现场施工精细化管理 文档.docx

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现场施工精细化管理文档

项目现场施工精细化管理

一.项目管理策划

二.“谋定而后动”，做好项目管理策划是高效完成项目开发管理的前提与基础。

三.项目管理策划包括：

3.1项目前期工程策划

签订项目土地合同或协议之后到出施工图之前所能做的工程。

特点：

是项目的营销定位、规划设计阶段，时间短则半年长则10个月或一年，这段时间是项目前期工程策划的最佳时段，我们的目的是充分利用好这段时间，为售楼环境改善做准备、为正式工程的开工施工做准备，为项目的规划设计提供依据，为项目的报建和市政接驳做准备。

3.1重点把握以下13个要点

△改善项目周边环境△为规划设计提供标高依据

△市政接驳调查工作△临时设施与永久工程相结合的策划

△施工总平面的策划△施工生活场地的策划

△项目部人员架构△进度控制思路

△质量控制思路△成本控制思路

△合同管理思路△信息沟通管理思路

△协调管理思路

3.1.1改善项目周边环境

根据项目周边的现有环境状况，预计本项目的售楼时间，提出改善环境的计划。

例1：

红线边的绿化，主要是大的乔木，因为大乔木的恢复期、生长期比较长，如果等到工程开工或同售楼准备工程一同施工，到售楼时间的效果大不相同；

例2：

线内的拆迁，这里的拆迁指简单的违章建筑等；

例3：

垃圾清运和必要的场地土方平整等。

3.1.2为规划设计提供标高依据

根据现场实际情况测量绘制标高方格网图，为设计部门确定标高提供依据，根据设计部门给出的初步正负零标高,预估挖土方的数量进行平衡土方测算，目的是最大限度的减少土方的挖运,最大限度的减少成本,落实到实际方案中就是项目的地基与基础施工中的挖、运、填土方量成本最少，也就是在本项目的土方“不出不进”或“少出少进”，根据土方平衡测算，算出一个减少成本的正负零标高，反馈给设计部门作为调整最终正负零标高的依据。

3.1.3市政接驳调查工作

如电源、水源、排污、燃气和开路口的调查工作，为规划设计部门提供第一手资料，同时也为下一步的临时设施的策划施工做好准备工作，此工作可与环境评估工作同时进行。

3.1.4临时设施与永久工程相结合的策划

此阶段需要项目的规划设计方案确定或已有项目总平面图，已经知道每栋楼、道路等的大致位置，大致知道售楼及环境区域，根据售楼环境的需要确定各栋楼施工的先后顺序，对临时设施工程进行策划，最大限度的结合永久工程策划临时设施工程，降低临时设施的施工成本，为正式工程的开工做充分的准备，对占地面积大、容积率低、分期开工、大面积同时开始施工的项目非常有利。

◆场内永久工程的路基作为临时道路策划

◆永久排污工程做临时排水策划

◆正式电源做施工用电的策划

◆给水工程、燃气工程

◆正式围墙提前施工，兼做施工临时围墙

3.1.5.施工总平面的策划

根据公司的习惯做法，项目施工进度和售楼准备工程均须保证之要求，售楼时不但售楼处、样板房要开放，售楼环境工程也要开放，售楼环境工程所占场地也是现场主要的施工场地，因此在施工总平面的策划时，应将划分出售楼处区域、样板房区域、售楼环境展示区域、现场施工区域和施工生活场地区域，这部分策划最迟应在主包单位分判进场前完成，并在合约中明确相应区域交接场地时间，为解决交叉施工作业和提前进行室外工程施工应在合约中明确每栋室外脚手架的形式，一般为二层或三层以上挑架形式；

除去售楼展示区域、每栋楼的占地和道路剩余的现场施工区域就很有限了，因此施工区域现场平面的规划策划就非常重要，最少应规划出三个阶段施工总平面图，分别是基础阶段、主体阶段和装修阶段，三个阶段相同的部分是道路畅通、给水、排水、临时电源，因此各种管线、道路接驳走向规划要贯穿三个阶段平面图，要考虑到主包单位的数量和水源电源的收费计量问题，基础阶段特点：

基坑挖运土方量大、可用场地小、主要是钢筋场地，主体阶段特点：

完成土方回填后可用场地相对较大、主要是钢筋场地摸板堆场，装修阶段特点：

室外管线施工等可用场地相对较小、主要是砂浆搅拌场地、砌体堆场、装修材料堆场。

根据场地、项目管理能力、策略等，综合筹划拟采用主包单位数量。

3.1.6.施工生活场地的策划

如果红线内无法解决生活场地，可考虑在红线外较近的地域租用场地集中管理使用，一定不要在施工楼内或施工现场内住人做生活场地，根据施工单位的数量和工期划分规划施工生活场地，进行道路、给排水、电、垃圾场地，住人临设、厨房、卫生间要求必须符合当地政府部门的相关规定，同时要制订施工生活场地管理规定，保持生活场地管安全、整洁。

3.1.7.项目管理组织架构及管理职责

3.1.8.进度控制思路

发展计划关键节点控制，施工总计划与五个计划的关系，是各个部门协调作战的纲领性文件。

■项目发展计划关键节点

■工程施工计划关键节点

①采用三级计划管理：

一级，公司计划；

二级，操作计划；

三级，实施计划。

常见计划编排错误：

因公司存在行政目标，致使计划者迫于压力，

勉强确定不合理计划目标，但最终难以实现。

关于工期确定4个原则：

1）标准工期：

考虑正常的技术间歇，特殊季节间歇和自然条件影响，编

制出的施工周期。

2）最短工期：

考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大对施工单

位的成本投入，编制出最短的施工周期。

3）、考虑合理的施工间歇、工序要求

4）、以大局为重，密切配合营销节点

坚持合理的工期要求是职业经理人的职责，

没有合理的工期不可能有优质的工程！

3.1.9质量控制思路

质量保证体系监控三级

项目部监控监理质量保证体系，监理监控承建商质量保证体系，质检员监控施工班组实物质量；内三级：

班组自检、互检、交接检项目部对监理的检查以行为检查为主、实物检查为辅

项目部检查监理的监理程序及工作深度是否按照审定的监理大纲和监理细则进行和记录，现场检查现场施工质量是否达到质量目标施工单位现场施工必须实行“样板先行”原则;

样板包括材料样板和施工样板，保障多个施工单位、多个班组施工出来成果一致。

工序交接单制度

前后两个工序或施工单位均可采用，解决了两个工序或施工单位没有合同关系的问题。

3.1.10成本控制思路

控制设计变更的发生（出图前、后控制）、签证的发生等

3.1.11合同管理思路

认真学习或交底和理解合同管理精神，如清单中的工作内容、开办费的内容和分拆经验等。

3.1.12信息沟通管理思路

项目经理就是信息处理中心，来自内部各个员工、监理人员、施工单位人员、材料供应商、外部与本工程有关的政府、验收、监督等人员，还包括公司各部门及领导等。

3.1.13协调管理思路

项目管理的重要环节：

谈话、开会、电话、交流与沟通等，不限地点时间方式等，与公司内外沟通等

四、售楼准备工程策划

具备条件：

施工图纸和室外总平面图纸，有了前期工程策划。

目的：

是尽最大的努力策划出一个不影响正常施工的独立售楼准备工程区域；

售楼准备工程包括：

售楼处、样板房、售楼环境工程，售楼处一般与会所售楼环境合并在一起，样板房一般为实体样板房，特点是开工时间比较早、要求工期紧、工程质量要求高，一般均在抢工状态下完成，售楼准备工程的图纸、样板确认、分判、施工、材料供应等均在特定条件下进行，售楼准备工程的策划计划致关重要，更需要公司各部门全力支持配合才能完成。

重点把握以下6个要点

△地下结构工程

△室外地下管道工程

△主体结构工程

△室内外装修

△室外园建环境绿化工程

△清洁卫生

4.1地下结构工程

包括地下室、水景、游泳池、园建基础、设备房工程等，需要注意的关键环节是土方回填和防水，土方回填质量控制关键是分层夯实和分层的厚度，然后是尽量减少重复挖填工作，防水工程主要是地下室的侧墙、顶板、保护层施工，注意施工前工作面的清理及有管道通过等防水薄弱部位的施工。

4.2室外地下管道工程

包括雨污管道、给水管道、强弱电管线、煤气管线等，需要注意的是施工顺序和回填土的质量，原则是有压力管道让无压力管道，自下而上的施工顺序。

4.3主体结构工程

售楼处和样板房都有主体结构的形象进度要求，这是完成售楼准备工程的基础，因此主体结构进度必须按照计划要求按时或提前完成，售楼处在完成屋面防水后开始装修进场施工，样板房上两层结构施工完成后可装修进场施工，并在样板房的上层地面作防水、外墙立面作截水处理，外脚手架在合约中应明确为二层或三层以上为外挑架，满足地下管网、回填等交叉施工要求。

4.4室内外装修

样板房和售楼处装修考虑的因素有外墙维护墙、间墙、粗装修、门窗安装，控制移交精装修的时间，楼梯通道装修包括楼梯间单元门、大堂、栏杆、扶手、面砖、照明等，进入样板房一楼通道、双层安全保护棚的搭设等，室内精装修计划节点控制，外墙装修如果是面砖时应提前考虑外墙立面排砖图，保证现在局部贴砖将来大面积贴砖时不返工，门窗安装时应充分考虑防水问题。

4.5室外园建环境绿化工程

首先划分施工现场与售楼区域，按照售楼环境区域、营销路线的要求围板封闭，大的乔木一定要提前种植才能保证售楼时的效果，并考虑保护和养护措施，大乔木才能成活的好，提前种植大乔木另外原因是避开后期种植运输和吊装对道路铺装的成品保护问题，灌木和草皮按照售楼准备工程计划进行，应考虑当地气温气候对植物生长的影响；园建工程在不影响前后工序的条件下能提前施工的尽可能提前，为绿化和道路铺装创造条件，开路口道路铺装应在灌木草皮施工前完成，并保障不污染绿化，室外绿化施工前尽可能将建筑垃圾清除干净或换填30mm厚的种植土，大乔木的树坑周围不能有建筑垃圾，否则植物无法成活。

4.6清洁卫生

最后一道工序是全面的清洁，包括室内的墙、顶、地面、门窗玻璃和外墙等，室外包括道路、地面、泳池、园建等，原则要求清理到原材料的本色，清洁时应合理安排清理的先后顺序，避免交叉污染，一般屋面、外墙等不受其它工序影响的部位宜提早开始清洁，经验告诉我们每个售楼准备工程留给清洁卫生的时间非常有限，为保障效果应加大清洁人力投入，达到营销售楼要求的效果。

五、监理单位的管理与协调

监理作为开发商项目管理的咨询管理机构，开发房在做好监理机构采购与合同鉴订工作，双方应严格按合同进行工作与协同。

5.1在实施工程管理中，开发商对监理的管理应注意方式方法，为监理开展工作营造良好环境和平台。

5.2按合同履行义务责任的基础上，督促监理机构严格履行合同责任和义务。

首先及时按合同配置标准要求将监理人员到岗，并高效展开工作。

5.3对监理规划和监理细则进行审查，确保监理按审查确认的监理规划和监理细则展开监理工作。

5.4积极参加监理组织的各项管理工作。

5.5对监理日常工作每月进行考评，并就考评结果双方应有效沟通达成共识，对存在的问题，监理方应提出改进方案。

5.6建立实施双方高层有效沟通平台，为项目管理创造更高效的奠定基础。

六、对总承包方及其它承包方的管理与协调

开发商主要通过对监理的管理与协调来实施对总承包方及其它承包方的管理与协调。

建立高效的管理模式，并确保运行良好。

主要有：

工程队伍管理、工程资料管理等。

工程队伍也就是工程的参与方，是工程建设的主体，要对工程队伍行之有效的管理。

如：

合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。

工程资料是工程档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征，真实具休的做好工程资料，能切实反映工程的好坏。

为工程质量管理、成本控制提供合理的依据。

七、材料设备供应的管理与协调

工程材料设备供应管理主要是指甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的造价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料供应的及时性，这就同时保证了工程进度，提高了工程质量、控制了工程成本。

◆应根据工程进度计划，提前与供应商就生产、供应计划进行沟通，重要材料设备应到厂家进行监控，确保材料设备质量，特别是供应紧俏的材料设备能按工程进度计划及时提供。

八、政府职能管理部门及项目所在地机构的沟通与协调

8.1施工单位必须指定专人负责应对政府管理部门的各种检查和工地现场周边单位的协调，以保证工地施工顺利进行。

该协调员名单及联系电话在进场后三天内提交业主。

8.2施工单位进场后一周内，须向业主提交施工许可证、资质证书、营业执照、劳务证、暂住证、特殊工种操作证等证件的复印件，并根据施工需要，及时办理环保、夜间施工许可证、各种许可证等，并将复印件提交监理

8.3协调员应定期主动专访周边街道、居委会等单位及居民，收集反映，制订对应措施，将有可能影响施工顺利进行的矛盾，及时消除在发生之前。

九、项目质量管理体系的建立与运行

建立：

以现场施工管理机构为主体，根据施工单位和业主方或总承包方的工程质量项目质量控制总体系统的有关规定和要求而建立。

需要根据施工管理的范围、结合工程特点建立。

其内容包括

☆现场施工质量管理目标体系

☆现场施工质量管理业务职能（部门）分工

十、文件管理

开发商的文件管理应履行下列职能：

◆工程招标与勘察、设计、施工、监理等单位鉴订合同协议时，应对工程文件的套数、费用、质量、移交时间等提出明确要求。

◆收集和整理工程阶段、竣工验收阶段形成的文件，应进行立卷归档。

◆负责组织、监督和检查勘察、设计、施工、监理等单位的工程文件的形成、积累和立卷归档工作，也可委托监理完成此项工作。

◆收集和汇总勘察、设计、施工、监理等单位立卷归档的工程资料。

实行总承包的项目，此项工作可委托总承方完成。

◆在组织工程竣工验收前，应提请当地的城建档案管理机构对工程档案进和预验收，末取得工程档案验收认可文件，不得组织工程竣工验收。

◆对列入城建档案馆接收范围的工程，工程竣工验收后3个月内，向当地城建档案馆移交一套符合规定的工程移交档案资料。

十一、承建商/供应商进场交底及合同交底

11.1进场交底

是项目开发商项目部、监理部（及总承包方）与中标施工单位/供应商进行的第一次正式沟通，通常就进场前准备、工期与现场管理要求等事项进行交底。

进场交底会议通常由监理单位主持，但监理方主要侧重于监理配合要求，开发商项目部应在进场交底中发挥主导作用，明确工程的重点、难点问题及注意事项，对施工单位提出管理和配合要求，为今后顺利合作奠定良好的基础。

11.2合同交底

由采购合约部门在合同签订后，组织对项目部、监理单位及中标施工单位现场管理人员进行的有关合同关键重点内容的交底，其目的是帮助项目管理人员正确理解合同条款，为项目合作奠定良好基础。

十二、安全文明施工管理及成品保护管理

12.1安全文明施工管理

为加强和提高项目开发项目现场安全文明施工管理水平，促进现场安全文明施工管理标准化、规范化和制度化，改善项目现场环境，并对工程安全情况进行科学地评价、预防事故的发生。

确保进入现场的所有人员的安全和健康。

为此，应将项目明安全文明施工管理及成品保护作为项目管理策划的重要内容，同时应制定管理制、标准。

12.2成品保护

成品保护作为项目质量管理的重要措施，开发商应建立健全成品保护体系，在项目采购招标阶段应将成品保护标准和要求与项目其它管理要求及技术标准一同作为招标要求。

并作为合同附件作为合同的重要组件。

项目实施过程，严格按合同执行。

本着谁施工谁负责产品保护，谁损坏产品谁负责赔偿的原则，但各施工单位对成品及半产品进行看管和保护有不可推卸的责任。

一旦施工单位施工完的分部、分项工程移交另一施工单位，其成品保护便由另一施工单位负责。

十三、项目进度管理

13.1工期管理的关键点

■关键线路的掌握

掌握从动工至竣工为止，左右工期的关键工序。

■关键日期的管理

在关键线路中：

地下室完工日、销售开盘日、地目主体封顶日、通电日、竣工验收日、交付日。

对在整个工期中必须严守的节点的日程安排进行重点管理的方法。

以整体工期中的关键日期为目标，进一步设定以日和周为单位的关键日期，为顺利达到此目标，每天需不厌其烦地与各参建单位进行确认工种、协调工种。

进度管理遵循PDCA循环进行管理

十四、施工组织设计方案审查、技术交底

14.1施工方案审查

标的大于50万元的工程招投标，应提交施工组织设计方案审查，且应纳入技术标的重要评审内容。

中标后，施工承包方应结合项目情况按要求对投标施工组织设计进行修改完善，并报监理（甲方）审批后执行。

施工组织设计方案一般由监理审批后，报甲方备案。

14.2技术交底

A.各工种每道工序施工前必须进行施工技术与要求及验收标准的交底。

技术交底分三个层次，即项目部、监理工程师对施工单位技术负责人技术交底；施工单位内部对工长的技术交底；工长对具体施工班组的技术交底。

B.设计到特殊材料和工艺的技术交底工作，需项目部牵头组织，设计管理部、设计单位以及施工单位参加，进行交底。

C.要求技术交底有详尽的时间及签名记录，项目部在日常的巡视监控过程中，随时抽查交底记录并询问交底过程，如施工工人不能明确回答施工方法及要求的，应立即通知施工单位负责人，限期整改并附相应惩罚措施。

十五、材料管理与样板先行

建立规范的材料管理制度、样板先行管理制度及管理流程，并完善工作任务分工和管理职能分工，以确保质量、进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。

15.1材料管理思路

前期材料控制

1.项目材料清单梳理

2.材料报样、封样、入库

3.前期材料计划梳理

4.材料生产、运输控制

5.材料场地划分及管理

施工期材料控制

1.施工期材料计划控制

2.材料检查

3.材料使用与运输管理

4.材料备货

后期期材料管理

1.备份材料移交物业

2.材料报审及产品文件移交物业。

甲分包单位材料控制

15.2材料管理流程（甲供材料）

15.3材料管理流程（乙供材料）

15.4需要定样的内容

所有可见工程均应确认样板，包括：

外墙砖、外墙石材、门槛石、精装修材料、大堂、电梯厅装修、楼梯间地砖、踢脚、铝合金/塑钢门窗、幕墙、百叶窗、阳台栏杆、楼梯栏杆、入户门（包括门锁、门碰等）、外墙涂料、变形缝、屋面瓦、木格栅/耐力板、园建面层装修、私家花园装修、庭院栏杆、栏杆扶手、烟道、复式钢爬梯、屋面砖、绿化苗木、管井门/防火门、水表箱、配电箱、信报箱、室外灯具、井盖板等。

直接影响工程质量的乙供材料亦需要确定样板，如防水卷材、防水涂料、PR\UPVC管材、电线等。

15.5材料样板的确定

A.材料的报样：

建筑设计上采用的材料，均要求及时报样给项目建筑师，并留足确认及反复询样的时间。

经过项目建筑师确认后，签字盖章送项目部样品房，作为施工时对照样板。

未送样板或未经过样板确认的材料不得使用在工程上，否则不得予以认可。

对于比较复杂的材料，设计师应到现场进行交底，设计师在样板确认时，可在样板上注明材料品牌、规格和要求尺寸等。

B.材料的选样：

装修材料采用选样制度，由施工单位按照设计师的要求，报送多种样板，设计师选择确定后，签字盖章交项目部在施工控制中对照。

C.材料样板的变更：

由于特殊的原因，样板材料需要变更时，由施工单位以《工作联系单》（见附表五），说明变更原因，经项目部和项目设计师调查后确定，如需变更调整，则由项目设计师重新确认并通知项目部、监理单位以及合约管理部。

3）施工样板的确定

A.需设计师确定的样板原则上，所有可见工程均须制作施工样板由设计部确认。

施工样板确认由项目部组织，会同设计师、监理工程师、施工单位参加，对施工样板提出修改意见，由监理工程师整理书面记录，填写《样板确认单》，必要时附图片资料，经设计师、项目部技术负责人签字认可，并存档。

B.由项目部与工程管理部共同确定的样板

项目部与工程管理部确认的样板着重在一些施工质量控制交底方面，由监理工程师提出，由项目部及施工单位相关人员参加，主要有施工选材定样（如一般部位钢丝网）、门窗塞缝样板交底、防水堵洞节点处理交底和砌筑、抹灰施工样板、水电预埋施工工艺样板等。

十六、放线管理

16.1目的：

◆提高主体及装饰装修工程的施工精度

◆直观的显示各工作面的工作内容及尺寸要求

◆减少传统放线中多次引测线造成的累主误差

◆各种控制线使得三方过程控制和检查更为便捷和准确

◆减少因工人技能优劣而导致的质量问题

◆为定尺加工及穿插施工提效打下坚实基础

16.2放线管理原则

☆均应以此为标准为放线管理依据，结合自身实际情况，完成放线优化，深化及打样，并向监理部申请放线样板验收，验收合格后方可大面积施工。

☆新工作面在工完场清后应及时放线，已完成放线的区域必须做到工完场清，否则，放线管理无意义。

☆施工现场所有放线均清晰明了，便于识别，必须采用喷涂的方式进行标注，不得手写。

定尺加工及穿插施工提效打下坚实基础

☆所有控制线由总包单位100%自查，监理根据放线图抽查60%以上，甲方抽查30%以上，并有专项检查验收记录

☆砌筑与抹灰控制线须地面、天棚、墙（梁）分别弹线

☆根据精装图，明确建筑完成面，以便建筑1M线的弹设

☆安装点位的水平距离及竖向高度的标识必须以土建砌抹控制线和标高控制线为基准，并在安装点位平面图目标识。

☆不同的功能区单独画图并张贴于工作楼层墙面

☆要求工人无线不施工，并提交做好各种控制线的技术交底。

☆严格按规范及设计要求设立和保护好沉降观测点、水准点、轴线控制点。

☆各种测量结果，须报监理、业主复核，经复核后方可进行下道工序的施工，并建立各种测量台帐。

沉降观测在结构施工阶段每层一次，主体封顶后，每2个月不少于测一次，竣工前再测一次。

主体结构施工中轴线及标高需每层复测。

16.3测量工作管理

（1）测量仪器及标识工具的管理

各项目必须备齐放线所具备的所有测量工具及标识工具，精密仪器必须经过计量检测，合格后方可在施工现场使用，针对精密仪器必须建立检测、维护及使用台帐，进行统一管理。

（2）测量人员的配置

必须安排专职测量人员或委托第三方测量专业公司进行测量施线

（3）放线图编制

放线图要求精细化，综合各专业内容，每一个距离和尺寸、位置需表示清楚

（4）技术要点

土建阶段

（1）方正性控制线

主体施工阶段在结构面弹出十字通线，纵横方向尽量贯穿相对户型的走廊和过道，以便往各房间引线。

方正性控制线是整个放线工作的核心，所有控制线必须依据方正性控制线引测，根据不同的平面布置要考虑方正性控制的位置，并预留好放线孔，各层方正性控制必须从第一层引测，规避累计误差。

（2）砌筑控制线（地面与天棚）

依据方正性控制线将轴线引测到每一个房间，同时，将砌抹控制线在此时就弹好（标识Q300和M285），作为主体阶段模板定位和检查的控制线，在砌体施工阶段则需将地面砌抹控制线投影至天棚上，用于砌体定位和检查，并作为水电安装定位线引测的基准线，内抹灰阶段用于标点和抹灰完成面控制和检查，无砌筑和抹灰的项目或部位，可不放此线。

（3）隔墙控制线

依据方正性控制线弹出隔墙控制线，标识为G300（隔墙控制线）和N295（腻子层完成面控制线），其作用与砌抹控制线类似，作为主

体阶段模板定位和检查的控制线，在轻质隔墙施工阶段则需将隔墙控制线投影至天棚上，用于隔墙的施工定位和检查，并作为水电安装定位线引测的基准线，末采用轻质隔墙板的项目不放此线。

（4）隔墙排版线

在轻质隔墙板安装阶段，根据隔墙板施工图在隔墙控制线垂直方向排版线，线长300mm，以隔墙控制线作为垂直平分线。

（5）窗框安装线

根据飘窗板上的砌抹控制线及标高线，并结合外墙通垂线，窗台装饰厚度和窗边留缝宽度，在飘窗板四周引测出窗框安装线，以便窗柜定位和

限定窗台宽度，结合窗台长度的限定，便可以实现窗框和飘窗台石材的定尺加工，门窗单位工人安装也更为简便。

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