互推动,导致部分城市居民在住房消费上
重买轻租、追求早买房、买大房。
房地产
与一般商品不同,属于耐久性商品。
在许
多情况下,人们出于担心未来房价继续上
涨而提前购买住宅。
对于住宅这样价值较
高的固定资产,人们往往倾向于买涨不买
落。
部分居民在拥有自住房后,将住宅作
为投资选择,从而产生了较为普遍的投资
与炒房行为,进一步加剧了供需矛盾,推
动房价持续上涨。
三、应对房地产市场不景气现象的
措施
1、健全和完善房地产市场体系
房地产市场是一个复杂的系统,房地
产一级、二级、三级市场是相互联系、相
互促进的。
考察一个区域的房地产市场是
否发达、房地产业处于哪个阶段,关键看
房地产市场体系是否健全和完善。
我国欠
发达地区房地产二级市场、三级市场处于
初步建立阶段, 由于不是着眼于完善房地
产市场体系,缺乏有效的房地产市场政
策,因此导致了房地产的流通成本和交易
成本大大提高。
所以必须制定一系列促进
房地产市场发育的政策,并切实有效地贯
彻执行,经过几年的不懈努力,不断完善
房地产市场体系,培育出一个良性发展的
房地产市场。
2、房地产企业自我进行调整
第一,转变经营理念,适应政府新政。
房地产开发商要改变过去的房子不愁卖、
只涨不跌的经营理念,也不能仅依靠政府
宏观调控,要积极地根据地方和企业的实
际情况,制定相对应的经营方针。
第二,抓
住国家拉动内需的契机,改变战略方针。
作
为房地产企业本身而言,也要看到未来几
年房地产发展的大趋势。
第三,控制房价
收入比。
例如,如果低于成本价出售房产
是不太现实的。
比较可行的措施就是提高
城乡居民收入,增加消费者的购买能力。
3、完善住房金融市场秩序
首先,要进一步健全金融监管体系,
浅谈我国房地产市场
现状分析及应对措施
【文章摘要】
2007年美国次贷危机爆发,终结了
全球经济增长趋势,也波及我国的房地
产市场。
目前我国的房地产业出现了不
少问题:
如房地产泡沫,供应结构不合
理,银行及金融系统信贷非理性扩张等。
本文结合现阶段我国房地产市场不景气
的现状,对出现的系列问题进行了分析
并提出相应的应对策略,力求促进房地
产市场健康、快速发展。
【关键词】
房地产市场;低迷;问题;措施
金献芳 温州市房产管理局办公室 325000
现代商业MODERNBUSINESS
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增强监管手段,提高监管水平;其次,要
加强信用总规模的控制,不使社会总信用
过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀,从源头上防止现代泡沫经济发生;再次要加强投资结构的调控,通过利率、产业政策等,引导资金流向生产经营等实质经济部门。
最后要市场信息指导,引导理性消费。
国家除了对房地产市场的指导作用外,还应当对于中低收入家庭提供理性消费引导、4、政策上对低端房给予扶持
主要可以采取以下措施:
首先,加大廉租房保障力度,不断提高廉租住房的实物配租比例,努力解决最低收入家庭的住房困难;积极发展经济适用住房或限价商品住房。
经济适用住房已成为部分发达市场经济国家解决普通居民住房问题的主要方式。
我国从上世纪90年代开始的安居工程,到如今的经济适用住房,其数量和质量丝毫不比其他国家的差。
欠缺的是没有强有力的措施来严格限制供应对象,使得经济适用房没能全部让真正符合条件的对象购买,现国家已明确经济适用房保障对象为低收入家庭。
其次,适当鼓励合法而必要的集资合作建房。
居民个人集资合作建房的可操作性还有待于进一步研究,但普通居民的要求在一定程度上表达了对国家政策的期望。
鼓励集资合作建房,就是要把开发商不愿意公开的住房交易中超额利润部分削掉,让居民不再受开发商的盘剥。
最后,还可以通过家村住房求助工程、建设外来务工人员宿舍等多种方式,不断改善这些群体的住房状况。
四、结语
总之,从当前的房地产市场形势来看,住房销售开始迅速下降,房地产市场价格调整与居民实际购买力相差较大。
为了防止房地产泡沫,必须坚决遏制房地产商非理性投资。
增加保障性住房建设并制度化,加强政府的宏观调控给,从根本上规范房地产领域中的投资现象,推动我国房地产业乃至经济建设朝着良性方向发展。
【参考文献】
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3、邓军.《房地产市场低迷现状分析
及应对策略》[J]北京房地产2009-2业保险对于减轻或者弥补房地产投资
的损失,实现资金循环运动,保证房地
产投资者的利润等方面具有十分重要
的意义,尤其对于提高房地产投资者
的信誉,促进房地产经营活动的发展
具有积极作用。
所以,房地产投资者在
购买商业保险时应该慎之又慎,合理
地选择不同的保险险种、保险金额以
及保险公司,在最大可以控制的程度
上尽可能地降低房地产投资的风险。
2、时刻关注政策变动,恰当选择投资
时机
房地产投资者不仅要加强对影响
房地产市场相关政策的研究还应密切
关注房地产市场,甚至国家整体宏观
经济政策出现的新情况、新问题,保持
信息渠道畅通,及时预见并采取灵活
的措施应对政策变动的影响。
此外,由
于房地产项目开发周期长,可在房地
产经济周期波谷时进入,此时可供投
资的房地产商品种类多,竞争对手少,
取得开发用地成本较低,开发完成后
往往正处于房地产经济周期波峰阶段。
这时房地产售价回涨,变现也比较容
易,周期和变现风险也较小。
3、投资前应该进行充分的市场调查分
析,做出科学的项目决策。
投资风险是指在投资经营过程中
各种不确定因素使企业实际能够获得
的收益偏离预期收益的可能性。
减少
这种不确定性的有效方法就是通过企
业的市场调查,获得尽可能详尽的市
场信息,把企业投资的各种不确定性
降低到最低限度,从而较好地控制房
地产投资过程中的风险。
一般只有通
过房地产市场的供求状况和趋势进行
全面的调查分析,才可能从当中选择
和筛选具有较好收益的投资项目。
4、适当地选择投资的组合和分散策略
房地产投资的分散一般包括投资
区域分散、投资时间分散和共同投资
等几种方式。
房地产投资区域分散是
将房地产投资分散到不同区域,从而
避免某一特定地区经济不景气投资的
影响,达到降低风险的目的。
而房地产
投资时间分散则是要确定一个合理的
投资时间间隔,从而避免因市场变化
而带来的损失。
共同投资也是一种常
用的分散方式。
共同投资开发要求合
【参考文献】
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房地产投资风险管理[J]建筑管理现
代化,2007(4.
作者在共同对房地产开发基础上进行投
资利益共享,风险同担,充分调动投资
各方的积极性,最大限度地发挥各自优
势避免风险。
房地产投资的组合策略指的是投资
者依据房地产投资的风险程度和年获利
能力,按照一定的原则进行恰当搭配投
资各种不同类型的房地产,以降低投资
风险的房地产投资策略。
例如房地产开
发商可以投入一部分资金在普通住宅,
投资一部分用在建筑高档写字楼等。
因
为各种不同类型的房地产的投资风险大
小不一,收益高低不同,风险大的投资
回报率相对较高,回报率低的投资风险
相对就低些,如果资金分别投入不同的
房地产开发的基础上,整体投资风险就
会降低,其实质就是用个别房地产投资
的高收益来弥补低收益的房地产的损
失,最终得到一个较为平均的收益。
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