许昌市房地产市场调研报告.docx
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许昌市房地产市场调研报告
许昌市房地产市场调研报告
一、、许昌市房地产现状
二、许昌楼市板块分析
三、市调总结及预测
郑州××××策划部
2008年3月
1、许昌市城市发展情况
2003年以来,许昌市认真贯彻落实省委、省政府加快城镇化建设的战略部署和全省城镇化工作会议精神,坚持科学发展观,努力建设和谐社会,按照“循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则,强化市区发展,提高市区首位度,加快城市基础设施建设和产业集聚区建设,积极推进中原城市群建设和许昌、长葛一体化建设,全市城镇化、城市建设与管理工作取得新成效。
近年来,全市人民牢牢抓住城镇化加速期的战略机遇,坚持实施中心城市带动战略着力中心城区建设,积极推进县(市)城区和小城镇建设,城镇化步伐加快。
经过全市人民持续不懈的努力,全市城镇化进程和市区建设取得显著成效,主要反映在以下三个指标上:
一是全市城镇化率。
截止2007年12月底,全市总人口达到454.4万人,其中城镇人口达到153.49万人,城镇化率达到35.79%。
与2006年相比,全市城镇化率提高了1.88个百分点;与2004年相比,提高5.6个百分点,年均提高1.8个百分点。
许昌市城镇化率年均提高的幅度,是比较快的,在全省的位次也是比较靠前的。
二是市区建成区面积。
截止2007年12月底,市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北,总面积达到63平方公里。
与2004年相比,市区面积增加15平方公里,年均增加5平方公里。
市区面积的快速扩张,全市人民不仅有目共睹,而且在全省地市中,也是比较快的。
除郑州、洛阳等部分地市外,许昌市市区面积也是比较靠前的。
三是市区建成区人口。
截止2007年12月底,市区建成区总人口达到59.1万人。
市区户籍人口42.8万人。
市区常驻人口16.3万人,其中从事第二产业的常驻人口为8.3万人,从事服务业的常的驻人口为3.8万人。
与2004年相比,市区总人口增加10.1万人,年均增加3.37万人。
按照我国在城市统计中对城市规模的分类标准,20万人口至50万人口为中等城市规模,50万人口至100万人口为大城市规模,100万人口以上为特大城市规模,许昌市市区已达到大城市规模标准。
许昌市新城区位于市区清潩河以东,京珠高速公路以西,总体规划面积90平方公里,规划到2010年把新区建设成集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、园林式新城区。
城东新区核心区的建成以清潩河游园为界,将许昌市区分为老城商业区、新城行政区形成合理的城市功能布局,城市环境容量大大提升。
4、许昌市城市发展定位和发展规划
2006年省政府印发了《河南省人民政府关于实施中原城市群总体发展规划纲要的通知》对许昌的城市定位为:
中原城市群先进制造业基地,城市向北发展,产业向京广带集中,重点建设和发展许昌电力电子产业园、许昌高新技术产业基地、档发产业集群、制鞋产业集群、汽车零部件产业集群、食品加工产业集群、超硬材料产业集群、再生金属加工产业集群等。
总体思路是:
树立科学发展和谐发展观,继续实施对外开放、项目带动、可持续发展和经营城市战略;坚持优先发展市区、优先发展工业,实行市、县城区和小城镇“三头并举”的方针;适度扩大市区规模,努力打造经济强市,走全面、协调、内涵发展和可持续性发展之路,提高城镇化水平,实现城乡一体化。
城市发展方向是:
向北发展为主,贴近郑州大都市圈。
以许昌市区、许昌县新城区和长葛市区为支点,以许昌县尚集镇、丈地村、长葛市的和尚桥镇、增福庙乡、官厅乡为连接点,形成自南向北的城镇带,为郑许城市带的形成奠定基础。
城镇发展目标:
到2020年,许昌市区人口力争达到100万;禹州市城区人口力争达到50万;长葛市、郡陵县和襄城县城区人口分别达到30万。
同时,鼓励和支持15个重点镇发展成为区域性中心镇,形成整体布局合理、资源配置科学、社会协调发展的城镇格局。
城市功能定位:
承接传递大郑州的经济社会发展能量,并能分散缓解其过分积聚压力;连结群内南向城市带和许、平、漯城市圈;以电力电子、烟草、发制品、食品加工、造纸、商贸等产业为主,具有高效、有序、合理的聚集与扩散能力的区域中心城市。
二、许昌市房地产现状
随着许昌市行政区划的调整及城市基础设施建设步伐的加快,在消费需求与投资需求的双重拉动作用下,许昌房地产业总体呈现健康发展的态势,供求结构基本合理,已成为拉动许昌经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业之一。
(一)房地产开发投资快速发展
根据国民经济迅速发展、社会主义市场经济体制逐步建立的要求,1998年国务院召开了第四次全国住房制度改革工作会议。
会议决定停止住房实物分配,实行住房分配货币化。
这一决定提高了居民住房消费支付能力,扩大了内需,有力地促进了房地产业和房地产经济的发展。
从结构上看,目前许昌房地产投资中,住宅类完成投资逐渐增加,而办公楼和商业用房投资比重均较小,并呈下降趋势。
在办公楼与商业用房中,以商业用房略多。
表明,许昌市商业用房和办公楼供需已基本趋于平衡;而住宅类房地产,由于住房制度的改革、土地出让方式的市场化以及开发商的投资期望等因素,增长迅速。
上述房地产投资结构表明,商品住宅供应是许昌市房地产市场的主流,而且在房地产市场最活跃政府和市民最为关心的也是商品住宅。
(二)商品房销售持续旺盛,供需结构不断优化
今年以来许昌市房地产业延续了“十五”期间商品房需求持续旺盛势头,无论是商品房销售面积还是商品房销售额都保持了较快速度的增长。
根据许昌市企业调查队对89家房地产开发企业进行的专项调查,84.3%的企业认为本地区商品房销售状况较好,15%的企业认为销售状况一般,没有企业认为销售状况较差。
(三)商品房价格持续上升
近年来,许昌市房地产投资持续保持快速增长的势头,房地产市场呈现供求两旺的发展格局,与之相伴随的是商品房价格的不断攀升,纵观全市商品房价格的走势,经历了一个逐步升高的过程。
2007年1-11月份,全市房地产开发投资25.96亿元,比去年同期增长40.7%,增速比城镇投资高2.3个百分点,比全省平均水平低4个百分点。
其中,住宅投资完成21.25亿元,增长46.5%,所占比重由去年同期的78.6%上升到81.8%。
办公楼投资150万元,下降28.6%,比重和去年持平;商业营业用房投资3.07亿元,增长285%,比重由去年同期的4.3%上升到11.8%。
2007年商品住宅销售面积218.04万平方米,增长275.9%。
商品房销售额38.24亿元,增长299.01%,其中,商品住宅销售额35.09亿元,增长327.6%。
二手房交易17.46万平方米,同比增长21%。
市区商品房12月份平均价格多层为每平方米2300元,小高层平均价格每平方米2950元,商品房价格与全省平均价格基本持平。
在全省18个省辖市中,我市市区商品房价格低于郑州、洛阳、开封、安阳、平顶山等城市,在中原城市群9个城市中位居第5位。
三、许昌楼市板块分析
据统计,目前许昌在售或预售楼盘共计二十多个,部分楼盘已经渐趋尾盘,分布在许昌市区各个区域。
根据许昌市城区特点(城区基本上被京广铁路、许禹铁路、天宝路、清潩河、新兴路分成北区、铁西区、中心城区、东城新区、南区五大区域),许昌市区楼盘也成相对应分布
1、城北版块
版块范围界定:
本版块是由许禹铁路-天宝路以北的许昌市城区北部区域。
版块概述:
本区域是许昌市魏都区的核心区、许昌市区的主要民营工业区,魏都区民营工业园位于本版块内;宏伟集团、万里路桥等知名企业位于本版块内。
魏都区民营工业园管委会、许昌市广播电台等行政机关也在本区域内。
交通概述:
本区域内交通状况成两纵(从西到东依次为劳动路、文化路)两横(从南到北依次为天宝路、北环路)的井字型格局。
公交线路有2路、4路、9路、10路等。
教育及其它概述:
许昌市工业学校、东城一高、中原职业中专、许昌县一高、华亚商场等。
主要在售项目
宏伟佳苑
开发商
宏伟置业
广告推广
神采顾问
销售电话
2031111
项目地址
劳动路北段高营桥社区
建筑类型
多层
工程进度
一期主体全部竣工,二期已出地基。
住宅套数
一期住宅8栋150多套,一二期共有300多套;
价格概况
起价760元/㎡,均价1200元/㎡,高价1380元/㎡。
商业概况
底层商铺,均价2400元/㎡,单套面积在104-150㎡,未交房,业态定位不明确。
推广口号
城北花园、因为精彩
优惠活动
一次性优惠98折、分期99折
项目概况
占地30亩、总建面4万㎡。
销售率
一期60%,二期30%
周边配套
高营桥小学,超市,十四中、汽车北站
综合评析
小产权房,购房者多为城北区域的中年自住客户。
位置较偏远,周边配套不全。
媒体选择以公交车体广告、报广、夹报为主,推广力度一般。
2、铁西版块
版块范围界定:
本版块是由许禹铁路以南-京广铁路以西-新兴路以北组成的许昌市城区西部区域。
版块概述:
本区域是许昌市区的老城区、许昌市老城区的主要生态园林区。
市园艺场、霸陵公园、许继广场、帝豪广场等位于本版块内;清泥河、运粮河流经本区域;许继集团科研中心、许昌烤烟厂、天昌国际烟草有限公司、帝豪实业、许昌通用厂等知名企业位于本版块内。
市工商局、市公路管理处、市交通局、市中级人民法院等行政机关也在本区域内。
交通概述:
本区域内交通状况成五纵(从西到东依次为西环路、霸陵路、延安路、五一路、解放路)六横(从南到北依次为新兴路、光明路、许继大道、帝豪大道、华佗路、八一路)的网字型格局。
公交线路有8路、104路、16路、108路、101路、103路、6路等。
教育及其它概述:
职业中专、市三中、市八中、市九中、市十六中、市第五高中、三国商贸城、新华干鲜批发城、恒达利市场、胖东来五一路店、胖东来建安路店、胖子店等。
主要在售项目有万象新天、锦绣华府、许继花园等。
许继花园
开发商
许继地产
广告代理
郑州英之杰
销售电话
3212088
项目地址
许继大道中段
建筑类型
多层、小高层、高层
工程进度
一期全现房,二期正在拆迁
住宅套数
一期320套,二期约300套
价格概况
一期共有约320套,剩10套左右,均价2600元/㎡.
推广口号
集团保留专家住宅,珍藏现房推出
优惠和促销活动
每平方优惠30元
项目概况
二期2栋16层高层、2栋12层高层、2栋多层,价格未出,四月份开盘。
周边配套
胖子店超市、胖东来超市、向阳路农贸市场。
许继医院、许继幼儿园、许继广场、九中等
综合评析
交通方便,环境较好;中高档建筑标准;许继集团内部员工,以及周边的经商人士;
锦绣华府
开发商
郑州华念置业
广告推广
华念置业策划部
销售电话
33629993365999
项目地址
许继大道与延安路
建筑类型
多层
工程进度
未动工,总共14栋多层,一期6栋。
绿化率
33℅
建筑面积
6万平方米
住宅套数
一期约192套
价格概况
待定
占地面积
50亩
优惠和促销活动
未定
推广口号
荣耀华府,开启锦绣人生
周边配套
胖子店、青少年宫、许继广场、客运西站
综合评析
交通方便,环境不错;中档建筑标准;年前未开盘是在等待市场价格上浮,赚取高利润。
3、中心城区版块
版块范围界定:
本版块是由许禹铁路以南-京广铁路以东-新兴路以北-清潩河以西组成的许昌市城区市中心区域。
版块概述:
本区域是许昌市老城区的商业繁华区、许昌市老城区的重要生态园林区。
市体育场、西湖公园、水上乐园、春秋广场、文博广场、滨河广场等位于本版块内;清泥河、顺城河、许扶运河流经本区域;许昌市商务局、许昌教育局、人行许昌分行、中行许昌分行等行政机关也在本区域内;许昌火车站、许昌汽车总站也在本区域内。
交通概述:
本区域内交通状况成五纵(从西到东依次为劳动路-仓库路、文化路-南大街、六一路、文峰路、兴昌路)七横(从南到北依次为新兴路、三八路-望田路、七一路-莲城大道、建设路、东大街、建安路、八一路)的网状型格局。
公交线路有5路、8路、11路、16路、108路、105路、103路、102路等多条公交线路。
教育及其它概述:
许昌市高中、许昌市第一中学、健康路小学、市实验中学、市实验小学、市人民医院、西湖公园、三国大酒店、七一路手机城、许昌大酒店、瑞贝卡大酒店、桃园大酒店、胖东来服饰鞋业大厦、胖东来望月店、宇通思姑台商业城等。
主要在售项目有宇华名郡、茂源金色家园、鼎新龙湖湾、丞相府苑、金石凤凰城等。
鼎新龙湖湾
开发商
许昌鼎鑫房地产开发有限公司
项目地址
文峰路中段(原柠檬酸厂)
销售电话
26250992651679
推广商
大迈地产咨询
项目概况
容积率:
1.9
住宅
商业
绿化率:
30℅
起价
多层:
2200多
小高层:
2400
已售罄
占地面积:
152亩
均价
多层:
2500多
小高层:
2900
建筑面积:
20万平方米
高价
多层:
2900
小高层:
3200
住宅总套数:
800套,目前推出196套
商业总套数:
17套
住宅销售率:
60℅(多层基本售罄)
商业销售率:
100℅
建筑类型:
多层、小高层
周边配套
社区双语幼儿园、健康路小学、市一中、市十一中、市一高、建材市场等
工程进度、入住现状描述
一期已入住、二期已封顶、三期正在做地基
商业描述
一期商业已售罄,部分商户已入住,每月没平方约30元
推广口号
许昌滨水生活生态城
优惠促销活动
一次性优惠7%、按揭根据贷款的多少而定2%---4%
综合评析
周边配套齐全,交通便利,紧邻千亩游园,地理位置不错,业务员职业素质差;属中高档建筑标准,推广力度较大。
宇华名郡
开发商
许昌宇华房地产开发有限公司
项目地址
八一路与文化路交汇处
销售电话
29155552917777
推广商
北京众城前景
项目概况
容积率:
2.54
住宅
商业
绿化率:
30℅
起价
多层:
2000电梯房
小高层:
2460
无
占地面积:
61亩
均价
多层:
2500电梯房2600
小高层:
2750
建筑面积:
10万平方米
高价
多层:
2850电梯房
小高层:
2900
住宅总套数:
760套左右二期300套
商业总套数:
0套
住宅销售率:
85℅
商业销售率:
无
建筑类型:
多层、小高层
周边配套
县一高、许昌学院、许昌高中、许昌市一中、健康路小学、市人民医院、图书馆
工程进度、入住现状描述
3、5号楼已封顶,其余已出4层
商业描述
一期无商业,二期商业没有推出
推广口号
北城名郡,金质生活。
优惠促销活动
一次性优惠2%,按揭优惠1%
综合评析
附近配套设施较为成熟,销售卖点以学校为主;销售速度慢,银行贷款回款慢,是导致工程进度缓慢的原因所在,房地产开发过程中的恶性循环已呈现,目前新代理公司已接手操作,宣传物料暂时不到位。
茂源金色家园
开发商
许昌茂源房地产开发有限公司
项目地址
文峰路与八一路交汇处
销售电话
3333331
推广商
精工地产
项目概况
容积率:
1.9---2.9
住宅
商业
绿化率:
36.7℅
起价
多层:
1920电梯房
小高层:
2610
占地面积:
43亩
均价
多层:
2650电梯房
小高层:
2740
建筑面积:
10万平方米
高价
多层:
2980电梯房
小高层:
2980
住宅总套数:
487
商业总套数:
约65间
住宅销售率:
55℅
商业销售率:
未销售
建筑类型:
多层、小高层
周边配套
胖东来购物广场、建行、工行、信用社、中国移动、许昌市人民医院、报社、电视台、许昌学院、集贸市场
工程进度、入住现状描述
一期除2号楼正在施工,其余的都已交工,6月份交房;二期7号楼已封顶,8号楼刚出地基,9、10号楼已建到4层,12号楼尚未施工,多层12月底交房,小高层09年8月交房。
商业描述
商业外街(一层二层捆绑),暂时没有销售,未出价格,面积在110---130平方之间
推广口号
有花的庭院
优惠促销活动
多层1—4楼一次性优惠4℅,按揭2℅;5—6楼一次性优惠7℅,按揭4℅;小高层1—5层一次性优惠7℅,按揭4℅;6—11楼一次性优惠5℅,按揭3℅;一期指定5套房源可优惠1万元;二期抽奖送家电。
综合评析
位置较好,交通便利,配套齐全,学区好,销售速度相对较好,小户型精装非常受市场追捧。
丞相府苑
开发商
许昌四通房地产开发有限公司
项目地址
清虚街东段
销售电话
2799777
推广商
报喜鸟庆典礼仪策划公司
项目概况
容积率:
1.75
住宅
商业
绿化率:
30℅
起价
多层:
2300电梯房
小高层:
占地面积:
2万平方米
均价
多层:
2800电梯房
小高层:
建筑面积:
3.5万平方米
高价
多层:
3150电梯房
小高层:
住宅总套数:
200套
商业总套数:
不详
住宅销售率:
70℅
商业销售率:
建筑类型:
多层
周边配套
西湖公园,许昌儿童医院,文化路小学,许昌市一中,许昌市一高
工程进度、入住现状描述
一期已交房,二期刚做地基,09年7月交房。
商业描述
一期商业均价5000,已售罄;二期没有销售;铺位面积120-1200
推广口号
置业四通,安居乐业,合适的才是好的!
优惠促销活动
一次性优惠4℅,按揭2℅
综合评析
位置属于老城绝对的中心位置,交通便利,配套齐全、在以上优点共存的情况下,推广力度较小。
金石凤凰城
开发商
许昌金石房地产开发有限公司
项目地址
六一路中段
销售电话
2166888
推广商
金石策划部
项目概况
容积率:
1.74
住宅
商业
绿化率:
31℅
起价
多层:
1880电梯房
小高层:
2800
无
占地面积:
2万平方米
均价
多层:
2450电梯房
小高层:
3050
建筑面积:
3.5万平方米
高价
多层:
3088电梯房
小高层:
3400
住宅总套数:
580套
商业总套数:
住宅销售率:
80℅
商业销售率:
建筑类型:
多层、小高层
周边配套
试验幼儿园、试验小学、实验中学、电大、胖东来购物城,市公疗医院,文峰广场等
工程进度、入住现状描述
没有动工,地表已平整。
商业描述
无
推广口号
梧桐树下凤凰人家
优惠促销活动
一次性优惠2℅,按揭1℅
综合评析
学区较好,配套齐全;交通不便,六一路路宽度较窄;客户群体以金石公司老客户、公司内部员工较多。
4、东城新区版块
版块范围界定:
本版块是由许禹铁路以南-清潩河以东的许昌市东城新区区域。
版块概述:
本区域是许昌市区的新城区、东区自1997年开始规划,目前,随着市委、市政府等四大班子的东迁及市各重点企、事机构和重点学校纷纷在东城新区安家落户,东城区作为许昌未来政治、经济、文明中心的重要地位已经基本成型。
同时各地产开发商纷纷进驻许昌,多个地产项目已经在东区开阔的土地上如雨后春笋般崛起。
建安广场、许昌学院、许昌机电厂等知名企业位于本版块内。
交通概述:
本区域内交通状况成四纵(从西到东依次为潩河路、魏文路、学院路、魏武路)六横(从南到北依次为新兴路、前进路、莲城大道、建安大道、八一路、天宝路)的网字型格局。
公交线路有5路、11路、108路、102路等、东区道路多为断头路、公交线路稀少、入住人少、商业配套不完善。
教育及其它概述:
许昌学院、许昌四高、许昌市十五中、中原家具城、上海城一期建材城、许昌迎宾馆等。
主要在售项目有家天下、腾飞花园、骏景尚都、水木清华、建业帕拉帝奥、莲城华庭等。
瑞贝卡.家天下
开发商
许昌瑞贝卡房地产开发有限公司
项目地址
天宝路与魏文路交汇处
销售电话
2996111
推广商
泰赢咨询
项目概况
容积率:
1.2
住宅
商业
绿化率:
38℅
起价
多层:
电梯房
小高层:
占地面积:
180亩
均价
多层:
预计在2700左右电梯房
小高层:
预计在2800左右
建筑面积:
21.2万平方米
高价
多层:
电梯房
小高层:
住宅总套数:
一期500套左右
商业总套数:
住宅销售率:
商业销售率:
建筑类型:
多层、小高层
周边配套
十五中,许昌学院,千亩游园、市财政服务中心、许昌迎宾馆、实验幼儿园,新火车站等
工程进度、入住现状描述
多层已封顶,正在做外立面,小高层已建到7层
商业描述
推广口号
家的天下、美好生活
优惠促销活动
瑞贝卡公司内部员工购房每平方优惠360元。
综合评析
本项目与腾飞花园竞争较为明显,与公司后续项目的开发竞争在所难免;前期推广力度不够,不利于客户的积累。
腾飞花园
开发商
许昌腾飞房地产开发有限公司
项目地址
天宝路与潩河路交汇处
销售电话
21677772197777
推广商
抓根地产策划
项目概况
容积率:
1.8
住宅
商业
绿化率:
40--50℅
起价
多层:
电梯房
小高层:
未推出
占地面积:
170亩
均价
多层:
预计在2700左右电梯房
小高层:
预计在2800左右
建筑面积:
21万平方米
高价
多层:
电梯房
小高层:
住宅总套数:
一期352套
商业总套数:
不详
住宅销售率:
商业销售率:
建筑类型:
多层、小高层
周边配套
十五中,许昌学院,千亩游园、市财政服务中心、许昌迎宾馆、实验幼儿园,新火车站等
工程进度、入住现状描述
一期工程正在做基础,共11栋楼,3栋小高层,1栋7层电梯房,7栋多层。
商业描述
推广口号
丽景、美宅、健康生活
优惠促销活动
无
综合评析
与家天下的基本属性相同,位置上较家天下有写优势,属于东城区东北区核心生活区位置,交通便利,但配套不齐全。
骏景尚都
开发商
许昌骏景房地产开发有限公司
项目地址
八一路东段
销售电话
2291111
推广商
连海
项目概况
容积率:
住宅
商业
绿化率:
30℅
起价
多层:
1900电梯房
小高层:
2900
4500
占地面积:
18.26亩
均价
多层:
2300电梯房
小高层:
3300
6200
建筑面积:
4万平方米
高价
多层:
2700电梯房
小高层:
3600
住宅总套数:
600套
商业总套数:
不详
住宅销售率:
90℅
商业销售率:
50%。
建筑类型:
多层、高层
周边配套
十五中,许昌学院,市财政服务中心、许昌迎宾馆、实验幼儿园,新火车站等
工程进度、入住现状描述
多层已交房;酒店公寓楼体已竣工,进入内部装修阶段,6月底交房。
商业描述
推广口号
再买酒店式公寓,你得到深圳了。
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- 关 键 词:
- 许昌市 房地产市场 调研 报告