国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法.docx

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国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法

德惠市国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法

第一章总则

第一条为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，参照《长春市国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条本市行政区域内的房屋征收与补偿工作，适用本办法。

第四条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、惠民利民的原则。

第五条市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作。

市房屋征收经办中心是本市的房屋征收部门，负责组织实施市本级的房屋征收与补偿工作，并对其行为后果承担法律责任。

住建、国土、发改、财政、审计、监察、行政执法等部

门及街道办事处、乡（镇）人民政府应当按照规定的职责分

工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

　第六条　从事房屋征收与补偿的工作人员应当经过有关法律、法规和相关知识的培训，培训合格后方可上岗。

第二章征收决定

　　第七条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条　依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项

建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。

对旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，90%以上的被征收人同意的，旧城区改建方可纳入市国民经济和社会发展年度计划。

市房屋征收部门应当编制全市年度房屋征收计划，报市人民政府批准。

　　第九条　房屋征收按照下列程序进行：

（一）房屋征收部门依据房屋征收计划，确定房屋征收范围，并予以公告；

（二）房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续；

（三）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并协调相关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布；

（四）由房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市政府审批；

（五）由行政执法、信访、公安和市政府法制办等相关部门，按照有关规定进行社会稳定风险评估；

（六）房屋征收补偿费用存入市房屋征收部门指定账户，专户存储、专款专用；

（七）市人民政府作出房屋征收决定；

（八）房屋征收部门组织开展征收补偿安置工作；

　　（九）房屋征收部门依法组织实施房屋拆除。

第十条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋、改变房屋和土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

暂停期限最长不得超过1年。

第十一条　征收补偿方案按照下列程序制定：

（一）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报本级人民政府。

征收补偿方案应当包括征收时间、征收范围及被征收房屋的调查结果、征收补偿资金、补偿方式、产权调换房屋安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、征收补偿签约期限、奖励标准等内容；

（二）本级人民政府组织相关部门进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日；

　　（三）本级人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况进行公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，本级人民政府的法制机构应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第十二条　房屋征收决定涉及被征收人超过1000户的，应当经拟作出房屋征收决定的市人民政府常务会议讨论决定。

　　第十三条　市人民政府作出房屋征收决定后应当在征收范围内公告。

公告应当载明以下内容：

（一）征收的目的和依据；

（二）征收的地点和范围；

　　（三）征收补偿方案；

　　（四）房屋征收实施单位名称；

　　（五）达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法；

　　（六）行政复议、行政诉讼权利；

　　（七）其他应当公告的事项。

　　第十四条　市人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　房屋被依法征收的，经市人民政府批准，由市国土主管部门发布注销国有土地使用权公告，收回国有土地使用权。

　　第十五条　被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章补偿

　　第十六条　征收补偿包括：

（一）被征收房屋及土地价值的补偿；

（二）因征收造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收造成的停产停业损失的补偿。

市人民政府对符合本办法规定的被征收人给予补助和奖励。

第十七条被征收房屋及土地价值的补偿包括房屋的补偿、土地的补偿、室内装修装饰的补偿、附属物的补偿以及地上附着物的补偿。

（一）临已建成的规划街路两侧的标准房屋，用于生产经营的按照生产营业用途的标准评估补偿，没有从事生产经营的按照80%的标准补偿；不临已建成的规划街路两侧的标准房屋，按照住宅用途的标准进行评估补偿。

（二）土地（不含标准房屋所坐落的土地）根据现状和当期用途，按照不低于征收决定公告之日类似地块市场价格的原则，进行评估补偿。

（三）室内装饰装修按照建筑安装工程造价结合成新评估补偿。

（四）附属物（如仓房、门斗、畜禽厩舍等非标准房屋以及地下室、菜窖、大棚、院墙、水井、厕所、硬化路面等构筑物）按照建筑安装工程造价进行评估补偿。

不予产权调换。

（五）地上附着物（如花草树木、农作物等）按照征收

决定公告之日的市场价格进行评估补偿。

　　第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障，被征收人可以不参加社会轮候。

　　第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

　　第二十条　自房屋征收决定公告之日起5日内，房屋征收部门邀请被征收人、社区代表、人大代表、政协委员及社会各界人士参加，以公开抽签方式选定评估机构。

抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

第二十一条　房地产价格评估机构应当综合考虑被征收房屋的区位、用途、面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素，作出评估报告；被征收房屋室内装饰装修的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。

房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

　　第二十二条　在房屋征收评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当根据被征收房屋所有权权属登记参照同类房屋进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

　　第二十三条　对评估结果有异议的，在收到评估报告之日起10日内，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

房地产价格评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。

　　对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估专家委员会自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

　　第二十四条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市人民政府应当提供用于产权调换的房屋，按照“拆一还一”的原则安置。

第二十五条　住宅房屋被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋的建筑面积就近上靠标准户型进行调换。

被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等部分的价值，不结算差价；产权调换房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分，按照产权调换房屋的多层住宅建筑安装工程造价交纳增加面积款，产权归被征收人所有；被征收人要求按照超过标准户型建筑面积进行产权调换的，超过标准户型建筑面积部分按照产权调换房屋的市场价格结算。

　　被征收房屋建筑面积超过最大标准户型的，可以按照标准户型选择分套调换，或者对超出最大标准户型面积部分进行货币补偿。

分套调换合并计算的建筑面积，超出被征收房屋建筑面积部分按照产权调换房屋的市场价格结算。

　　多层住宅建筑安装工程造价按照市建设主管部门公布的上年度标准执行。

第二十六条　被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋的不同区位、不同结构予以安置。

（一）临已建成的规划街路两侧的标准房屋，对于用于经营的，按原面积安置在产权调换楼房的门市楼层内，对于没有从事经营的，根据实际情况按房屋80%的标准安置在门市楼层。

其中对被征收房屋垂直临街路方向上的长度超过产权调换楼房门市一楼跨度的，实施立体安置。

与产权调换楼房门市一层跨度等长部分安置在门市一层，余下与二楼等长的部分安置在门市二层，再多出部分继续安置在住宅楼层。

（二）不临已建成的规划街路两侧的标准房屋，安置在产权调换楼房的住宅楼层。

（三）临已建成的规划街路两侧的标准房屋被征收人要求安置在产权调换楼房住宅楼层的、不临已建成的规划街路两侧的标准房屋被征收人要求安置在产权调换楼房门市楼层的，按照被征收房地产价值与产权调换楼房价值分别计算，结清差价。

第二十七条　本办法所称的标准房屋,要求具备结构为砖混、砖木结构，主体墙厚为0.37米，长不少于5米，宽不少于5米，室内地面至棚高不低于2.6米。

达不到上述标准或搭接的房屋，为非标准房屋。

非标准房屋只实施货币补偿，不予产权调换。

对用于居住的标准房屋，还须室内格局完善，室内外生活设施设备（水、电、取暖、防寒等）齐备等。

对于室内格局不完善，室内外设施设备（水、电、取暖、防寒等）不齐全的房屋，被征收人选择要求产权调换的，按80%--90%的面积给予安置。

第二十八条楼房被征收人选择产权调换的，安置在产权调换楼房相同用途的楼层，执行“拆一还一”政策。

　　第二十九条　因征收造成搬迁的补偿按照下列规定执行：

（一）征收住宅房屋，按照每户800元的标准给予被征收人搬迁补偿；房屋出租的承租人分得400元。

（二）征收非住宅房屋，应当根据设备拆装、运输所发

生的费用给予搬迁补偿。

对无法恢复使用的设备，应当按照重置价格结合成新给予补偿；具体补偿金额，可以协商确定，也可以委托评估机构评估确定；

　　（三）被征收房屋内的电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施、设备的迁移费，按照相关规定，给予被征收人补偿。

　　第三十条　因征收住宅房屋造成临时安置的补偿按照下列规定执行：

（一）被征收人选择货币补偿的，临时安置补偿按照每月每户500元一次性发放六个月。

（二）被征收人选择产权调换的，在过渡期限内，临时安置补偿按照每6个月向被征收人发放一次（每6个月的第一个月发放，不足半个月的按照半个月计算，超过半个月的按照1个月计算），每月每户500元。

　　房屋征收部门提供周转用房的，不向被征收人支付临时安置补偿。

　　第三十一条　因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，在停产停业过渡期限内按照下列规定执行：

（一）被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的，按照下列公式计算停产停业损失补偿：

　上年度应纳税所得额÷12（月）×停产停业期限（月）。

（二）被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证，或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的，停产停业损失补偿按照下列标准执行：

1、按照被征收房屋权属用途、建筑面积计算：

为商业、服务业用途的，每月每平方米20元；为办公、生产用途的，每月每平方米15元；为仓储等其它用途的，每月每平方米10元。

选择货币补偿的一次性发放三个月补偿，选择产权调换的，按月计发补偿，不足一个月的，按一个月计算。

2、没有工商营业执照的、在市经办中心书面通知有关部门暂停办理相关手续以后取得工商营业执照的，以及房屋被征收时闲置的，不予停产停业补偿。

　　第三十二条　住宅房屋被征收人选择货币补偿的，对被征收人实行补助制度。

对住宅房屋被征收人的补助金额为：

被征收住宅房屋评估金额乘以增加比率。

增加比率根据被征收住宅房屋的建筑面积确定。

建筑面积小于25平方米的，增加比率为40%；建筑面积大于或者等于25平方米、小于33平方米的，增加比率为35%；建筑面积大于或者等于33平方米、小于41平方米的，增加比率为30%；建筑面积大于或者等于41平方米、小于49平方米的，增加比率为25%；建筑面积大于或者等于

49平方米的，增加比率为20%。

　　被征收住宅房屋建筑面积为49平方米以下的，除上款补助外，还应当按照多层住宅建筑安装工程造价乘以被征收房屋建筑面积补到49平方米所增加建筑面积的金额，给予补助。

　　第三十三条　不在已形成规划路两侧的住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋进行补偿。

被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照，且依法纳税的，对用于经营的建筑面积部分，按照下列标准给予一次性补助：

（一）从事商业、服务业等经营性活动的，按照房屋评估金额的20％补助；

（二）从事办公、生产等经营性活动的，按照房屋评估金额的15％补助；

（三）从事仓储等其他经营性活动的，按照房屋评估金额的10％补助。

第三十四条　对符合城市居民最低生活保障条件中的城市低保户，且仅有1处建筑面积不足49平方米住房，无力结算差价的，经民政部门认定后，按照建筑面积49平方米的住宅房屋进行安置。

超出原建筑面积部分，产权归人民政府所有。

　　第三十五条　征收住宅房屋对被征收人实行奖励制度。

住宅房屋被征收人在规定的搬迁期限内搬迁的，给予提前搬迁奖励10000元。

住宅房屋被征收人在规定的搬迁期限内，提前以单元、楼栋、组块、项目或者组团为单位整体搬迁的，给予该单位住宅房屋被征收人整体提前搬迁奖励，每户20000元。

设立无违章建筑奖，对于居民建房符合相关规定并在同一宅基地（宅基地按270—330平方米计算）、同一院落内无违章建筑的，给予无违章建筑奖。

奖励标准根据剩余土地面积的多少确定，最高不超过30000元。

对于一户多处住宅并且均办理房照的，根据实际情况，对符合条件的执行上述政策，对不符合条件的不予奖励。

第三十六条　住宅房屋被征收人选择产权调换的，作出房屋征收决定的市人民政府应当提供房屋征收范围内或者就近地段的房屋。

住宅房屋被征收人选择产权调换的，应当依据搬迁时间

先后公开排序，回迁时由被征收人在所对应的户型中依次自

主选择。

回迁时要适当考虑回迁楼层因素，制定回迁方案。

　　第三十七条　对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值的部分免交房屋契税。

第三十八条　经城乡规划、土地等部门认定为违法建筑的，由有关部门依法拆除，不予补偿。

按照长府办发（2012）3号文件精神，认定的证件不全和无证照房屋，按照建筑安装工程造价给予货币补偿，土地另行补偿。

不予产权调换。

由于历史原因形成的，被认定属于合法的建筑，依法予以补偿;在同一宅基地、同一院落内，有多栋无证照房屋的，只对用于居住的一栋按照有证照补偿。

　　第三十九条　房屋征收部门应当与被征收人订立补偿协议。

补偿协议应当包括以下内容：

（一）补偿方式；

（二）补偿金额与支付期限；

　　（三）用于产权调换房屋的地点和面积；

　　（四）搬迁补偿、临时安置补偿或者周转用房、停产停业补偿；

　　（五）搬迁期限；

（六）过渡方式与过渡期限等。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务

的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　房屋征收补偿协议示范文本由市房屋征收部门统一印制。

　　第四十条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　补偿决定应当公平，包括本办法第三十九条第一款规定的有关补偿协议的事项。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第四十一条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　作出房屋征收决定的市人民政府应当对被征收人及时、足额给予补偿。

被征收人应当按照补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十二条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。

　　第四十三条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章法律责任

　　第四十四条　房屋征收部门工作人员在房屋征收与补偿过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十六条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成

违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十七条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第四十八条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第四十九条各乡（镇、街）房屋征收与补偿工作参照本办法执行。

第五十条本办法自公布之日起施行。

市人民政府2004年公布的《德惠市房屋拆迁管理办法》和2008年公布的《德惠市二○○八年度房屋拆迁市场估价指导价格》同时废止。

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得拆迁许可证的，除补偿安置标准执行本办法的规定外，其他方面继续沿用原有规定办理，但不得实施行政强制拆迁。