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实务与基础真题参考答案
2011年实务与基础参考答案:
1-5CBBAB
6-10DCBAD
11-15BABBC
16-20ABADD
21-25DACAD
26-30DCBCC
31-35ADEBCDABABDEAD
36-40BDEBCBCEACEABD
41-45ADCDEDEADEBCD
46-50ACACEADEADEBDE
51-55ABCCDACBC
56-60BCACDCABCDA
2011年实务与基础计算第1题
一、解题思路与方法选择
1、解题思路
用成本法评估待估宗地,具体思路:
①分别求取海域、建筑和耕地的土地取得费用②求取海域、建筑和耕地的开发费用、利息、利润和土地增值收益③算出待估宗地地价。
2、方法选择
根据题意,题中给出了土地取得费用、开发费用、利息、利润等有关成本资料,适宜采用成本法估算待估宗地地价。
其中求取建筑拆迁补偿时采用市场法测算。
二、适用公式
地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益
土地取得费=(总补偿费用—地上物补偿调整值—非法定补偿费用)×区域因素修正系数×个别因素修正系数×开发程度修正系数
三、计算步骤
1、计算土地取得费
根据题目可以知道该码头取得费用主要分三部分:
海域、建筑和耕地,分别求它们的各项取得费用。
(1)海域取得费
海域使用金为300万元
(2)耕地取得费
①根据题意可知基本农田120万平方米
②根据文件,H码头所在区域耕地统一年产值标准为1600元/亩,综合补偿倍数为28倍,基本农田征地补偿标准案按照一般耕地补偿标准的1.2倍执行。
可得综合补偿费为:
1600÷667×28×120×1.2=9671.96(万元)
③青苗及地上附属物补偿费为统一年产值的1倍,基本农田征地补偿标准案按照一般耕地补偿标准的1.2倍执行。
可得青苗及地上附属物补偿费:
1600÷667×1×120×1.2=345.43(万元)
4耕地占用税为10元/平方米
可得耕地占用税:
120×10=1200(万元)
⑤耕地取得费:
9671.96+345.43+1200=11217.39(万元)
(3)建筑拆迁土地取得费(以人口数补偿)
①根据自2011年1月1日起,H海域码头所在城市拆迁补偿实行市场化货币补偿,所在区域调查有3个拆迁补偿案例和该市相关规定,农村居民人均可合法拥有住宅50平方米,征地补偿时,超过部分建筑物仅给予400元/平方米的建筑物补偿价。
案例一:
人均补偿费=[1100-60-(15000-273×50)×400÷10000]÷273=3.61(万元/人)
案例二:
人均补偿费=[813.12-90-(13350-267×50)×400÷10000]÷267=2.71(万元/人)
案例三:
人均补偿费=[1010-30-40-(15200-292×50)×400÷1000]÷292=3.14(万元/人)
均值作为人均补偿,即得总拆迁补偿费为:
3.15×4200=13230万元
(4)征地管理费为征地补偿额的2%
征地管理费:
(9671.96+345.43)×2%=200.35(万元)
(5)拆迁管理费为拆迁补偿额的4%
拆迁管理费:
13230×4%=529.2(万元)
(6)土地取得费用合计:
、
(1)+
(2)+(3)+(4)+(5)=300+11217.39+13230+200.35+529.2=25476.94(万元)
2、计算土地开发费
①市政基础设施配套费30元/平方米
可得市政基础设施配套费:
(30+120+30)(海域面积也算?
)×30=5400(万元)
②H海港码头征海域时,共支付海域使用金300万元(根据相关规定,H海港码头属于五等海域,建设填海造地需按照25元/平方米的标准缴纳海域使用金)。
填海面积:
300÷25=12(万平方米),填海造地土石方量为230万立方米
填海造地及平整费:
50×230=11500(万元)
③码头所在区域的地上建筑物拆除清运费为10元/平方米,土地平整费5元/平方米。
可得建筑物拆除清运费和土地平整费共为:
建筑物拆除费=21×10=210(万元)
土地平整费=(120+30)×5=750(万元)
④土地开发费合计:
5400+11500+210+750=17860(万元)
3、计算利息(开发期为两年)
25476.94×[(1+6.5%)^2-1]+17860×[(1+6.5%)^1-1]=4580.54(万元)
4、计算利润
(土地取得费+土地开发费)×10%=(25476.94+17860)×10%=4333.69万元
5、计算土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×25%
=(25476.94+17860+4580.54+4333.69)×25%
=13062.79(万元)
6、计算待估宗地无限年期地价
待估宗地无限年期总价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=25476.94+17860+4580.54+4333.69+13062.79=65313.96(万元)
7、进行土地使用权年期修正
根据题意,土地报酬率为一年期银行存款利率4%与风险报酬率3%之和,即7%。
又该码头于2005年6月30日通过出让方式获得土地使用权,使用年限50年,2055.6估价基准日为2011年6月30日。
则在估计时点剩余土地使用年限为44年。
则待估宗地经过年期修正后的总价为:
65313.96×[1-1÷(1+7%)^44]=61986.45(万元)
则待估宗地单位地价为:
61986.45÷180=344.37(元/平方米)
2011第二题
12、宗地地价评估的实际程序,是从()开始到最后写出估价报告书,然后将报告书交给委托者并将有关资料整理归档的全过程。
A.接受委托者的估价委托
B.拟定估价作业方案
C.收集估价所需资料
D.实地查看估价对象
2010年实务与基础参考答案:
1-5:
BDACC
6-10:
DDBBB
11-15:
CABBC
16-20:
DBAC_
21-25:
BDCDD
26-30:
CDCCA
31-35:
BEBCDEABCEAC
36-40:
ABCCDEABCEBEAB
41-45:
ACDABDABDABCABE
46-50:
CDDEABDEADEBE
51-55:
ABCCABCC
56-60:
AD__ADABAC
2010年实务与基础计算第1题:
一、解题思路与方法选择:
根据题中资料,选择合适的比较案例,利用市场比较法评估不动产总价,然后才有重置成本法估算建筑物现值,最后估算土地价格
二、计算步骤:
第一步:
利用市场比较法评估写字楼不动产总价
①比较案例选择
比较案例选择应考虑是否处于同一供需圈、用途相同、交易日期相近等因素,现选择C、E、G作为比较案例。
②编制地价指数表
2007.06
2008.12
2009.09
2010.08
2010.09
100
103.60
105.01
106.75
106.91
③分别根据比较案例C、E、G试算待估宗地比准价格
适用公式:
宗地价格=比较案例*期日修正*交易情况修正*区域因素修正*个别因素修正(题中已假定案例土地的剩余使用年期与待估宗地相同,所以无需进行年期修正)
PC=7200*(106.91/103.60)*(100/95)*(100/102)*(100/99)=7745.19元/建筑平米
PE=8700*(106.91/105.01)*(100/106)*(100/100)*(100/102)=8192.21元/建筑平米
PG=7900*(106.91/106.75)*(100/96)*(100/105)*(100/97)=8091.80元/建筑平米
④计算待估写字楼不动产价值
分别与C、E、G比较,试算结果相差不大,采用算术平均数作为评估结果
待估不动产单价=(7745.19+8192.21+8091.80)/3=8009.73元/建筑平米
待估写字楼不动产总价=8009.73元/建筑平米*1200建筑平米=9611676元=961.17万元
第二步:
采用重置成本法评估建筑物现值
因该宗地为2007年6月取得40年期土地使用权,写字楼于2008年6月建成,经济耐用年限为50年。
重置价格=3900元/平米*1200平米=468万元
年折旧=468*(1-2%)万元/50=9.17万元,估价时点2010.9,已经使用2.25年,
建筑物现值=468万元-9.17*万元*2.25=448.65万元
第三步:
计算不动产所占土地总价
写字楼不动产总价-建筑物现值=961.17万元-448.65万元=512.52万元
2010年实务第二题(综合还原率8%,土地还原率6%)
一、解题思路与方法选择
用剩余法评估待估土地不动产价格。
具体思路:
①计算商业、办公、住宅和车库的开发完成后的不动产价值②计算土地开发费、建筑费、专业费、利息、税费、利润等费用③用开发完成后的价值减去各项费用得到待估工业不动产价格。
二、适用公式
待估不动产价格V=开发完成后不动产价值-取得待估不动产支付的税费-开发费用-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税费-利润
三、计算步骤
1、计算开发完成后商业、办公、住宅及车库的价值。
(1)计算商业部分开发完成后的价值
①根据题意,不动产改造后净用地面积为24000平方米,容积率可取4,建筑密度可取30%,则:
总建筑面积=24000×4=96000(平方米)
建筑基地面积=24000×30%=7200(平方米)
商业面积=7200(平方米)
②商业部分年纯收益=7200×95%×150×12×(1-25%)=9234000(元)
③商业部分开发完成后的价值:
9234000/8%×[1-1/(1+8%)^38]=109227776.30(元)
(2)计算办公部分开发完成后价值
①办公部分面积=3×7200=21600(平方米)
②办公部分年纯收益=21600×80×12×90%×(1-20%)=14929920(元)
③办公部分开发完成后价值:
14929920/8%×[1-1/(1+8%)^38]=176604067.70(元)
(3)计算住宅与车库开发完成后价值
依题意可知住宅和车库开发完成后的价值=432900000+118200000=551100000(元)
(4)开发完成后商业、办公、住宅及车库的总价值为:
109227776.30+176604067.70+551100000=836931844 (元)
2、计算开发商收益
建筑物残值(开发商收益)为:
50×30000×1=1500000(元)
3、计算拆除地上建筑物费用及相关补偿款
拆除地上建筑物费用及相关补偿款为:
9000000+75000000=84000000(元)
4、计算建筑费
①住宅、办公及公建配套用房建筑费为:
1400×(96000-7200)=124320000(元)
②商业用房建筑费为:
1800×7200=12960000(元)
③ 停车场建筑费为:
1500×30000=45000000(元)
总建筑费=①+②+③=182280000(元)
5、计算专业费
由题意知专业费为:
12759600元。
6、计算总不可预见费
由题可知总不可预见费为:
5851200元。
7、计算贷款利息
设取得待改建工业不动产价格为V,则取得待改建工业不动产所支付的税费为:
V×3%。
则贷款利息为:
(V+3%V+84000000)×[(1+7.02%)^2-1]+(182280000+12759600+5851200)×[(1+7.02%)^0.75-1]=0.1497V+12207555.36+10486700.54(元)
8、计算税费
税费=销售总额×(7.5%+6%)=836931844×(7.5%+6%)=112985798.90(元)
9、计算利润
利润=开发完成后价值×20%=836931844×20%=167386368.80(元)
10、计算取得待估工业不动产价值V
V=836,931,844-V×3%-84,000,000+1,500,000-182,280,000-12,759,600-5,851,200-0.1497V-12,207,555.36-10,486,700.54-112,985,798.90-167,386,368.80
则1.1797V=277,474,620,40
得出V=235,207,782.00(元)≈23521(万元)
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