土地评估报告格式模板样本.docx
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土地评估报告格式模板样本
土地估价结果报告
项目名称:
受托估价单位:
估价人:
委托估价单位:
估价日期:
估价报告编号:
估价技术报告编号:
提交报告日期:
核心词:
(估价对象所在市、县)
估价目:
安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告
第一某些摘要
一、估价项目名称
二、委托估价方
三、估价目:
估价目必要表述精确、规范,例如:
出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。
1、不得浮现两个估价目;
2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人利益关系、特别是不一致时应阐明缘由。
3、显化资产、公司改制、征询等均属于估价目不明确描述。
四、估价期日
五、估价日期
普通状况下,估价基准日与估价日期接近,出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目,常规都是在踏勘现场之日,涉及财务记账多数选取月末。
估价机构可以应委托方规定出具追述性评估和预测性评估报告,此两类报告估价基准日普通都与提交报告时间或者估价工作期间间隔在3个月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日,应当在“估价前提条件和假设条件”中明确界定评估设定状况与否与实地查勘之日状况一致,并提示估价报告使用者注意区别。
涉及地上附着物,特别是青苗、树木,建议回避追述性评估,或在出具追述性评估报告时规定委托方或者利益有关人签字盖章承认地上物数量及质量、价值等状况并提供基准日照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
六、地价定义
依照地价评估技术规程和项目详细规定,本次评估价格是指估价对象在年月日,评估设定开发限度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下级用地土地使用权公允市场价格。
待估宗地实际土地开发限度普通指宗地内和宗地外基本设施现状,本次评估设定土地开发限度均为宗地内基本设施状况和宗地外基本设施状况。
地价定义详细状况见待估宗地地价定义一览表:
表1待估宗地地价定义一览表
宗地名称
估价期日
登记用途
估价设定
用途
土地级别
备注
需阐明:
实际和假设运用条件(用途)、实际和假设开发限度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或迅速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价基准日等。
特别阐明:
用途和开发限度假设,应慎重考虑其可行性,应与估价目相符合并且假设条件是有也许达到。
例如:
(1)现状为工业用地,委托方规定测算变化为商业服务业用地后地价,如果该区域均规划为单纯工业园区,就不可行;
(2)现状为生地,委托评估通过“七通一平”、3年后地价,如果是在特别偏僻地区,请慎重查阅政府关于市政投入规划并鉴定其合理性。
七、估价成果(价格偏离合理估价成果15%以上不合格)
评估土地总面积:
单位面积地价:
(楼面单价/地面单价)
总地价:
大写及币种:
八、估价成果和估价报告使用
(一)估价前提条件和假设条件
(1)委托方合法获得估价对象土地使用权,并支付关于税费。
委托方提供估价对象《国有土地使用权证》及有关证明文献等是真实、精确、完整。
(2)在评估基准日地产市场为公开、平等、自愿交易市场。
(3)任何关于估价对象运作方式、程序符合国家和地方关于法律、法规。
(4)委托方提供资料属实。
(二)该报告使用限制条件
(1)评估报告是在评估基准日条件下,评估土地在限定条件下土地使用权价格。
(2)评估面积以国土资源局颁发《国有土地使用证》中所载面积为准。
不同步需作阐明。
(3)评估价格仅为委托方估价目提供价格参照。
(三)资料来源阐明
1、土地运用状况等资料由委托方及估价人员现场勘察所得。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估有关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员依照国家关于法律、法规、估价规程及地方关于地价评估技术原则,结合待估宗地详细状况,拟定估价原则、办法及参数选用。
(四)估价中特殊解决
如:
划拨用地评估
(五)其他阐明
1、委托方对所提供资料真实性负责,估价机构对所收集资料真实性、精确性负责。
2、本报告估价成果是在满足地价定义所设定条件下土地使用价格,若待估宗地土地运用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地使用面积等影响地价因素发生变化,该估价成果应做相应调节。
3、任何单位和个人未经估价机构书面批准,不得以任何形式刊登、肢解本报告。
4、评估成果有效期自提交报告日起年内有效。
涉及到估价期日和提交报告日期两种有效期。
有效期普通为6个月,但公司改制上市和资产评估、审计等报告衔接,也许需要一年。
市场变动异常,有效期可缩短。
5、本报告和估价成果使用权归委托方所有,安徽中信房地产土地价格评估有限公司负责解释。
特别阐明:
(1)土地权属文献涉及国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地她项权利证明书或房地合一房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产她项权证,对房地合一管理地方,订立了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权,对商品房占地,可以用经鉴证过商品房销售(或预售)合同及付款凭证确认土地产权;对暂时用地和暂时建筑,可采信关于政府部门出具暂时使用土地和暂时建筑批准文献。
(2)由于土地开发运用强度对地价影响较大,在描述地上物时应当把可以证明合法土地运用强度关于指标详加论述,例:
房地产权属证书,房屋所有权证、房屋共有权证、房屋她项权证、或者在建工程建设工程规划允许证、建设工程施工允许证等,针对以上各项详细描述可以让评审人员鉴定估价办法中某些参数合理性。
(3)要防止滥用假设条件。
如估价办法选取中已阐明土地市场不活跃,交易案例少,排除了市场比较法。
在报告使用前提条件中又设定了“估价成果基于有公开、活跃正常土地市场条件”。
又如法院委托评估项目属限时强买处置类评估,报告中设定“为了使交易完毕以及达到合理成交价格,需要有一种合理谈判周期”这一假设条件。
这些假设条件均与事实不符、逻辑混乱矛盾,则属于滥用假设条件。
九、土地估价师签字
姓名资格证书号签名
十、土地估价机构法定代表人签字:
(机构公章)
年月日
第二某些估价对象界定
一、委托估价方
委托单位:
单位地址:
法人代表:
联系人:
联系电话:
邮政编码:
二、估价对象
阐明估价对象详细范畴,指出估价是土地还是涉及其他内容,并详细阐明估价对象面积、土地使用者、用途等
三、估价对象概况
1、土地位置和登记状况(位置、用途、面积、四至等)
a、来源与历史沿革:
改制重组涉及产权变动状况。
出让应阐明出让合同商定重要内容,如开工、竣工时间,出让金支付方式和交纳状况,代建道路、代征土地、代建公用建筑,出让年限届满后地上建筑物处置状况等内容。
产业用地涉及投资强度、节约集约运用土地重要指标等。
b、位置:
除坐落外,应阐明大体区位条件,如地处市中心、旅游区、城郊结合地区,并对位置条件进行简要评价。
c、用途、面积、四至:
登记与现状或评估设定不一致,应阐明理由。
d、土地级别:
采用基准地价系数修正法必要阐明,尽量采用分用途级别描述。
e、土地登记证书号、国有土地使用权证书号:
描述应规范。
②土地权利状况(权属、权利、年期、她项权利等,简述也许理解土地获得和流转过程,分析实际使用与证载与否一致。
a、权属、权利、年期与否与登记内容一致。
评估设定与登记内容不一致,应阐明评估设定理由。
b、她项权利对地价影响,如抵押权,地价中应扣抵押额。
带租约转让价应在正常市场价值基本上扣除承租使用权价值。
c、对地价产生重大影响地役权也应阐明。
③土地运用状况(土地运用状况,重点阐明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物阐明等,如果是待开发土地,应详细阐明评估中设定规划设计指标及设定根据、提示土地闲置时间及本地关于闲置土地解决政策和实际执行状况等)
a、针对估价对象和估价目拟定现状条件和规划条件两种情形。
b、运用现状条件:
建筑物及详细用途、容积率、建筑物等。
估价办法不详细涉及建筑物而作列表简要描述,但收益还原法、剩余法涉及到建筑费时,应对建筑物、容积率、式样、成新度、构造、日照、通风等进行详细描述,注意与背面估价办法应用相衔接并保持逻辑性一致性。
c、涉及现状建筑物产权不完整,应阐明如何特殊解决与理由。
d、规划条件:
应阐明规划设计要点,涉及建筑限高、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套等。
应阐明规划条件批准机关、文号、批准日期及有效期。
四、影响地价因素阐明
1、普通因素
(1)地理位置
(2)自然环境
A、地势、地貌
B、气候、水文
(3)行政区划
(4)社会经济状况
(5)房地产政策与房地产市场状况
(6)都市规划与发展目的
不能机械套用非基准日资料或者分析没有针对性。
按用途分析描述。
a、商业用地:
自然因素、都市规划与发展目的、都市社会经济发展状况、产业政策、税收政策、金融政策、商业发展状况等。
b、住宅用地:
自然条件、都市规划与发展目的、都市社会经济发展状况、都市化水平、居民收入与储蓄、房地产市场状况、税收政策、金融政策、房地产宏观调控政策、住房供应与保障政策等。
c、工业用地:
自然因素、都市规划与发展目的、都市社会经济发展状况、产业政策、税收政策、劳动力状况等。
2、区域因素
区域范畴界定与否合理、区域位置、基本设施和市政公用设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地运用状况等描述与否考虑了估价对象特点,全面而恰当。
不能机械套用非基准日资料或者分析没有针对性。
如:
a、区域范畴与区域概况,尽量附图。
b、区域位置:
按规划功能区或现状描述,离市中心距离,所在土地级别。
c、交通条件:
道路通达状况、交通便捷限度(对外交通、公交、
地铁、轨道交通)
d、基本设施条件:
供电、供水、排水、电讯、供气、供热。
e、商业用地应对商业繁华状况进行分析,住宅用地应分析居民购物便利限度,普通工业仓储用地无特殊因素不进行分析。
f、公用设施条件重要影响居民生活以便限度,影响商业网点配套限度。
g、行政因素:
区域经济政策、都市规划限制、交通管制状况
h、环境质量状况
i、危险设施:
估价对象所在区域与否有危险设施,如加油站、油库、弹药库、传染病医院等。
j、住宅用地、商业用地外立面分析、景观分析
应与采用基准地价系数修正法和市场比较法中因素条件、修正系数阐明表、修正系数相衔接和一致性。
3、个别因素
待估宗地位于,四至。
评估设定用途、土地所有权,土地使用权由方式获得,以及面积、形状、水文地质条件、临路状况等。
宗地实际开发限度为,评估设定土地开发限度为
供水:
排水:
供电:
通讯:
通路:
供暖:
供气:
场地平整:
地上建筑物:
链接道路状况,住宅用地临交通型主干道状况,商业用地临街状况和距市中心和商服中心距离。
宗地运用状况:
规划设计要点或出让合同商定开发限度。
住宅、商业用地接近公用设施距离。
商业、工业用地接近交通设施限度。
相邻土地运用状况:
对估价对象运用限制,重点分析估价对象有重要影响相邻土地运用状况。
如估价对象北侧有小学、气象观测站,对估价对象土地运用将产生非常大影响。
规划限制:
对建筑高度、日照以及建筑退让界址线距离等限制。
地上建筑物状况:
采用收盖还原法,剩余法时应详尽分析描述建筑物状况。
土地权利状与使用年期:
应依照估价目和估价对象特性恰当设定。
当评估设定与登记内容不一致,应阐明理由。
第三某些土地估价成果
一、估价根据
(一)关于法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国都市房地产管理法》
3、《中华人民共和国担保法》
4、《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院[1
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