武汉市城市房屋拆迁评估操作技术标准doc.docx

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武汉市城市房屋拆迁评估操作技术标准doc

武汉市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）（2002）（）

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商品房纠纷

房产税费

购房指南

物业管理

房屋租赁

小区物权

房屋抵押

第一章总则第一条为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》、《武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》、《房地产估价规范》和《城镇上地估价规程》的有关规定，制定本规范。

第二条本市城市规划区内国有

第一章总则

第一条为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》、《武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》、《房地产估价规范》和《城镇上地估价规程》的有关规定，制定本规范。

第二条本市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁评估适用本规范。

第三条采用本规范的估价目的统一称为城市房屋拆迁．房屋拆迁评估是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。

房屋拆迁评估对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。

第四条房屋拆迁评估的价值定义是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场价值。

即不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

第五条房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日．房屋拆迁评估作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过15日。

第二章估价方法

第六条房屋拆迁评估应手用市场比较法进行评估。

不能适用市场比较法的，可采用收益法进行评估。

难以确定房屋租金收益的，采用成本法或其他方法进行评估。

第七条采用市场比较法评估的，应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过12个月的充分房地产市场交易实例，包括房屋拆迁范围内的交易实例。

在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例进行比较修正。

可比实例的成交单价一般相差不应超过30％。

第八条采用收益法评估的，应同时选择二种以上的评估方法进行评估。

第九条采用收益法评估的，评估结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。

房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照其同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。

资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定，安全利率直选取5年期国债利率。

第十条采用成本法评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法求取。

建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。

房屋拆旧以直线折旧法计算。

不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）计算、房屋建筑设备应单独计算折旧。

第十一条采用成本法评估的，各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限，按附件一确定；各种结构房屋的建筑物残值率，按附件二确定。

第三章拆迁房屋分类评估

第十二条拆迁房屋按用途分为住宅房屋和非住宅房屋。

非住宅房屋包括生产用房、商业经营用房和其他用房。

第十三条住宅房屋的拆迁补偿评估，可只采用一种估价方法，但应当说明理由。

具备条件的，应当优先采用市场比较法。

第十四条生产用房、商业经营用房的拆迁补偿评估，原则上应采用两种以上的估价方法。

如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。

能搜集充分并符合规定要求的可比实例的经营用房，应当采用市场比较法估价．没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价、难以确定房屋收钱的，可采用成本法或其他方法进行估价．

第十五条其他用途房屋的拆迁补偿评估，可只采用成本法，但应说明理由．

第十六条拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积由房地产权属管理部门核发的产权资料为准。

由于各种原因拆迁人无法提供准确资料的，评估报告书可以以单价形式进行计算以建筑面积为计价单位、委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。

以划拔方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

武汉市城镇企业职工基本养老保险暂行办法

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作者：

陈进伍 日期：

2007-08-08

第一条为保障城镇企业职工退休后的基本生活，进一步完善社会统筹和个人帐户相结合（以下简称统帐结合）的企业职工基本养老保险制度，根据《国务院关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》（国发[1997]26号），制定本办法。

第二条本办法所称企业职工基本养老保险制度，是指经法定程序确定，由政府主管部门负责组织和管理，企业和在职职工共同承担缴纳基本养老保险费的义务，退休人员按缴纳基本养老保险情况享受基本养老保险待遇的社会保险制度。

第三条本办法适用于本市城区的国有企业、集体所有制企业、股份制企业、股份合作制企业、外商投资企业、私营企业及其在职职工的退休人员，以及个体工商户（包括其它个体劳动者，下同）业主、帮工和退休人员。

外商投资企业的外籍人员以及国家另有规定的企业和人员，不适用本办法。

第四条企业职工基本养老保险实行统帐结合的制度贯彻社会互济与自我保障相结合、公平与效率相结合、行政管理与基本养老保险基金管理分开、保障水平与经济发展水平和社会承受能力相适应的原则。

第五条企业和职工必须依法参加企业职工基本养老保险，履行缴纳基本养老保险费的义务。

职工享受基本养老保险待遇的权利受法律保护。

第六条逐步建立多层次的企业职工养老保险体系，除本办法规定的基本养老保险外，有条件的企业应积极开展企业补充养老保险，提倡和鼓励职工参加个人储蓄性养老保险。

第二章基本养老保险费的缴纳

第七条企业以本企业上年度职工月平均工资总额（按国家统计局规定的口径，下同）为缴纳基本养老保险费基数（以下简称缴费工资基数），职工个人以本人上年度月平均工资为缴费工资基数。

企业缴费工资基数不得低于职工缴费工资基数之和。

职工上年度月平均工资低于上年度全市职工月平均工资60%，以上年度全市职工月工资的60%作为缴费工资基数；超过上年度全市职工月平均工资300%，超过部分不计入缴费工资基数。

第八条国有企业、集体所有制企业、股份制企业、股份合作制企业每月按缴费工资基数的25%缴纳基本养老保险费，职工个人每月按缴费工资基数的4%缴纳基本养老保险费。

外商投资企业、私营企业每月按参保人员缴费工资基数的20%缴纳基本养老保险费，外商投资企业中方职工、私营企业业主和职工个人，每月按缴费工资基数的4%缴纳基本养老保险费。

个体工商户业主本人每月按缴费工资基数的24%缴纳基本养老保险费；帮工每月按缴费工资基数的4%缴纳基本养老保险，另由业主为其按缴费工资基数的20%缴纳基本养老保险费。

本办法实施后，随着职工个人缴纳基本养老保险费比例逐步提高到其缴费工资基数的8%，相应降低企业缴纳基本养老保险费的比例。

第九条企业缴纳的基本养老保险费在税前列支。

第十条职工个人缴纳的基本养老保险费，由所在企业按月从其工资中代扣。

对职工工资中缴纳基本养老保险费的部分免征个人所得税。

第十一条企业应到所在区社会保险经办机构和地方税务机构办理基本养老保险登记和缴纳基本养老保险费登记手续；新开办的企业应在开办之日起1个月内办理。

第十二条企业应按规定时间到所在区社会保险经办机构核定本企业和职工个人应缴纳的基本养老保险费数额，并如数将基本养老保险费缴交地方税务机构代收。

地方税务机构应于每月15日前将所收基本养老保险费转入基本养老保险基金专户。

第十三条个休工商户业主、帮工向所在区社会保险经办机构缴纳基本养老保险费。

第十四条企业分立、兼并、合并、破产、撤销以及与职工建立或解除劳动关系，应在1个月内到所在区社会保险经办机构办理基本养老保险变更或注销登记手续。

第十五条对企业应缴纳的基本养老保险不予减免；确实无力缴纳基本养老保险费的，经市社会保险委员会批准，可适当延期缴纳，但延期时间不得超过3个月。

第十六条企业破产、撤销、解散，应首先从土地使用权出让所得或其他财产中划出基本养老保险费，交社会保险经办机构。

第十七条职工退休、企业不再为其缴纳基本养老保险费，个人也停止缴纳基本养老保险费。

第三章职工基本养老保险个人帐户的管理

第十八条社会保险经办机构办理基本养老保险登记手续时，应为参加基本养老保险的职工设立职工基本养老保险个人帐户，核发《职工基本养老保险个人帐户手册》，并以职工本人的身证号作为职工基本养老保险个人帐户号。

《职工基本养老保险个人帐户手册》用于记载职工在职工期间个人缴纳的基本养老保险费及从企业缴纳的基本养老保险费中相应划入的部分，作为职工退休后计发养老金的依据。

第十九条从1998年1月1日起，职工基本养老保险个人帐户储存额按照职工本人缴费工资基数11%的比例记载。

本办法实施前后的职工基本养老保险个人帐户储存额合并计算。

第二十条社会保险经办机构应每年分户打印一次职工基本养老保险个人帐户储存额以帐单，交职工所在企业与职工本人核对，并由职工保存。

第二十一条企业和职工不按时足额缴纳基本养老保险费，社会保险经办机构在其补缴后再在其基本养老保险个人帐户补记。

第二十二条职工基本养老保险个人帐户的积累储存额参考银行1年期居民定期存款利率计息。

当年缴纳的基本养老保险费按零存整取利率计息，每年计息1次，息金转为积累额。

具体利率，由市社保局每年公布1次。

第二十三条职工在市内变更工作单位，不变换职工基本养老保险个人帐户；由于与所在企业解除劳动关系等原因停止缴纳基本养老保险费，保留职工基本养老保险费个人帐户，重新工作后继续缴纳基本养老保险费，职工基本养老保险个人帐户的前后储存额累计计算。

第二十四条职工调出本市，一九九八年一月一日以后记入职工基本养老保险个人帐户的储存额本息全部随同转移，一九九七年十二月三十一日以前的储存额只转移职工个人缴纳的基本养老保险费。

第二十五条职工基本养老保险个人帐户储存额用于职工养老，有下列情况之一，方可提前支取：

（一）职工未到法定退休年龄死亡，职工基本养保险个人帐户中职工个人缴纳的基本养老保险费本息，可由其指定的受益人或法定继承人一次性领取；

（二）职工未到法定期退休年龄去境外定居，职工基本养老保险个帐户中职工个人缴纳的基本养老保险费本息，由职工本人一次性领取，同时终止其职工基本养老保险关系。

第二十六条《职工基本养老保险个人帐户手册》由职工保存，职工变动工作单位时随同转移，职工退休时由社会保险经办机构收回，同时发给退休证。

第四章基本养老保险待遇的享受

第二十七条享受基本养老保险待遇，应同时具备下列条件：

（一）达到国家规定的退休年龄（个体工商户业主及其帮工应达到男性年满60周岁，女性年满50周岁）；

（二）达到规定的缴纳基本养老保险费的年限（包括视同缴纳基本养老保险费年限的连续工龄在内），即在实施统帐结合办法前参加工作，缴纳基本养老保险费累计满10年，或在实施统帐结合办法后参加工作，缴纳基本养老保险费累计满15年。

第二十八条职工符合本办法第二十七条的规定，从办理退休手续的次月起，分别按下列规定逐月领取养老金：

（一）实施统帐结合办法前参加工作，1997年12月31日前退休的，按有关规定计发养老金，再按职工基本养老保险个人帐户储存额除以120增发养老金；

（二）实施统帐结合办法后参加工作的，月养老金为基础养老金、个人帐户养老金之和。

其中，基础养老金为退休前一年全市职工月平均工资的20%（下同）；个人帐户养老金为职工基本养老保险个人帐户储存额除以120（下同）。

（三）实施统帐结合办法前参加工作，１９９８年１月１日后退休的，月养老金为基础养老金、个人帐户养老金、过渡性养老金之和。

其中，过渡性养老金的计算公式为：

过渡性养老金＝退休前一年全市职工月平均工资*个人缴纳基本养老保险费工资平均指数*1.3%*职工应建立职工基本养老保险个人帐户前工龄。

上列计算公式中的个人缴纳基本养老保险费工资平均指数为:

职工当年本人缴纳基本养老保险费工资除以对应年份的社会平均工资,得了当年缴纳基本养老保险费工资指数，再将退休前历年缴纳基本养老保险费工资指数相加，除以缴纳基本养老保险费年限.计算公式为:

个人缴纳基本养老保险费工资平均指数=[X1/C1+X2/C2+Xn/Cn]\n

其中:

X－代表本人缴纳基本养老保险费工资;

C－代表社会平均工资;

N－代表个人缴纳基本养老保险费年限。

第二十九条由老办法规定的养老金计发办法过渡到本办法规定的养老金计发办法,过渡期为3年（1998年1月1日到2000年12月31日）。

职工在过渡期内退休,按本办法的规定计发的养老金低于老办法的规定的,可按老办法的规定补齐；高于老办法规定的，最高不得超过按老办法的规定计发的养老金的20%.

第三十条退休人员的月养老金达不到本市退休人员月养老金最低标准,可按最低标准发放。

退休人员月养老金最低标准,由市社保局按略高于本市城镇居民最低生活保障线的水平提出,市社会保险委员会审核,报市人民政府批准.

第三十一条未达到本办法第二十七条规定缴纳基本养老保险费年限,职工退休后不享受基本养老金待遇,可一次性领取工基本养老保险个人帐户储存额本息,有视同缴纳基本养老保险费年限的,还可每满一年的领取相当一个半月退休前一年全市职工月平均工资的养老金,同时终止职工基本养老保险关系.

第三十二条职工退休未领完职工基本养老保险个人帐户储存额本息死亡,储存额中个人缴纳的基本养老保险本息余额,可由其指定的受益人或法定继承人一次性领取.

第三十三条职工因工（公）致残完全丧失劳动能力,经市劳动鉴定委员会确认,由社会保险经办机构按有关规定给予养老保险待遇.

第三十四条企业应按规定到社会保险经办机构办理享受基本养老保险待遇人员的复核手续;由于退休人员去境外定居或其他原因不能办理的,应按国家有关规定取得证明;无故不办的,社会保险经办机构可停拨养老金。

第三十五条养老金按全市职工上年月平均工资增长额的一定比例定期调整。

调整时间和水平,由市社保局按照省人民政府的有关政策规定提出意见,报市人民政府批准。

第五章基本养老保险的组织与管理

第三十六条市社会保险委员会为全市职工基本养老保险领导机构,负责审议企业职工基本养老保险发展规划和法规规章草案,研究、协调有关企业职工基本养老保险的重大问题。

市社保局是市人民政府管理企业职工基本养老保险的职能部门,负责贯彻实施企业职工基本养老保险法律、法规、政策和检查监督有关执行情况，拟订企业职工基本养老保险法规规章草案及有关政策，管理企业职工基本养老保险业务和基金。

社会保险经办机构在市社保局领导下，按分工经办企业职工基本养老保险业务，主要职责是：

负责核定企业和职工个人应缴基本养老保险费数额和支付养老金；管理职工基本养老保险个人帐户；为企业和职工提供有关企业职工基本养老保险的查询等服务；受市社保局委托，依法查处企业和职工违有关企业职工基本养老保险法律、法规、规章的行为；办理市社保局委托或者授权办理的其他事务。

第三十七条基本养老保险基金按收支两条线办法管理。

具体办法，由市社保、财政局另行制定。

第三十八条基本养老保险基金专项用于企业职工基本养老保险；不敷使用时，由地方财政补贴。

第三十九条市社保局应定期或根据市社会保险委员会的要求，汇总、核实基本养老保险基金使用管理情况，并向市社会保险委员汇报。

第四十条基本养老保险基金收支运营，接受市社会保险基金监事会的监督、检查。

第四十一条社会保险经办机构应逐步提高企业职工基本养老保险社会化管理水平，做好管理服务工作，减轻企业的社会事务负担。

第四十二条企业或在职职工、退休人员可向社会保险经办机构查缴纳基本养老保险费和支付养老金的情况，社会保险经办机构应积极提供服务。

第四十三条社会保险经办机构可根据工作需要核查企业职工人数、名单、工资发放等情况，企业必须如实提供资料。

第四十四条审计部门对基本养老保险基金及其专户资金的管理使用情况和企业缴纳基本养老保险费的情况，依法进行审计监督。

第四十五条地方税务机构应积极配合社会保险经办机构做好代收基本养老保险费的工作，保证基本养老保险费及时足额入帐。

第四十六条企业参加职工基本养老保险情况，受同级工会监督。

企业应及时将《职工基本养老保险个人帐户手册》及其对帐单发给职工，及时足额缴纳基本养老保险费和发放养老金。

第六章争议处理与处罚

第四十七条职工与企业发生基本养老保险争议，可向社会保险争议仲裁委员会申请仲裁。

第四十八条企业不规定参加职工基本养老保险，由社会保险经办机构发出通知书限期参加。

企业必须在接到通知书之日起15日内按本办法第十一条的规定办理登记手续，逾期仍不参加基本养老保险的，可处以罚款。

社会保险经办机构可依法申请人民法院强制执行。

第四十九条企业不按时足额缴纳基本养老保险费，由收费机构发出催缴通知书限期缴纳，逾期仍不缴费的，可由社会保险经办机构依法申请人民法院强制执行，并自逾期之日起，每日按所欠基本养老保险费的2加收滞纳金。

所收滞纳金应并入基本养老保险基金。

第五十条企业应按时足额将养老金发放给退休人员；不按时足额发放的，由社会保险经办机构发出通知书限期发放；逾期仍不发放的，可处以罚款。

社会保险经办机构可依法申请人民法院强制执行。

第五十一条退休人员死亡，其直系亲属或有关单位应及时到社会保险劲办机构办理注销职工基本养老保险关系的手续；为伪造证件或其他手段多领、冒领的养老金；情节严重的，可处以罚款。

第五十二条社会保险工作人员有下列行为之一，由所有单位或有关部门给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

（一）未按规定将基本养老保险基金和养老金的。

（二）贪污挪用基本养老保险基金和养老金的。

（三）违反基本养老保险基金管理规定，造成损失的；

（四）擅自放宽领取养老金条件的。

第五十三条不服社会保险经办机构作出的处理决定，可依法申请行政复议，出可直接向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行处理决定的，社会保险经办机构可向人民法院申请强制执行。

第五十四条扰乱社会保险机构正常工作秩序，由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第七章附则

第五十五条已参加企业职工基本养老保险的机关、事业单位及其合同制工人和退休人员，以及实行企业化管理的事业单位及其在职和退休人员，按本办法的规定执行。

第五十六条蔡甸、江夏、东西湖、汉南区和黄陂、新洲县城镇企业职工基本养老保险实施方案，由各区县人民政府根据《国务院关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》并参照本办法拟订，报市社会保险委员会审批后实施。

第五十七条本办法的具体应用问题，由市社保局负责解释。

第五十八条本办法自1998年7月1日起施行，《武汉市城镇企业职工养老保险办法（试行）》（武政[1995]12号）、《武汉市人民政府关于集体所有制企业贯彻〈武汉市城镇企业职工养老保险实施办法（试行）〉的通知》（武政[1996]68号）同时废止。

本市过去发布的其它有关企业职工基本养老保险的规定与办法不一致的，以本办法为准。