某房地产集团《项目管控手册》非常全面.docx

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某房地产集团《项目管控手册》非常全面

项目管控手册

7.3、《YJ001-持有物业接管移交管理要点》58

7.4、《YJ002-销售物业接管入伙移交管理要点》59

7.5《JY003-项目决算管理要点》60

1、概述

1.1、《项目管控手册》总表

序号

阶段

类型

业务事项

管控部门

完成标准

备注

1

开工

筹备

人事制度

计划部

《CB001-人事行政管理要点》

2

开工

筹备

会议制度

计划部

《CB002-会议制度管理要点》

3

开工

筹备

档案管理

计划部

《CB003-档案管理要点》

4

开工

筹备

内部流转制度

计划部

《CB004-内部流转制度管理要点》

5

开工

筹备

项目启动会

计划部

《CB005-项目启动会管理要点》

6

开工

筹备

办公区

质检部

《CB006-办公区管理要点》

7

开工

摘牌

摘牌

计划部

《ZP001-摘牌管理要点》

8

开工

交地

交地

计划部

《JD001-交地管理要点》

9

开工

四证

国有土地使用权证办理

计划部

《SZ001-国有土地使用权证管理要点》

10

开工

四证

建设用地规划许可证办理

计划部

《SZ002-建设用地规划许可证管理要点》

11

开工

四证

建设工程规划许可证办理

计划部

《SZ003-建设工程规划许可证管理要点》

12

开工

四证

建设工程施工许可证办理

计划部

《SZ004-建设工程施工许可证管理要点》

13

开工

设计

销售物业概念规划设计（摘牌前）

设计部

《SJ001-销售物业概念规划设计（摘牌前）管控要点》

14

开工

设计

销售物业设计计划和前期条件上报

设计部

《SJ002-销售物业设计计划和前期条件上报管理要点》

15

开工

设计

销售物业设计单位招标

设计部

《SJ003-销售物业设计单位招标管理要点》

16

开工

设计

销售物业建筑方案管控要点

设计部

《SJ004-销售物业建筑方案管理要点》

17

开工

设计

销售物业结构方案和地下四大块施工图

设计部

《SJ005-销售物业结构方案和地下四大块施工图管理要点》

18

开工

设计

销售物业机电方案和施工图

设计部

《SJ006-销售物业机电方案和施工图管理要点》

序号

阶段

类型

业务事项

管控部门

完成标准

备注

19

开工

设计

销售物业效果类方案

设计部

《SJ007-销售物业效果类方案管理要点》

20

开工

设计

销售物业初步设计

设计部

《SJ008-销售物业初步设计管理要点》

21

开工

设计

销售物业施工图设计

设计部

《SJ009-销售物业施工图设计管理要点》

22

开工

招标

监理招标

质检部

《ZB-001监理招标管理要点》

23

开工

工程

项目质量体系

质检部

《GC001-项目质量体系管理要点》

24

开工

工程

开工检查

质检部

《GC002-开工检查管理要点》

25

开工

工程

材料设备

计划部

《GC003-材料设备管理要点》

26

开工

工程

施工组织设计方案

项目中心

《GC004-施工组织设计方案管理要点》

27

开盘

设计

售楼处（样板房）建设

项目中心

《SJ010-售楼处（样板房）建设管理要点》

28

开盘

经营

项目经营管理

项目中心

《JY001-项目经营管理要点》

29

开盘

经营

融资

计划部

《JY002-融资管理要点》

30

开盘

营销

预售证办理

计划部

《YX001-预售证办理管控要点》

31

开盘

工程

销售物业开盘工程进度

计划部

《GC005-销售物业开盘工程进度管理要点》

32

正负零

设计

设计试桩

质检部

《SJ011-设计试桩管理要点》

33

正负零

设计

销售物业基坑支护专家论证

设计部

《SJ013-销售物业基坑支护专家论证管理要点》

34

正负零

设计

销售物业基础结构专家论证

设计部

《SJ014-销售物业基础结构专家论证管理要点》

35

正负零

设计

销售物业基坑支护施工图

项目中心

《SJ012-销售物业基坑支护施工图管理要点》

36

正负零

招标

电梯招标

项目中心

《ZB002-电梯工程招标管理要点》

37

正负零

工程

基坑支护施工方案（含降水）

项目中心

《GC006-基坑支护施工方案（含降水）管理要点》

38

正负零

工程

（施工）专家论证管控要点

项目中心

《GC007-（施工）专家论证管理要点》

39

正负零

工程

基坑及环境监测

质检部

《GC008-基坑及环境监测管理要点》

40

正负零

工程

基坑支护施工及检查

项目中心

《GC009-基坑支护施工及检查管理要点》

41

正负零

工程

基坑支护结构检测

项目中心

《GC015-基坑支护结构检测管理要点》

42

正负零

工程

桩基施工及检查

项目中心

《GC010-桩基施工及检查管理要点》

43

正负零

工程

工程桩检测

项目中心

《GC011-工程桩检测管理要点》

序号

阶段

类型

业务事项

管控部门

完成标准

备注

44

主体

工程

采光顶

计划部

《GC012-采光顶管理要点》

45

主体

工程

屋面防水

计划部

《GC013-屋面防水管理要点》

46

主体

工程

砌体工程

计划部

《GC014-砌体工程管理要点》

47

主体

工程

地下环氧地坪施工

计划部

《GC015-地下环氧地坪施工管理要点》

48

主体

工程

一次机电施工

计划部

《GC016-一次机电施工管理要点》

49

内外装

招标

外装招标

计划部

《ZB003-外装招标管理要点》

50

内外装

招标

内装招标

计划部

《ZB004-内装招标管理要点》

51

内外装

招标

人防招标

计划部

《ZB005-人防招标管理要点》

52

内外装

工程

外装施工

计划部

《GC021-外装施工管理要点》

53

内外装

工程

内装施工

计划部

《GC022-内装施工管理要点》

54

内外装

工程

小商铺装修

计划部

《GC023-小商铺装修管理要点》

55

内外装

工程

二次机电施工

计划部

《GC024-二次机电施工管理要点》

56

内外装

工程

景观施工

计划部

《GC025-景观施工管理要点》

57

内外装

工程

泛光照明施工

计划部

《GC026-泛光照明施工管理要点》

58

内外装

工程

导向标识

计划部

《GC027-导向标识管理要点》

59

内外装

工程

消防工程

计划部

《GC017-消防工程管理要点》

60

内外装

工程

通风空调工程

计划部

《GC028-通风空调工程管理要点》

61

内外装

工程

强电工程

计划部

《GC029-强电工程管理要点》

62

内外装

工程

给排水工程

计划部

《GC030-给排水工程管控要点》

63

内外装

工程

弱电工程

计划部

《GC031-弱电工程管理要点》

64

内外装

工程

供电工程

计划部

《GC032-供电工程管理要点》

65

内外装

工程

供水工程

计划部

《GC035-供水工程管理要点》

66

内外装

工程

燃气工程

计划部

《GC036-燃气工程管理要点》

67

内外装

工程

热力工程

计划部

《GC037-热力工程管理要点》

68

内外装

工程

大商业及百货中庭玻璃栏杆

质检部

《GC038-大商业及百货中庭玻璃栏杆管理要点》

序号

阶段

类型

业务事项

管控部门

完成标准

备注

69

内外装

工程

观光电梯管理要点

计划部

《GC039-观光电梯管理要点》

70

内外装

工程

市政道路工程

计划部

《GC040-市政道路工程管理要点》

71

内外装

工程

消防联动调试

计划部

《GC041-消防联动调试管理要点》

72

开业

验收

竣工备案

项目中心

《YS001-竣工备案管理要点》

73

开业

验收

开业前验收管控要点

项目中心

《YS002-开业前验收管理要点》

74

入伙

移交

持有物业接管移交管控要点

项目中心

《YJ001-持有物业接管移交管理要点》

75

入伙

移交

销售物业接管入伙移交管控要点

项目中心

《YJ002-销售物业接管入伙移交管理要点》

76

入伙

经营

项目决算

项目中心

《JY003-项目决算管理要点》

1.2、《项目管控手册》与对应节点

序号

阶段

完成标准

关联节点编号

1

开工

《CB001-人事行政管控要点》

2

开工

《CB002-会议制度管理要点》

3

开工

《CB003-档案管理要点》

4

开工

《CB004-内部流转制度管理要点》

5

开工

《CB005-项目启动会管理要点》

6

开工

《CB006-办公区管理要点》

7

开工

《ZP001-摘牌管理要点》

8

开工

《JD001-交地管理要点》

9

开工

《SZ001-国有土地使用权证管理要点》

10

开工

《SZ002-建设用地规划许可证管理要点》

11

开工

《SZ003-建设工程规划许可证管理要点》

12

开工

《SZ004-建设工程施工许可证管理要点》

13

开工

《SJ001-销售物业概念规划设计（摘牌前）管控要点》

14

开工

《SJ002-销售物业设计计划和前期条件上报管理要点》

15

开工

《SJ003-销售物业设计单位招标管理要点》

16

开工

《SJ004-销售物业建筑方案管理要点》

17

开工

《SJ005-销售物业结构方案和地下四大块施工图管理要点》

18

开工

《SJ006-销售物业机电方案和施工图管理要点》

19

开工

《SJ007-销售物业效果类方案管理要点》

20

开工

《SJ008-销售物业初步设计管理要点》

21

开工

《SJ009-销售物业施工图设计管理要点》

22

开工

《ZB-001监理招标管理要点》

23

开工

《GC001-项目质量体系管理要点》

序号

阶段

完成标准

关联节点编号

24

开工

《GC002-开工检查管理要点》

25

开工

《GC003-材料设备管理要点》

26

开工

《GC004-施工组织设计方案管理要点》

27

开盘

《SJ010-售楼处（样板房）建设管理要点》

28

开盘

《JY001-项目经营管理要点》

29

开盘

《JY002-融资管理要点》

30

开盘

《YX001-预售证办理管控要点》

31

开盘

《GC005-销售物业开盘工程进度管理要点》

32

正负零

《SJ011-设计试桩管理要点》

33

正负零

《SJ013-销售物业基坑支护专家论证管理要点》

34

正负零

《SJ014-销售物业基础结构专家论证管理要点》

35

正负零

《SJ012-销售物业基坑支护施工图管理要点》

36

正负零

《ZB002-电梯工程招标管理要点》

37

正负零

《GC006-基坑支护施工方案（含降水）管理要点》

38

正负零

《GC007-（施工）专家论证管理要点》

39

正负零

《GC008-基坑及环境监测管理要点》

40

正负零

《GC009-基坑支护施工及检查管理要点》

41

正负零

《GC015-基坑支护结构检测管理要点》

42

正负零

《GC010-桩基施工及检查管理要点》

43

正负零

《GC011-工程桩检测管理要点》

44

主体

《GC012-采光顶管理要点》

45

主体

《GC013-屋面防水管理要点》

46

主体

《GC014-砌体工程管理要点》

序号

阶段

完成标准

关联节点编号

47

主体

《GC015-地下环氧地坪施工管理要点》

48

主体

《GC016-一次机电施工管理要点》

49

内外装

《ZB003-外装招标管理要点》

50

内外装

《ZB004-内装招标管理要点》

51

内外装

《ZB005-人防招标管理要点》

52

内外装

《GC021-外装施工管理要点》

53

内外装

《GC022-内装施工管理要点》

54

内外装

《GC023-小商铺装修管理要点》

55

内外装

《GC024-二次机电施工管理要点》

56

内外装

《GC025-景观施工管理要点》

57

内外装

《GC026-泛光照明施工管理要点》

58

内外装

《GC027-导向标识管理要点》

59

内外装

《GC017-消防工程管理要点》

60

内外装

《GC028-通风空调工程管理要点》

61

内外装

《GC029-强电工程管理要点》

62

内外装

《GC030-给排水工程管控要点》

63

内外装

《GC031-弱电工程管理要点》

64

内外装

《GC032-供电工程管理要点》

65

内外装

《GC035-供水工程管理要点》

序号

阶段

完成标准

关联节点编号

66

内外装

《GC036-燃气工程管理要点》

67

内外装

《GC037-热力工程管理要点》

68

内外装

《GC038-大商业及百货中庭玻璃栏杆管理要点》

69

内外装

《GC039-观光电梯管理要点》

70

内外装

《GC040-市政道路工程管理要点》

71

内外装

《GC041-消防联动调试管理要点》

72

开业

《YS001-竣工备案管理要点》

73

开业

《YS002-开业前验收管理要点》

74

入伙

《YJ001-持有物业接管移交管理要点》

75

入伙

《YJ002-销售物业接管入伙移交管理要点》

76

入伙

《JY003-项目决算管理要点》

2、开工阶段管控要点

2.1、《CB001‐人事行政管理要点》

序号

事项描述

检查标准

是

否

备注

1

办公室（含食堂）筹建

办公用房产权清晰，建筑本身消防验收合格，符合

要求

□

□

2

装修验收手续完备、投入使用

□

□

3

专网建设

专网建设投入使用

□

□

4

公司制度、部门

职责、岗位职责

检查公司制度手册，建立完整的公司制度、部门职

责、岗位职责

□

□

5

视频会议系统

设备订购、视频会议系统设备安装、调试，能正常

进去集团会议系统

□

□

6

企业文化管理

公司形象、办公环境、员工行为，媒体无负面报道、

VI使用符合集团要求、员工行为规范

□

□

7

办公区安全检

查

每月、每季度安全检查及疏散演练，检查安全检查

报告、疏散演练方案及现场照片

□

□

8

招聘管理

定岗定编、招聘按时完成，编制申请批准手续、ehr

系统满编

□

□

9

无超编用工现象，核定工资发放清单和岗位实际人

数

□

□

10

基础人事管理

人员任免、调动、晋级、离职，审批手续齐全

□

□

11

考勤管理，全体人员采用指纹考勤、打卡记录保存

完整

出差审批、休假、未考勤手续完备

□

□

12

劳动合同原件，派遣协议原件（食堂、保洁人员）

□

□

13

员工人事档案管理，所有员工档案资料齐全

□

□

14

薪酬福利管理

薪酬发放符合制度要求，相关审批手续完整

□

□

15

五险一金登记，完成登记并开始缴费

□

□

16

培训管理

新员工入职培训：

培训计划、培训签到记录、培训

效果反馈；

培训课件，员工培训档案建立，副经理以上人员参加**学院培训记录完整

□

□

序号

事项描述

检查标准

是

否

备注

17

管理制度、员工手册培训

□

□

18

考核管理

公司绩效考核制度和操作方案，公司有考核方案并

正式公布实施。

□

□

19

遵照公司制度对员工考核周期的相关规定，及时完

成员工考核，考核记录符合要求。

□

□

序号

事项描述

检查标准

是

否

备注

1

班子例会

形成书面会议纪要，会议纪要上传计划部

□

□

2

会议是否跟踪上次会议待落实事项

□

□

3

会议是否有销项清单

□

□

4

生产例会（安全大检查）

项目总经理参加每周一次生产例会

□

□

5

项目总经理工地巡场质量、安全、进度检

查

□

□

6

总包，各分包项目经理参加

□

□

7

会议纪要存档

□

□

8

设计协调例会

项目设计副总组织的每周一次变更例会

□

□

9

项目公司工程部参加会议

□

□

10

设计单位代表是否驻场（主体设计单位、

内外装设计单位，按时段参加）

□

□

11

设计变更通报

□

□

12

监理及各施工单位参加

□

□

13

形成销项清单，有会议纪要存档

□

□

序号

业务事项描述

检查标准

是

否

备注

1

配备专职档案管理人员

配备了专职档案管理人员

□

□

2

档案人员经营期内无调整

□

□

3

档案人员经过培训，有档案工作上岗证

书

□

□

4

建立健全档案工作制度并认真落实

建立了本单位归档范围和保管期限、保

密、借阅及档案人员岗位责任制等

□

□

5

各项制度得到有效落实

□

□

6

档案工作纳入本单

位日常工作范围

档案工作列入本部年度工作计划

□

□

7

档案工作纳入本部有关人员岗位职责

□

□

8

档案实行集中统一

管理

各部门、经办人员档案按时归档

□

□

9

档案按时移交集团档案室

□

□

10

应归档的文件材料

齐全完整

应归档的文件材料齐全完整

□

□

11

档案制成材料符合

要求

档案字迹材料符合耐久要求

□

□

12

文件用纸符合要求

□

□

13

案卷分类整理规范

分类准确，排列有序

□

□

14

保管期限划分准确

□

□

15

归档文件目录及备考表齐全、准确、规

范

□

□

16

盒脊填写完整，字迹清楚

□

□

17

建立了档案的接收、

移出台帐

有档案接收、移出登记簿

□

□

18

报送档案统计年报

按时报送档案统计年报

□

□

19

档案借阅管理规范

有档案借阅登记簿，并履行相关手续

□

□

20

参加集团组织的档

案培训且成绩合格

参加集团组织的档案培训且成绩合格

□

□

21

有档案专用库房

库房专用，无杂物

□

□

22

档案装具符合规范

装具规格符合档案管理制度

□

□

23

档案库房管理规范

有库房温湿度监测记录

□

□

24

有库房定期检查记录

□

□

25

库房无重大安全隐患

□

□

26

有保管、保护档案的设备、设施

有防火设备

□

□

27

有加湿、除湿设备

□

□

28

有消毒、防虫设备

□

□

29

有其他防护手段

□

□

30

造成文件材料损毁

等行为

有造成文件材料损毁等行为

□

□

序号

事项描述

检查标准

是

否

备注

1

收发文制度

设计发文（图）给工程、成本是否统一登记

□

□

2

设计、工程、成本内部发文登记编号是否连续

□

□

3

设计、工程、成本内部发文的发文方，接收方

是否有签字、是否有签字时间

□

□

4

工程部发文（图）给施工单位是否统一经过监

理单位（含联系单和签证）

□

□

5

工程部与监理间的发文（图）登记册是否固定

在同一登记册上

□

□

6

工程部与监理间的发文（图）登记编号是否连

续

□

□

7

工程部与监理间的发文（图）的发文方，接收

方是否有签字、是否有签字时间

□

□

8

变更、签证限时办结制

设计变更、工程签证编号规则统一，编号唯一、

编号连续

□

□

9

内部发文登记册按规定登记

□

□

10

设计变更单、工程签证单签字人签字，签字时

间

□

□

11

设计变更单、工程签证单注明各环节办结时限

□

□

2.5、《CB005‐项目启动会管理要点》

序号

事项描述

检查标准

是

否

备注

1

重点事项

总图、协议、挂牌条件梳理，达成一致意

见

□

□

2

项目是否预审批

□

□

3

项目拆迁是否完成，为净地

□

□

4

总图停车位、日照、限高、退线等指标是

否符合挂牌条件

□

□

5

是否落实人防异地建设，等级，会议明确

□

□

6

启动计划

按项目启动会计划表附件CB01要求，召开会议，计划确定，成果上报完成

□

□

附件CB01-

项目启动会计划表

序号

事项描述

检查标准

是

否

备注

1

办公区选址

对照《项目公司办公区选址消防安全条件核查表》

对租赁建筑物的消防安全条件进行核查，报项目管理中心设计部审批

□

□

2

办公区合同

应明确要求出租方保证办公区所在物业的消防设

施和建筑防火符合国家规范和当地消防部门