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兴文县星光小区设计方案
兴文县星光小区设计方案
第一章总论
1.1项目概况
●项目名称:
兴文县星光小区项目
●项目拟建地址:
市兴文县光明新区,北为玉屏大道,南为光明大道,东为建武路,西为九丝路
●项目性质:
新建
●占地面积:
63亩
●建筑面积:
11.635万平方米
●建设容:
本工程项目共7栋,地下1层,地上最高18层,最低15层,地下一层为停车场
●开发单位简介:
粤华集团。
粤华集团是一家集重型装备、机械、铸造、纺织、餐饮、建材、房地产为一体的多元化大型企业集团。
集团现有控股企业十余家粤华置地是集房地产开发、商业投资运营、物业经营管理为一体的综合性地产企业,由粤华置地、粤华商业管理、粤华房地产开发、长隆置地、正嘉物业管理组成,总注册资金近一亿元。
粤华置地自2010年7月组建以来,有“半岛大院”、“半岛理工”、“星光天地”、“星光名城”、“粤华集团总部”等多个项目正在建设和开发中。
公司以铸造百年品牌为核心,以打造高端住宅、城市休闲商业为导向,通过专业化、科学化的有效运营,为客户提供高品质产品,以实现房地产开发经营的最大效能和价值。
1.2项目提出的背景
兴文县位于盆地南缘,川滇黔结合部,东南与市叙永县、南与省威信县接壤,西邻市珙县、西北接长宁县,北与江安县、市纳溪区共界。
县城距市、市均为105公里。
全县辖8镇7乡(其中5个苗族乡,2006年乡镇调整前为11镇10乡),县多民族杂居,以汉族为主,有苗、回、藏、满等17个少数民族;其中苗族同胞4.5万人,占总人口的11%。
县城中城镇,城区人口5万人,面积4平方公里。
在2010年4月新疆城镇规划网上和新疆兵团城镇规划博客网上就发布了兴文想要撤县设市(县级市)的消息。
随后,中国城镇规划网上于2013年1月、2013年3月、2013年4月、2014年2月又分别发布了新的全国撤县设市的,其中均涉及兴文。
而最新于2013年3月在网上发布,其撤县设市上又有市兴文县,并且当地确有市民表示兴文县召开了一次关于撤县设市的听证会。
由此证明兴文县撤县设市的可能性很大。
光明坝新城开发区(以下简称开发区)位于兴文县城城市中心区西侧,与城市旧城区以望城坡城市通道相连,以老城区为发展基础、向西拓展城市发展空间的区域形成的城市行政、文化中心。
开发区南至青杠林求雨山脚现状过境公路S309外侧,北至规划新过境公路S309南侧,东至望城坡东坡脚转盘处,西至新旧过境公路交叉口。
规划区东西长约2.2-3.5公里,南北宽约0.5-0.8公里,总面积约1.8平方公里。
开发区四周群山环抱,地势较为平坦略呈南北高,中部低;西部高,东部低,海拔最低高程347米,用地建设条件较好。
兴文县境名胜古迹较多,国家级风景名胜区兴文县石海洞乡和幽雅静谧的省级博望山风光。
位于县城南部30公里的石林镇的天泉洞中心风景区,蜚声中外。
开发区定性为集行政文化办公的生态居住区,人口规模2万。
其一是为部分在新区工作的行政、文化和医疗等工作的白领人士提供高层次的居住;其二是满足中心城少量外迁居住需求,提供高品质高档次的居住地;其三是提供原有村庄居民的安置居住区,原则上就近安置,提供统一规划的农民新村。
居住小区配套设施根据规设置,同时兼顾有效利用规划区外的配套设施,规划包括中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等,且对其用地位置与规模进行了明确规定。
居住用地中的公共服务设施依据《城市居住区规划设计规》规定,同时考虑充分利用规划区外的居住配套设施,有效利用城市资源,保证合理的服务半径。
规划包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用和社区服务等八大类。
基于以上的建设背景,项目将为消费者提供舒适的生活环境,便利的生活条件和丰富的文化活动。
1.3项目开发建设条件
1)位置和地形
星光小区项目位于兴文县光明新区,北为玉屏大道,南为光明大道,东为建武路,西为九丝路,场地为典型的溶蚀槽谷地貌。
2)气候
属于亚热带季风气候,常年平均气温18℃,一年无霜期长达340~360天,每年平均降雨量1082.9mm;年平均日照时数1140.5小时,年相对湿度81~85%,秋节最高达86%;主导风向:
西北风,风速1.20m/s。
3)地层
场地地层主要由第四系人工填土、耕土、粉质粘土、红粘土,三叠系下统嘉陵江组石灰岩组成。
4)构造
场地位于盆地边缘弧形构造带——华夏式构造带,表现为舒缓宽展的褶皱,断裂极少。
构造呈现为由北东逐渐向东偏转的弧形褶皱,总的趋势为北东东向。
5)水文地质
工程区位于盆地亚热带气候西部边缘区,并受盆地气候影响,热而多雨,降雨集中。
场地为典型的溶蚀槽谷地貌,下伏石灰岩岩溶弱-中等发育,场地四周无地表水体。
场地地势较低,地表水排泄不畅,洪期易汇集大量地表水,地表水对基础施工影响较大。
场地环境为Ⅲ类。
水文地质条件较简单。
6)地震效应
抗震设防度为6度,设计基本地震加速度值为0.5g,属设计地第一组。
7)场地的稳定性与适宜性
场地及其附近无滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用和地质灾害,场地稳定,适宜该工程建设。
8)地基的均匀性
该场地土层结构较简单,基岩埋藏深度差异大,为不均匀岩土地基。
1.4项目建设的必要性
1)项目建设符合国家政策
国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。
规划提出,未来,我国将推进以人为核心的城镇化,并提出到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。
住建部政策研究中心主任虹曾经分析认为,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》可能会给房地产业带来3个新变化:
其一,房地产市场将会出现分化,从过去的总体上涨到未来有的地方上涨,有的地方平衡,有的地方可能出现一段时间的低迷甚至是负增长;其二,新房市场的增速将会下降,二手房市场的需求将会增加;其三,商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产,将面临新的发展机遇。
有鉴于此,她大胆预测,新规划将会带来60%的新增住房需求。
但预测能否实现还要打上一个问号,因为农业转移人口能否在城市买得起房是个问题,农业转移人口能给哪些城市带来住房需求也还有待观察。
新型城镇化对楼市来说是个巨大的利好,那是一定的。
根据市房管局官网公布信息及本站不完全统计,2015年第14周(4月6日-4月12日),市商品房总签约量为453套,环比上升5.84%;总面积为41452.76平方米,环比上升3.02%;翠屏区住宅建筑均价为5488.25元/㎡,环比上升0.33%,其他区县住宅建筑均价为3789.4元/㎡,环比上升0.97%。
2)项目建设响应市政策
大力推进危旧房棚户区改造货币安置;加大征地拆迁安置还房中的货币安置力度,鼓励开发企业让利等措施,推动利用存量商品住房作为棚户区改造和征地拆迁安置房工作,逐步实行收储、采购商品住房作为公共盘货住房等保障性住房。
落实税费优惠政策,棚户区改造居民通过政府服务平台个人首次购买90平方米以下改造安置住房,按1%的税费计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税费减半计征契税。
对个人通过政府服务平台购买存量商品住房的,按有关规定享受契税优惠。
发挥金融机构的支持作用。
对贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房,银行业金融机构按首套房贷款政策执行;金融机构对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为40%;对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买普通自住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定首付款比例和贷款利率水平。
鼓励农村居民进城镇购房。
农村居民在城镇有固定生活来源的,允许本人及其共同生活的配偶、子女、父母登记为城镇居民,已在城镇购房但户籍暂未迁出的,其农村居民权益不变,到城镇购房入户的,其子女享受购买居住小区所在招生片区居民子女同等教育权利,享受城镇居民基本公共卫生服务的同等待遇。
本项目的建设,有利于提高光明新区的人口容积率,同时加快起城城市化的发展进程,进一步的优化新区的居住环境,符合国家及市的政策要求。
3)光明新区城市化发展的需要
光明新区开发于2010年6月正式开工建设,市委、市政府把新型城镇化建设作为扩大需、调整优化经济结构的重要依托,按照“全域”的思路,全力实施大开放、大开发和大发展战略,创新城市经营机制,加快城市建设进程。
全市各区县大力发展县域经济,统筹推进城乡一体化建设,有力促进本地经济社会全面协调发展。
光明新城土地开发是兴文县的重大招商引资项目。
新区的开发标志着兴文县在城市建设和城市经营方面迈出了新的步伐,更为市新型城镇化建设注入了新的生机和活力。
由此推进城市基础设施和公共服务设施建设,增强城市功能,提升城市品位,彰显城市形象,光明新城将会被打造成新型城镇化建设的精品工程,为加快新型城镇化进程再立新功。
新城呈“三纵六横”城市形态,将打造一条由“体育中心及多层社区-风情旅游街-文化主题公园-市民中心”组成的“Z”字形开放空间廊道;构建三大商业文化板块:
新老城区几何中心位置商业综合体、文化主题公园以西的风情旅游街和500米商业步行街;配套三到四座酒店及光明大道以北、围绕文化主题公园的僰苗文化区及风情旅游街等旅游集散接待设施;设置中小学校、医院、文体中心等公共设施;充分融合现代和僰苗文化元素。
而星光小区项目的建成,是兴文县新型城镇化建设的有益补充,同时也对光明新区城市化建设起着积极促进的作用,并且项目的建成也会为兴文县带来经济效益,促进县城经济旅游的发展。
1.5可行性研究编制依据及围
1.编制依据:
●《建设用地规划许可证》
●《建设项目选址意见书》
●《建设工程规划许可证》
●《市建设项目环境保护批准书》;
●《市消防局建设工程消防设计的审核意见书》;
●《国家节能技术大纲》;
●《投资项目可行性研究指南》
●已批准的《项目建议书》
●市规划局已批准的《规划设计任务书》
●2015年《省市建设工程综合基价表》
●2015年《省市安装工程单位基价表》
●市工程造价信息相关资料
●国家及省有关技术规和标准
●国家经济建设的方针、政策及长远规划
●政府主管部门批准的资源报告,国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划
●可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料
2.工作围:
本报告通过对本项目进行必要的论证,通过市场调查分析以及对区域相应资源状况进行分析后,确定该建设项目的建设规模以及相应的销售方案,从而研究该项目方案的技术可行性以及经济可行性,进过调查分析,对该项目的经济效益、环境效益及社会效益进行评价,从而得出可行性研究的结论与建议。
1.6项目主要技术经济指标
表1:
主要技术经济指标
项目概况
单位
数值
1.总用地面积
㎡
42000
2.总建筑面积
㎡
116350
2.1地上总面积
㎡
69244.95
2.2.1住宅面积
㎡
59318.61
2.1.2商业公共服务面积
㎡
15926.34
2.2地下总面积
㎡
41105.05
3.居住户数
846
4.建筑密度
19.5%
5.容积率
1.65
6.绿地率
32%
1.7结论
目前,光明新区正处于发展建设阶段,能否在城乡统筹发展的时期迅速发展,从而实现兴文县经济,旅游的进一步跨越,需要政府及各行各业的配合协调发展。
项目所处位置1路、3路公交及通往市和其余各县的汽车均有经过,车次较为频繁,并且在建设项目的周围有规划建设中的高铁线路,交通便利,出行方便。
规划中包括兴文县文体中心建设项目、中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等。
项目所位于的光明新区处于发展初期,周边有建设中龙腾锦城、苗城印象、中央领地等楼盘,都将为光明新城带来众多的娱乐、休闲的场所。
将有机会为当地的旅游发展事业起很大的推动作用。
通过技术上以及经济上的论证,该项目在技术上和经济上可行。
表2为可行方案的财务数据汇总。
表2财务数据汇总表
基础数据(万元)
财务评价指标
不确定性分析结论
项目成本
24590.57
部收益率
14%
盈亏平衡百分比
66.54%
净现值(万元)
71657.77
销售收入汇总
42076.04
动态投资回收期(年)
2.1
敏感性分析结论
根据敏感性分析数据分析得到,本方案财务对建安工程费的变化相对敏感,但尚在承受围。
银行贷款
10000
静态投资回收期(年)
1.99
经营税金及附加
1401.13
投资利润率
13.80%
土地增值税
631.14
资本金利润率
26.70%
所得税
3713.98
税后利润
11189.25
第二章市场分析与预测
2.1房地产市场宏观形势分析与预测
2.1.1全国房地产市场分析
1)房地产时代告别野蛮生长
中国的房地产市场已经告别黄金时代,步入时代。
那么,时代将会持续多久?
“可能会有十五、六年以上的周期。
”业界人士说,时代是一个长周期,中国的房地产从青少年步入了中青年。
青少年时代是野蛮生长,进入中青年之后这些毛病会克服,以后会呈现慢牛行情。
而眼下,房地产正通过集体转型告别野蛮生长。
2)房地产业悲观的时间已经过去
目前的房地产行业面临着一系列转型,包括从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群推服务等,“以前房地产开发企业眼睛里只有卖房子,没有卖服务,根本不关注他们所服务的客群是怎么生活在这个社区、怎么服务好他们居住在社区的各种需求等,而一个小区房屋维护、社区环境的维护完全可以多功能转型,任何一项如果做好,都可以带来巨大的估值提升。
3)拿地、盖房子,那是传统思维
以往房地产开发商通过做加法、不断扩大规模来实现业绩增长,如今万达、万科等龙头房企都相继提出转型走轻资产道路;在互联网+大肆流行下,远洋、华远等多家房企也纷纷触网,提出与互联网企业战略合作。
中国市场已经由过去卖方市场变成买方市场,由过去的压房价到去库存,从忽悠消费者的时代变成了考验供应者的时代,我们的企业要转型,就要符合市场和政策的要求。
房地产应当以人为核心,满足各种人的不同需求,真正涵的转型,是增值提效,开发出适销对路的、让客户满意的产品。
中南建设集团董事、中南地产集团总裁小平也认为,作为房地产企业,应站在顾客的角度判断突围的方向,最终活下去的,必然是迎合消费者需求,不断注重产品创新的企业。
花样年控股集团董事局主席军结合企业近几年的转型之路指出,要转型,企业人员结构比例的调整很重要,在移动互联网时代,要注重用户体验。
4)用房地产拉动经济已经很难
一线和部分二线城市房价迅速反弹,引发人们对房价过快上涨的担忧。
在房地产过热的年份,房价快速上涨,许多城市的居民收入出现过“跑输”房价和GDP。
2015年GDP的增长目标是7%左右,2015年年底中国大中城市房价同比涨幅不会超过5%到6%,预计2015年房价增速不会高于GDP增速,也不会高于人均可支配收入的同比涨幅。
根据中国房地产行业市场深度分析报告的数据,二季度房地产开发投资增速回落。
对于三季度房地产表现,预计仍然以去库存为主。
2014年出现了40万结婚对数的下降,结束了2006年以来较快上涨的态势,意味着住房刚性需求的放缓,会加大去库存的压力和延续去库存的过程。
目前依旧存在不少催生房地产需求的因素,中国的离婚率逐年上升,每年增加20到30万个离婚家庭,这也是对住房需求的压力。
人们的平均寿命延长,老龄化程度不断提高会增加人们对住宅的需求,中国城乡住房的比例仍然很低,还需要进行大量的改善,这些因素都会使得房地产在未来保持一定的速度增长,但是要想用房地产投资拉动中国经济已经很难。
2.1.2房地产产业的发展前景
2016年,一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位。
首先,现有的住房普遍户型较小(平均面积80平米,三居或以上的户型占比不到40%),20%左右的住房质量很差。
加上二孩政策的全面放开,预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。
表3:
住房现状
城镇
城区
镇区
总量
存量房面积(亿平米)
209
118
90
存量房套数(亿套)
2.6
1.5
1.1
平均值
人均住房面积(平米)
32.38
31.45
33.66
户均住房套数
1.14
1.09
1.22
套均住房面积(平米)
79.99
77.05
84.2
套均住房间数
2.39
2.24
2.6
约有45%的住房存量是1999年以前建造的,当时房地产市场并没有商业化,这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房,因此将有更强的动力去改善居住条件。
此外,已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。
其次,与改善型住房需求相比,其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。
结婚首次购房的人数正在小幅下降。
首次购房者的一大群体是正要或刚刚结婚的年轻夫妇。
如图1所示,随着新婚夫妇数量增速持续放缓,结婚购房的高峰期将会过去。
图1:
结婚数趋势
从整体来看,2016年的房地产市场仍将以稳为主,且分化明显。
一二线重点城市今年市场较为火热,2016年预计政策放松空间有限,市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。
大部分三四线城市库存压力大,且2015年表现低迷,预计宽松的政策将继续加码。
去库存是2016年房地产市场的重要任务。
高层近期频繁表露刺激住房需求、缓解房地产高库存压力的意愿,预计政策将继续宽松,成为地产股的催化剂;2015年持续大幅度负增长的新开工对于2016年的楼市来说也是从另一个角度“降库存”;房企相对充裕的资金储备,以及房企自身的转变等成为迷雾中的曙光,为行业带来光明和希望。
2.2市房地产市场分析与预测
2.2.1市房地产发展现状
按照我国城市发展和城市现代化建设要求,至2020年,把建设成为融合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级综合能源服务基地为特色的经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的宜居城市和现代化大城市。
1.政策支撑
2015年对市房地产市场有所影响的政策,包含了:
1)金融信贷政策:
央行年四次降息,利率低至历史低水平,而四次降准则释放了资金流动性,进一步改善了房企融资环境,保证房地产投资额稳中有升。
4月13日,放宽公积金提取、贷款条件,提高公积金贷款额度。
而后又出台了子女可提取父母公积金用于购房政策,提高公积金使用率已成为了主旋律。
2)首付政策:
3.30新政针对二套房首付比例放宽,进一步刺激住房需求。
8月31日,公积金贷款首付比例下调至20%。
9月22日,公积金异地贷款政策出台。
3)补贴政策:
5月25日,出台户口在中心城区买房每平米补贴200元政策,紧接着,县出台补贴200元/㎡政策,筠连县对符合相关条件的补贴100元/㎡。
但是人民对密集出台的政策并不买账,除直接补贴是看得见摸得着以外,其余政策刺激并不是那么强烈。
但可以对比下08-09年,央行也是五次降息、四次降准,09年楼市十分火爆。
而纵观今年,楼市虽较去年有所回暖,但是政策落地时间偏长,见效更慢,而购房者对政策的理解也有缺陷。
不是政策不给力,而是大家还需要一个观望的时间。
2.土地爆冷
2015年以来,商品房销售持续回暖,但房企对土地开发投资却越来越谨慎,今年以来,八县两区商住用地出让成功32宗,成交面积662000.16㎡。
而且翠屏区仅成功出让3宗,县成功出让5宗,成功出让宗数最多的居然是长宁县(8宗)。
另据市政府信息公开电子政务办公布数据显示。
今年1-9月,我市房地产开发投资完成122.4亿元,同比下降15.5%,增幅居全省第19位。
商品房施工面积为1371.9万平方米、同比下降2.3%,销售面积232.1万平方米、同比增长42.9%。
一切迹象均表明,开发商拿地愈加谨慎,投资热情逐渐减退。
3.供求逆转
图2
如图2所示,2015年1-9月,各区县取得预售许可量23920套,许可面积2174041.2㎡。
成交量23558套,成交面积2225560.3㎡。
从供求关系来看,2015年前三季度总体呈现供求平衡的态势。
翠屏区预售许可数据小于成交数据,是由于2014年存量房较多,开发商有意去库存而放缓报建。
整个楼市从过去的供应量“总体偏紧”,发展到目前的“总体偏松,部分过剩”。
在这样一个态势下,整个市场仍会延续前三季度“去库存”主基调。
4.价稳量升
图3
纵观今年住宅成交价格走势,翠屏区、县一直稳中有升,其余区县价格虽偶有波动,但整体平稳。
今年的各区县住宅成交量大幅波动,年初的低迷在3月得到缓解。
但在3.30新政刺激后反而连续两个月下滑,直到6月才又强势反弹。
而近期密集新政出台后,翠屏区、县住宅成交量持续下滑,购房者持观望态势。
预计一旦引爆购房热情,四季度成交量环比有望上升。
目前,虽然市场环境比去年有所宽松,但是大批投资性购房者重回楼市的可能性并不大,购房需求仍然是以刚需和改善型客户为主。
开发商也深知楼市黄金十年已经远去,现在交易量走低恰恰预示着四季度会有大幅回升空间。
而走量降低库存、回笼资金才是开发商的最终目的,大幅涨价只会是自掘坟墓。
2.2.2市房地产发展形势预测
当前房地产市场购房需求旺盛,也将主导四季度市场走势。
从供应来看,前三季度供应基数较高,预计今年四季度新增供应有所上升。
需求上,降准降息、放宽公积金政策、取消“限购令”等一系列房地产政策营造了宽松的购房环境,供应回升也有利于促进销售的持续释放。
预计今年四季度房地产销售量会有较大上升,有望创全年新高。
价格上,各房企在年末必会加大优惠力度冲刺业绩,预计四季度销供状况有望双双稳重有升,价格在销售压力下将保持稳定。
2.3兴文县房地产市场研究
2.3.1项目竞争环境调查
光明新区的住宅小区正处于发展期,该工程项目的竞争环境主要是周边已建设完成的楼盘以及正在建设当中的几个楼盘,由于本项目还未开始建设,所以主要的竞争对手拟定为销售中的“中央领地”、“龙腾锦程”、“光明春天”三个楼盘。
2.3.2项目竞争环境分析
1)中央领地:
中央嶺地位于光明新城最核心位置,该项目总占地113亩,总建面约20万平米,住在约16万平米,商业近4万平米,绿化高达30%以上。
优点:
在项目规划设计方面,采用好看、好用、好生活的原则,布局功能采用动静分区、干湿分区、清污分区等,占据兴文大型文体公园,城市人健康的风向标,交通四周环绕方便快捷。
缺点:
靠近商业街,有较大噪音,空气污染较大。
小区的建筑大多属于高层楼间距不大,可能导致光线的不足。
2)龙腾锦程:
龙腾锦程是集居住、商业、教育为一体的高端现代化社区,项目与兴文老城紧密相联,项目占地150亩,总建面35万方,其中商业总建面1.3万方
优点:
龙腾锦程目前是兴文规模最大的楼盘,小区绿地率37%,是兴文所有楼盘绿化景观最大最好的楼盘。
项目设置了3个人行出入口和2个车行入口,人行入口的主入口设置在光明大道和迎宾大道的交汇处,两个次入口分别设置在项目的西北侧及项目的东南侧,充分考虑业主出行的便利性;2个车行入口设置在西北侧及东侧,行车出入便利。
光明新城迎宾大道与光明大道是新城主干道,也是兴文重要交通枢纽,光明大道通往,迎宾大道通往成贵高铁的快速通道。
缺点:
空气污染大,物业方面缺乏管理,业主时常反应。
周边噪音过大。
建设分4期,建设期当中可能影响居民的正常生活。
3)光明春天
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