南山高尔夫丛林公园示范性特点.docx

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南山高尔夫丛林公园示范性特点

（三）南山高尔夫丛林公园示范性特点描述

一、规模操纵

利用现有农用地，缩小项目建设规模。

整个项目拟用地操纵在400亩左右，其中，球场、会所及其他效劳设施操纵在100～200亩之间。

表现用地的有效利用率，并全数依原貌在现农村宅基地之上建设——“物尽天泽”、“因势利导”，使项目成为南山丛林公园有机的一个组成部份。

二、引进美国最先进的治理理念，协助国有林地的治理保护

在建设国际一流的高尔夫球场硬件设施的基础上，引进美国最先进的治理理念，并将引进的先进治理系统与环保技术运用到整个南山丛林的治理保护中，承担必然的治理保护义务。

从高尔夫球场治理到整个南山林区的保护，做到“源于自然”而又“超乎于自然”。

3、表现环保新理念，回归大自然

随着高尔夫运动几个世纪的进展进步，已在球场的设计、建造、计划、球赛规那么制定和球具的开发研究等方面做出了无数次的改良与冲破。

最近几年来，世界环保理念的深切与环保技术的冲破使得高尔夫运动在自然生态领域提出了新的理念——“顺其自然”。

本项目所表现的示范性将突出环保新理念，引进美国最先进的乔木等树种和各类环保用草，配以最先进的种植技术，以有机肥和生物农药为要紧养护材料，充分做到南山林区的原始植被有效的爱惜。

回归大自然从点滴做起。

（四）项目投资组合大体情形

一、项目投资组合

重庆庆业置业

中国山泉水开发股分（香港）

二、企业简况

重庆庆业置业

地址：

经营范围：

注册资金：

中国山泉水开发股分（香港）

地址：

经营范围：

注册资金：

3、投资实力

中国山泉水开发股分（香港）的要紧股东一直致力于绿色及环保产业投资。

作为投资人，投入3000万美元，成功的建造了云南丽江玉龙雪

山国际高尔夫俱乐部。

首期18洞球场仅用了18个月就建成投入利用，并创下了72标准杆世界最长球道的记录。

玉龙雪山球场追求人与自然的高度和谐，活着界自然与人文历史爱惜区内，完成了一项可谓天人合一的杰作。

球场开业仅半年，就获入围竞选世界100家大型球场的殊荣，已成为世界高尔夫爱好者心目中的“圣地”。

二、市场形势分析

（一）高尔夫运动简述

高尔夫球运动起源于十二世纪的苏格兰，十五世纪盛行于英国，二十世纪盛行五大洲。

活着界上与网球、足球并称为三大体育产业。

高尔夫运动是将草地、湖泊、沙地和树木这些自然景物，经雕塑家——球场设计者的制造，展此刻人们眼前的艺术品。

人们站在如此的大自然中，无城市喧嚣，无案牍神劳，举目远望是绿地、蓝天、小溪，振臂击球，顿感劳累苦恼烟消云散，大有得意人一辈子之感。

GOLF的G代表绿色，绿色是大自然的主色，在绿意浓浓的大自然环境中打高尔夫球是回归自然，享受自然；

GOLF的O代表氧气，氧气是人类生命中不可缺少的三元素之一。

有绿色植物的地址就有氧气生命也会因此而充满生机，朝气蓬勃。

GOLF的L代表阳光，阳光是一切生命的开始，洗澡阳光确实是享受生命。

GOLF的F代表友谊，也是高尔夫球运动的魅力所在。

球手们在打球的过程中各自遵守高尔夫的礼貌和礼仪，在竞赛中成立高贵的人际关系。

（二）市场机遇分析

一、直辖的重庆市需要国际化的生态高尔夫运动场

虽不能说高尔夫运动是名人运动，但很多名人都喜爱高尔夫球运动，国际上从王室成员到政治家，从大富商到高科技宠儿，从艺术家到体坛名星，高尔夫的普及率正在以惊人的速度在进展，高尔夫在我国是最近几年才开始起步，具有庞大的进展余地与空间，正是投资高尔夫项目的极好机遇。

高尔夫是任何体育运动项目无可替代的，此项运动方兴未艾。

最近几年传入中国，在沿海发达地域进展极快。

重庆市以特有的山城风貌和陪都文化闻名世界，南山的旅行资源更是得天独厚，在南山靠近丛林地带建设生态型高尔夫运动场所，将有助于推动重庆市的旅行市场。

同时，高尔夫球场的建设对吸引外商，提升市民生活品位有必然的增进作用。

与此同时，就高尔夫运动本身而言，目前重庆市尚没有一个真正意义上国际标准的表现生态环保要求的高尔夫球场。

因此，在南山利用现代先进的技术建设生态型高尔夫丛林公园不单单会取得良好的生态效应，更重要的是具有专门大的社会效应。

二、市场需求使进展潜力不断增大

全世界5500多万高尔夫会员，目前每一年将以10%的速度增加，发达国家每一年人平均消费10000美元（包括果岭费、球童费、球具租购费、服装费交通食宿等），全世界的球友花费在高尔夫上面的钱约是5500亿美元。

目前高尔夫正慢慢向平民化推行，其潜在市场在慢慢扩大。

96年，我国高尔夫球员仅有30多万人，到2000年仅4年的时刻就增加到60多万人，增加速度30%以上，站在市场经济最前沿的广东沿海一带最为明显。

而到了2002年末，全国的高尔夫球员达到了近100万人。

在重庆，由于高尔夫场地几乎没有，很多酷爱高尔夫运动的爱好者远赴成都贵阳和云南，其中，外商外籍人士占绝大部份比例，重庆的经济大进展需要与国际接轨，高尔夫运动将在各方面社会交流进程中发挥其独特的作用。

三、南山高尔夫丛林公园构思

将南山高尔夫丛林公园构思为重庆市具有国际领先标准的荟萃巴渝风情、展现陪都文化、凸现山水园林风貌、维持自然生态平稳、提倡健康运动方式、创新休闲旅行度假的生态型高尔夫丛林公园。

（一）荟萃巴渝风情

南山据守长江上游腹地，取天泽之福，采地脉之灵。

三峡工程建设目前正处于关键时期，二期节流已告完成，沿江搬迁工作进展顺利，为表现巴渝历史风貌，“重庆南山高尔夫丛林公园”将在建设中立足巴渝文化，以巴渝民宅各个不同的建筑形式为契机，展现巴渝文化历史久远的醇厚内涵。

本项目会所将为分散性会所，在现有放牛村农村宅基地之上建设，不破坏原有植被，使会所及效劳设施再现巴渝民居的特色。

会所及效劳设施总建筑面积估量为10000平方米。

（二）展现陪都文化

南山因其较多的陪都遗迹而具有陪都文化深度挖掘提升的基础条件。

曾经以来，“陪都”使世界更多的了解了重庆，重庆市在扩大国际交流进程中，陪都文化起到了相当重要的作用。

“重庆南山高尔夫丛林公园”将在现有的资源上进一步展现并提升陪都文化，使本项目成为具有浓厚文化底蕴的人性化高尔夫运动场。

站在南山高尔夫丛林公园，远望长江之滔滔江水，近听松柏之嘶嘶松涛，静看故都之悠悠旧事，动挥球杆之朗朗豪情，人景合一。

（三）凸现山水园林风貌

有山有水，有园有林，故谓之山水园林。

重庆因其山、因其水而将整个城市定位为山水园林城市，通过前赴后继的尽力，山水园林城市已初具规模。

在“南山高尔夫丛林公园”，将进一步深刻的表现山水园林风貌——山是南山，水是湖水，园是观赏园，林是生态林，由此构建本钱项目的一大特色。

（四）维持自然生态平稳

自然生态不单单是绿化，其实质是一种“多样性”及其“平稳”，一种彼其间的“和谐”。

南山在自然生态方面有着天然的条件，可是，在国有林区之外，专门是周边的农村居住区，由于在生态环保熟悉上的局限，已或多或少的破坏着南山的自然生态现状，养鸡养猪、乱搭乱建和更多的未经处置的废水废气，已使得南山的生态爱惜到了一个应引发严峻关注的境界。

“南山高尔夫丛林公园”将引进美国最先进的环保技术与设备，并通过合理计划和建设和协助进行林区的生态治理和保护，使南山丛林公园达到以下和谐的自然生态：

（1）绿色植物之间的和谐

（2）大气、植物与人之间的和谐

（3）建筑与环境之间的和谐

（4）植物与动物的和谐

（5）环境与人之间的和谐

（五）提倡健康运动方式

健康的躯体来自于营养的均衡摄取、正常的生活起居及适度的运动；而健康的运动来自于身心的全面放松、伸展的运动空间及肌体运动的和谐。

高尔夫运动是健康运动的一种重要方式。

高尔夫运动没有人数及程序的限制，其中的乐趣在于每每意识到自我组织力的提升，因此取得知足的成绩感，是别种球类运动无法比拟的。

参与这项运动，不单只是为了要达到运动的成效罢了，还有和在各行各业中尽力工作的朋友一样，身心投入，使方式、动作高度结合，不但讲求和谐性，更需要高度的组织力。

高尔夫是项美好的有氧运动，绿地、天空、碧水，伸展身心、陶冶性情。

中国奥委会主席伍绍祖说，高尔夫是“高贵、文明、健康、有利”的运动。

“南山高尔夫丛林公园”将提倡健康运动方式，为重庆市民和外地外籍友好人士提供一个高品位的融于自然的运动交流平台。

（六）创新休闲旅行度假

中国的旅行度假已经或将要经历三大变迁时期：

第一个时期是从1978年到九十年代初，比较流行旅行质量较低的参观旅行；第二个时期是九十年代中后期以来，将参观、度假、文化休闲旅行等旅行产品组合起来，开始有能力并知道休闲；第三个时期将提升到以度假休闲旅行为主的时期。

目前，中国旅行正从低级的参观型向高级的度假型跨越。

“南山高尔夫丛林公园”将创新休闲旅行度假方式，在那个地址，人们回到了大自然，与大自然同呼吸，尽情的享受阳光与空气，将运动与休闲充分的结合在一路。

同时，本项目将有助于南山的产业结构调整，不单单进一步改善南山的生态环境，而且通过对产业的转化，改变目前南山农业耕耘为休闲旅行，变南山的农业人口为第三产业效劳从业人员。

强化环保意识，使南山丛林与周边环境融为一体，扩大丛林绿地面积，进一步表现出重庆“肺叶”的功能。

兴修的高尔夫球场，将恢复重庆古城“巴渝风貌”，并沿球道、水系建起绿化休闲带，从而知足人们对休闲、度假、文化等更高层次的要求。

度假旅行是比较高层次的旅行，它应该是小康社会中不可缺少的居民生活属性的一部份，也是以后中国旅行方式和内容的进展趋势。

四、环境阻碍与自然爱惜

（一）本项目的大体环保方法

“南山高尔夫丛林公园”将做到以下几点大体环保方法：

一、球场实施雨、污水分流，废水进入二级污水处置设施（引进美国先进的污水处置设施）达到排放标准后才进入水体；

二、球场在现有荒地或已有水塘建设人工水塘或改善水塘质量，并在水中种植水生生物，让带有肥料及农药成份的水，经水生生物吸收、分解，以阻止污染物直接排向场外；

3、球场将采纳人工清除杂草，禁止利用除草剂，在必要的时候采纳杀菌剂和杀虫剂时，采纳低毒性生物杀菌剂并操纵用量。

4、球场水系及植物浇灌，均采纳通过处置的中水；采纳风能作为水体循环的动力源；并利用太阳能发电来提供照明等用电。

五、建造特色会所，球场生活污水通过化粪池处置后直接进入人工湿地处置系统，出水水质达到景观水水质标准，出水池还能够养鱼。

6建造球道，车道时，不切割山体，不造成水土流失。

（二）南山高尔夫丛林公园以后环境描述

在“南山高尔夫丛林公园”，将在原有林区的基础上引进更多的草木树种，使南山林区的自然生态加倍合理，成为集林业科研示范、珍稀树种爱惜、植物资源展现、生态旅行资源培植等于一体的“丛林公园”。

通过异地移植、引种、繁衍栽培各类名特优珍稀树种，引进美国一流的栽培技术，将那些身处危境的古树名木移植并加以爱惜。

拟引入的草木树种有：

罗汉松、桂花树、银杏、苦丁茶，和国家一级爱惜的台湾杉、南方红豆杉、小叶银缕梅，国家二、三级爱惜的五针松、华东黄杉、水松、福建柏、榧树、鹅掌楸、连香树、天竺桂、天目木姜子、浙江楠等名贵树种。

在“南山高尔夫丛林公园”，将依照高尔夫球道的两个区各9个球道的布局形成十八个休闲活动园区，包括观景园、水景园、果园、松林园区、竹林园、梅园、杉园、桂花园区、茶园等等。

其中，观景园将在原有林木的基础上，增加松、竹、棕、枫等珍稀植物和花灌木及缀花草坪等观赏植物，纳奇花异草、珍稀植物于一园。

水景园那么是将原有鱼池改造成荷花池、垂钓池，池内养荷、池边植桃栽柳。

本项目打算选用速生、易活、好治理、抗性强的乡土观赏树种如樟树、马尾松、三角枫、秋枫、马占相思、凤凰木等进行补植和现有林木改造，形成针、阔叶林木混交，群落结构完整，季相转变丰硕的自然生态林景观。

五、项目计划概述

在“南山高尔夫丛林公园”的计划中，将做到点上成景、线上成荫、面上成林、环上成带的计划要求。

项目邀请国际知名专家设计，不仅能让项目处处是绿景，而且还能从绿中体会出绿色与人的靠近，和和建筑、和道路、和人超级和谐的高品位。

球场用草为环保用草，景观设置以“生态交往”为整体构思，突出“绿”的主题，以“水”为主线，“蓝”与“绿”相融合为特色。

计划将整个“南山高尔夫丛林公园”形成6个各具特色的片区，各个片区之间和谐统一，组成完整的自然生态系统。

这6个各具特色的片区为：

原始丛林林区：

以现有国有林区为基础进行保护治理；

乡土田园景区：

以现有部份农村荒地进行绿化还林形成；

广场湖滨区：

以丛林公园大门入口处为基础形成；

陪都文化区：

以临近的黄山为基础形成；

草地疏林区：

以引进的环保用草组成；

高尔夫球场区：

包括巴渝民居风光线等在内。

在整个“南山高尔夫丛林公园”的计划中，维持景观质素的提升和生态环境的优化，提高南山丛林的附加值，除少量道路外，整个区域将达到100％的绿化率。

在重庆市的原生态城市山林——南山组成一道如诗如画的风光，为重庆市民提供一个加倍清静、优美的环境。

在“南山高尔夫丛林公园”，让人看的是，看绿境、看自然；让人听的是，听青青草木的窃窃密语，听林海涛声，去感触大自然的那分宁静和安逸；让人运动的是，融合聪慧与和谐的感悟大自然恩惠的阳光运动——高尔夫运动。

六、拆迁安置方法

“南山高尔夫丛林公园”建设所需的球场与会所效劳设施将只是在农村集体用地性质转变成城市建设用地性质的土地上建设，不损害南山林区的一草一木，并移植培育更多的各类林木。

在这种情形下，南山原住农业人口将由原先生态攫取式的生产方式大多转化为丛林公园的生态保护保养人员和高尔夫球场的效劳人员。

关于南山原住农业人口，将通过以货币安置为主的方式迁移下山居住。

同时，本项目将解决部份人的就业问题。

在本项目的日常经营治理中，将需要200个球童、100个草坪绿化工人、100个后勤效劳人员和20个治理人员，加上为国有林区的治理保护提供协助，建成后的本项目将解决500人左右的就业问题。

本项目将对南山现有的适龄的农业人口进行全方位系统的培训指导，将使他们在短时间内成为合格的第三产业从业人员。

七、本项目林地现状与计划的对照

见图（7-1）和（7-2）

八、本项目营销策划计划

本项目将与国际知名高尔夫球会进行联合，成立专门的机构引进美国最先进的治理理念对本项目进行经营治理：

（1）制定本项目高尔夫运动在重庆的进展战略

（2）与宣传和新闻媒体紧密合作，组织举行全国性和国际性的高尔夫竞赛，以增进国际国内的联系。

（3）邀请高尔夫名人指导以推动项目的普及和运动水平的提高，走社会化、产业化的路。

（4）经营进展高尔夫配套的球具和用品。

九、经济技术分析

（一）建设内容

一、拟建规模

在近2000亩的坡地上建设国际标准、设施齐全的18洞高尔夫球场、高级会所及会员别墅。

二、技术指标

项目技术指标见下表。

项目

面积（亩）

高尔夫训练场所及会所

占地面积

建筑面积

高尔夫球场

A区占地面积

B区占地面积

C区占地面积

1、会所

2、车库

会员别墅

占地面积

总建筑面积

公用设施

建筑面积

停车场占地面积

租用林地

占地面积

1500

征地面积总计

400

（二）投资概算与资金筹措

一、建设期两年。

二、投资估算

投资概算为人民币万元，详见表一。

表1总投资概算（单位:

万元）

项目

总金额（万元）

资金计划

2003年

2004年

1

土地成本

2

高尔夫球场

球道设施

练习场及会所

设备购置

小计

3

高级会所及附属设施

4

会员别墅

5

外部环境建设

6

公用及辅助设施

小计

7

资金利息

8

管理费及不可预见费

总计

3、资金筹措

总投资的30%以自有资金投入，其余通过银行贷款及部份会籍销售款投入。

（三）财务评判

一、大体条件

（1）高尔夫球场经营期限为四十年。

二○○五年投入运营。

（2）依照高尔夫球场的治理体会，球场经营十年后（即二○一四）趋于稳固。

二、营业收入预测

（1）经营收入：

依照统计数据，18洞高尔夫球场的年均接待能力为8万人次，按人均消费1000元计。

球场正式开业后，第一年来场打球人数为年均接待能力的20%，以后依照20%比例逐年递增，达到饱和后趋于稳固。

（2）会籍销售：

本球场依照俱乐部方式运作。

①在建设期（第二年）即发售会籍，价钱10万元，限额100名。

经营十年内，每一年均限额发售会籍100名，价钱递增10%。

②附带会籍的度假别墅销售1万平方，单价万元/平米。

营业收入预测详见表二。

表2营业收入估算（单位:

万元）

名称

计划

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

会员卡销售

单价

金额

含会籍的楼宇销售

金额

经营收入

人数

金额

总计

3、经营本钱和费用预测

经营本钱和费用预测详见表三。

表3经营成本及费用（单位:

万元）

名称

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

人员工资

球场维护

经营支出

林地租赁

行政杂费

折旧

摊销

其他

总计

4、税收

本项目营业税，综合税率按%计算，所得税率为33%。

五、财务评判指标

A、投资利润率：

以达到正常经营年限的年度计算，项目投资损益表详见表四。

项目总投资利税率为%，总投资利润率为%；项目自有资金利税率为%，自有资金利润率为%。

表4投资损益表（单位:

万元）

序号

名称

总计

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

一

营业收入

二

经营成本

三

营业税金

四

税前利润

弥补亏损后余额

五

所得税

六

税后利润

税前

总投资收益率

%

自有资金投资投资收益率

%

税后

总投资收益率

%

自有资金投资投资收益率

%

B、内部收益率：

项目基准收益率为8%，项目经营期内现金流量表详见表五。

税前内部收益率为%；税后内部收益率为%。

内部收益率均大于基准收益率，说明项目是可行的。

表5-1现金流量表（单位:

万元）

序号

名称

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

一

现金流入

1

营业收入

五通费

二

现金流出

1

总投资概算

2

经营成本

3

营业税金

4

所得税费

税前

净现金流量

净现值

内部收益率

%

基准折现率

%

税后

净现金流量

净现值

内部收益率

%

基准折现率

%

表5-2现金流量表（单位:

万元）

序号

名称

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2045年

合计

一

现金流入

1

营业收入

2

五通费

二

现金流出

1

总投资概算

2

经营成本

3

营业税金

4

所得税费

税前

净现金流量

净现值

投资回收期

8．81

税后

净现金流量

净现值

内部收益率

C、财务净现值：

按照40年经营期计算，税前财务净现值为万元；税后财务净现值为万元。

财务进现值均大于零，说明项目是可行的。

D、投资回收期：

项目投资回收期为（不含建设期）。

与四十年的经营期相较，能够同意。

项目要紧经济指标如下表所示。

项目经济评价指标（单位:

万元）

序号

名称

金额

1

总投资

土地

球场及其他

小计

2

营业收入

会员卡

会籍楼宇

正常年度营业收入

3

正常年度营业成本

4

投资回收期

5

静态评价指标（十年）

税前

利润总额

总投资收益率

%

自有资金收益率

%

税后

利润总额

总投资收益率

%

自有资金收益率

%

6

动态评价指标

税前

财务净现值

内部收益率

%

税后