商务型酒店市场分析报告.docx

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商务型酒店市场分析报告

商务型酒店市场分析

（一）供求情况

1.供求的大小及需求：

随着人们生活水平的不断提高，人们物质需求的不断得到满足和完善，对生活水平及生活质量的要求越来越高，消费群体整年都在发生快速增长，人们生活方式也发生了很大的变化，都想出去旅游以减轻工作的压力，四川是旅游大省，其中某也即将成为一个极其重要的中转站，旅客人流大，消费实力好，这些都是极其重要的商务度假酒店需求群体。

2.供应情况：

在大某市内，大小高低档次不同的商务度假酒店有很多家。

而且家家生意满员（主要体现在度假休闲型的洗浴场所）。

3.供应的现状和发展。

目前某的商务度假酒店市场正处于萌芽期，供应的发展速度远远到不达消费群体的发展速度，商务度假酒店中心的专业性、规模化等都没有得到很好的体现，大多是一些小型的旅馆、不具层次的客房和一般洗浴室，也没有一家很高档的餐厅，根本达不到消费者日益膨胀的消费需求，大型综合性、专业性的商务度假酒店中心是现在某市场的最好发展方向，也是一个重要的发展商机。

5.某县商务度假酒店业目前的价格及其变化趋势：

（未知、等待市场调查）

（二）、消费者

1.来源及分布：

消费者主要来源于某县的各个高档住宅小区、政府官员及其他成功商人、政治家、实业家、个体户以及消费实力强的旅客等。

2.特点：

消费实力强，对档次要求高，高档次的环境以及优质的服务容易培养出忠诚度较高的固定消费群。

（三）资源：

某县政府应该非常重视和鼓励企业家自主创业，一方面可以增强本县的经济实力，又可以减少失业人口的数量，更能解决一部分损失地农民的就业问题，所以当地政府的政策也应该相当优惠，有利于一个新兴行业的发展，某地处某平原，水资源丰富，水、电价格低廉，四川是人口大省，劳动力供应充足，原材料供应充足，配套基础设施齐全，是发展企业的最佳地段。

（四）技术：

某市乃休闲娱乐之都，从事第三产业的人口数量占全省总人口数量的比重大，技术人员众多，其中不缺乏洗浴桑拿技师。

获得这些技术人员的途径多，成本低；某交通便利，其他硬件设备设施的采购更为便捷、迅速。

（五）主要竞争对手：

（未知、待市场调查）

立项与选址

根据市场初步分析结果，我们将投资位置定在某县郊外5公里处（成雅高速入口处（自建酒店）

项目定位：

豪华型商务度假酒店

投资面积：

9000平米

营业空间：

公共浴场洗脚房

按摩房VIP娱乐房

中餐、西餐、

咖啡棋牌室、

茶房KTV包房

高标准客房

后勤空间：

办公室、

员工生活区

投资预算

（暂且分类，不进行发表、详细的数据需要经过调查核算才能明确）

风格设计：

施工进场：

土建工程：

工期日期：

装饰工程：

水暖工程：

强弱电工程：

玻璃幕工程；

锅炉系统：

供气、供油系统：

水循环系统：

发电系统：

洗涤设备：

空调系统：

网络系统：

财务管理系统：

通讯系统：

有线电视：

桑拿设备：

音响工程：

影像工程：

露天广场：

背景音乐：

消防系统：

广告灯牌：

餐具器皿：

员工服装：

员工号牌：

沙发茶几：

床上用品：

房间配备：

消费单据：

厨房用品：

保洁用品：

保安用品：

宣传用品：

流动资金：

筹备时间：

投资环境：

店名选择：

店招设计：

工程完工：

工程监督：

材料、施工、进度、调试、工作日程表

工期督促：

装修工期，音响工期，灯光工期，网络工期，招聘培训工期。

财务计划：

装修工程费用，音响工程费用，灯光工程费用，网络工程费用，筹备其它项目费用，开业流动费用。

开支计划：

所有工程预支费用，一期费用，二期费用，工程余款费用。

物品进场：

（装饰品，植物，花卉，服装，工号牌，沙发，桌椅，灯具，、床上用品、洗浴用品、吧台器皿，宣传印刷品，广告宣传品，各种菜品、酒水，果盘小吃，凭证单据，橱具、清洁用品，内部通讯，安保器材，消防器材，停车牌，消费指志，各种警示牌等）。

计划开业：

（待定）

人员定位：

（祥见人员编制表）

招聘培训：

思想教育、行为规范、服从意识、执行力度、业务技能培训、礼节礼貌，社交关系沟通，心理素质，企业文化知识培训。

经营模式：

休闲娱乐、商务宴请、商务聚会、私人度假、团体派队；

管理模式：

酒店管理结构、以人为本，一个中心，层层负责、强调执行力度。

营销方案：

消费定位、推出会员服务（成立专业营销部门对可开发市场进行挖掘）

宣传方案：

大面积覆盖，再细分市场对口宣传

客源网络：

营销部建立

社会关系：

学校、厂矿、公司、商场、部队、政府

政府关系：

消防、公安、文化、工商、税务、城管、卫生

策划与设计

硬件配置和环境装饰

（一）设计实现

1.商务度假酒店经营场所整体流程布局设计（参考）：

总服务台——餐饮部——康乐部——娱乐部——客房部——茶房部

A、餐饮部——就餐区——休息区

B、康乐部——洗浴区——浴足区——保健区——搓背区——娱乐区——休息区

C、娱乐部——K房娱乐区

D、客房部——住宿区

E、茶房部——品茗区——西点区——包房区

2.环境艺术设计，包括室外霓虹、绿化园林、雕塑设计等，室内空间造型、水电暖气布局、家具布艺装饰画、灯具设定、色彩运用、绿化装点设计、强弱电设计、背景音乐设计、电脑收银系统设计等；

3.平面设计，室内外平面广告、产品包装、营销策划案（详细营销放案、略）等。

（二）施工项目建成

1.土建工程，装饰工程，水暖工程，弱电、强电工程，消防工程，玻璃幕工程；

2.锅炉系统，供气、供油系统，水循环系统，配发电系统，洗涤设备，空调系统；

3.电脑网络系统，财务管理系统，通讯系统，背景音响、影像设备安装，有线电视，桑拿设备，广告霓虹工程。

（三）装修施工

1.装修风格（参考）

⑴现代式：

简约、明快、现代装修风格，既具备商务会所的装饰特点，又具备柔婉秀丽的休闲气息。

⑵欧式：

罗马式装修，体现欧洲建筑的稳固、豪华、大气风格。

⑶日式：

讲究情调、情趣，装修以木制为主，日本画像点缀。

⑷中式：

传统的中国装修风格，古典幽雅，表现稳重，渗秀中国传统文化神韵。

2.组织装修工程顺畅实施；

3.监督装修质量和装修进度；

4.控制装修原材料的采购和使用；

5.协调建工程与装修工程配合一致；

经营管理和人员培训

（一）项目经营特色定位、项目产品设计定位。

（二）实施人力资源招募、培训与定员、定岗、定职。

（员工培训教程、、略）

（三）企业组织机构设置，各部门管理体系的创建。

（四）企业文化的初步建立、、、略

（五）针对周边市场，确立恰当有效的定位、定项、定价。

开业准备

（一）用品采购

根据场地装修的进度，要准备以下物品的采购，有些需要引入企业视觉识别系统（vi）的要提前定做。

1，设备电器；电梯、消防设备、感应门设备、锅炉设备、桑拿设备、厨房设备、西餐厅设备、洗涤设备、灯光音响、夜晶电视机、客房家电、消毒柜、电话机、专业锁具等。

2，家具；专业休闲沙发、餐厅家具、专业搓澡床、客床、沙发、桌椅、写字台、床头柜等。

3，厨具；灶台、保鲜柜、冰柜、绞肉机、切肉机和面机等；

4，餐具；盘子、碗、刀具、骨碟、调羹等。

5，布草；被子、浴巾、床单、被罩、浴服、台布、专业按摩热袋等；

6，浴所用品；水牌、垃圾桶、垃圾篓、标牌等；

7，清洁用具；吸尘器、玻璃刷、地毯清洗机、扎水车等；

8，一次性消耗品：

摩丝、洗发水、香皂、浴液、毛巾、牙膏刷、须刀等

9，绿化装饰品；绿色植物，防真树木、花草、挂件、工艺品等。

10，营销预用品；宣传册、火柴、打火机、笔、横幅制品、打折卡、引导牌等。

11，办公用品；行政办公所需的一切办公用品。

12，商品；酒水、食品、浴衣、澡巾等宾客在酒店消费的所有商品。

（二）开业前广告策划实施。

（广告策划方案、、、、略）

（三）确定组织机构组合，建立规范管理模式。

（组织结构图）

（四）建立公司运营管理标准及各项制度、规范。

（企业员工手册；各部门岗位职责）

开业典礼

试营业（开业庆典、开业计划书、、、、详细内容略）

营销活动策划

具体营销活动方案，需要经过市场详细调查待经营价格定位以后，在进行发表

正常运营

（一）不断完善管理标准及各项制度、规范、提高服务质量，确保规范管理模式有效运行；

（二）编写规范的管理手册，定稿发布实施贯彻；

（三）推行全面系统的企业形象宣传和市场竞争策略，提高酒店经济效益；

（四）确定薪资报酬体系，建立员工激励机制，实施绩效考核制度；

（五）人力资源优胜劣汰，继续招聘培训，广泛开发整合人力资源；

（六）建立长期稳定的物流网络和优化复合型人才体系，确保公司运营良好；

（七）持续培训管理人员，提高其管理水平，使之能胜任工作；

（八）公司高层管理者共同审核公司质量管理体系，指出存在问题，提出改进意见，不断完善管理体系；

（九）对酒店进行企业生命力、效益评估和企业发展趋向预测，实施企业营销策划方略。

投资回报评估

（以下计算只是估计性计算不做为最终定位标准）

洗浴部：

58元X100人=5800元

浴足部：

58元X30人=1740元

按摩部：

平均消费298元X30人=8940元

餐饮部：

平均消费1000元X18桌=18000元

前厅休闲区：

15元X30人=450元

棋牌室：

每个房间120元X12个=1440元

茶房、西点：

最低消费20元X100人=2000元

KTV娱乐房：

最低消费800元X15个=12000元

高标准客房：

最低消费398元X14个=5572元

每天营业总额：

55942元

每月营业总额：

55942元x28天=1566376元

每年营业总额：

1566376元X12月=18796512元

每月固定支出：

（暂时无法预算）

房租：

工资：

水费：

气费：

生活：

电费：

成本：

税收：

每月利润：

投资回收：

1、成本回收：

总投资=每月利润X时间

2、利润见效：

月/季度/年

各部门经营模式定位计划

餐饮部：

以中、粤菜式相结合，体现色、香、味具全的高档特色餐饮

康乐部：

一楼以大众混合型洗浴为主，浴足保健为辅，二搂以特色保健为主经营，主要针对男宾服务，并打造成为某县唯一一家特色保健场所。

娱乐部：

全KTV包房，以娱乐会所经营模式，包房公主全跪式服务，在加优秀的公关佳丽陪酒、陪唱，打造某高档娱乐夜场。

客房部：

定位为高端住宿场所，为住宿顾客提供免费早餐，在加佳丽陪伴服务（根据客人需求而定）。

茶房部：

与西点式餐厅的经营模式相结合，含有咖啡、茶语、西点小吃，提供综合型特色服务。

人员编制及待遇表

总办公室人员：

职位

人数

基本待遇/月

备注/合计

总经理

1

18000

18000

副总经理

3

8000

24000

财务部经理

1

3000

3000

会计

2

2000

4000

出纳

1

3000

3000

库管

2

2000

4000

采购部经理

1

3000

3000

采购员

2

1500

3000

策划部经理

1

3000

3000

文秘

2

1200

2400

人事部经理

1

3000

3000

营销部人员：

营销部经理

1

3000

3000

营销部主管

2

1800

3600

保安部人员：

保安部经理

1

3000

3000

保安部部长

2

1200

2400

保安员

10

800

8000

前厅部人员：

礼宾接待员

6

800

4800

总服务台

3

800

2400

餐饮部人员：

餐饮部经理

1

3000

3000

餐饮部主管

2

1800

3600

收银员

2

800

1600

服务员

16

600

9600

传菜员

8

600

4800

厨房人员实行承

包形式，具体待遇

暂定18人

20000

康乐部人员：

康乐部经理

1

3000

3000

康乐部主管

2

1800

3600

收银员

4

800

3200

男女服务员

16

600

9600

医务急救人员

1

2000

2000

搓背技师

3

提成

待定

浴足技师

10

提成

待定

保健技师

30

提成

待定

美发师

3

提成或承包，

3000

清洁工

10

500

5000

娱乐部人员：

娱乐部经理

1

3000

3000

娱乐部主管

2

1800

3600

收银员

2

800

1600

吧员

3

800

2400

传送员

8

600

4800

包房公主

20名

提成

待定

清洁工

6

500

3000

客房、茶房部：

客房、茶房部经理

1

3000

3000

客房、茶房主管

3

1800

5400

客房部服务员

6

600

3600

茶房部收银员

3

800

2400

茶房服务员

10

600

6000

茶房咖啡技师

1

1200

1200

调试鸡尾饮料吧员

1

1000

1000

保洁员

4

500

2000

西点、小吃厨师

3

可承包

待定

工程部人员：

工程部经理

1

3000

3000

工程部主管

1

1800

1800

网管

1

1600

1600

电工（强弱电）

3

1500

4500

音控

2

1200

2400

锅炉维护

2

1200

3000

中央空调维护

1

1200

1500

木工、修理工

1

1200

1200

总计人数：

255人——每月合计发放工资：

230600元

酒店主要部门管理结构图

《下属部门详细结构图、、、、、略》

全权委托管理合同

（样本供前期参考具体内容双方协商）

第一章委托事宜

第一条合同双方

⒈业主方：

法定地址：

⒉管理方：

某文化策划管理有限公司

法定地址：

某市双流华阳镇华阳大道四段

第二条委托事由及事项

⒈鉴于业主方对地处某市某县成雅路口旁，拥有一块土地使用权，并在该地块上拥有一座建筑面积9000M2左右的伍田商务休闲酒店（暂定名，以下简称“酒店”）；鉴于管理方为管理专业化团队，具有酒店经营、管理、服务的经验，业主方同意按照本合同的规定，全权委托委托管理方为业主方的独家代理人对酒店进行经营、管理、监督和指导，并授予管理方履行本合同条款所需的全部授权。

管理方本着对业主方全面负责的态度，同意接受业主方的委托，以业主方的名义来组织酒店的运营。

管理方按本合同进行的一切活动均为代理业主方而为，除本合同明确规定之外，管理方对业主方不承担其他责任。

⒉双方合作的目标是：

在合理的时间段内，将酒店的经营、管理、服务水平提高并达到酒店所在地同星级饭店的良好水平；努力使经营费用合理化和经营利润最大化，实现对业主方的效益回报；确保酒店管理和服务达到和保持酒店模式的规定要求及国家的行业标准。

⒊为使酒店运营有一个清晰的管理权责，以达到双方期望的管理目标，除本合同另有规定之外，业主方将经营管理权充分委托给管理方，保证酒店的管理仅由管理方独家监督、指导、控制并同意不干涉酒店的经营管理，管理方可全权决定和控制有关酒店经营管理的所有事宜；而管理方对酒店的经营管理权受本合同规定及相关协议、附件的限制。

⒋作为对管理方提供管理的补偿报酬，除业主方一次性支付管理方管理软件及系统建设费用之外，管理方将以基本管理费和效益管理费的方式分享管理效益和成果。

⒌本合同规定的委托管理期限为年，自起算。

管理期满后，双方经协商可延长管理期限。

6、管理方在履行本合同时，仅作为业主所委托的管理人，由业主负担一切经营酒店之费用（包括相关的诉讼费用等），而且本合同对管理方不能构成为与业主之任何租赁、合伙、合资、合营或其他关系的约束。

第二章业主的权利和义务

第三条业主方保证，在年月日前将一个建设、装潢、布置、装备完成的、符合管理方经营管理要求的酒店交给管理方，并向管理方提供所有设施设备的全套目录和技术资料。

业主并保证，在开业过程中或整个合同期限内不会有影响到酒店经营管理的任何契约、条件或限制的存在，但经营管理方事先书面同意的除外。

尽管有前述规定，业主方不得同意或允许有可能导致下述情形发生的任何情形存在：

1）禁止或限制管理方经营管理酒店或酒店的任何部分（包括但不限于被习惯地作为提供全方位服务的一流酒店的任何设施）；2）允许除酒店客户或来访者或酒店雇员之外的人使用酒店设施（如停车场）；3）不利影响到在没有该等限制存在的情况下根据合同酒店原本可获得的“总收入”或任何管理方原可以收取的任何费用额。

根据或由于任何上述限制而使酒店或业主方、管理方或其它的任何“关联机构”产生的所有财务责任均应由业主方以其自有资金支付履行，除非管理方事先书面同意承担上述限制所产生的费用并动用营业收入进行支付，或者该财务责任是由于管理方的原因所造成。

建议增加一条：

业主方承诺在开业日期时酒店的任何部分均不得存在任何尚在进行中的施工、并且严重影响到通往酒店或酒店任何部分，严重的限制、禁止、打扰或以其他方式阻碍管理方按本合同的标准经营酒店。

如果少量未完工的安装项目不会对管理方按本合同的标准经营酒店，并且如果业主同意及时完成上述项目，开业日不得因上述理由被推迟。

建议增加一条：

业主方应在本合同签署前，清除场地或酒店内发现的有害物质以及被污染的工地、容器并应赔偿和防止管理方因场地或酒店出现的有害物质而产生的一切赔偿、损失、责任、罚款、费用、损害赔偿，并使管理方免于上述各项内容的损害。

如果在场地或酒店的任何部分发现有害物质，而这种违反不是因为开业前存在的条件引起的，那么管理方应立即安排、清除该有害物质以及全部受污染工地和容器，产生的所有费用由业主承担。

但因管理方的重大过失或故意过错造成的情况除外。

第四条业主方保证在管理方的配合下在开业日前办妥酒店经营所需的各种权证和手续，包括但不仅限于：

⒈《工商企业法人营业执照》（列明酒店运营所需的经营项目）；

⒉《消防验收合格证》（或消防局准许开业批复）；

⒊《特种行业许可证》、《治安合格证》；

⒋《涉外批复》（若需要经营涉外长包房出租业务）；

⒌《食品卫生许可证》；

⒍《文化娱乐经营场所许可证》；

⒎其它应办的权证及手续。

第五条业主方应于开业日前为酒店开设经营专用账户，提供足额的营运资金到该账户。

该资金不包括业主方应为酒店开业所购置的营运物品、存货，以及开业之后改造或重置固定资产的费用。

双方商定，该营运资金为万元。

业主方保证在该营运资金不敷用时予以及时补足。

管理方收到的与酒店经营和管理相关的所有款项均应存入经营专用账户。

所有经营性费用在该账户中开支。

若费用到期不支付会损害酒店经营时，管理方可以代表业主方从账户中支付应由业主方支付的利息、保险、税等费用。

如果管理方预付了应由业主方支付的经营性费用的话，可按第十六条第6款操作规定，在结余超过营运资金的款项转入业主账户前扣除。

第六条审批管理方提交的酒店年度经营计划和年度财务预、决算，并对预算执行情况进行监督。

在不影响酒店正常经营的前提下，可随时对酒店财务进行审计。

第七条提出或审批管理方提交的酒店扩建、改建计划及固定资产的更新、改造方案，并监督管理方执行这些计划方案。

业主方设立专人或委托管理方对酒店固定资产进行造册管理，并定期对酒店固定资产状况进行核定。

建议增加一条：

业主承诺:

只要管理方不违反本合同，业主不根据其所有权人的权利而提出要求，妨碍、排斥或滋扰管理方的经营，保证采取一切其有能力采取的行动保护本合同授予管理方在期限内平静地经营管理酒店的权利和特权；不采取任何有损或侵害管理方上述权利和特权的行为。

第八条业主方可推荐人员担任饭店业务岗位的工作，但须经过管理方的统一考核，由管理方聘用上岗。

业主方同意不直接或通过业主方的其他成员、代理人或代表参与酒店的日常经营管理，同时也不直接对其推荐人员进行管理（财务总监的任职除外）。

第九条业主方通过与管理方的总经理定期会晤的方式，对酒店的经营提出评议、建议和指导，就涉及双方利益的所有事务进行讨论，为经营管理环境的不断改善共同创造条件。

第十条负责缴付包括土地使用费在内的一切应由业主方承担的费用。

开业之前或管理方接手之前的应付账款或应收账款由业主方负责。

管理方可按业主方的要求催收此类应收账款，并从收取的账款或业主方所有的资金中支付与酒店经营管理相关的此类应付账款。

第十一条业主方可单独使用酒店的经营场所及在酒店消费，这一场所的位置与面积，以及在店的消费，须经管理方同意（以不影响经营需要为前提）。

管理方按照双方商定的价格，将业主方在店使用场所和消费计入内部帐目，作为计算基本管理费和效益管理费的依据。

第十二条业主方作为酒店法人，将独立承担酒店的经济风险及其他风险，但由于管理方重大过失或者故意的行为所造成的风险除外。

自本合同生效之日起，即视为业主方以法人授权性质向管理方总经理移交本合同规定的酒店经营管理权及与之相对应的经营管理责任，业主保证管理方委派的总经理在授权范围内对酒店的经营有管理权。

第三章管理方的权利和义务

第十三条管理方以其通行的管理模式，结合酒店的实际制定和建立运作标准和程序，对酒店进行管理。

这一系统化工作主要包括：

⒈与酒店星级、品牌相对应的经营管理的理念、政策、营销战略和策略、个性化管理及服务项目的设置。

⒉以管理服务宗旨为指导，建立服务质量标准与服务质量控制系统。

⒊设定酒店各功能运作，包括市场营销、房务、餐饮、娱乐、康乐、茶房、财务、人力资源、工程、保安、总经理室的岗位设置、工作职责、工作与服务流程、工作质量标准、制度与规范等。

并对这些功能运作的质量和数量提供保证，包括对营业收入与费用进行监控与指导。

第十四条委派酒店的总经理。

由管理方选定的总经理在委派之前，先介绍给业主方。

如果业主方在与总经理人选会面或获知其情况介绍后20天内，未以书面形式表示拒绝理由，则由管理方聘任其为总经理，作为管理方的代表和业主方的代理人行使本合同赋予的职责和权力。

第十五条酒店副总经理、总经理助理、各部门总监（经理），（财务总监除外）包括业主方推荐到酒店担任职务的人员，经管理方考核、认可后，由总经理聘任。

由管理方负责设置酒店岗位定额，并据此负责招聘和培训各级管理人员、服务人员和工作人员。

管理方还可在批准的预算范围内，聘用外国高级雇员。

管理方应代表业主方与上述人员签订劳动合同（上岗合同），并可根据管理规章制度和运营需要，开除、解聘或解雇上述人员。

第十六条总经理享有组织酒店经营的权力，此种权力包括但不仅限于：

⒈制定酒店经营计划，编制年度预算，经业主方认可后组织实施。

⒉制定酒店各营业部门的价格和服务费标准。

⒊根据酒店产品组合的需要，在业主方认可下，负责酒店内餐厅、娱乐场所、休闲场所等经营空间的对外租赁及承包事宜的洽谈，并签订租赁、承包合同。

⒋业主方同意总经理在预算批准范围之内及合同有效期内，以酒店名义独立对外签订经营所需的各类营销与广告合同、物品及设备的采购合同、维修维护合同、服务合同等。

⒌决定信用政策，并对客户的信用做好限制、授予及操作工作。

尽其所能收取各类到期应收款项，对逾期应收款要进行催收、查问，直至在需要或必须时，以管理方或业主方的名义对其进行诉讼。

⒍从酒店经营专用帐户中直接支付下列款项（优先次序如下所列）：

⑴基本管理费；

⑵管理方及相关公司为酒店提供服务的规定费