中小企业孵化基地二期项目计划书.docx

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中小企业孵化基地二期项目计划书

中小企业孵化基地

（二）期

项目计划书

一、项目投资主体2

二、项目简介2

1、项目名称2

2、项目说明2

3、项目立项背景3

4、项目优势与社会效益3

5、项目地理位置概况5

6、项目建设设计方案5

7、项目功能分区与主要方案5

三、项目开发成本估算7

1、项目建设规模7

2、项目开发成本估算7

四、投资价值分析9

五、厂房销售收入估算10

1、经营模式10

2、销售价格10

3、销售收入10

4、销售项目税费率10

六、项目经济指标估算11

七、风险分析11

1、项目主要风险因素识别与程度分析11

2、防和降低风险措施12

八、项目立项结论13

一、项目投资主体

1、项目发起单位

某商会

某商会是经某省民政厅批准，具有社会团体法人资格的非营利性组织。

现有成员单位近200家，涉与地产开发、现代物流、机械加工等20多个行业，在某省累计投资近600亿元人民币，解决2万多人就业。

某商会被国家民政部授予“全国先进社会组织”的称号，多次被某省政府评为“优秀外埠商会”。

商会近年来结合企业和政府的各自优势，以多种形式会同各级政府共同搭建交流的平台，推介、宣传和提供吉粤两地经济发展的新构想、新政策、新项目。

2、项目投资主体

某投资

某投资，是由某商会会长xx先生出资组建的投资公司，主要服务于某商会，是承载某工业园、某大厦等众多经济建设项目的经济实体，专业服务于吉粤两地企业交流合作与政府合作项目的开发，利用项目投资的区位、资源、品牌与自身等诸多优势，为吉粤两地政府和企业服务。

二、项目简介

1、项目名称

某工业园中小企业孵化基地

（二）期项目

2、项目说明

某工业园中小企业孵化基地

（二）期建设项目，发起单位是某商会，在成功开发某工业园中小企业孵化基地

（一）期建设项目的基础上继续投资筹建的。

（二）期项目拟占地面积约50万平方米，规划建筑面积约60万平方米。

该园区以其良好的投资环境、优惠的投资政策、丰富的原生态资源、人性化的物业管理和物流服务，为粤商提供一个独特的投资创业平台。

园区本着“资源共享、南联北拓、优势互补、互惠双赢”的理念，便于粤商投资进入东北亚，拓展市场。

某工业园小中企业孵化基地

（二）期项目，对粤招商行业主要涵盖：

机械制造（加工）、信息电子、汽车电子、新材料、LED源等方面。

3、项目立项背景

由某商会、某投资在某（农安）某工业园区投资兴建的“中小企业孵化基地”项目，是工业园区的“拓荒”、“引凤”工程。

孵化基地

（一）期项目占地面积20万平方米，现已有20户企业签约入驻，主要涉与行业为机械加工、家具、农产品深加工、装饰材料等行业，预计2011年10月份全部达产。

投产后，年产值6.4亿元，利税1亿元，可安置1000人就业。

（一）期工程现已基本圆满竣工。

随着某工业园中小企业孵化基地

（一）期的基本竣工，为了将某工业园打造成粤商在吉产业基地，拟建设中小企业孵化基地

（二）期项目。

4、项目优势与社会效益

（1）人文环境与人力资源优势

某工业园与市区融为一体，有某大学、中科院众多科研院所、第一汽车制造厂、客车厂、电影制片厂等优势，为入园企业可持续发展提供了坚实的保障。

农安县115万人口中有剩余劳动力20万左右，目前全县共有各级各类职业技术学院、劳动技能培训基地等40余家，每年培训各类技术人员近几万人，为入园企业提供了充足的良好的劳动力资源保障。

（2）产业资源优势

某省汽车与轨道客车的配套生产即满足了制造商的供货渠道，又为入园企业提高了生产利润；同时随着南方企业的入驻，南方电子技术也带动了周边电子工业的发展，尤其为东北的家用电器、源带来先进的生产技术，带动了上下游产业的发展。

（3）优惠政策优势

对落户于某工业园的项目除享受《农安县招商引资优惠政策》、《某省省级开发区政策》外，还可享受《某工业园优惠政策》，同时省、市政府还为入园企业在办理立项、注册、开工建设、投产审批等各项手续方面开辟了“绿色通道”，为有投资创业意愿的某客商提供了最大的发展空间和政策保障。

（4）配套基础设施优势

园区具有10万吨/日的供水系统；供电由东北电网输送，电力容量达到10万KVA；供热将由中能集团热电厂提供热力资源保障。

合隆经济开发区为某工业园的建设提供了完备的基础设施，园区道路、上下水、供暖、通讯等外网已建和即将投入建设的开发区污水处理厂为入园企业项目的尽快落地搭建了良好的平台。

（5）社会效益

某工业园中小企业孵化基地

（二）期项目，预计年产值达16亿元人民币，利税2.5亿元，入驻企业100家，直接安置就业人员3000人。

通过某工业园中小企业孵化基地二期的投入使用，将会强有力的拉动了合隆开发区与农安县的经济快速增长，通过产业拉动，整个产业链可实现GDP产值100亿以上，实现利税16亿以上，劳动力需求达10000人以上。

中小企业孵化基地

（二）期项目的建设，极促进了合隆的经济发展和社会效益。

5、项目地理位置概况

某省是东北亚地区重要的交通、通讯和物流枢纽中心。

某工业园地处、两市之间，处于市半小时经济圈。

距省会市中心30公里，距龙嘉国际机场58公里，距港口680公里。

目前，珲乌高速（农安段）与辅线工程正在修建当中，该路段建成后交通更加便利。

园区与省会仅一桥之隔，与市区已融为一体。

某工业园小中企业孵化基地

（二）期建设项目位于市农安县境的合隆经济开发区，东至盛隆大街，西至德隆大街，北至兴隆路，南至容光路。

6、项目建设设计方案

建设规划周期为3年，计划2012开始建设，2014年完成建设并投入使用。

项目主要包括轻钢结构的工业厂房、物流仓储库房和钢筋混凝土结构的行政办公楼，计划入驻户数100户。

7、项目功能分区与主要方案

项目主要分为机械加工制造与信息电子两大功能区。

主要涵盖机械制造（加工）、信息电子、汽车电子、新材料、LED源等领域。

（一）招商引资策略

（1）为使某工业园中小企业孵化基地项目建设能够符合各入住企业生产经营的需求，在确保竞争优势、经济效益最佳的基础上，将利用该项目特有的规模效应，充分研究园区周边的市场特点、需求状况、市场容量、竞争条件来决定各入住企业项目的市场定位、开发周期、合理先进的工艺设计，出入方便的厂区布局，保证整体规划的合理性，为今后的建筑、产品集散、企业集群、园区服务功能等实施的更加完美打下良好基础。

（2）突出合隆开发区、农安县的资源优势，加强科学、人性化的管理服务，周全的配套设施，吸引各行业群体，促进地方经济发展、提升当地就业率，达到入住企业创收，百姓受益的双赢局面效果。

（二）招商办法

（1）网上招商

将规划总平面图、园区的优惠政策、资源优势于网上公布、宣传。

便于企业采取科学手段，根据自身条件选择不同的入驻方式。

（2）多方位广告招商

通过媒体（报纸、广播、电视）、宣传册、广告板等效应招商引资。

召开招商引资会，根据政府招商部门招商引资计划，公司积极参与政府相关招商引资团在本地区（市、农安县），外地（长三角洲、珠江三角洲）广泛进行的招商引资活动。

（三）企业入驻园区的方式

（1）租赁形式：

以出租的形式将厂房租给企业，并签订租赁合同；

（2）以租代购形式：

先以租赁形式租给企业，并签订购租合同。

企业可在一定期限购买此厂房，并以租金抵销部分房款；

（3）购买产权形式：

企业一次性购买厂房产权，并与建设方签订产权出让合同；

（4）购买土地自行建筑形式：

企业一次性购买土地使用权，自行建造厂房。

企业可在园区中任选位置建设厂区，根据自身需求可向工业园区提出购买请求，厂区的建筑可根据自身情况确定，工业园区可对粤商企业提供，立项、规划、设计、施工、监理、竣工备案等全方位服务，亦可采取工程总承包的方式让入驻企业满意。

三、项目开发成本估算

1、项目建设规模

项目占用土地面积:

500,000㎡；

项目建设总面积：

600,000㎡；

厂房建筑面积:

400,000㎡；

综合配套办公楼建筑面积:

100,000㎡；

仓储建筑面积：

100,000㎡

2、项目开发成本估算

（1）项目成本分为土地成本和建设成本。

项目

单价

面积

总价

工业用土地购置费

150元/㎡

50万平方米

7500万元

项目建设成本

1100元/㎡

60万平方米

6.6亿元

合计

7.35亿元

（2）项目开发费用估算

项目

单价

面积

总价

前期费用

100元/㎡

60万平方米

6000万元

园区配套费

200元/㎡

60万平方米

1.2亿元

合计

1.8

（3）项目总成本费用估算和项目比例投资分布

项目总投资估算为15亿元。

具体比例见下表（图）

序号

分类

成本费用项目

金额

比重

1

基础设施投资

土地购置费用

75,000,000

5%

项目建筑成本

660,000,000

44%

前期费用

60,000,000

4%

园区配套费

120,000,000

8%

2

设备投资

设备投资

585,000,000

39%

合计

1,500,000,000

100%

四、投资价值分析

入驻企业经济指标预测：

二期项目园区入驻企业平均年产值预计16亿元,净利率约为9%，平均年净利润额约达1.44亿元，预计企业达产后4年收回全部投资。

入驻企业共100户，其中，2012年达产户数26户，2013年达产户数总计66户，2014年达产户数总计100户，三年全部入驻企业正常运营。

经测算，从财务评价角度看，项目具有可行性。

五、厂房销售收入估算

1、经营模式

厂房以出售、租赁、以租代购三种形式经营，以下估算暂以全部出售方式进行；

2、销售价格

预计销售单价：

2000元/㎡；

3、销售收入

预计销售收入：

2000元/㎡×60万㎡=12亿元；

4、销售项目税费率

经营税金与附加总计:

6600万元

营业税：

12亿元×5%=6000万元

城建税与教育费附加:

6000万元×（7%+3%）=600万元

所得税:

（预计销售收入-预计成本费用-预计经营税金与附加）×25%=（12亿元-9.31亿元-6600万元）×25%=3600万元

二期产业园区项目建设为地方税收贡献1.02亿元

六、项目经济指标估算

序号

指标类型

经济指标项目名称

单位

经济指标

1

设计规模

二期产业园区项目开发总建筑面积

㎡

600,000

2

销售厂房建筑面积

㎡

400,000

3

物流仓储

㎡

100,000

4

综合配套服务办公楼

㎡

100,000

5

经济数据

总投资（含设备）

万元

150,000

6

其中,基本建设投资

万元

915,000

7

建设期利息

万元

6,300

8

单位造价（成本+费用）

元/㎡

1,550

9

经营收入

万元

120,000

10

经营成本与费用

万元

93,100

11

经营税金与附加

万元

6,600

12

利润总额

万元

14,300

13

所得税

万元

3,600

14

净利润

万元

10,700

15

财务评

价指标

投资利润率（利润总额÷总投资额）×100%

％

12

16

投资利税率（收入-成本）÷投资总额×100%

％

24

七、风险分析

1、项目主要风险因素识别与程度分析

（1）园区规划风险，主要是引入企业多少的不确定性影响到规划的精确性，规划过小阻碍了园区的建设与发展，规划过大，招商引资步伐迟缓，会影响园区整体建设项目建设形象。

该项目若引入企业数量不足，够不成规模，很难达到预期效果。

（2）工地建设风险，工程建设与工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

（3）环境影响，工程建设和企业运营期对周围自然环境产生的负面影响，经环评本项目引进的企业对环境影响符合国家要求。

可与周围环境协调发展。

2、防和降低风险措施

（1）充分进行企业需求与市场调查、工业地产需求分析，确定土地使用功能，广泛、多方位进行招商引资，利用资源优势、政策优惠与加强软环境建设，引入更多的中小企业入驻。

（2）加强项目施工管理，提高工程质量。

从部的技术、工程、管理方面制定相应措施控制风险发生。

1政府协调各相关部门尽快办理各相关手续，使项目建设科学、高效、顺利实施。

2入园企业认真贯彻基建程序，保证工程质量。

3注意掌握关键工程的进度，安排解决好每一个影响项目进度的关键环节。

4协助入园企业做好规划、设计、施工、监理单位，认真把好服务、管理、安全、质量、进度关，是保证项目按计划发展建设的关键。

5由企业出资，园区负责采取工程总承包方式，负责企业入驻的立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档与办理相关手续，按时交付企业入驻使用的方案、设计先进、工艺流程合理的企业厂区。

（3）环境影响对策。

虽然本项目建设与运营中对环境影响较小，但按照相关规定要求，也应对项目进行环境影响评价工作，满足项目建设程序要求，并按照环境影响评价部门对项目建设与运营中需采用的环保措施认真执行，减少项目建设与运营期间的污染物可能对环境的影响，采取有效措施并做到达标排放，将危害降低到最低程度，与周围环境长期协调发展。

（4）加强某产业园区建成后的监督管理，提高服务水平。

为保证园区企业生产与生活的正常运行，园区建设时按照规定比例建设生活配套等场所与相关设施。

八、项目立项结论

通过上述论述可得出如下结论：

本项目建设，是落实国家促进经济发展、构建和谐社会、扩大需、优势互补即吉粤两省资源共享的实际体现。

项目建成后，可有效整合城区现有土地，提高土地的利用率，吸引更具发展前景、经济效益好、可带动区域经济发展的项目落户投资建设发展，增加社会就业岗位，同时提高农安县对外影响力，提升全民创业积极性，提高资源利用价值，拉近与发达地区的经济发展距离，为农安县、地区社会发展提供更大的经济支持。

综上所述，我们认为本项目的实施在规模适当、布局合理、招商引资策略、经济发展软环境，引入企业数量按预定方案完成的前提下，是很有发展前景的，项目是可行的。