武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引 征求意见稿.docx

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武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引征求意见稿

武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引

（征求意见稿）

     为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定，结合我市房屋征收与补偿工作实际，制定本指引。

第一章 危房集中、基础设施落后认定

     第一条 房屋征收涉及旧城区改建的，由区政府进行危房集中或者基础设施落后的认定，武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区（以下简称“功能区”）管委会负责其管理区域内危房集中或者基础设施落后的认定。

     第二条 区房管部门负责收集拟征收范围内危房数量、建筑面积情况。

危房应当通过房屋安全鉴定确定。

     第三条 危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%以上的情形认定为危房集中。

     第四条 区建设部门负责收集拟征收范围内及相邻区域基础设施情况，基础设施包括供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环卫、园林绿化10项指标，有关部门和单位应给予积极配合。

     第五条 有下列情形之一，认定为基础设施落后：

（一）拟征收范围内及相邻区域现状基础设施配置至少有五项指标低于现行配置标准50%的；

（二）拟征收范围内及相邻区域至少有三项基础设施基本没有配置的；

     第六条 危房集中或者基础设施落后的认定应当按照下列程序进行：

（一）各区政府、功能区管委会组织房管、建设、房屋征收、规划等相关部门和单位就房管、建设部门提交的危房和基础设施情况进行认定； 

（二）认定意见为危房集中或者基础设施落后的，区政府、功能区管委会应当公布结果，征求公众意见，并公布拟征收范围内房屋所有权人、公有房屋承租人数量以及征求意见的方式，征求意见期限为15日；

     （三）房屋所有权人、公有房屋承租人应当于规定时间内提交书面意见，逾期不提交的，视同认可危房集中或者基础设施落后的认定意见；

     （四）征求意见结果由区政府、功能区管委会予以公布。

     在规定时间内，提交书面意见反对认定意见的房屋所有权人、公有房屋承租人不足半数的，可以实施房屋征收。

     第七条 基础设施情况经认定不符合第五条规定标准的，但拟征收范围内房屋所有权人、公有房屋承租人要求实施旧城区改建的，区政府、功能区管委会可以组织征求公众意见，并公布征求意见的方式，征求意见期限为15日。

超过90%的房屋所有权人、公有房屋承租人提交书面意见认为本区域基础设施落后的，可认定为基础设施落后，实施房屋征收。

     第八条 危房情况经认定不符合第三条规定标准的，区政府、功能区管委会可以对零星D级危房参照征收补偿政策予以收购，具体办法由区政府、功能区管委会制定。

第二章 房屋征收计划编制

     第九条 各中心城区政府、功能区管委会负责组织编制旧城区改建和安居工程项目房屋征收计划，具体工作由各中心城区、功能区房屋征收部门承担。

     第十条 各中心城区、功能区房屋征收部门可以自行编制房屋征收计划，也可以委托第三方机构编制，并于每年八月启动下一年度房屋征收计划的编制工作。

     第十一条 拟纳入旧城区改建房屋征收计划范围内的房屋及现状基础设施，应当符合危房集中或者基础设施落后的标准。

     第十二条 各中心城区政府、功能区管委会应当于每年十月向市房屋征收部门报送房屋征收计划。

     第十三条 市房屋征收部门会同市规划、建设、房管等部门对中心城区和功能区报送的房屋征收计划进行审查，提出全市中心城区房屋征收计划，报市政府批准。

     第十四条 功能区管委会应当将房屋征收计划确定的项目按照项目所在地的行政区划，提交相应区政府，依法纳入相应区国民经济和社会发展年度计划。

     第十五条 东西湖区、汉南区、江夏区、蔡甸区、黄陂区、新洲区的房屋征收计划，由区政府参照本章规定组织编制。

第三章 房屋征收范围确定

     第十六条 房屋征收部门应以规划部门的规划意见所划定范围为基础，合理确定征收范围。

     第十七条 对于规划意见划定的规划线上的骑线房屋，房屋征收部门可根据实际情况，按照以下方式确定征收范围：

（一）骑线房屋不影响房屋征收后的建设活动的，可不将骑线房屋纳入征收范围。

（二）征收规划线内房屋影响骑线房屋剩余部分房屋安全的，应当将骑线房屋全部纳入征收范围；

     （三）征收规划线内房屋不影响或者采取相应安全措施后不影响骑线房屋剩余部分房屋安全的，可只将规划线内房屋纳入征收范围。

     第十八条 征收规划线内部分房屋，影响房屋所有权人、公有房屋承租人剩余房屋基本使用功能的，根据房屋所有权人、公有房屋承租人的要求，可将剩余房屋全部纳入征收范围。

     第十九条 房屋征收决定作出后，房屋所有权人、公有房屋承租人要求将剩余房屋纳入征收范围的，房屋征收部门可参照征收补偿方案确定的补偿标准，与房屋所有权人、公有房屋承租人进行协商，签订房屋收购协议，收购剩余房屋。

     第二十条 房屋征收部门可依据项目规模大小和社会稳定风险评估结论等有关情况，将规划范围分为若干部分分别确定征收范围，分期、分片实施房屋征收。

     第二十一条 房屋征收决定作出后，因公共利益的需要，项目建设需扩大用地范围的，房屋征收部门可参照征收补偿方案确定的补偿标准，与房屋所有权人、公有房屋承租人进行协商，签订房屋收购协议，收购扩大用地上的房屋；也可依法另行作出房屋征收决定，实施房屋征收。

     第二十二条 房屋征收部门参照征收补偿方案确定的补偿标准，通过协商与房屋所有权人、公有房屋承租人签订房屋收购协议的，由房屋征收部门出具说明，并附收购协议等相关资料，依法办理相应的不动产登记及税收减免手续。

第四章 未经登记建筑的调查、认定和处理

     第二十三条 未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。

     第二十四条 作出房屋征收决定前，市、区政府、功能区管委会应组织房屋征收、房管、城管、规划、建设等部门对未经登记建筑的情况进行调查、认定和处理。

     第二十五条 未经登记建筑的调查、认定和处理，应遵循依法合理、尊重历史、程序正当、实事求是的原则。

     第二十六条 房屋征收部门在对征收范围内房屋组织调查登记时，应当同时对未经登记建筑的有关情况进行调查，调查结果应当在征收范围内予以公布。

     第二十七条 房屋征收部门应当委托有资质的测绘单位对未经登记建筑进行房屋建筑面积测绘，绘制未经登记建筑现状图（包含占地面积、建筑面积以及房屋层次），并拍照留证。

     未经登记建筑的建筑面积根据测绘单位出具的测绘报告予以确定。

     第二十八条 未经登记建筑的建成时间根据行政处罚文书、历史测绘资料、房屋建造购买材料发票等能证明建筑建成时间的资料综合考虑后予以认定。

     按照前款规定仍不能确定房屋建成时间的，可由街道办事处出具书面意见，区房屋征收部门审核认定。

     第二十九条 对取得建设工程规划许可证，且按许可内容实施建设的未经登记建筑，认定为视为合法建筑。

     第三十条 2004年9月20日之前，未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑，或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑的超出部分面积，认定为历史无证房。

     第三十一条 原有房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记的，改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分，认定为视为合法建筑；对在2004年9月20日之前建成的超出部分面积的房屋，认定为历史无证房。

     第三十二条 未经登记建筑认定为合法建筑或者历史无证房的，房屋征收部门应当在拟征收范围内予以公告；认定为违法建筑的，由区政府、功能区管委会确定的部门书面告知被征收人、公有房屋承租人认定结果。

     第三十三条 未经登记建筑按照下列规定予以处理：

（一）认定为视为合法建筑的，按照已登记合法建筑给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策；

（二）认定为历史无证房的，按照下列标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策：

     1、建成时间在1991年7月3日之前的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的95%给予补偿；

     2、建成时间在1991年7月3日至2004年9月20日期间的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的85%给予补偿。

     3、对认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的个人房屋，按照历史无证住宅用途房屋的价值给予补偿，对符合《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定的，同时给予补助；

     4、对认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的单位房屋，按照历史无证办公用途房屋的价值给予补偿，并按照本指引第七十六条对办公改商业的相关规定给予补助；

     （三）违法建筑或超过批准期限的临时建筑，依法予以拆除，不予补偿；当事人自行拆除的，可给予自拆补助。

补助标准由区政府、功能区管委会制定。

第五章 征收补偿方案

     第三十四条 房屋征收部门应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定及项目实际情况，拟订征收补偿方案。

     第三十五条 拟订征收补偿方案前，房屋征收部门应委托房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行预评估，并支付相应的评估费用。

     第三十六条 市、区政府应当组织征收、国土、规划、房管、建设、法制、城管等相关部门和相关街道办事处对征收补偿方案进行论证，论证意见应当明确征收补偿方案是否符合房屋征收与补偿相关规定。

     第三十七条 市、区政府应当将征收补偿方案在房屋征收范围内和政府网站予以公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。

征求意见期限内，房屋征收部门应当在征收现场办公地点提供征求意见表。

     征求意见时，应当征求被征收人、公有房屋承租人选择征收补偿方式的意见，同时告知被征收人、公有房屋承租人反馈意见的方式。

     第三十八条 被征收人、公有房屋承租人及其他公众应当于征求意见期限内，在征收现场办公地点向房屋征收实施单位提交经本人签字的征求意见表，未提交本人签字的征求意见表的，视为同意征收补偿方案。

     第三十九条 房屋征收部门应当对反馈意见进行归纳、整理，并组织对征收补偿方案进行修改。

市、区政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况，在房屋征收范围内和政府网站予以公布。

     第四十条 因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，过半数被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合征收与补偿规定的，市、区政府应当组织召开听证会，根据听证会情况对征收补偿方案进行修改。

     第四十一条 区政府在作出房屋征收决定前，应当将征收补偿方案向市政府报告；履行报告程序后，即可作出房屋征收决定。

第六章 社会稳定风险评估

     第四十二条 作出房屋征收决定前，房屋征收部门根据项目情况，可以委托律师事务所、审计机构或者房地产价格评估机构等第三方机构，开展社会稳定风险评估工作，拟订社会稳定风险评估报告。

     房屋征收部门委托风险评估时，应当签订委托合同，并支付相应费用。

     第四十三条 评估报告应当包括以下内容：

（一）房屋征收项目及征收补偿方案的基本情况；

（二）收集、听取相关方对房屋征收与补偿政策、房屋征收补偿方案等的意见情况；

     （三）对实施房屋征收与补偿工作的合法性、合理性、可行性以及社会稳定风险可控性等方面进行分析评估研判；

     （四）评估结论。

     第四十四条 市、区政府应当组织维稳、公安、信访、房屋征收等相关部门及项目所在地的街道办事处对社会稳定风险评估报告进行审核。

     第四十五条 经评估实施房屋征收社会稳定风险较小的，可以实施房屋征收；存在重大社会稳定风险的，不得实施房屋征收。

     第四十六条 房屋征收过程中出现社会不稳定因素的，市、区政府及功能区管委会应当及时组织维稳、信访、房屋征收等相关部门、街道办事处及房屋征收实施单位做好宣传解释工作，采取措施化解矛盾。

第七章 征收补偿费用证明

     第四十七条 作出房屋征收决定前，房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

房屋征收补偿费用包括货币补偿资金和产权调换房屋市场价值的总和。

     第四十八条 补偿费用足额到位是指房屋征收部门所支配的货币补偿资金和产权调换房屋市场价值总和不低于房屋征收补偿资金测算总费用。

货币补偿资金应提交银行出具的用于房屋征收的资金证明或者授信证明，产权调换房屋市场价值由评估机构出具意见。

     第四十九条 补偿费用专户存储是指房屋征收补偿资金存储在房屋征收部门或者出资单位在银行开设的房屋征收项目专户，专户中的资金应当专款专用。

     出资单位在银行开设房屋征收项目专户的，房屋征收部门应与银行、出资单位签订账户资金监管协议。

第八章 房屋征收与补偿

     第五十条 房屋征收部门报请市、区政府作出房屋征收决定时，应当提交下列资料：

（一）因旧城区改建或者保障性安居工程建设需要实施房屋征收的，提交国民经济和社会发展年度计划、规划意见；因其他公共利益需要实施房屋征收的，提交建设项目批准文件、规划意见；

（二）房屋征收范围及被征收房屋基本情况；

     （三）房屋征收补偿方案；

     （四）房屋征收补偿费用足额到位的证明材料；

     （五）社会稳定风险评估报告；

     （六）房屋征收部门与征收实施单位签订的委托合同。

     第五十一条 市、区政府作出房屋征收决定后，7日内应当在房屋征收范围内公告，房屋征收决定应当与公告一并公布，并制作影像资料保存。

     第五十二条 房屋征收决定应当附征收补偿方案和征收范围图。

     第五十三条 房屋征收决定、房屋征收决定公告、房屋征收补偿方案、房屋征收范围图应加盖作出房屋征收决定的政府印章。

     第五十四条 被征收房屋评估结果公示之后，房屋征收部门应当在征收现场办公地点提供征收补偿方式选择表供被征收人、公有房屋承租人领取。

被征收人、公有房屋承租人应当在签约期限内选择征收补偿方式并将选择表提交到房屋征收实施单位。

     第五十五条 因旧城区改建实施房屋征收的，市、区政府可以根据房屋征收工作实际情况，采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收，并在征收补偿方案征求意见之前进行公告。

     第五十六条 采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收的，房屋征收部门应当在征收决定作出前，根据公布的修改后的征收补偿方案与房屋所有权人、公有房屋承租人签订预征收补偿协议。

在规定的预签约期内，预签约数量达到规定签约比例的，作出房屋征收决定并公告后，预征收补偿协议生效；预签约数量未达到规定签约比例的，终止实施预签征收补偿协议方式的房屋征收。

签约比例由市、区政府确定，但不得低于85%。

     第五十七条 预征收补偿协议涉及的被征收房屋价值，按照预评估房屋价值确定。

房屋征收决定作出后，房屋征收部门应当根据依法选定的房地产价格评估机构正式评估的被征收房屋价值给予补偿，并告知预签约的被征收人、公有房屋承租人。

     第五十八条 搬迁费标准由各区政府参照市场价格制定，并在征收补偿方案中公布。

     第五十九条 被征收房屋装饰装修价值补偿协商不成需要评估的，一般应在签约期限内完成评估工作，被征收人、公有房屋承租人拒绝入户评估的除外。

     第六十条 被征收人、公有房屋承租人选择产权调换的，过渡期自征收补偿协议约定的搬迁之日起，至产权调换房屋交房之日止。

过渡期最长一般不超过三年。

     第六十一条 临时安置补偿费由依法选定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

征收住宅房屋，被征收房屋建筑面积不足55平方米，按照建筑面积55平方米计算临时安置补偿费。

     第六十二条 征收个人住宅，建筑面积不足55平方米（涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可以给予住房困难补助。

补助标准为：

建筑面积为35平方米以下的，按被征收房屋价值的10%给予补助，建筑面积每增加1个平方米，补助标准降低5‰。

     第六十三条 征收个人住宅，同等面积产权调换房屋价值高于被征收房屋价值的，对于产权调换房屋与被征收房屋相同建筑面积的部分，可以对被征收人或者公有房屋承租人给予适当补助，具体标准由区政府制定，并在征收补偿方案中予以公布。

     第六十四条 征收个人住宅，对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门可按照不超过被征收房屋价值10%的标准给予奖励；被征收人、公有房屋承租人选择产权调换的，房屋征收部门可按照不超过被征收房屋价值2%的标准给予奖励；征收单位住宅房屋以及非住宅房屋也可以对被征收人、公有房屋承租人给予适当奖励。

奖励的具体标准由区政府制定，并在征收补偿方案中予以公布。

     第六十五条 房屋征收补偿中涉及的构筑物，可按照构筑物的重置价给予补偿。

     第六十六条 房屋征收过程中涉及到的建（构）筑物重置价标准，由选定的房地产评估机构评估确定。

     第六十七条 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、区政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

     第六十八条 用于产权调换的改建地段或就近地段房屋需要在房屋征收后建设的，按下列程序办理：

（一）房屋征收部门委托建筑设计单位按照改建地段或就近地段用地性质、规划土地条件设计房屋建筑方案，报规划部门初审；

（二）规划部门初审认为符合规划的，出具规划建筑方案审查意见；

     （三）房屋征收部门将拟建设房屋的座落位置、户型、建筑面积等列入征收补偿方案；

     （四）房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人就拟建设房屋用于征收补偿签订产权调换协议；

     （五）房屋征收部门将用于征收补偿的房屋套数、座落位置、户型、建筑面积、回购价格，提交土地管理部门，列入土地公开出让文件；

     （六）房屋征收部门与土地竞得人、依法确定的开发主体就用于产权调换的房屋签订回购协议；

     （七）房屋取得预售许可后，被征收人、公有房屋承租人凭产权调换协议与依法确定的开发主体签订商品房买卖合同。

     第六十九条 产权调换房屋价值由选定的房地产价格评估机构评估确定。

     第七十条 改建地段或就近地段产权调换房屋建筑面积一般按被征收房屋建筑面积加上补助的建筑面积确定。

因房屋结构不可分的原因，可适当增加建筑面积。

增加建筑面积的办法及价格，由市、区政府结合房屋征收项目的实际情况确定。

     第七十一条 房屋征收部门应当将产权调换房屋情况提交同级房屋管理部门，房屋管理部门会同房屋征收部门对产权调换房屋实施监管。

     第七十二条 房屋征收部门将回购的改建地段或就近地段房屋用于产权调换后，剩余的房源可以用作其他房屋征收项目的产权调换房屋。

     剩余房源用作其他房屋征收项目的产权调换房屋的，产权调换房屋价值由房地产价格评估机构重新评估确定，评估时点为其他房屋征收项目房屋征收决定公告之日。

     第七十三条 区政府应当严格执行《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及本指引规定的补助、奖励项目及其标准。

确需增加补助、奖励项目的，应当报市政府同意。

第九章 改变用途房屋的补偿

     第七十四条 被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途的，原则上按原房屋证载用途给予补偿，但《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布之前企业自行将本单位的车间、仓库等改建为职工住宅的，可按住宅房屋价值的90%给予补偿，并给予相应的补助、奖励。

     第七十五条 被征收人、公有房屋承租人自行将住宅改变为生产经营性用房使用的，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条的规定执行。

     第七十六条 除第七十五条规定的情形外，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为商业门面使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按原房屋证载用途予以补偿外，若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的，对其实际用于经营的部分可按不超过两者价差的50%给予补助，具体标准由各区政府确定。

第十章 征收补偿决定

     第七十七条 房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府作出征收补偿决定，征收补偿决定一般应在签约期满后6个月内作出。

     第七十八条 被征收房屋所有权人不明确是指暂时无法确定产权的合法所有人或者产权归属发生争议、诉讼等情形。

     产权人下落不明，经房屋征收部门公告后仍无找到产权人，导致不能达成协议的，参照被征收房屋所有权人不明确处理。

     第七十九条 房屋征收部门报请市、区政府作出补偿决定，应提交以下材料：

（一）申请作出补偿决定的报告；

（二）被征收房屋基本情况，产权调换房屋基本情况；

     （三）被征收房屋评估资料；

     （四）被征收房屋的征收补偿方案；

     （五）房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，需要提交协商记录，协商记录应当由当事人签名，当事人拒绝签名的，由现场见证人签名，但被征收房屋所有权人不明确的除外；

     （六）与作出补偿决定相关的其他材料。

     第八十条 市、区政府收到作出补偿决定的申请后，应当进行审查决定是否受理；对决定受理的，应当书面通知被征收人、公有房屋承租人。

     第八十一条 市、区政府应当自受理申请之日起30日内作出补偿决定。

     第八十二条 补偿决定应当包括以下内容：

（一）房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人的姓名或者名称等基本情况；

（二）争议的事实和理由；

     （三）认定的事实、理由和适用的法律依据；

     （四）具体补偿方案（补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补偿费或者周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限以及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和本指引规定的补偿项目）；

     （五）被征收人、公有房屋承租人行政复议、行政诉讼的权利及期限；

     （六）作出补偿决定的政府名称、日期。

     补偿决定应当加盖作出补偿决定的