小区物业工程管理制度和流程表格.docx
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小区物业工程管理制度和流程表格.docx
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小区物业工程管理制度和流程表格
工程管理
职责:
保持设施设备的完好,确保机器设备的正常运行,及时处理业主的报(急)修,加强设施设备的维修保养,使物业保值增值。
内容:
一般分为:
报(急)修服务、日常巡检维修、设备的计划保养。
12.1业主报(急)修服务
要求:
管理处应设立报修电话、监督电话,实行365天每天24小时接待业主报修,并使业主家喻户晓。
报修服务要做到:
及时率90%以上,维修合格率95%以上,用户满意率90%以上,回访率100%。
维修项目及其收费标准(详见第六章),要明码标价,上墙公布。
程序:
业主保修——记录:
姓名、室号、报修内容、联系电话——派工(一般维修:
30分钟内抵达现场,当日修复;较大的维修:
提前3天和业主预约;急修:
15分钟内抵达现场,立即修复——维修结束,业主签单——回访。
注意事项:
①上门维修应做到约时不误、文明礼貌、报价确认。
②维修人员应统一着装、佩戴胸卡,携带报修单、工具箱、零配件、对讲机、鞋套、抹布、垫布等物品。
③进门必须穿鞋套,工完料清并和业主说明今后使用中的注意事项。
④若缺少零配件和特殊工具,应采取临时措施保证业主正常生活的基本要求;维修时如需搬动家具或物品,必须征得业主同意,搬动时尽量小心仔细,完工后要恢复原址。
⑤上门维修若遇业主家中无人,必须在业主门上张贴《请求再次预约上门维修(服务)的通知单》,存根联交服务部备案。
12.2日常巡检维修
工程部门除要及时完成业主报(急)修的工作外,每天还应安排一定时间巡视检查,及时主动发现问题,解决问题,做到防微杜,以免小洞不补大洞吃苦。
12.3设备保养计划的制定和实施
内容:
电梯、水箱、智能化设备、消防设施设备、水系、水泵、电表接线、小区中央空调、小区共用设施等。
计划的制定和实施
项目名称
点检周期
记录位置
综合检查点检
每月一次
检查点检记录
建筑装饰
每月一次
值班日记
照明设备
每月一次
值班日记
主变压器
每年一次
设备台帐
高压开关
定期
变配电室日运行记录
高压电缆
二年一次
设备台帐
应急用电设备
三月一次
设备台帐
中央控制室
三个月一次
设备台帐
火灾报警系统
每月一次
值班日记
水泵
每周/每年
值班日记设备台帐
电梯
维修单位定
维修单位记录
空气处理
定期
值班日记
风机盘管
每年四次
值班日记
空调循环水
每年三至四次
值班日记
冷却塔
每年二次
设备台帐
冷水机组
每年二次
设备台帐
综合检查点检
每月一次
检查点检记录
建筑装饰
每月一次
值班日记
照明设备
每月一次
值班日记
主变压器
每年一次
设备台帐
高压开关
定期
变配电室日运行记录
高压电缆
二年一次
设备台帐
应急用电设备
三月一次
设备台帐
中央控制室
三个月一次
设备台帐
火灾报警系统
每月一次
值班日记
水泵
每周/每年
值班日记设备台帐
电梯
维修单位定
维修单位记录
空气处理
定期
值班日记
风机盘管
每年四次
值班日记
空调循环水
每年三至四次
值班日记
冷却塔
每年二次
设备台帐
冷水机组
每年二次
设备台帐
锅炉系统
每月一次
设备台帐
管道
定期
值班日记/设备台帐
生活水箱
每年二次
设备台帐
避雷系统
每年一次
设备台帐
序号
保养项目
保养范围
保养期限
实施部门
1
水泵
生活水泵
半年一次
维修工程部
消防泵
半年一次
维修工程部
排污泵
半年一次
维修工程部
潜水泵
半年一次
维修工程部
2
水箱
半年一次
维修工程部(健康证)
3
监控系统
每月一次
维修工程部
4
对讲系统
每月一次
维修工程部
5
公共天线
每月一次
维修工程部
6
消防系统
火灾报警
每月一次
维修工程部
防火卷帘门
每月一次
维修工程部
消火栓
每月一次
维修工程部
出口指示灯
每月一次
维修工程部
自动喷淋
每月一次
维修工程部
烟温感系统
每月一次
维修工程部
干粉灭火器
每月一次
维修工程部
7
空调
柜机
半年一次
维修工程部
冷却水塔
半年一次
维修工程部
冷却水泵
半年一次
维修工程部
水系统
每月一次
维修工程部
风机盘管
每月一次
维修工程部
8
电表接线
每月一次
维修工程部
9
低压配电柜
半年一次
维修工程部
10
电梯
机房
由维保单位指定
拥有资质的维保单位
机身和井道
11
室内共用设施
楼道楼梯墙面
三至四年
维修工程部粉刷、油漆
楼梯、扶手
三至四年
维修工程部粉刷、油漆
雨、污水管
三至四年
维修工程部粉刷、油漆
外墙
二年一次
维修工程部清洗
门窗、信报箱
每年一次
维修工程部粉刷、油漆
房屋标式(栋号、单元号)
每年一次
维修工程部粉刷、油漆
设备房
每年一次
维修工程部粉刷、油漆
12
室外公共设施
护栏
每年一次
维修工程部粉刷、油漆
灯杆
每年一次
维修工程部粉刷、油漆
雨、污水管
半年一次
维修工程部粉刷、油漆
路灯
半年一次
维修工程部粉刷、油漆
车棚、车架
半年一次
维修工程部粉刷、油漆
门岗
半年一次
维修工程部粉刷、油漆
车位线、标式
半年一次
维修工程部粉刷、油漆
路障
半年一次
维修工程部粉刷、油漆
室外消防栓
半年一次
维修工程部粉刷、油漆
垃圾房
半年一次
维修工程部粉刷、油漆
垃圾车、桶
每季一次
维修工程部粉刷、油漆
喷水池
每月一次
维修工程部
儿童游乐设施
每周一次
维修工程部
老年健身设施
每周一次
维修工程部
12.4设备台帐的建立
管理处应对小区内所有设备进行登记,建立设备台帐。
如遇重大事故,应将事故原因、情况分析、抢修记录、调试结果等信息一并记录在设备台帐内。
12.5设备仓库的管理
①物品的分类:
材料类、工具类、仪器仪表、机械零件、劳防用品
②物品的标识:
入库、检验、分类标识
③物品的堆放与防护
·易燃、易爆与挥发性强的物品
·吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品
·常用工具、材料和配件
·易碎、易损物品
·沙石、砖类
④工具设备的检修和保养
⑤库存物品存量限制
⑥季度检察帐物相符
附:
采购申报表
库存物品月盘点表
设备台帐
监视和测量装置管理台帐
空置房屋巡查记录
年度设备维修保养计划
设备设施维修养护月度计划
设备维修保养实施方案
设备维修保养验收记录
设备维修保养通知
水泵日常巡视检查表
电梯日常巡视检查表
点检记录和值班日记
房屋修理养护任务单
房屋修理养护任务单月报汇总
采购申报单
标识:
DW/QR-08-03年月日编号:
名称
规格
数量
价格
请购原因及用途
需用日期
申请人部门审批管理处主任
库存物品月盘点表
标识:
DW/QR-08-13第页共页
编
号
品名及规格
单
位
上月结存
本月收入
本月发出
本月结存
备注
数量
单价
金额
数量
单价
金额
数量
单价
金额
数量
单价
金额
制表人:
年月日
设备台帐
(1)
标识:
DW/QR-08-26编号:
设备名称
设备类别
制造厂商
安装地点
型号规格
电机功率
外型尺寸
安装日期
重量
设备原值
始用日期
附属设备
技术规格、参数及资料
安装
记录
日期
重大事故记录
设备台帐
(2)
标识:
DW/QR-08-26编号:
维护保养记录
日期
人员
维修保养内容
零件
填卡人:
监视和测量装置管理台帐
标识:
DW/QR-08-27编号:
序号
编号
监视和测量装置名称
型号
制造厂
使用部门/安装位置
技术特征
检定
部门
启用(首检)日期
报废
日期
用途
量值范围
空置房屋巡查记录
标识:
DW/QR-08-28编号:
单元
巡查内容
巡查人
巡查时间
64
年度设备维修保养计划
标识:
DW/QR-08-29编号:
序号
设备名称
维修保养内容
费用预算
负责人
次/年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
备注:
计划√;推迟△;进行中〇;完成☆。
制订人:
审批人:
设备设施维修养护月度工作计划
标识:
DW/QR-08-30编号:
序号
工作内容
完成情况
遗留问题
66
设备维修保养实施方案
标识:
DW/QR-08-30编号:
项目
具体内容
实施步骤
技术要求
责任人
制订人:
审批人:
67
设备维修保养验收记录
标识:
DW/QR-08-33编号:
设备类别
设备名称
型号规格
设备编号
存在主要问题:
技术主管月日
实际维修保养内容:
维修人员月日
完工后质量验收意见:
操作人员月日
附件
设备维修保养通知
标识:
DW/QR-08-33编号:
尊敬的顾客(业户);
根据物业设备保养计划安排,定于月日至月日,对设备系统进行保养。
保养期间可能会暂时给顾客(业户)带来不便,敬请谅解。
特此通知。
物业管理处
年月日
水泵日常巡视检查表
标识:
DW/QR-08-34年月日
内容
编号
工作
状态
起动
时间
电流
(A)
进水
压力
(PA)
出水压力
(PA)
电气
控制柜
电机
温度
电机轴
承声响
水泵轴
承声响
水泵滴
水状况
基础振
动状态
一次运
行时间
备注:
注:
检查正常:
检查不正常:
(已维修,未维修X)
检查人:
维修人:
维修时间:
电梯日常巡视检查表
标识:
DW/QR-08-35编号:
年月日
气候:
机房温度:
℃
内
容
梯
号
轿
厢
照
明
楼
层
显
示
按
钮
控
制
屏
拽
引
电
机
限
速
器
制
动
装
置
钢
缆
轿
顶
厅
轿
门
井
道
井
底
外
呼
安
全
开
关
缓
冲
器
导
轨
导
靴
监
控
机
房
其
他
部
件
注:
检查正常:
检查不正常:
(已维修○,未维修×)
检查人:
维修人:
维修时间:
点检记录
标识DW/QR-08-36编号
日期
项目内容
国/部标准
点检结果
点检人
整改情况
备注
注:
此表为建筑、设备、设施点检通用记录
值班日记
标识:
DW/QR-08-37编号:
年月日点至年月日点班
时间
地点
记事内容
处理意见
交
接
内
容
工具、仪表:
清洁卫生:
遗留及要说明的问题:
交班人员和时间:
接班人员:
年月日点至年月日点班
时间
地点
记事内容
处理意见
交
接
内
容
工具、仪表:
清洁卫生:
遗留及要说明的问题:
交班人员和时间:
接班人员:
房屋维修养护任务单
类别
数量
单位
类别
数量
单位
上月结存
张
合格数
张
本月报修
张
合格率
%
本月注销
张
完成工时
小时
本月完成
张
材料消耗
元
三天内及时完成
张
人工费
元
及时率
%
本月结存
张
报修日期
年月日
报修人姓名
报修部位
报修项目
填单人
上海俊杰物业管理公司╳╳╳管理处
报修人
姓名
地址
号室
报修
日期
有人
时间
报修人(户)验收
报修
部位
报修
项目
预约日期
开工
日期
完工日期
月日
修缮日期()
费用类别()
分摊方式()
自用部位
共用部位
公共设施
业主自理
修缮基金
电梯水泵基金
公共设施基金
自然幢
门牌幢
住宅区域
查勘部位
查勘修理项目
查勘数量
实做数量
实做工时
量方数量
预算定额
材料费
质量验收
备注
编号
工时
人工费
填单人
修理人
查验员
月日
定额工料费
合计
凭证发放
房屋维修养护任务单月度汇总
年月
类别
数量
单位
类别
数量
单位
上月结存
张
满意数
张
本月报修
张
合格率
%
本月注销
张
满意率
%
本月完成
张
完成工时
小时
及时完成数
张
材料消耗
元
及时率
%
人工费
元
合格数
张
本月结存
张
制表人:
业务主管:
- 配套讲稿:
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