鼎湖束马回头旅游房产开发项目可行性分析报告.docx
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鼎湖束马回头旅游房产开发项目可行性分析报告
广东省肇庆市鼎湖山脉
束马回头旅游
房产开发
项目合作投资分析报告
广东振海能源投资集团有限公司
广东振海建设工程有限公司
二0一一年十月十五日
鼎湖束马回头旅游房产开发项目
合作投资分析报告
一、项目简介
1、项目概况:
该项目位于广东省肇庆市鼎湖区九龙湖山脉,国有林业总场北岭林场内,场内风光秀丽、环境优美。
项目用地面积90000㎡(135亩),总建筑面积62900㎡。
该项目是属于鼎湖山脉颐年养生养老整体项目的一部分,前期工作已由原业主方肇庆市鼎湖凤凰养生园有限公司完成。
因原业主方资金不足,需引进合作者进行合作投资。
该项目技术经济指标如下:
束马回头项目技术经济指标表1
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
建设用地面积
亩
135
2
总建筑面积
㎡
62900
3
容积率
0.7
4
绿化覆盖率
%
40
5
辅助林地
亩
6
辅助景点
个
2、项目合作方式:
甲方(肇庆市鼎湖凤凰养生园投资有限公司)以135亩土地使用权出资,乙方(我方)以投入人民币1500万元用于交纳土地使用费及办理项目规划建设等有关手续费用资金为合作条件共同开发建设。
我方投入1500万元后,可获得该项目51%的股权,由我方担任项目法人代表并派总经理全程监控投入资金的使用。
以后的项目建设资金由甲乙双方按照拥有的股权比例分担。
同样,项目利润分配也按股权比例进行。
3、乙方(我方)负责出资建设内容:
(1)土地出让金:
1500万元(全额)。
(2)、旅游四星级酒店:
建筑面积15700㎡(总费用的51%)。
(3)、康体中心:
建筑面积11500㎡(总费用的51%)。
(4)、服务用房:
建筑面积8500㎡(总费用的51%)。
(5)、别墅房产:
建筑面积27200㎡(总费用的51%)。
(6)、道路、绿化、水电、通讯、消防以及建筑物使用所需要的基础设施建设(总费用的51%)。
4、项目完成后的利益分配:
(1)、甲乙双方按股权比例拥有星级酒店、康体中心、服务用房、公共基础设施的产权,以及拥有以上物业和公共设施的使用权和管理权。
(2)、甲乙双方按股权比例分配已售别墅房产所得利润和未售别墅房产。
二、项目施工建设单位成本分析(含施工中的各种管理费)
项目施工建设单位成本测算表2
序号
分项名称
单位
单位成本(元)
备注
1
四星级酒店
㎡
5000
符合经营条件
2
康体中心
㎡
3000
符合经营条件
3
服务用房
㎡
2000
符合使用条件
4
别墅房产
㎡
3500
符合出售条件
5
配套设施
㎡
300
景观和配套设施
三、项目建设总成本
项目建设总成本测算表3
序号
分项名称
单位
数量
分项成本(万元)
备注
1
土地使用
㎡
90000
1500
租用补偿金
2
四星级酒店
㎡
15700
7850
符合经营条件
3
康体中心
㎡
11500
3450
符合经营条件
4
服务用房
㎡
8500
1700
符合使用条件
5
别墅房产
㎡
27200
9520
符合出售条件
6
配套设施
㎡
62900
1887
景观和配套设施
7
建设总成本
项
1
25907
不包括前期费用、资金成本
该项目建设总成本为2.5907亿元,其中我方投入1.3948亿元。
但在实际运作中,特别是建设期第二年末,累计欠银行贷款达到2.9983亿元,其中我方欠银行货款总额为1.6181亿元。
该成本不包含前期费用,前期费用由甲方负责。
四、建设期投入产出分析
该项目计划建设工期为二年,以下分析以此为基础。
1、建设期第一年投入产出分析
建设期第一年投入产出分析表4
分类
序号
项目
总金额(万元)
我方金额(万元)
备注
投入
1
土地使用及报建费
1500
1500
银行货款
2
施工建设费
12000
6120
银行货款
3
小计
13500
7620
不含利息
4
资金成本
1350
762
按10%贷款利润计算
5
总投入
14850
8382
含利息
产出
6
营销收入
0
0
7
税金
0
0
按17.5%计算
8
营销纯收入
0
0
运营成本
9
总运营成本
0
0
按营销纯收入的3%计算
本年度利润
10
总利润(8-5-9)
-14850
-8382
上年累积利润
11
上年转入利润
0
0
本年度利润累计
12
10+11
-14850
-8382
欠银行
本年度需要投入13500万元进行项目施工建设,建设资金来源于银行贷款,其中我方需投入7620万元。
本年度产出为零。
贷款年利率按10%计算,年终总利润累积为-14850万元(欠银行总金额),其中我方利润累积为-8382万元(欠银行金额)。
2、建设期第二年投入产出分析
建设期第二年投入产出分析表5
分类
序号
项目
总金额(万元)
我方金额(万元)
备注
投入
1
土地使用及报建费
0
0
2
施工建设费
12407
6328
银行货款
3
小计
12407
6328
不含利息
4
资金成本
1241
633
按10%贷款利润计算
5
总投入
13648
6961
含利息
产出
6
营销收入
0
0
7
税金
0
0
按17.5%计算
8
营销纯收入
0
0
运营成本
9
总运营成本
0
0
按营销纯收入的3%计算
本年度利润
10
总利润(8-5-9)
-13648
-6961
上年累积利润
11
上年转入利润
-16335
-9220
含本年度利息
本年度利润累计
12
10+11
-29983
-16181
欠银行
本年度需要投入12407万元进行项目施工建设,建设资金来源于银行贷款,其中我方需投入6328万元。
本年度产出为零。
贷款年利率按10%计算,年终总利润累积为-29983万元(欠银行总金额),其中我方利润累积为-16181万元(欠银行金额)。
五、营销期利润分析
(一)、第一年营销利润分析
本年度营销包括两方面:
一、销售别墅;二、出租星级酒店和康体中心。
别墅销售单价按15000元/㎡计算,星级酒店和康体中心的日租金水平为5元/天.㎡,年平均出租率按80%计算。
年有效毛收益按下式计算:
年有效毛收益=出租建筑面积*日租金水平*年平均出租率*360。
税金包括:
房产税、营业税、城建税、教育附加税合计按17.5%计算。
营销期第一年利润分析表6
分类
序号
项目
总金额(万元)
我方金额(万元)
备注
投入
1
土地使用及报建费
0
0
2
施工建设费
0
0
3
小计
0
0
不含利息
4
资金成本
0
0
按10%贷款利润计算
5
总投入
0
0
含利息
产出
6
销售收入
40800
20808
销售别墅
7
租金收入
3916
1998
出租酒店和康体中心
8
小计
44716
22805
9
税金
7825
3991
按17.5%计算
10
营销纯收入
36891
18814
运营成本
11
总运营成本
1107
564
按营销纯收入的3%计算
本年度利润
12
总利润(10-5-11)
35784
18250
上年累积利润
13
上年转入利润
-32981
-17799
含本年度利息
本年度利润累计
14
12+13
2803
451
实现盈利
(二)、第二年营销利润分析(略)
(三)、第三年营销利润分析(略)
.
.
.
六、投资风险分析
本项目投资存在三个风险因素:
1、在甲方没有财产抵押的情况下我方先投入1500万元,会存在因甲方违约或土地没法使用而造成我们投资损失的风险。
建议在签订合作合同时进行防范。
2、酒店和康体中心存在前期出租率低或入住率低的风险。
若前期出租率过低或入住率过低会造成前期还银行贷款能力差,导致贷款利息累计大、还款期延长。
纯利润获得时间相应延后,收益会出现明显减少的风险。
建议在施工建设期间就想方设法打开租路,可委托物业管理公司提前介入促租或借助媒体广告宣传进行促租和招客。
3、在国家对房地产调控政策影响下,会存在别墅销售率低和销售价格达不到15000元/㎡的风险,从而影响还银行货款和收益率。
七、结论
从上述综合分析可知:
该项目投资风险与利润同存,最大投入为29983万元,其中我方最大投入为16181万元,在建设期第二年末达到最大。
在营销期第一年可实现纯利润2803万元,其中我方实现纯利润451万元。
从投资到获益时间跨度为3年。
在以后的收益主要依靠酒店和康体中心的出租或营业来获得。
建议公司在充分考虑和解决风险因素后,可进行投资运作。
报告单位:
广东振海能源投资集团有限公司广东振海建设工程有限公司
报告日期:
2011年10月15日星期六
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