酒店及酒店公寓市场概况.docx
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酒店及酒店公寓市场概况
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酒店及酒店公寓市场概况
xx酒店及酒店公寓市场概况
一、xx酒店发展现状
在“1+8”的大xx圈城市圈、“1+6”的中部崛起城市的城市发展背景中,xx市经济更加开放,开始走向国际化、专业化,商务活动日益频繁、各级别种类展会举办活跃。
由此,xx酒店业也开始步入一个迅速扩张发展时期。
针对不同的消费者,酒店开始进入产品细分化阶段,酒店管理更专业化。
目前,旅游饭店逐步走向国际化、特色化,全市星级酒店达140余家,其中6家五星级、13家四星级、64家三星级。
而2005年在建与拟建的四星级及以上的酒店就有8家(部分在建酒店基本情况如下表)。
部分在建酒店基本情况
项目名称
星级
项目位置
楼层
总建筑面积
发展商
锦江国际集团酒店
五
江汉区建设大道707号建银大厦A区
31
上海锦江国际酒店发展股份有限公司(与锦江国际(集团)有限公司共同投资
xx市亢龙太子花园酒店
五
江汉区建设大道
——
——
xx市亢龙太子酒轩有限公司
明珠豪生
拟报五星
汉口沿江大道
——
——
——
xx明珠酒店
四
沿江大道182号
46
郑州铁路局xx分局
——
五星
汉口范湖
——
——
首都机场集团
新世界酒店
白金五星
航空路长江大酒店对面
——
——
香港新世界集团
——
四星
武昌水果湖
——
——
——
万丽大酒店
拟建五星
武昌徐东
22
32000
湖北省电力公司
此外,xx不少大规模的综合项目,如世贸滨江的“锦绣长江”、瑞安永清项目、xx体育中心、xxCBD等均设计有高星级酒店配套。
从目前xx市酒店现状看,xx酒店有以下特点:
●酒店xx三镇经济的“晴雨表”。
三星级及以上酒店中,汉口有46家、武昌有30余家,而汉阳仅几家。
而xx市的五星级酒店分布在汉口相对集中的地段,四星级酒店也是最多的。
武昌的授牌五星级仅五月花及东湖大厦,均高于汉阳。
酒店的数量也正反映了三镇的经济发展水平。
●酒店服务逐渐走高。
依托于高端经济流,驻豪华酒店作商务接待是身份与实力的象征,也是有实力的企业对员工的一种高档次的待遇。
而如香格里拉、雅高、万豪、圣达特、最佳西方等一批全球着名跨国酒店集团入驻,不仅在硬件设施服务上提高了档次,在服务水平上走向更专业化方向。
●商务行政型酒店为主。
xx高档商务饭店、度假型饭店、文化休闲型饭店等特色饭店不断涌现,大致可以看出以商务目的酒店的比例是最高的。
高档的商务区,金融环境发达,吸引了不少国际性的大企业驻扎于此。
这些大企业的商务关系往来频繁,给附近的酒店带来了大量的商机。
●功能增强,朝多元化方向发展。
随着经济的发展,酒店的社会功能也在不断的演变。
从最初的简单歇脚居住的地方变成了集旅游、商务、会展于一体的“多功能厅”,并朝多元化的方向发展。
如香格里拉大饭店里就有像IBM、微软、凤凰卫视等跨国公司入驻其间办公。
●经济型酒店开始逐鹿xx。
华中重镇,九省通衢。
2005年1月8日,美国“速8”在华中地区的第一家连锁加盟店———xx扬子江速8酒店开业,引来国外、国内众多着名经济型酒店品牌抢滩xx。
如今速8有水果湖店、吉庆街店投入使用,莫泰168武珞路店已开业。
而速8青山店年底纳客,法国“宜必思”、“锦江之星”、“如家快捷”也相继进入xx。
●市场参与者变宽。
经济型酒店的发展前景,也让xx的一些餐饮巨头“怦然心动”。
除连锁加盟外,经济型酒店让xx本土一些餐饮业延伸到酒店,如“艳阳天”以1480万元的高价竞得位于汉口前进一路的襄阳饭店,打造经济型酒店“艳阳之星”;武昌楚灶王酒店开办的一家经济型酒店也悄然开张。
●酒店环境开始营造家庭特色。
酒店环境除在大堂、过道等公共部位营造尊贵、舒适、宽敞的氛围外,公共空间开始向休闲化、自然化的情景模拟环境改变,如营业近半年的最佳西方禧邦可大酒店外设两部观光及扶手电梯,内部种植高大树木、做瀑布。
此外,客房布局开始走向家庭化特色,有独立的厨房、吧台设计,配备冰箱、电磁炉等家庭设施,并有鞋柜、书房等空间。
同时,酒店式公寓也浮出水面。
房间的装修努力营造家的氛围,家具简单实用;卫浴设备要求高品质,符合潮流;房间设施配置从细节入手,方便顾客。
二、xx酒店市场分析
1、酒店分布
酒店集中在各市级、副市级商业中心,位于火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。
武昌酒店比较集中司门口、付家坡——火车站、洪山广场、东湖沿线。
(典型酒店及酒店公寓如下图)
2、酒店规模
酒店规模不一,五星级酒店中规模以300间左右为主,规模比较大的为香格里拉大饭店。
武昌酒店的规模中等,一般为100-200间客房,酒店规模如下图。
3、价格水平
星级酒店协议价一般为门市价的4-6折。
长包房三星级为6000-8000元/月,四星级一般为8000-10000元/月,五星级为元/月,为协议价的7折左右。
五星级客房协议价格一般为600-900元/天。
4、经营状况
xx酒店需求量大。
全市星级酒店客房约为15000间左右,而2004年接待海外旅游者万人,接待旅游者总数万人。
全市的年均客房出租率达70%左右;其中三星级酒店出租率普遍高,平均可达70%,在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。
而五星级酒店的出租率约为70%左右。
而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室、多功能厅的消费使用。
如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地,而东方大酒店五楼中庭皇家花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。
5、客户群体
酒店客户较为固定,主要分为两大类。
一类为军区、政府筹办,依托政府、机构经营的酒店,如湖北饭店、洪山宾馆、中南花园、新大地等酒店,主要以会议客人为主。
另一类为以市场为依托的酒店,如五月花酒店大酒店,为高端商务、休闲、度假型酒店;白玫瑰酒店为典型四星商务酒店,商务渡假客户为主。
海怡锦江大酒店是电信商务会议中心,客房数量较少,而商务回头客较多。
从固定客户群体看,五星级酒店的客群比较综合,有固定的外资企业和境外旅游团队客户,此外为高规格会议客户,一般居住为3-4天。
而五星级长包客户一般为有境外背景的企业和xx大型企业。
如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业,有武钢、神龙等大型企业。
6、配套服务
酒店物业一般昭示性良好。
区域酒店物业外观良好,酒店入口宽敞、大堂高大亮丽。
三、xx酒店公寓市场分析
小户型面积开始向小房型过渡时,其消化周期延长,投资比例下降、自用比例上升。
2004年汉飞青年城、鹏程国际分别以开盘2个月内销售完毕,而2004年末至今小户型项目销售周期延长。
而在经济活跃时期,一些市场空隙被发现。
一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念,但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准,只是引用概念进行炒作。
而在xx酒店式公寓由公寓与其他酒店业、旅游业的结合,具有特有的魅力受到投资者的追捧和青睐。
1、在售/经营典型物业供应特征
项目名称
物业类型
区域特点
兆瑞·国际
商务酒店公寓(投资型)
毗邻香格里拉五星级酒店;位于xx金融核心区,周边市府文化传播机构云集。
宝丰时代
商务公寓(商务为主)
桥口核心
阳光·新天地
复合型公寓(4-17层酒店公寓)
处于xx市的金融中心和商务中心
圣淘沙大厦
(A座)产权式酒店公寓
处于xx市的金融中心和商务中心
项目名称
套数
建筑面积
开盘时间
租售价格
销售情况
包租服务
兆瑞·国际
320
——
积累
6500(后期不交物业管理费)
来访少
6年内固定年投资回报率为8%,按月支付;12天免租入住;6年后可续签,亦可由开发企业现行价买回物业
阳光·新天地
286
37732
5500
周边一般写字楼35-40
清盘
6年内固定年投资回报率为%,按月支付;36天免租入住;在6年内违约金为万元
圣淘沙大厦
384
——
2004上
早6000
现在7000
项目前期销售较好,后期因单价原因消化放缓;尾盘
8年内固定年投资回报率为8%,按月支付;在8年内违约金为1万元
项目名称
配套
面积
经营管理
兆瑞·国际
精装修、配备全套酒店家具、家电
房间厨卫设计
星级酒店服务
34-78
聘请兆瑞酒店管理公司,进行统一的酒店销售与营运管理
阳光·新天地
四星级酒店服务标准
38-73(主力46)
聘请xx新宜天地酒店管理公司,进行统一的酒店销售与营运管理
圣淘沙大厦
部分商务功能,送空调、冰箱等家电及家具如餐桌、床组、沙发等
商务中心
会议室、茶座
50-60为主
聘请广州花园酒店管理公司,进行统一的酒店销售与营运管理
说明:
数据采集于11月
综合而言,纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点:
●位置——位于城市商业,商务中心,毗邻五星级酒店,紧邻城市主要交通线,交通便利而畅通。
●户型与功能——户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢,拥有居家的格局和良好的居住功能,同时配有全套的家具电器。
公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积,装修标准与同类酒店相当。
●提供高水准服务——与普通公寓相比,酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务,如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
●管理经营——开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。
一般采取固定收益率(7-8%)、6年包租、免费居住12天—36天/年的权利。
●规模——规模大于一般酒店,一般数量为300间左右。
●租金水平——项目以外地来汉长期办公的商业客户为主,租金比普通公寓高,但略低于同档酒店价格。
●后期保障薄弱。
●大幅度提升了公寓的销售价格。
酒店式公寓一般销售价格为5800-6500元/㎡,高于同期小户型公寓1000-1500元/㎡之间。
2、出租市场需求
酒店公寓经营在xx尚处于起步试营业阶段,市场需要一定的培育期,市场需求一般兼顾居住、办公综合需求。
目前市场中,进入经营阶段的酒店式公寓有港澳中心与圣淘沙酒店大厦。
其中港澳中心租金价格为388-758元/天,长包房为公寓,酒店规模较小,客房出租情况良好。
而圣淘沙酒店8月试营业、11月9日开业,目前已有医药、健身器械一些长包客户,处于探索市场阶段。
(两个酒店公寓基本情况见附件)
3、置业投资需求
调查显示,酒店公寓均提供回报率7-8%的售后包租服务。
固定的回报率、专业的经营,让一批二三次置业者聚焦酒店公寓。
这部分投资者有部分为温浙等外地投资客。
酒店公寓作为一种新的物业形态,借用专业的酒店管理及其资源,保障投资者收益,成为近年小户型的一种发展趋势。
但由于其投资性、高单价的产品特性,使得其对客户群体的要求较高,市场供应受到消费者、地段资源的影响大。
四、结论
•酒店对区位依赖性强,需要良好的商务、商业及便利交通支撑;
•酒店集中于城市内环线内,核心外围存在市场空缺;
•武昌高星级酒店缺少,光谷区域酒店物业少、市场需求强、酒店物业竞争小;
•高星级酒店功能增强,朝多元化方向发展;
•经济型酒店开始逐鹿xx;
•市场参与者变宽;
•酒店环境开始营造家庭特色;
•高星级酒店突破区域范围,客户以高规格会议型客户及国际企业、xx大型企业为主。
附表:
营业中的酒店公寓
1)港澳中心商务酒店
酒店名称:
港澳中心商务酒店
规模:
五星公寓式酒店,房间数150多间
价格及折扣:
标准间999
套房1999—3999
两房两厅3699
以上价格基础上一般四到五折,贵宾卡2—3折。
散客价〉协议价/长包价〉贵宾价
协议价:
对一些经常需要住酒店的企业单位个人给予一定折扣。
贵宾价:
许交一定费用1880办理贵宾卡,持卡消费可享受更低折扣,并能有一定的升级优惠。
入住率及经营状况
淡季50以上%,平均70%—80%,经营状况较好。
赢利:
根据不同酒店的情况,及餐饮部,住房部等各部门综合收益来衡量。
一般好的盈利平均入住率在70%以上。
主要客源情况
私企为主,部分政府机关人员,年龄在30-50岁,外地为主,但贵宾卡客人以本地为主,约500人。
配套设施及服务内容
服务内容:
洗烫衣物,送餐,火车飞机票,唤醒服务,整理房间等等。
风格特点
公寓式特点,房间设计和布置体现居家特点,房间大,舒适。
位置在步行街,购物,观景,娱乐消费都很方便,外部配套好
不足之处
因为一楼为商场,大堂空间很小,且不是独立空间,公共部分不足
门口为单行道,行车不方便
2)圣淘沙大厦
经营情况:
规模:
准四星公寓式酒店,房间数300多间
价格及折扣:
标准间880商务房938/968
商务/行政套房1308/1850
家庭公寓1094
商务公寓1232
协议价为4折,
长包折扣少,长包家庭公寓为8000元/月,商务公寓为10000元/月。
入住率及经营状况
营业不久,以有办公人员入住
主要客源情况
以散包为主,长包客户一般为医药、健身器械等办公兼顾住宿功能企业
配套设施及服务内容
商务中心、餐厅、整理房间等。
风格特点
公寓式特点,房间设计和布置体现居家特点。
位置在万松园步行街,购物,观景,娱乐消费都很方便,外部配套好
不足之处
普通居住与酒店没有完全分开,人员较为混杂。
(xx大家房地产顾问有限公司信息研究中心)
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