共用设备综合管理办法.docx
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共用设备综合管理办法.docx
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共用设备综合管理办法
共用设备综合管理办法
编制
龚毅
日期
2014-12-25
审核
庞仕敏
日期
2014-12-25
批准
殷秋萍
日期
2014-12-25
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
签发人
1、目的
规范各物业服务中心共用设施设备的管理,明确工作要求和管理标准,统一操作流程。
2、适用
成都世豪新瑞物业服务有限公司各项目(含案场)工程部。
3、职责
3.1公司总经理统筹指导,负责管理制度的审核、审批。
3.2业务管理中心负责管理体系的建立、修改、报批。
3.3各项目经理、工程部主管负责配合相关管理制度编写和执行。
4、方法和过程控制
4.1设备的分类:
1)供配电系统:
发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜(箱)、公共照明、供电线路防雷系统等。
2)给排水系统:
水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。
3)消防系统:
烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、自动灭火系统等。
4)电梯:
机房、层站、轿厢、井道。
5)空调系统:
冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。
6)楼宇智能化、电讯系统:
综合布线系统,如:
智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流(水位)传感器、压力传感器、光缆耦合器等,内线电话、背景音乐等。
7)安防系统:
闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统(可视、非可视)、居家报警系统、红外线周界防越系统、无线对讲系统。
8)会所、会务设备:
影音系统、灯光系统、舞台系统、桑拿设备、健身器材等。
9)其它设备:
烘干机、冰箱(柜)、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器(电、煤气)、等共用设备。
10)物业管理重要设备:
物业管理重要设备就是指在物业管理起着关键作用的设备,这些设备一旦不能正常运行就会给客户的日常生活和物业管理带来直接的不良影响,如:
电梯、给排水设备设施、变配电设备设施等。
4.2设备保养定义:
1)日常维护保养
指经常性的保养工作;包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。
2)一级保养
指对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查、软件检查;对管道、风道局部除锈防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。
3)二级保养
指对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护;对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。
4)中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理,更换率一般在10%--30%,周期3-5年。
5)大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。
更换率一般超过30%,周期6—10年。
6)设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。
7)事后维修(故障维修)
事后维修指设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。
8)状态维修
状态维修通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。
4.3设备规范管理
1)编号规则
×—×—×(001、002、………开始)
设备设施序号
设备设施类别编号
项目代码
注意事项:
A、设备流水号按物业点的设备总数流水编制;B、同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。
2)设备类别编号:
DYG--低压配电柜FJ--------风机GL---------锅炉DJ-------对讲系统KZ---电气控制柜DT--------电梯
B----------水泵BYQ------变压器KT---------空调GYG----高压配电柜FDJ------发电机
3)设施类别:
CP------草坪灯TY------庭院灯TS------特色灯柱SS----射树灯DM----地埋灯SX------水下灯HT-----花台灯S------射灯YS------延时BD------壁灯QB-------跷板T------筒灯
D-------吊灯XD--------吸顶
4.4设备保养、中修、大修周期
设备类别名称
日常维保
周期
一级保养周期
二级保养周期
中修
周期
大修周期
生活水泵
半月
每季
每年
三年
六年
消防水泵
每月
每季
每年
五年
八年
风机
每月
每季
每年
五年
八年
电梯
半月
每半年
每年
三年
六年
发电机
每月
每季度
每年
五年
八年
干式变压器
每季
//
每年
//
//
空冷水机组
半月
每半年
每年
三年
六年
火灾报警系统
每月
每季
每年
//
//
气体灭火系统
每月
每季
每年
//
//
消防联动控制柜
每月
每季
每年
//
//
公共天线系统
每月
每半年
每年
//
//
对讲报警系统
每月
每季度
每年
//
//
防盗监视系统
每月
每季
每年
//
//
周界防范系统
每月
//
每年
//
//
低压配电柜
半月
半年
每年
//
//
高压开关柜
每月
//
每年
//
//
交通道闸
每月
每季
每年
三年
六年
BA系统
每月
每季
每年
//
//
备注:
逢高级保养覆盖低级保养。
4.5设备的统计、建账
1)物业服务中心工程部负责给所管物业的全部设备编号、建帐、录入电脑并以电子文档或复印件形式报公司业务管理中心备案。
设备设施接管后3个月内必须建立设施设备台帐。
2)物业服务中心对所管理的所有设施设备都应建帐,实行专人责任管理,项目负责人为第一责任人,建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制,保障资料的长期完整。
业务管理中心工程专业口汇总全公司设备设施清单及台账。
3)《设备台账》应保持与设备现行状态一致,为此,设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在《设备台账》上予以登记。
4)《设备台账》由物业服务中心保存,设备出厂合格证、说明书、保修卡、保修协议、设备安装/调试报告、随机文件等原件统一由物业服务中心保存,工程部保存复印件。
5)所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。
6)设备质量缺陷整改:
新入伙的物业服务中心,机电设备接管后,由物业服务中心委托专业公司或自行组织力量对设备质量缺陷(本缺陷指设备设施达到国家或相关规范要求的验收标准,但不符合物业公司的管理、使用标准要求的)进行三个月整改,整改达到物业公司标准。
4.6设备标识管理
1)设备标牌:
未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。
对新入伙的物业,物业服务中心可
要求进行质量缺陷整改的单位制作设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。
2)工程部应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏;重要危险设备的工作状态必须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备须标识。
3)设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等;
4)设备状态标识牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置;
5)设备状态改变,标识应随之改变。
6)设备的颜色:
设备一律按下表的要求颜色进行刷漆;
序号
设备名称
油漆颜色
附注
说明
1
消火栓泵
红色
1.适用于设备间内所有设备及管道。
2.管道的文字、箭头应与管道直径相适应。
一般情况字体为宋体,字的大小按管道直径的0.5倍考虑,箭头的长度按管道直径考虑。
(直径≤80mm,长度为管径的2倍;>80mm,长度为200mm。
)
3.所有的文字和箭头一律用白色油漆,箭头的方向以水的流向为准。
4.色环的宽度:
管径≤150mm,色环宽度为50mm,色环间距1.5~2M;管径>150mm,色环宽度为70mm,色环间距2.0~2.5M。
管井内的管道色环间距每层一道。
2
喷淋泵
红色
3
生活泵
蓝色
彩蓝色
4
消火栓泵电机
红色
大红
5
喷淋泵电机
红色
大红
6
生活泵电机
蓝色
彩蓝色
7
潜水泵电机
黑色
8
空调水泵电机
蓝色
彩蓝色
9
空调主机
原色
10
电梯曳引机、电机
本色
11
设备底座
黑色
12
高区喷淋管
红色
明管“高喷”二字+箭头
13
低区喷淋管
红色
明管“低喷”二字+箭头
14
高区消火栓管
红色
明管+“高消”二字+箭头
15
低区消火栓管
红色
明管+“低消”二字+箭头
16
生活管道
绿色
17
煤气管道
银灰色
明管+黄色环+“石油气”三字+箭头
18
气体消防管
红色
19
空调冷却水管
绿色
20
空调冷凝管
银灰色
银粉漆
21
阀门本体
黑色
22
阀门手轮
红色
23
单流阀
黑色
24
排污阀
黑色
25
联轴器
本色
26
防护罩
黑色
27
控制箱、开关箱
本色
28
配电柜、控制柜
本色
29
各种支架
红色
防锈漆
30
电缆槽架
本色
31
室内接地扁钢
黄绿双色
100mm宽度,黄绿相间的条纹
32
屋面避雷带
银灰色
银粉漆
33
天线支架
银灰色
银粉漆
34
风机
本色
35
送风阀
红色
防锈漆
36
排风阀
红色
防锈漆
37
防火阀
红色
防锈漆
38
送风管
本色
防锈漆
39
排风管
本色
防锈漆
40
百叶
本色
41
排水管
本色
42
中水管
本色
43
污水井盖
黑色
防锈漆打底,内圈黑色、外圈黄色
44
生活水井盖
绿色
防锈漆打底,内圈绿色、外圈黄色
7)设备标识牌制作、标识要求统一执行公司VI系统要求。
4.7设备使用管理
1)物业公共设备的操作使用权归物业服务中心,维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得物业服务中心同意。
2)维修人员必须按国家规范、公司有关制度规章和《设备保养标准》以及《维修操作手册》要求对管理的设备进行操作使用,确保对客户的服务质量达标。
须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并做好记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。
3)物业服务中心应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。
以便及时予以控制调整。
4)重要设备(如变压器等)的投入、报停由物业服务中心填写《设备设施启停审批表》(变压器起停用供电局统一表格),经公司业务管理中心工程专业口审核,公司总经理批准后实施。
4.8设备安全管理
1)持证上岗与安全检查:
从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。
2)公司业务管理中心按年度保养计划每季度对物业服务中心设备运行的安全进行检查。
对存在重大安全隐患问题的填写《设备安全隐患通知单》,由物业服务中心或分包单位分别处理,公司业务管理中心下次检查确认消项。
4.9事故处理程序
当物业服务中心发生设备安全事故后,须立即通知公司业务管理中心工程专业口负责人,在公司业务管理中心及相关调查人员未赶到现场之前,物业服务中心应尽可能地保护现场、拍照或录像,组织人员抢修,保证对客户的服务。
事后物业服务中心须向公司业务管理中心提交《设备安全事故报告》,公司业务管理中心根据物业服务中心的报告及调查结果,向公司总经理提交《设备安全事故报告》建议,由公司总经理提出处理意见。
5、设备封存及报废管理
5、1设备封存
1)发现下列情况之一,设备应予停用或封存:
A、多余设备;
B、设备功能已不能满足提供服务需要的设备;
2)停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏;封存地点应保持干燥、干净、安全。
3)工程部应一个季度对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性;
4)工程主管应填写设备停用或封存的报批单,经物业服务中心经理审核报公司批准后实施
5)拟封存的设备由物业服务中心书面文件报公司业务管理中心。
6)封存的设备,应贴封存标记,重新启用时须预先保养一次。
5.2设备报废
1)对不能修复或维修后检定不合格的设备,按公司物资报废条款进行报废申报、处理。
2)报废设备应由业务管理管理中心工程专业人员组织鉴定。
参与鉴定的人员应包括:
工程主管、设备运行人员、物业服务中心经理等;
3)工程主管应填写设备报废审批表,经公司领导批准后实施;
4)需报废设备在未获报废批准前,应悬挂“待报废”标识;
5)报废设备应及时撤离原安装或使用场所,未撤离前应悬挂“报废”标识;
6)工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。
6、设备技术档案资料管理按《档案管理作业气指导书》执行。
7、设备的购置管理
1)设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置;
2)设备购置应遵循满足服务提供需要的原则;
3)设备购置的资金来源按相关法规或规定执行;
4)设备更新需在原设备办理了报废手续后进行;
5)新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求,业务管理管理中心审核;
6)采购设备应按照公司《采购管理要求》进行采购;
7)采购设备到达后,由工程部进行清点核对,业务管理管理中心监督,接收相关资料,并组织安装调试或试运行。
符合要求的,办理验收手续;不符合要求的,按合同或公司相关规定办理;
8)经验收符合要求的采购设备按本作业指导书相关规定纳入台帐、建立卡片等进行日常管理。
9)购买仪器仪表时,必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证;并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门送专业机构检验,出具检验报告结果,并有效标识
8、设备维修保养管理
8.1设备维修保养管理模式
1)采用计划预修制(三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
2)对于符合磨损规律的设备电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等,定期做三个级别的保养,定期进行小修、中修、大修。
小修包含在三级养护中。
3)对于电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三个级别的保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。
4)物业工程人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查,并作好《设备设施巡查记录表》。
发现问题及时解决,属分包单位责任的向供方发出《整改通知》处理。
5)设备维修完毕后,物业服务中心应对设备功能进行检定,确认设备符合要求后方可投入运行。
6)雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8.2维修保养计划
1)物业服务中心应在每年12月上旬将责任范围内的所有设备下年度保养计划报公司业务管理中心,保养计划细化到以周为单位,保养周期、级别应符合《工程管理规范》、《设备保养标准》中各系统设备的要求。
业务管理中心审核后交公司总经理批准。
2)设备中修、大修、更新改造计划由专业分包公司制定物业服务中心参与、公司业务管理中心审核、公司总经理批准。
3)维养计划必须与年度预算相结合。
8.3实施
1)项目物业服务中心根据《设施设备年度保养计划》、《维修操作手册》要求对责任范围内的设施设备进行保养并做好记录,项目物业服务中心在日常巡查中发现设备故障应及时进行维修,如因部门自身技术力量不能维修时应按以下方式处理:
A、设备未分包时报至公司业务管理中心协调处理。
B、故障设备属分包单位责任范围的,项目物业服务中心按《分包合同约定》通知分包单位及时处理。
C、项目物业服务中心工程部实施完计划保养后,《检修保养实施记录》记录人需把实施情况交项目物业服务中心经理及业务管理中心工程专业口负责人确认。
2)在维修(非客户家维修)过程中涉及到需更换材料的,须填写《派工单》,经物业服务中心工程部整改确认后,方可从库房领用材料;在为客户进行室内维修时,若需更换材料需经客户确认,如客户自行提供材料的,维修人员需对其进行验收,合格方可进行维修,不合格的应向客户说明原因,最终按照客户要求进行维修。
3)属分包范围的设施设备由分包单位按照《设备委托保养合同》、国家相关设施设备保养标准进行维修保养,每次保养完成后,须将保养过程中形成的相关记录交物业服务中心工程部整改确认,并提交项目经理审核,公司业务管理中心工程专业口人员不定期抽查。
4)物业服务中心设备中修、大修、更新改造工程项目的外包由物业服务中心向公司提出外包申请,选择外包单位(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同。
5)设备中修、大修、更新改造工程项目物业服务中心参与组织外包单位实施,物业服务中心技术人员及公司业务管理中心专业技术人员负责现场监督、管理。
6)对于重大工程的维修,公司业务管理中心须组织专业工程人员进行现场监督、指导。
7)若设备发生故障,造成辖区停电、停水、停梯或严重影响客户生活(不含重大设备事故),物业服务中心按照《紧急事件处理程序》进行抢修,并对受影响的区域业主发停水、停电通知,告知影响的范围和时间。
9、附:
工程项目保修规定:
9.1国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为:
1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
9.2建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
1)保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。
工程竣工日若距物业接管日过长,导致接管验收时保修期已满者,应建议开发商适当延长保修期。
2)物业设备接管时,物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期(特别是电梯)保修的期限、物业公司维护的内容及范围、保修款支付做出界定,达成共识,形成书面协议,有助于保修期保修单位由于提供的服务单一、难以达到企业标准而形成的矛盾和纠纷的解决。
9.3设备保修期时间内,出现问题时属施工质量造成的由物业公司以《整改通知》通知施工单位维修,施工单位进行维修需由物业服务中心进行统一安排、监督,维修完毕后需由物业服务中心或客户验收,合格后各方在《保修项目验收意见记录》上确认,相关记录由物业服务中心保存。
对处于保修期间的设备维修后,需由公司业务管理中心参与验收并在相关记录上确认。
9.4保修期结束,保修单位(施工单位)执开发商(或物业公司)提供的《保修金结算意见单》结算保修金,物业服务中心负责人须在《保修金结算意见单》上如实填写意见,报公司审核批准。
保修单位不履行保修义务,物业公司有权拒绝签字盖章。
10、相关记录
SHXR-TX-GC004-F001《配套设施设备台账》
SHXR-TX-GC004-F002《设备卡》
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