住宅投资项目方案竞赛王乐其.docx
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住宅投资项目方案竞赛王乐其
第一节:
投资城市选择和相关区域性分析
1.1城市对比分析与项目城市选择
中国房地产市场在过去十年内增长迅速,而进入2014年后,全国市场充满了“狼来了”的声音,确实,2014年至今的全国房地产市场不容乐观。
在银行贷款收紧的情况下,人们普遍看低房地产市场,信心丧失严重,购房者观望气氛浓重,百城房价也在5月份两年来首次环比下跌,数据的出炉可谓雪上加霜。
然而,百城房价的环比下跌并不意味着每一个城市都前途渺茫,再坏的形势下我们还是要努力生存,百城之中有些城市确实是因为增长太快而产生了市场泡沫,但另外一些城市我们相信仅仅是任何一个行业市场都会发生的正常波动,而这些城市就是我们的投资空间。
1.1.1根据平均房价数据的分析
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2014年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格1为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
从涨跌城市个数看,37个城市环比上涨,62个城市环比下跌,1个城市与上月持平。
其中,前五个月中有四个以上月份上涨的城市包括保定、厦门、西宁、石家庄、珠海、扬州、济南、台州、合肥、江门、新乡、泉州、北京、惠州、阐述、廊坊、贵阳、宜昌、哈尔滨、洛阳、上海、绍兴、株洲、青岛、东莞、大连、深圳、天津、金华、银川、邯郸、绵阳、聊城、无锡、镇江、宿迁、广州。
以上城市作为在今年房地产市场中表现较为优异的进行考虑,作为我们的选择范围。
1.1.2从城市经济学角度考虑
房地产市场作为调控下的市场经济的一部分,价格最根本的决定因素是供需关系,脱离了供需关系的而虚高的价格产生泡沫。
在市场处于调整期的现在,从供需的角度来考虑市场无疑是明智的。
一个城市的资源、交通、机会、生活成本等构成了它的向心力与离心力两种力量,使得人们进入或离开城市。
在城镇化的背景下,中国的一线城市(北上广深)凭借着自身的集聚效应凝聚了太多的如世界500强类的机会,这吸引着大量的年轻人和外来务工者,而观察这几个城市的历年的人口数据,我们可以发现人口均在不断的快速上涨,因此,可以判断,中国的一线城市由就业机会等因素形成的向心力依旧远远大于由生活成本等因素带来的离心力,人口还将继续涌入,那么房地产市场的需求便会持续增长。
其他一些城市如三亚、青岛、大连等城市因为有丰富的旅游度假资源因而也具有需求的增长点。
而中国的其他二三线城市从城市经济学的角度不好衡量其需求与供给的平衡,且根据鄂尔多斯、杭州等城市因为前期过度开发“飞得越高,摔得越惨”的经验,我们认为在本次设计中应不予考虑。
综合来看,我们把投资的范围缩小到北京、上海、广州、深圳、天津、厦门、青岛、大连8个城市。
1.1.3其他参考因素
我们下载查阅了万科、恒大、龙湖、中海、保利、金地等国内领头房地产公司的年报并对其进行了分析。
其中,万科的年报显示其2013年在北京结算面积共计294.57万平方米占28.09%,在北上广区域比例超过75%,体现出了万科对一线城市继续占领的决心,也侧面体现了其对中国一线城市房地产市场的信心。
国企劲旅保利地产在2013年也以"等量拓展、调整结构、优化布局"为思路,在北京、天津、大连等城市新增了40余个房地产开发项目。
恒大地产,尽管其之前一直被称为三四线城市之王,2013年下半年也是不惜花重金在北上广上演“抢地大戏”,表现了其进入一线城市市场的决心。
“伴随城镇化进程,未来中国大都市人口聚集力仍将显著提高。
土地资源非但不是瓶颈,其潜在供应的打开及容积率的放松反倒完全可以支撑不断增长的需求。
我们坚定看好大城市在供需双轮驱动下的市场扩展空间。
”
——中金公司2013年11月22日证券研究报告
通过对各大房产公司年报的分析,我们认为我们前面两部分对一线城市的分析是较为准确的,各个房地产公司的动作佐证了我们的判断即一线城市需求旺盛、未来上涨空间充足,这同时也给了我们将投资城市选在一线城市的信心。
因此,我们决定将范围缩小至北京、上海、广州、深圳四个城市内。
而在这四个城市中,我们对北京的情况最为了解,我们相信对一个城市的感性认识将会对项目的设计有很大帮助,因而最后我们将投资地点选在北京,而天津作为受北京辐射极大的直辖市,情况与北京相似,但地价相对便宜,政策较为宽松,我们将其作为在北京找不到合适地块时的备选城市。
1.1.4北京区位分析及房地产运行现状
北京作为中国的政治经济文化中心,区位优势明显,城市众多的工作机会和最大的上升空间以及优质的教育、医疗资源吸引了各个年龄段、阶级层的人群,因此,北京房地产市场的需求是很大的,参考国外伦敦、纽约、新加坡等的经验,足以支撑房价的高位运行。
实际情况与需求的支持情况相符,在过去的数年间,除了全国经济受到国际经济危机冲击的08、09年外一直保持着强劲的上涨势头,甚至控制投资性需求的国五条、国八条也没有拦住房价的上涨,也说明了北京房地产市场的刚性需求是旺盛的。
然而北京近期市场数据不是很理想。
5月份北京新建商品住宅网签量为5336套,比4月6091套减少12.4%,同比去年5月7004套,减少了23.8%。
其中,5月期房的成交量为3709套,环比4月的4400套减少15.7%,同比去年5月5099套减少27.3%;现房成交量为1627套,环比4月的1691套减少3.8%,同比去年5月的1905套减少14.6%。
总体来看,近期楼市成交量进一步萎缩的趋势十分明显。
而库存居高不下很可能导致房价下滑。
但是北京楼市的基本面没有改变,即需求旺盛,整体局面供小于求,因此长期看,北京的房地产市场不存在大跌的可能性。
近期的成交量下滑主要是前面几个月房贷收紧,别的城市利空导致的市场资金减少和观望情绪造成的,现阶段的高存量很可能导致房价的下滑,但是在基本面不变的情况下,北京的楼市在房价下降、银行贷款、政策放松的刺激下必将恢复上涨的势头,在我们开发的项目进入预售期时楼市的回暖是预期之内的。
2.项目相关区域性分析
2.1顺义区赵全营镇
2.1.1区位分析
我们准备同时开发的三个项目中的两个位于北京顺义区的赵全营镇。
赵全营镇位于北京市顺义区,是北京房地产市场中非常被看好的板块,主要优势有以下三点:
1.紧邻高速,交通便捷
赵全营有着四通八达的交通网络,西侧紧邻北京唯一一条“绿色生态长廊”——京承高速;东依101国道;南邻六环路;从首都机场到赵全营的快速路贯穿全境,交通可谓十分便捷。
距首都国际机场13.5公里,开车仅需10分钟;到北四环机仅需要10分钟;到北三环只需要15分钟,这些便利的交通条件都给赵全营镇带来新的发展契机。
京承高速采用双向六车道道路设计,平日是没有大货车行驶的,这也保证了京承高速的通畅行驶,一路开车时速基本都可以保证每小时百公里。
2.地理、周边环境优越
根据顺义区对赵全营的规划,将其定义为顺义区“一港、两河、三区、四镇”区域空间布局结构的重要组成部分,规划打造300万平方米生态宜居新城。
赵全营紧邻首都机场空港经济区,属于顺义新城的一部分,顺义新城未来的建筑规模将达到300万平方米,其中赵全营作为重要的组成部分,将通过天成创意产业园和未来科技城的牵引作用,来带动周边住宅、教育、医疗等配套。
顺义区本身处于北京的东北方向,空气相对市区和南部比较好,也将会成为吸引客户的重要因素。
3.休闲娱乐设施丰富
北京奥运会的水上项目中心位于顺义,与赵全营地块不足5公里,将成为北京最大的水上游乐中心。
离水上公园不足2公里处有原本准备举行奥运马术比赛的赛马场。
区内还有两个高尔夫球场以及全年365天无休的室内乔波滑雪馆。
赵全营地块被众多已经成熟的休闲娱乐设施包围,可以成为吸引北京中高端人士的另一大优势。
2.1.2产品定位
北京的高端房地产市场一直是每一轮涨价的前锋,高端住房的需求持续高涨,在这样的市场大背景下,同时结合考虑赵全营优良的地理位置,我们的项目也定位在中高端住宅(自主性、限价商品房除外)。
赵全营区域交通便利,离首都机场商圈近在咫尺,离望京商圈、燕莎东三环CBD商圈也不过30分钟左右的车程,而坐落于北京的绝大多数世界500强及大型国企均坐落于上述几个商圈内,中国民航系统的各大航空公司的总部基地也已经全部搬入顺义。
另外,如上文所述,赵全营周围高端休闲娱乐设施众多。
因此,为了追求利润的最大化,我们的项目主要针对的客源应该是在机场、望京、燕莎、CBD内工作的高端客群。
2.2大兴区生物医药基地
2.2.1区位分析
大兴区生物医药基地0505-069、075地块位于中关村科技园大兴生物医药基地南侧,是北京南部发展较快的区域之一。
0505-069、075地块借助紧邻医药基地的位置,主要有以下两点优势:
1.交通便利
如上图所示,我们即将开发的地块与地铁大兴线生物医药基地站不足五百米,这对于住宅客户来讲将产生极大的吸引力。
同时,地块距离京开高速距离不足一公里,通过京开高速,15分钟可达北京南苑机场,而南苑机场在北京市的规划中将在未来5年中成为北京第二空港,规模逼近首都国际机场。
公共轨道交通、道路交通、空中出行三个方面的便利条件使得我们要开发的地块价格上涨空间巨大。
2.客户群及潜在客户群庞大
近年来,大兴区实施生物医药研发孵化、生物医药制造、生物医药贸易物流、生物安全反应“四大平台”建设,不断推动中关村科技园区大兴生物医药产业基地快速发展。
自2006年纳入中关村科技园区以来,大兴生物医药基地不断加快建设发展步伐。
至2012年,大兴生物医药基地总收入突破100亿元,基地中企业总数达到330余家。
这些企业的大量入驻可以为我们的项目带来充分的潜在需求,且在生物医药等高尖端产业工作的人员普遍收入较
高,为项目带来了更大的潜在利润空间。
第二节:
投资模式和项目选择以及资本配置情况
2.1业务模式选择
本案例可供选择的投资模式有如下三种:
第一、开发销售。
第二、开发出租经营。
第三、购置商品住宅出租经营。
而根据下表所示,2013年北京各个行政区的租售比远小于国际地区合理租售比的参考值,也就是说北京各个地区的房屋售价相对租金价格明显偏高。
从投资的角度上来说,这种情况下直接开发销售能使开发商在短时间内收回成本并取得最大利润,所以该种主业房市相对于出租经营的模式无论从静态和动态角度考虑均有绝对的优势。
而第三种购置商品住宅出租经营的模式试用于对行业缺乏了解和专业的希望投资与房地产进行资产保值的投资者,对情景假设中的开发商来说,采用模式三更降低了该开发商的潜在收益。
因为在2.2中选择的2014年投资项目里,有两块地均在顺义区的赵全营地块,结合1.3中对赵全营地块的区域性分析,未来赵全营地块的房价很可能进一步上涨,所以本案例最终选择的主营业务模式为开发销售,而在部分住宅未售出的情况下,可以考虑对该部分住宅进行租赁管理。
表格12013年北京各地区住宅房价租售比
行政区
销售均价(元/平方米)
同比上年上涨
(百分比)
租金均价(元/平方米)
同比上年上涨(百分比)
租售比
投资回收期(年)
西城区
62025
44%
87.74
17%
1/707
59
海淀区
47869
49%
71.73
14%
1/667
56
密云县
11839
25%
17.99
7%
1/658
55
昌平区
20900
34%
41.11
10%
1/508
42
顺义区
19405
36%
40.74
24%
1/476
40
参考值
国际合理租售比参考值
1/300
25
2.2北京2014年项目初步筛选
截至2014年5月,北京地区2014可以购买并进行开发的土地住宅项目如下表所示。
因为情景假设中的自由资金量为15亿人民币,权益投资者的可融资量为10亿人民币,根据北京市的房地产开发贷款融资的相关规定,第一、开发商不允许通过向银行贷款买地,第二、开发商的自有资金(非负债性资金)比率不得少于35%。
所以项目现金流的最大需求量不得超过71亿人民币。
所以,以最悲观估计假设所有项目的IRR均在12%以上,即开发商有激励向权益投资者融资,所有项目土地价格之和不得超过50亿(以现金最大需求为土地价格140%定)。
表格22014北京房地产开发可选项目列表
项目名称
总土地价格(万元)
楼面地价(元/平米)
收入估计(元/平米)
收入与楼面地价比
经济技术开发区路东区G1R1地块二类居住用地
大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块F2公建混合住宅用地项目
门头沟区永定镇MC00-0020-0031、0049地块F1住宅混合公建用地
门头沟区永定镇MC00-0020-0030、0032、0042、0043、0048地块
大兴区生物医药基地0505-070、076、066、077地块
大兴区生物医药基地0505-069、075地块
60500
顺义区赵全营镇镇中心区C1-02、C1-03、C1-04
155800
丰台区长辛店镇辛庄村(一期)A-41地块
朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块
大兴区旧宫镇DX-07-0201-0040等地块
平谷区夏各庄镇01-07、5-10、11、12、18、19地块
海淀区上庄镇B10地块
经济技术开发区河西区X91R1地块二类居住用地
朝阳区崔各庄乡来广营北路二类居住用地
顺义区赵全营镇镇中心区E1-03、E3-03、E3-04等地块
丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块
昌平区北七家镇(未来科技城南区)CP07-0600-0047、0048、0060、0061地块
昌平区沙河镇七里渠南北村QLQ-007、QLQ-009、QLQ-037地块
朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地
顺义区赵全营镇镇中心区E1-02、F3-01、F3-02等地块
217500
根据下表中收入与楼面地价的比例,综合土地价格的因素,为最大化自有资金收益,最终考虑对上表中三块地同时进行开发进行。
三块经过该初步筛选的地块为:
一、大兴区生物医药基地0505-069、075地块;二、顺义区赵全营镇镇中心区C1-02、C1-03、C1-04;三、顺义区赵全营镇镇中心区E1-02、F3-01、F3-02等地块。
总地价为433800万元,小于悲观估计的最大土地总价50亿的限度,而估计收入与楼面地价比例均在1.7以上,表明此三块地的开发均有能力到达IRR为12%的最低限度。
在以上选取的赵全营两块地中,总土地价值为373300万元,占总土地投资的86%。
根据第一部分对北京房地产市场的区域分析,2014初赵全营地段已经被各大地产商购置,极有可能在未来形成区域性的群体开发从而增值。
加之该地块的尚莑壹号项目已经建成出售,一期的价格便已经从3万/平方米开始。
所以该地段未来的升值潜力巨大,更使得在该地段开发的项目潜力明显高于其他地段。
2.3关键项目资金需求估计
以一般项目开发周期和周围项目的开发周期来估计,本次案例中我们选定的三个项目的开发时间假设为两年,而建安成本统一按的4千元每平方米来估计。
参照本门课程作业二中给出的各种开发费率和税率的参数(如下表格),算出开发三块土地建设投资的各项成本。
表格3三项目开发建设投资估计
序号
项目
大兴
板桥四期
板桥三期
估计准则
1
土地费用
63619.24
161651.46
225057.65
成交价+代征土地费用+契税
2
规划设计和前期工程费
1529.47
2705.44
3325.25
建安成本的5.5%
3
建筑安装工程费
27808.50
49189.80
60459.00
取建安工程单价0.3
4
管理费用
2788.72
6406.40
8665.26
土地成本、前期工程费和建安费总额的3%
5
财务费用
6
销售费用
6047.65
13773.31
17733.28
销售额的3.5%
7
不可预见费
5089.68
11686.32
15762.02
其他所有成本的5%
8
合计
106883.26
245412.72
331002.45
成交价+代征土地费用+契税
根据2.3.1和2.3.2以及2.3.3中对于单个项目资金运用的估计,可制成三项目全投资现金流量表。
在2013年年末项目全投资的现金需求量为45亿元,而在2014年末全投资的现金需求量为13亿元,而在2015年末,根据假设的售卖方式,该项目于2015年末将取得107亿元的现金流入。
从而抵消之前的现金流出。
Figure1三项目全投资现金流量图
表格4三项目总体自有资本金现金流量表
序号
项目
合计(万元)
2013
2014
2015
1
现金流入
1553306
200328
280000
1072978
1.1
销售收入
1072978
0
0
1072978
1.4
长期借款
200328
280000
2
现金流出
1429530
450328
131145
848056
2.1
开发建设投资
685515
450328
117593
117593
2.3
经营税金及附加
0
0
59014
2.4
土地增值税
0
0
119090
2.6
所得税
0
0
41259
2.7
借款本金偿还
480328
0
480328
2.8
借款利息支付
44324
0
13552
30772
3
净现金流量
123776
-250000
148855
224922
4
累计净现金流量
-227369
-250000
-101145
123776
5
净现值(i=12%)
62212
-250000
132906
179306
6
累计净现值
-250000
-117094
62212
2.3.1北京市大兴区生物医药基地0505-069、075地块F1住宅混合公建用地、R51中学用地项目资金来源与运用情况
表格5大兴项目资金来源运用表
序号
项目
合计(万元)
2014
2015
1
资金来源
172790
0
172790
1.1
销售收入
172790
172790
1.3
自有资金
0
1.4
长期借款
0
2
资金运用
172790
85251
87539
2.1
开发建设投资
106883
85251
21632
2.3
经营税金及附加
9503
9503
2.4
土地增值税
20718
20718
2.6
所得税
8921
8921
2.7
应付利润
26764
26764
2.8
借款本金偿还
0
2.9
借款利息支付
0
3
盈余资金
0
(85251)
85251
4
累计盈余资金
(85251)
(85251)
0
2.3.2北京市顺义区赵全营镇镇中心区C1-02、C1-03、C1-04等R2二类居住、C21商业用地、F1住宅混合公建用地、R53托幼用地、U2交通设施等用地项目资金来源与运用情况
表格6赵全营板桥四期项目资金来源与运用表
序号
项目
合计(万元)
2014
2015
1
资金来源
393523
0
393523
1.1
销售收入
393523
393523
1.3
自有资金
0
1.4
长期借款
0
2
资金运用
393523
203532
189991
2.1
开发建设投资
245413
203532
41881
2.3
经营税金及附加
21644
21644
2.4
土地增值税
46315
46315
2.6
所得税
20038
20038
2.7
应付利润
60114
60114
2.8
借款本金偿还
0
2.9
借款利息支付
0
3
盈余资金
0
(203532)
203532
4
累计盈余资金
(203532)
(203532)
0
2.3.3北京市顺义区赵全营镇镇中心区E1-02、F3-01、F3-02等地块R2二类居住用地、C21商业用地、R53托幼用地、S31机动车停车场库用地项目资金来源与运用情况
表格7赵全营板桥三期项目资金来源与运用表
序号
项目
合计(万元)
2014
2015
1
资金来源
506665
0
506665
1.1
销售收入
506665
506665
1.3
自有资金
0
1.4
长期借款
0
2
资金运用
506665
278030
228635
2.1
开发建设投资
331002
278030
52972
2.3
经营税金及附加
27867
27867
2.4
土地增值税
53054
53054
2.6
所得税
23685
23685
2.7
应付利润
71056
71056
2.8
借款本金偿还
0
2.9
借款利息支付
0
3
盈余资金
0
(278030)
278030
4
累计盈余资金
(278030)
(278030)
0
2.4资本配置情况
根据北京市政府要求,开发商不得从银行贷款购买土地。
而开发商在开发时自有资金比率不得超过35%。
所以,为了保证能够顺利拿地,在2013年底需从股东和战略投资者初筹集到300328万购地款项。
而竞赛描述中对股东借款的额度并无限制,因此,以最不乐观情况估计,也就是优先考虑战略投资者,其借款量为10亿人民币。
之后考虑股东借款融资。
以同期银行贷款利率6.15%的1.1倍利率计算共计借得200328万元。
第一阶段也就是买地时期项目公司的资产组成情况如图2a所示,负债率为45%。
表格8融资金额和时间表
资金项目
金额(万元)
利率
融资时间
自有资金
150000
2013末
战略投资
100000
12%
2013末
股东借款
200328
6.77%
2014初
银行贷款
280000
6.15%
2014初
成功拿地之后项目开始进入开发阶段,而在开发期中以建安成本为主的中期投资主要有同时期银行借款28亿元提供,此时项目公司的负债率为65%,持续时间为2014年初至2015年末。
Figure2不同时期项目资产组成情况
2.5项目现金流量测算
根据借款和建设投资的估计,该项目的总自有资金现金流量表如下所示,项目预期能够在2015年末取得123776万元的净现金流入。
取折现率为12%,项目全投资的累计净现值为30635万元,而自有资金投资的累计净现值为622
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