电大房地产法答案.docx

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电大房地产法答案

房地产法作业1

1、填空

1、房地产是由（土地）与（建筑物）两个因素所构成的统一体。

在这个统一体中，（土地）占据主要的核心地位。

2、房产地法的渊源体系包括（《宪法》）、（《民法通则》）、（《城市房地产管理法》）、（《土地管理法》）、（《城市规划法》）、（《国有城镇土地使用权出让转让管理暂行条例》以及众多的部门规章和地方立法构成。

）。

3、按照房地产法律关系的主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可以分为（房地产管理主体）、（房地产开发主体）、（房地产交易主体）、（房地产服务主体）等几种。

4、房地产法律关系的内容包括（房地产的管理职权、职责）、（房地产民事权利）和（房地产法律义务）。

5、房地产法律事实依其发生是否与人的意志有关分为（行为）和（事件）。

6、土地使用权出让具有（法律关系的主体身份具有特定性）、（双方的基本权利与义务明确）、（客体是一定年限的国有土地使用权）和（土地使用权出让是要式法律行为）的特征。

 二、选择题

1、房地产业作为国民经济中一个独立的产业，其运行过程由（ABC）环节组成。

A、生产环节B、流通环节C、消费环节D、再生产环节

2、房地产法调整的社会关系包括（ABCD）

A、房地产开发关系B、房地产交易关系C、物业管理关系D、房地产管理关系

3、依法律性质不同，房地产法律关系可以分为（BCD）

A、房地产交易法律关系B、房地产民事法律关系C、房地产行政法律关系D、房地产经济法律关系

4、国家建设征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由（A）审批

A、国务院B、省、自治区人民政府C、直辖市人民政府D、县级人民政府

5、根据《出让和转让条例》第12条规定，居住用地使用权出让的最高年限为（D）

A、40年B、50年C、60年D、70年

 三、名词解释

1、房地产业:

是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

2、房地产法:

是调整房地产关系的法律规范的总称。

。

3、房地产法的体系：

房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：

综合的法；专门的法；相关的法。

4、房地产法律关系：

房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。

房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系是法律调整的结果。

5、房地产法律事实：

是指法律所规定的能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。

6、土地征用：

指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。

7、国家建设征用土地法：

是国家运用其行政权力把农民集体十地转为国家所有的行为的法律。

8、土地补偿费：

指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。

9、土地使用权出让：

指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

 四、简答题

1、简述房地产法律关系的特征。

答：

（1）性质的多重性;

（2）主体的广泛性;（3）客体的特殊性;（4）产生、变更、消灭具有严格的程序性。

2、简述国家建设征用土地的法律特征。

答：

国家建设征地，具有征地主体的惟一性、征地行为的行政性、征地条件的补偿性三个法律特征

3、申请建设用地的条件是什么？

答：

符合土地利用总体规划和土地利用年度计划。

2．符合城市建设规划和集镇建设规划。

3．资料齐全，手续齐备。

4、简述土地征用程序。

答：

1、与村集体协商，召开村民代表大会，依据区片综合地价确定征地价款。

2、签订征地协议书，征地听证材料。

3、组织相关材料上报省级或国务院审批。

5、土地使用权出让合同的概念及特点。

答：

所谓土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将上地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

土地使用权转让合同具有以下特征：

（1）诺成合同。

（2）书面要式合同。

（3）双务合同。

6、土地使用权出让合同订立的原则是什么？

答：

土地使用权出让合同除了一般合同应具备的条款之外，一般应有如下内容：

一是所出让土地的四邻界至、面积等自然状况；二是土地的用途；三是土地使用权的出让期限；四是土地出让金的标准及给付方式；五是投资开发期限和开发程度；六是土地使用规则，包括建筑容积率、建筑密度、建筑限高、绿化比率等要求；七是合同的担保方式。

五、论述题

1、我国土地征用安置补助费是如何规定的？

答：

1、安置补助费的标准，以耕地年产值为基础，按人口补助。

根据我国《土地管理法》第47条规定，征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算；需要安置的人数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。

但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

2、征用其他土地安置补助费标准。

征用园地、鱼塘、藕塘、林地、牧场、草原等耕地以外的其他土地，其安置补助费标准，根据《土地管理法》第47条的规定，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准，并结合当地情况统一规定具体标准。

对于征用房屋及其他建筑物的宅基地，在给付拆迁费后，不另付给安置补助费。

在确定安置补助费时，被征地单位要有准确的应该享受安置补助费的人口数字。

为此，我国土地法规规定，人口数必须按农业人口计算，非农业人口不在计算之中；必须是拟议征地前居住的人口，拟议征地后迁入的户口不包括在内。

这是针对在确定安置补助费过程中，时常发生被征用单位虚报、多报人口和在征地过程中临时迁入户口的非正常现象而制定的。

根据《土地管理法》第47条规定：

在个别情况下按照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能保持需要安置的农民原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费得总和不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。

此项规定是对土地补偿费和安置补助费之和的最高限额。

这就意味着不允许地按年产

作业2

一、填空

1、我国存在着两种土地所有制，即（全民所有制）和（集体所有制）。

在这两种土地所有制的基础上，我国有四种土地所有权形式，即（国家所有）、（乡镇农民集体所有）、（村农民集体所有）和（村内两个以上的农业集体经济组织的农民集体所有）。

2、按照《城市房地产开发企业管理暂行办法》第26条规定，房地产开发企业分为房地产开发的（专营企业）和（兼职企业）。

3、根据《房地产开发企业管理暂行办法》规定，房地产开发公司注册资本应在（100万）以上，而且流动资金不低于（500万）。

4、房地产开发公司在领取营业执照后的（30日）内，应当到登记机关所在地的建设行政主管部门备案。

5、房地产开发企业按资质条件分为（4）个等级，房地产开发企业的资质（1年）核定一次。

6、土地利用总体规划作为国家管理土地的一种手段，具有（综合性）、（战略性）和（长期性）（控制性）（权威性）特点。

二、名词解释

1、房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

2、土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。

3、研究城市的未来发展、城市的合理布局和管理各项资源、安排城市各项工程建设的综合部署。

在中国，城市规划通常包括总体规划和详细规划两个阶段。

4、土地利用计划是根据土地利用总体规划和经济、社会发展的需要，对各类用地数量的具体安排。

5、房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。

6、房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附（引）着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

7、房地产转让合同的：

根据城市房地产管理法的规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

8、由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。

9、房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

10、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

11、房地产抵押的设定是指房地产抵押法律关系的产生，即在房地产抵押当事人之间发生抵押权利义务关系。

12、地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。

 三、简答题

1、房地产开发的特点是什么？

答：

房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

2、房地产开发的原则是什么？

答：

房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。

依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：

1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。

2.房地产开发必须严格执行城市规划的原则。

3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。

4.应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。

3、房地产开发企业设立的条件是什么？

答：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。

4、城市规划实施的内容是什么？

答：

（1）建设用地规划管理城市的土地利用是城市规划的核心内容，城市土地利用的规划管理，是实现城市规划的基础。

（2）建设工程规划管理城市建设工程规划管理，（3）城市规划实施的监督检查城市规划实施的监督检查

5、土地利用计划法的特征和基本原则是什么？

答：

土地利用计划法的特征：

（1）内容上的广泛性。

（2）时间上的连续性。

（3）程序法和实体法的统一性。

基本原则：

1维护社会主义土地公有制原则；2因地制宜原则；3、综合效益原则；4、逐级控制原则；5、动态平衡原则；6、集约利用原则；7、公众参与原则；

6、房地产转让的原则是什么？

答：

1）房地一体原则；2）土地出让合同确定的权利义务随同转移的原则

3）效益不可损原则；

7、房地产抵押的原则是什么？

答：

房与地的相依性原则；抵押权与房地产转让之间的法律原则；法定抵押登记担保期限的原则；房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则；抵押物特定登记原则。

8、房地产抵押权所担保的债权范围。

答：

房地产抵押权担保的债权范围包括：

⑴主债权；⑵利息。

包括法定利息和约定利息。

由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费用。

四、论述题

1、房地产转让的条件。

房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。

2、试述房地产抵押权标的物的范围。

答：

设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。

首先，从可以作为抵押房地产的范围看：

《城市房地产管理法》第四十七条规定：

"依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

"即允许抵押的房地产主要分两大类：

一是房屋所有权。

二是以出让方式取得的土地使用权。

在这范围之内的房地产均可设定抵押权，但在这范围之外的房地产则不能设定抵押权。

建设部的规章《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示性的规定：

1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；5.被依法查对、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6.依法不得抵押的其他房地产。

3、试述房地产抵押权的效力。

 房地产抵押权经抵押双方当事人签订抵押合同并办理房地产抵押权登记后成立，依法成立的房地产抵押权即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。

根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。

房地产抵押权的对内效力：

1、先受偿效力2、房地产抵押担保的债权范围效力；3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力：

⑴房地产自身。

⑵房地产的从物。

⑶房地产的从权利。

房地产抵押的对外效力指房地产对抵押关系外部的有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益权、其他抵押权和租赁关系的影响1、房地产抵押权对用益权的影响；房地产抵押对其他抵押权的影响3、房地产抵押权对房屋租赁关系的影响。

作业3

一、填空

1、我国的物业管理大体有两种类型：

（委托管理型）和（自主经营型）。

2、根据《城市新建住宅小区管理办法》规定，我国物业管理的内部体制由（权力机构）和（经营机构）组成。

3、我国《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定：

“住宅小区应当成立（住宅小区管理委员会）”。

4、商品住宅价格由（成本）、（利润）、（税金）和（地段差价）构成。

5、人均耕地在3亩以上的地区耕地占用税每平方米（1元至5元）。

 二、名词解释

1、物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

2、广义的物业管理法指调整在物业管理过程中产生的一系列社会关系的法律规范总称；狭义的物业管理法是立法机构颁布的有关物业管理方面的规范性文件

3、物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整物业管理过程中形成的各参与其中的主体之间的权利义务关系。

4、房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。

5、土地登记也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。

6、房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。

7、房屋产籍管理是指对房屋的产权档案、房产地籍图纸，以及帐册、表、卡等其它反映产权现状和历史情况的资料进行管理，产籍资料是产权产籍管理的依据和基础，行管理，产籍资料是产权产籍管理的依据和基础，对产籍资料的有效管理是提高管理水平的关键环节。

8、房地产市场管理:

是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

9、房地产市场计划调控:

即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

10、房地产价格管理是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：

土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

11、房地产价格评估：

是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动

12、基准地价：

是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。

13、标定地价：

是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。

14、房屋的重置价格：

就是在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。

15、耕地占用税：

是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

16、土地增值税：

对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

 三、简答题

1、我国现行的房地产登记制度的特点。

答：

（1）房地产登记由不同登记机关分别登记；

（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记；（3）房地产权属登记采取实质审查主义；（4）房地产权属登记具有公信力；（5）房地产权属登记实行强制登记制度；（6）颁发权利证书。

2、房地产权属登记的作用是什么。

答：

公示功能、公信功能、管理功能、警示功能、效率功能

3、土地登记的内容是什么。

答：

土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。

4、房地产市场的概念及其特征。

答：

我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性：

综合功能、多级市场、法定形式、国家适度干预

城镇土地使用税的概念和特征。

　答：

所谓城镇土地使用税是指以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。

特征：

（一）征税范围广

（二）征税对象是国有土地　（三）实行差别幅度税额

6、什么是房产税？

房产税的征收区域及免征范围是什么

答：

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。

征收区域：

城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

免征范围：

1.企业及企业主管部门所属的学校、医院、疗养院、托儿所、幼儿园自用的房产，比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税；2.行政单位和由国家财政部门拨付事业经费的事业单位举办的培训班，无论是否收取培训费，其自用的房产免征房产税。

3.私立学校、诊所、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税。

4.大专院校和其他各类学校为学生提供实验场所以及以勤工俭学为主的校办企业，其自用的房产，可免征房产税。

5.孤、寡老人靠出租房屋收入维持基本生活的，可凭当地居委会、乡村证明，向所在地地方税务机关申请，经主管税务分局批准，可给予减征或免征房产税的照顾。