投资性房地产公允价值模式计量问.docx
- 文档编号:9044441
- 上传时间:2023-02-02
- 格式:DOCX
- 页数:18
- 大小:29.90KB
投资性房地产公允价值模式计量问.docx
《投资性房地产公允价值模式计量问.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《投资性房地产公允价值模式计量问.docx(18页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
投资性房地产公允价值模式计量问
投资性房地产公允价值模式计量问题研究
引言
2007年我国的投资性房产迎来了新的发展之路,会计法则中将其划定为新的会计要素并在其的计量中归入了公允价值这一全新的模式,这吸引了会计与税法方面学者的双重关注。
但由于我国特殊的市场情形,以及其自身存在的缺点,公允价值在经历短暂高潮之后转入低谷。
分析其中存在的问题,提供解决办法,是优化我国会计发展,促进国内经济与世界接轨的必要要求。
本文通过对比,展示了在投资性房地产方面两种计量属性的优劣、账务处理的不同。
通过表述了公允价值在其实务中的运用情况和影响其运用的因子等若干个层面,并相对的提出了新的观点。
文章中重点分析了在我国特殊的经济政策和体制下投资性房地产发展所存在的漏洞,并提出了建议。
相信通过不断的改进,公允价值不仅会在投资性房地产方面有很好的应用,而且会推动我国经济体制和法律规则的完善。
一、公允价值综述
采用公允价值能更加真实地反映企业经营状况,迎合相关人员对信息更高的使用需求,所以一直以来倍受人们青睐,并逐步成为国际社会主要的会计计量工具。
为更好地融入国际社会,我国同样也引入了公允价值计量,以使国内的会计制度更加完备。
我国引入公允价值时,并非一味照抄,而是充分考虑了我国市场、经济等各方面的因素,并对其作了长期谨慎的修改。
国内许多专家学者对其的引用发表了自己的观点。
其中,葛家澍、刘峰对目前公允价值在我国的推广实施持反对意见,他们认为会计信息的可靠性是最重要的要求,他们认为可靠性就是可验性,而不是所谓的反应真实性。
谢诗芬在通过对投资性房地产理论以及应用的研究中,认为其对市场的要求并不太高,其关键在于对现值的评估。
并且在《会计计量的现值研究》等文献里对现值做出了体系的探究,为公允价值的运用奠定了理论基础。
为公允价值的可靠性做出了规定与参考,更有利于公允价值计量中相关数据的计算,增加了公允价值在实务中的方便操作性。
近几年国家经济的发展是有目共睹的,传统的计量模式已经不能再满足市场各方面的需求,社会也需要一个更加发展的计量方式。
公允价值模式的进入弥补了市场的一些空缺,为市场的推动发展带来了新的动力。
二、投资性房地产两种计量模式的利弊分析
公允价值是指买卖双方在公平交易的前提下,凭着自愿的原则,根据市场各方面信息确定的买卖价格。
历史成本指的是在购得资产时所支付的所有价款、费用和其他相关支出的总和。
(一)公允价值计量的优缺点
1、优点:
相较于成本模式,其优点在于它能够较为真切、可靠地反映投资性房地产的市场价格,为利益相关者提供实时、有效的财务信息。
而且现在我国有较为活跃、公开的房地产市场,使得我们可以取得更多的关于投资性房地产公允价值有关的会计信息。
并且以公允价值计量方法计量投资性房地产会使得企业的总资产和利润相对增加,对于提高企业的筹资能力与商誉起到了积极的作用。
所以以公允价值计量不仅仅可以更加真实的反映企业真正的价值,提高会计信息的真实性和可靠性,让信息使用者更加了解企业的真实情况。
规定投资性房地产可以公允计价,除了公允价值本身的优点外,还考虑到了越来越开放的经济环境使得国际间的贸易关系更加紧密,财务报告和其他会计信息应当能够具有可比性,公允价值的引入是促进我国会计准则与国际准则趋同,加强与其他国家和地区经济交流的一项有效措施。
2、缺点:
(1)公允价值计量有局限性。
两种计量模式仅可单一转化,公允价值计量是转换的最终端。
成本模式可以完成自身向其的转化,反过来,则是不被准许的。
但在现实实务处理中,是存在企业回归成本法来计量情形的,但并没有也不能存在直接的转换。
相反,是经过将运用公允值计量的首转变为自用的房产,随后,再将其转化为投资性房产,当然此时拥有者可以根据自己的意愿来决定运用
何种计量模式。
既然不论是直接或是间接方式,两种计量模式都是可以相互转换
的我们何不适当的放宽策略,扩大准则的界限,给企业一个更好的发展环境。
(2)公允价值不易准确估算。
公允价值计量时,如果可依据的市场信息量很少或者几乎没有,将会严重影响其测算结果的可靠性。
再者,无论采用何种计量方式计量其公允价值,其中必不可少的会掺杂到评估人或其他相关者的主观意念。
而主观成分的存在是对客观事物估测结果的强有力的杀手,造成估算结果与实际的偏差也是难以避免的。
目前我国房地产市场还不成熟,加之时间、空间、人为等各种因子的影响,更使其计量可靠性难以确保。
(3)很大程度上会导致企业运营成本的提高。
在我国市场成长仍不成熟的前提下,企业要想取得与评估相关的较完整的信息是很不易的。
对公允值的估值是一门非业余性的技术活,即便是专业评估人员如果没有长时间的经验积累也很难保证其测算结果的准确性。
对于企业内部的员工更不是随意就能正确评估出投资性房地产的公允价值的。
这样,企业在需要测算时就有必要取得评估员的协助,而花费的评估费用,也就相应的会提升企业的运营成本。
(二)成本模式的优缺点
1、优点:
(1)投资性房产的历史成本更容易取得。
在相关准则中表示不管是外部购来的还是内部建设形成的,明确划定了其相关的开支都是可以归结到该项资产的入账成本的,而在费用的产生时都有相关的凭证作为依据,简单说,就是只需将这些相联系的费用简单相加即可完成对该资产的成本计算,是比较简单的。
(2)成本模式更加灵活。
依据相应法则,企业选择运用成本法的,可以依据自己的需求在恰当的时候转变计量方法。
而倒推则是不被准许的。
这一规定的限制,使得成本法的计量方式更加灵活化。
(3)成本法的会计核算与在税法上的核算基本上是类同的。
在成本法中,核算会涉及到对资产的折旧、摊销等,而这些程序恰恰是税法上必经的一部分过程。
但是,对比于公允价值计量,企业要做的就是在一定的时期对资产进行账上的调整,使其与当期的市场公允值相符合,而不会需要将相应资产计提折旧等等。
但是,税法上并不会因为企业采用何种计量模式而调整自身计税基础的核算,折旧等科目的计量核算依旧是必须进行的,是税法计算中必不能少的减项。
在此基础上,成本法下的计量便会省去一些步骤,其税额核算也就相对简便些。
2、缺点:
成本模式计量不能切合实际地投影出投资性房产的市值及其变更。
而这将不便于给有关的信息采用者提供更加符合实际情况的有关企业运营的信息,因此,不利于其决策的制定,也在一定程度上给市场信息需求者造成很多的不便。
成本模式采用的是其入账成本减去后期发生的折旧、摊销、减值作为该资产现在的账面价值,如果在经营期间并未发生重大变化时将持续采用这种计量方式。
在这个计量方法下,企业的该项资产的账面余值肯定是会越来越少的。
然而现实情况下由于我国近年房地产的迅猛发展,土地的价钱和建筑物价钱的不断上升,产生的后果就是将致使投资性房地产的现实价高于甚至远远高于其账面原价,这与现实是不符合的,即在成本法之下会低评了其应有的价值。
(三)投资性房地产采用公允价值模式计量的必要性
随着国内经济的迅猛发展,对外开放的程度也在不断地加深,我国与世界其他的地区和国家的经济贸易关系也是更加紧密,会计准则相同或相似是发展的必然的趋势。
最近几年来由于物价飞快上涨等各种各样的原因,土地价钱也在不断上涨,投资性房地产的价钱也是必然不断攀升的。
而在成本法下,并不能表现出其资产的价值的这一特性,相反在账面中的表现是基于折旧等各种调整的原因而使其价值一年低于一年。
其计算的账面余值等于入账价格减去后面已经发生的折旧或者摊销,这必然时真实值远远高于其账面值。
我们本着会计的谨慎和实质性原则,将用来出租和增值的建筑物和土地使用权独立于固定资产和无形资产。
认可其作为投资性房产,而且在以后的会计账务中运用公允价值计量法对其进行处理,这是我国会计准则向着国际标准靠拢的结果,对真实地反映企业财务状况和科学地处理有关的会计业务有着很大的现实意义,为公允价值在我国的运用和发展垫定了基础。
投资性房地产采用公允价值计量是越来越有必要的,也便于投资者对企业的资产状况和长期盈利能力做出客观的、合理的中长期判断。
同时在一定程度上代表着财务会计的未来发展走势,是符合广大人民利益相关者的要求的。
公允价值引入到我国房地产的必然性不仅仅在于其本身存在的优点,还考虑到了经济全球化已经成为了必然的结果,我国经济与国际间的贸易变得越来越紧密了,财务报表与其他相关的会计信息应当能够也必须具有可比性,公允价值的引入是促进我国会计准则与国际准则趋同,加强与其他国家和地区经济交流的一项有效的措施。
三、我国投资性房地产公允价值模式的应用
投资性房地产是指所有者占有的房产,目的是为了获得租金收入、取得增值额的。
通常来讲,企业在之后核量的时候要用成本法对它自己所占有的投资性的房地产进行处理。
在其公允价值是可以连续的、可信的计量的情形下,可以转变模式进行之后的计量。
下面的几个条件,也是在运用该模式进行衡量的时候应当注意的前提:
1、有活跃的买卖市场;
2、同一类或者有类似的商品价钱能够获得。
采用此类计量模式情形下,企业不存在对其该类房产进行折旧或摊销,简便了会计实务处理。
(一)投资性房地产的初始确认
1、确认的前提条件:
(1)与该资产相连的受益在很大程度上可以进入企业;
(2)该资产的成本可以相对精确的核量。
2、不同获得得方式下,投资房产的起初确认:
(1)自建方式
企业自己建设的房产转化定位为投资性房产的,它的成本应是在它能使用前所产生的所有需要的支出的总计,并将其归集到投资性房产的借方,显示该资产的成本,同是贷记在建工程科目。
(2)内部转变方式
由企业内部原来是商品的房产转化的,它的成本是转化当天市场上的公允值。
根据该资产的公允值和账面余值,要分项记入到投资性房地产-成本科目的借方,开发商品科目的贷方,这两者的差值应根据计算结果相应的记入公允价值变动损益(借方差)或者资本公积-其他资本公积(贷方差)科目。
(3)外购方式
从企业外部购买到的资产,定位其为投资性房产的,买到时的价钱、缴纳的有关的所负税额以及别的有联系的费用支出都要合并计算到它的成本里。
合算的成本金额最候都要归集到投资性房产的借方,并且该科目要下设成本这个明细科目。
(二)公允价值在投资性房地产后续计量中的应用
企业的投资性的房产一般应该运用成本法对其进行之后的核量的。
但是如果市场上有公允的报价,而且能持续、可信地计量的,企业可以将对其的计量模式转变,已经转变的,按照法则将不能再转回来。
针对一家企业来说,就只能采用其中的一个计量方法对投资性房地产进行之后的核量,两个模式平常不能并存到同一家企业之中。
即便该企业占有多个该种资产,也不能对它们其中的几个采用一种模式进行核量,对其余的运用另外的一种模式进行核量,这在法规中是不被允许的。
但如果有根据能够表明出某一项现房被改变使用意图并且第一次被确定为投资性房地产时,该资产的公允值还是不能被连续、可信的得到的,此环境中即便目前该企业运用公允值进行后来的计量,但是该企业也应当对该项资产转变计量模式,以成本法来对其进行后来的计量,直到对该项资产进行处理为止,并且应要假定该项资产不存在剩余的价值。
又如某企业有一正在建造中的该种资产,而且该企业同样运用公允值来计量,这个时候如果该资产建造中时,不能得到公允值,而在其建设完成之后预计能够获得。
此种背景下企业应当对建设中的该资产采用成本法计量,在建造完成之后转换模式。
又或者其公允值在其建造完全之前已经能够连续可信计量的,企业要及时转变其计量模式。
如果企业采用的是成本法进行之后的计量,纵使该企业第一次获得某该种资产时,其公允值的确认条件都一一满足,也不能对该资产转化模式。
采取公允价值计量时,对改投资性房地产不提折旧也不进行摊销,但要根据它的公允值对账面做出应当的调节,调整后的与以前的账面价值之间的差价当做当期损益来进行处理。
四、我国投资性房地产采用公允价值计量的情况及出现的问题
从2007年颁布新的准则至今,虽然在2014年的新准则中对公允价值的可靠性做出了相关的规定,给一些相关使用企业提供了一定的应用参考,增加了公允价值在我国运用中的可操作性。
但是不可否认的是它在我国的发展应用还是处于初级的阶段,我国企业采用公允价值的比例并不理想,同时也存在着一些问题。
(一)公允价值计量在我国投资性房地产运用的情况
整体上说,2012年沪深A股上市公司的数量已经达到2000多家。
这中间持有投资性房地产的有967家。
但是其中只有43家釆用公允价值计量,占比仅为4.44%。
表1-1综合5年情况对比
年份
上市公司总计①
持有投资性房产企业总计②
③=②/①
采用公允价值计量企业总计④
⑤=④/②
08年
1623
688
42.39%
19
2.76%
09年
1775
770
43.38%
24
3.12%
10年
2125
830
39.06%
26
3.13%
11年
2290
902
39.39%
29
3.22%
12年
2472
967
39.12%
43
4.45%
综合5年的数据来看,虽然持有投资性房产和运用公允价核量的公司总量在连续升高,但运用公允价计量所占的比例仍然居低不升,5年之内所占的比例未曾超过5%。
在图表中能看出,绝大多数的上市公司还是更乐意运用成本法计量。
(二)公允价值模式在我国投资性房地产领域应用出现的问题
1、公允价值不易取得
投资性房地产的公允价值不但要以市场为基础取得相对准确的信息,还要保证它的可靠性、真实性。
数据可以依据准则和计算方法获得,但是它的质量却是不易保证的。
(1)由于受地域因素原因的影响,地域辽阔,人口密集程度对投资性房地产的公允你价值影响很大,房地产市场越活跃,公允价值相对也容易取得。
对比几个地区房地产市场的平均价格来看,东部沿海地区以及一线二线大中城市的房地产价格会偏高。
据国家统计局公布的数据显示,在七十个大中城市的新建住宅价格中,增长幅度比较大的城市,多是东部经济发达、交通便利的地区。
可以知道,受地域、人口和经济的影响,我国各地区的房地产市场的公允价值存在很大的差异。
(2)公允价值计量较之成本法需要更高的技术支持。
评估过程中需要许多的专业评估数据,倘若没有专业的相关知识是无法准确计算出其公允价值的。
然而我国目前会计人才比较缺乏这一系列的知识,更着重于做账的这一种专业技能。
2、实务中的困难程度提升
在此模式下,按照规则,计量的时候不对该资产计提折旧,但是在税法下的规则是恰好相对立的。
从税法上来讲,投资性房地产是以公允值的变更而产生的损益差额是不作为认定的,但是从会计之上来说是要进行认定的。
是以,采用该计量法需要参照税法的划定计算应调动的折旧,已达到准确计量应交所得税的金额的目的。
与此相对,在成本模式下,它所依靠的准则与在税法上的大体一致,企业在计算的所得税的时候可以直接跟据收益来简单计算填列,相对来说要简单一点儿。
如果采用公允价值计量模式时,需要计算会计与税法的差别,从新计算其调整额,这势必会增加工作量进而增加企业的成本。
3、企业经营成本增加
每到资产负债日或者其他重要的时间,企业就需要从新评估投资性房地产的公允价值,并及时调整其账面价值。
假设企业相联系的财务人员没有关于评估的专业知识,再者企业为了防止内部评估人员为了某种利益不当的评估资产的公允价值,防止其主观性的弊端,保障能得到准确的评估结果会选择使用评估机构,这造成里结局就是提高了企业的成本儿。
5、完善投资性房地产公允价值模式计量的建议
(一)市场参与者承担各自责任,创造良好的市场环境
针对我国房地产市场过热,但却不成熟的现状,我们应当不断规范市场机制。
对房地产市场进行有效整理,不但要采取一些方法控制房价的不正常上升,还要加强市场管理,以防相关利益人利用尚不全备的房地产市场得到不正的受益,侵扰市场原有的秩序。
促进房地产市场健康发展,需要企业自觉认识到其在整个经济环境中所扮演的角色,依法经营,诚信经营,不采用非法和违规手段操纵公允价值的评估,不恶意抬高房地产的市场价格,承担起各自的责任,自觉主动地为创建平稳、公平的交易氛围出一份力。
总之,为公允价值模式创造良好的经济环境,推动房地产市场特别是投资性房地产领域的健康发展需要政府和企业的共同努力。
(2)完善会计法则及操作指南
我国的会计法则虽然也涉及到公允价值在投资性房产层面的采用,但它的规定模糊性比较大。
比如规定公允价值的运用要在相对活跃的市场中,但怎样去合理评定此范围,准则中并没有明确指示。
公允价值在我国的发展只是出于初级阶段,其评定方法、估值的原则并没有统一的准则。
因此,要想更好的发展公允价值,需要从法规方面加强管理。
(三)完善房地产评估机制
在有关法则中,企业并没有被确定要求使用某一方法对公允值进行估算。
尽管如此,考虑到各方利益相关者,企业内部的股价是不能作为最终结果的。
大部分情况下,需要第三方参与进入,但其评估机构目前也处于成长阶段,所处的环境也尚不可观。
在一些情形之下,评估中难免会夹杂个人的主观成分,由此会对评估结果造成影响。
为了提高投资性房地产公允价值评估过程的规范性和公正性、结果的真实性,国家应采取措施加强对公允价值测量的规范。
此外参与到评估中的相关工作人员要提高自己的职业道德素养,坚持原则,本着公正、负责的态度,运用科学的方法进行评估。
一些有条件的企业也可以采取如公司监事会监督评估过程、聘请第三方评估机构、利益相关者回避评估过程的措施。
最好是能够设立审计部门,一是监督公允价值的评估程序,二是防止投资性房地产账面价值调整和纳税调整的会计处理等方面的违规操作,保证会计信息的真实性和可靠性,为报表使用者提供真实、相关的投资性房地产的信息。
评估机构应加强机构内部人员的实训力度,提高其职业判别能力。
(四)提高企业财务人员的职业素质
公允价值模式能否在企业良好运用,这与财务人员的专业能力也是息息相关。
在实务处理当中,计量模式的抉择、运用,都与财务人员的专业素养不可分割。
因此,培养财务人员的专业技能,是公允价值计量以及企业发展的必不能少的条件。
同时,企业不能仅关注其技能,不关心其道德,企业能否更好发展,与财务人员这两方面的素养是完全分不开的。
财务人员自身也应当积极主动参与继续教育,不断学习自己的专业知识,为自我价值的实现和企业发展积淀力量。
对于企业来讲,可以定期举行财务人员培训会,学习新的会计准则,巩固和完善以往的专业知识。
提高企业财务人员的专业水平、职业道德,才能进一步为公允价值模式的发展创造更好的环境。
(5)转变会计准则导向,鼓励公允价值计量的使用
从表层上来说,依据相关联的法则,企业是可以自己择取计量方式的使用的。
但现实中,很多企业总会更倾向于采用成本法。
目前,我国房地产不断升温,市场活跃,但尚未达到成熟市场的程度,加之地理差异和人为弄虚作假,公允的价格虽然能够取得,但是其可靠性难以保证。
再者,较严格的法则界定条件,是普遍推进公允模式的另外一个阻碍。
如果我们只一味关注它的缺点,便会更使其放大。
因此,适当放宽国家有关政策,鼓励企业使用公允计量,才能使其在探索中更好的发展。
结论
通过学习公允价值的基本知识、投资性房地产的有关内容,以及对两种计量模式优缺点对照,得到以下的结论:
(1)目前,我国房地产不断升温,市场活跃,但尚未达到成熟市场的程度,加之地理差异和人为弄虚作假,公允的价格虽然能够取得,但是其可靠性难以保证。
国家应放宽相关政策,是公允价值的运用有一个更加宽泛的平台。
企业在参与中,也应诚信经营,不人为操控评估。
(2)会计法则的不完备和评估技术的高要求限制了公允价值在实务里的运用,我们可以根据调研的实际情况修订会计法规和准则,进一步完善各种容易产生歧义的模糊的含义、规定。
通过论文中的分析可以得出:
公允价值的使用对企业、市场等的影响是双面的。
但它的使用也是切合市场进步的需要的。
公允价值是面向未来的计量模式,而这正是市场相关资讯使用者所需要的,也是成本计量所不能达到的。
对于我国投资性房产,公允价值的采用仍处于一个探索发展阶段,这就需要更多的专家学者共同的深入研究。
在实践中求得发展。
参考文献
[1]财政部.企业会计准则[S],北京,中国财政经济出版社,2006
[2]罗琼芳.关于公允价值计量投资性房地产的思考[J],会计之友,2012,
(2):
27-28
[3]易丹青.公允价值下的投资性房地产问题研究[J],经营管理者,2011,(16):
254
[4]南春瑛.公允价值的理论体系和可操作的具体方案欠缺[J],Business,2012,(10):
127-128
[5]董兴春.浅析投资性房地产公允价值的运用及其财务影响[J],企业导报,2012,(16):
41、132
[6]财政部.企业会计准则——应用指南[S],北京,中国财政经济出版社,2006:
7-9
[7]魏敏.投资性房地产所得税研究[J],财会研究,2011,(7):
24-25
[8]陈景,陈苏广.投资性房地产与固定资产相关财税处理之比较[J],CommercialAccounting,2011,(17):
14-15
[9]金萍.投资性房地产会计处理与税务处理的差异性分析[J],中国商界,2012,(9):
247
[10]张海霞.浅谈投资性房地产业务及其会计处理[J],中小企业管理与科技,2012,(13):
64-65
[11]寇廷玉.关于公允价值计量模式对投资性房地产的影响[J],商场现代化,2012,(11):
108
[12]翟立文.论公允价值模式投资性房地产的会计与所得税处理[J],中国证券期货,2012,
(2):
116-117
[13]陈国珍.投资性房地产转换业务递延所得税会计处理浅析[J],财会通讯,2011,(6):
72-73
[14]吴君民,张艾雯.公允价值在投资性房地产中的应用研究[J],会计之友,2012,(6):
42-44
[17]中华人民共和国财政部.企业会计准则[S].经济科学出版社.2006.
[16]中华人民共和国财政部.企业会计准则一应用指南[M].中国财经出版社.2007.
[17]宁廷金.浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响[J].商场现代化,2008,(11下).
[18]武玉清,宋丽娟.上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探讨[J].中国管理信息化,2009.
[19]孔庆林.投资性房地产公允价值计量邹议[J].财会月刊,2009,(02).
[20]颜红.浅议公允价值在投资性房地产的运用[J].中国乡镇企业会计,2009,(03).
[21]郭立新,翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通讯,2007,(12).
[22]翟小玲,王海燕.公允价值计量及应用浅探[J].财会通讯,2006,(12).
[23]汪新生.浅谈公允价值在我国的应用及前景[J].市场周刊,2006.
[24]谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代会计,2003(4).
[25]时锋.论公允价值在<投资性房地产>准则中应用对利润的影响[J].科技创业月刊,2008.
[26]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J].会计之友,2009,(02).
[27]陈耀敏.公允价值计量在投资性房地产中的运用[J].会计之友,2008,(07).
[28]王瑞,王丽文.公允价值对投资性房地产企业的影响[J].财会研究,2008,(16).
[29]郑如彬.投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析.中国乡镇企业会计[J].2009.
[30]杨月莲;投资性房地产会计准则的差异比较[D].2009.
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 投资 房地产 公允 价值 模式 计量