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房产税整合版
1案例背景
1.1房地产市场进展
毋庸置疑,近几年我国房地产行业取得了突飞猛进的进展。
房地产投资对经济增长的总贡献度甚至超过20%。
房地产行业的迅速崛起带来了专门多正面的阻碍,刺激消费,拉动经济增长,增加就业,改善都市面貌,提高居住水平等,但随之而来的经济过热,房价居高不下且呈逐年递增的进展趋势。
2012年全国城镇平均房价5791元/㎡。
2007年为3445元/㎡,五年上涨68%,年均递增10.9%;2003年平均房价为2381元/㎡,十年上涨143%,年均递增10.3%。
这对以后经济稳定和居民福利水平产生严峻威胁。
房价的飘涨有专门多方面的缘故,除市场经济的进展、通货膨胀、人口增长等外生性缘故外,要紧由以下几方面的内部矛盾造成。
(1)住房需求与投资性需求同增是全然缘故
一方面,随着都市化进程的加快,密集的人口对房产的需求不断增长,保障性住房供应不足,使得商品房作为居民必须消费品具有了不可替代性,这使得房地产长期看涨。
另一方面,随着我国GDP的稳步增长,居民收入水平不断提高,加之国内投资渠道较少,房地产投资限制较少,风险和收益不配比,使得人们对不动产的投资需求增长。
(2)地点政府对财政收入的追求导致了房价水涨船高
从1994年起国家开始实行分税制,中央财政收入比重大幅提高,由1993年的22%提高到2009年53%,与此同时,地点政府却要拿50%不到的收入负责80%的公共服务支出,地点政府的财政压力可想而知。
因此作为被地点政府所掌控的土地资源就成为了各地财政的要紧收入来源。
随着近十多年来房地产市场的持续火爆,地点政府越来越依靠于出让土地所获得的收入,进而形成了所谓的“土地财政”的局面。
目前地点政府垄断了土地的使用权,土地价格上升,政府直接收入提高,土地开发投资又是当地GDP的要紧贡献力量,因此地点政府出于私利,会希望土地价格越高越好。
各地纷纷出现的“新地王”也正验证了这种情况。
1.2个人住房房产税的产生
房产市场现在的要紧矛盾是大量需要住房的人买不起,而有大量的住房投资投机者囤房,任其空置,待价而沽。
住宅市场上的这种异常现象,正成为住房市场健康进展的顽疾。
2009年以来,我国住房购买中投机性购房的比例不断上升,从而导致房屋空置现象不断加重,住房资源严峻白费,市场价格扭曲,而房产保有环节的税收缺位又在客观上加重了这种状况。
由此个人住房房产税改革应运而生。
个人房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
也确实是讲,个人房产税是对房屋的保有期间征收的。
早在1986年的时候我们国家就差不多开始征收房产税,那时对房产征税的目的是为了运用税收工具,加强对我国领土范围内房产的治理,提高全国房产的使用效率,操纵固定资产投资规模,合理调节房产所有者和经营者的收入。
在当时我国还没有进行住房制度改革,城镇居民拥有个人产权住房的情况还比较少,因此,该条例中同时规定了要对个人拥有的非营业性住房,即个人自住用途的房产免税。
而本文所要讨论的房产税特指以2011年1月在上海和重庆进行试点的,针对个人住房所征收的房产税,相当因此“新房产税”,为了区不我们就定义它为“个人房产税”。
具体改革试点内容如表1-1所示:
表1-12011年重庆上海个人房产税试点
试点都市
重庆
上海
征收对象
个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的一般住房。
未列入征税范围的个人高档住房、多套一般住房,将适时纳入征税范围。
上海本地和非本地家庭家庭新购第二套及以上住房
税率
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含)至4倍的,税率为1%;4倍(含)以上的税率为1.2%。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的一般住房,税率为0.5%。
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
计税依据
计税依据为参照顾税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。
试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
计税依据为参照顾税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。
试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
税收减免
纳税人在《暂行方法》施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
家庭全部住房面积人均不超过60平方米免征;本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房;子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的;符合国家和本市有关规定引进的高层次人才;持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房。
1.3个人住房房产税扩围
2013年2月,时任国务院总理温家宝在主持召开上届政府最后一次国务院常务会议提出“国五条”五项政策措施:
(一)完善稳定房价工作责任制;
(二)坚决抑制投机投资性购房;(三)增加一般商品住房及用地供应;(四)加快保障性安居工程规划建设;(五)加强市场监管。
其中第二条中又再次强调了“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
2013年6月公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围,对此进展改革委有关负责人也表示“今年会有具体动作”。
而这些消息都进一步确认了“房产税将扩围”的趋势。
“90%可能将会包括深圳”?
近期,有关深圳将成为2013年房产税扩围试点都市的消息甚嚣尘上,许多专家都表示,房产税在深圳落地将是大概率事件。
其理由确实是深圳被认为具备房产税开征的条件,其已完成全面评估存量房价格的系统工作,这被认为是开征房产税的基础。
此外,深圳房产产权明确,开征房产税的条件也被认为是全国各都市中最好的。
事实上,2011年国务院在上海、重庆开始对个人住房房产征税试点,就差不多表明国务院对个人自住房产征税的改革差不多方向。
从两年来上海、重庆的试点情况看,既没有对房地产市场造成剧烈冲击,也没有引发民怨,这讲明即使在全国范围内对个人住房房产征税,也可不能对经济增长和民生改善造成不利阻碍。
既然如此,“扩大个人住房房产税改革试点范围”确实是房产税改革的必定趋势。
1986年国务院颁布房产税暂行条例,对个人自住房产作出免税规定时,个人自住房产差不多上是公有的;而1998年住房制度改革后,个人自住房产则差不多上是私有的,对私有房产征税能够讲是各国政府税制设计的普遍选择。
因此,我国恢复对个人自住房产征税也是迟早的事,对此,社会公众应该有心理预备。
2征收个人住房房产税的意义
从国内外学者研究的经验中我们差不多认识到了个人房产税开征的理论依据,那么接下来再结合我国的实际情况来分析一下我国开征个人房产税的必要性。
笔者认为有以下三点:
遏制炒房与过度需求以操纵个人住房价格、调节地点财政结构、调节个人收入再分配。
而这三点又是层层递进,从直接到全然。
2.1遏制炒房与过度需求
首先最直接的意义确实是个人房产税的推出能够遏制炒房与过度需求,操纵住迅猛上涨的房价。
房价上涨过快的最重要的缘故之一确实是国内外各种资金的炒作,而针对个人住房保有时期所征收的个人房产税,能够增加房产持有的成本,相应的增加炒房的成本,进而加大炒房的风险和减少炒房所得的利润,使得炒房者会抛出持有成本较大的房产,如此就使得住房市场增加了住房的供给,减少了炒房者的需求,如此房价上涨的趋势就会得到缓解,最终也达到了个人房产税征收的直接目的。
2.2调节地点财政结构
目前各地政府要紧靠出卖土地所得来获得财政收入,这无形中增加了开发商的成本,抬高了房价,不利于地点政府在税收方面的长远进展。
假如个人房产税在全国范围进行广泛的征收,势必会减少地点政府的财政压力,进而也能够缓解价格日益见长的土地资源。
而且从国外的经验来看,个人房产税普遍成为了地点政府的要紧收入来源,因此这也从侧面证明了个人房产税的收入能够让地点政府改变原有的财政收入方式,进而减少对“土地财政”的依靠。
关于征收上来的个人房产税又能够投入到当地的保障房建设之中,缓解地点政府关于建设保障性住房资金短缺的困境。
2008年底国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康进展的若干意见》,第一部分就提出要加大保障性住房的建设力度。
然而由于资金短缺,地点政府关于中央所分配的建设保障性住房的任务指标经常是滞后完成的,还有的是开工了然而由于资金缺乏建筑工程进行不下去导致工期一再拖延。
因此出现这些状况有专门多内在外在的缘故,然而其中最重要的资金不足的问题是不可幸免的。
个人房产税假如能够全面、深入的铺开执行,这部分的财政收入关于地点政府来讲是解了燃眉之急,对保质保量的完成保障性住房的建设给与了一定意义上的支持。
2.3发挥收入再分配作用
随着房地产市场的异常火爆,房地产的价格也水涨船高,对刚性需求造成了极大的打击,而另一方面高收入者拥有多处高档住房或者不墅,两极分化的现象越来越严峻。
房产税被视为调控房价的利器,但房产税改革最终的目的绝不仅仅是调控房价,其作为深化财税体制改革的一项重要内容,核心目标是公平市场竞争,调节收入分配。
由于我国现时期没有财产税,房产税应承担起调节贫富差距的责任。
实行差额化的个人房产税,既爱护了只有一套住宅的一般居民,又调节了高收入者的财宝比例。
征收来的个人房产税转而投入到中低收入人群的住房保障体系建设中去,如此就一定程度上起到了调节收入分配的作用,缓解了贫富差距不断加大的趋势。
3.房产税的作用机理
中国的房地产经济正在加速滑入病态的深渊。
不管是北上广深如此的一线都市,依旧二三线都市,在过去短短几年内共同见证了房价疯狂上涨的现象。
在经历了加息、限价、限购等宏观调控的手段之后,人们期待房产税能力挽狂澜,成为医治房地产市场病况的灵丹妙药。
下面笔者将从理论上分析房产税的作用机理以及可能带来的效果。
3.1房产税与税负转嫁理论
房产税作为一种税收,在研究其对住房价格的阻碍时,就不得不考虑其税负转嫁问题。
税负转嫁是指商品交换过程中,纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法,将税负转嫁给购买者或供应者的一种经济现象。
一般包括前转和后转两种差不多形式。
它具有以下三个特征:
①与价格升降紧密联系;②它是各经济主体之间税负的再分配,也是经济利益的一种再分配,其结果必导致纳税人与负税人不一致;③是纳税人的一般行为倾向,即是纳税人的主动行为。
一般地讲,税负转嫁的存在要紧取决于以下两方面条件:
一是商品经济的存在。
税负转嫁是在商品交换中通过商品价格的变动实现的。
没有商品交换的存在,就可不能有税收负担的转嫁。
因此,商品经济是税负转嫁的经济前提。
二是自由定价体制的存在。
税负转嫁是和价格运动直接联系的,一般是通过提高铭货的售价率压低进货的购价来实现的。
其中,有些税种的税负能够直席通淳价格的变动实现转嫁;有些税种的税负是通过资本投向的改变,阻碍商品供求关系间接地通过价格的变动实现转嫁。
不管采取哪种转嫁形式,都依靠于价格的变动。
因此,自由定价制度是税负转嫁存在的差不多条件。
通过对税负转嫁存在条件的分析,必定得出如此的结论:
在实行高度集中的打算治理体制下,差不多上不存在税负转嫁。
实行市场经济体制后,客观上存在着税负转嫁。
因为市场经济是一种高度发达的商品经济。
在这种体制下,商品的生产经营者和其他市场主体各有独立的物质利益。
盈利成为一切生产经营活动的全然动机,实现税负转嫁成为各类纳税人的主观动机和愿望。
同时,随着经济体制改革的不断深化,政府对价格大部分放开,企业已有专门大的自由定价权,以自由价格为基础的自由定价制度已差不多形成,税负转嫁的客
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