江油富乐领江项目可行性研究报告.docx
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江油富乐领江项目可行性研究报告
江油富乐领江项目可行性研究报告
江油富乐领江项目可行性研究报告
2012年7月
一、江油市场简要分析
二、项目概况
三、项目SWOT分析与定位思考
四、经济效益分析
五、可行性分析结论
一、江油房地产市场现状
1、江油城市印象
⏹江油市位于四川盆地西北部,涪江上游,龙门山脉东南。
距离绵阳市30公里,成都160公里。
市幅员面积2719平方千米。
耕地面积67万亩。
总人口87.76万人,人口密度322人/平方千米,其中城市人口31万人。
处于属亚热带湿润季风气候区,江油以平坝和丘陵的地貌为主,自然条件优越,是国家重要的商品粮基地,能源基地,冶金基地,建材基地。
据统计江油城市规模居四川前十(包括地级市)属中等城市。
⏹江油是唐代大诗人李白的故乡,一座风景如画的历史文化名城,也是位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业城市、旅游城市,素有“李白故里,九寨门户,蜀道咽喉,华夏诗城”之称,现由绵阳市代管。
⏹江油是国家三线建设的重点地区之一,境内40余家国有大中型企业和科研
⏹
⏹
⏹
3、未来房地产市场展望
⏹整体宏观经济和房地产宏观调控继续保持对市场的影响;
⏹一、二线城市市场购买行为受到抑制,将有部分购买力被挤压到三四线城市。
⏹江油市公布2012年新建住房价格控制目标:
江油城区2012年新建住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内,同比增幅低于12%
⏹江油市住宅土地使用年限只有50年,即使调控政策放松,这可能还会影响外地投资客的投资意向
综合结论:
江油作为工业重镇和历史文化名城,工业经济和商贸经济实力较强,加上震后重建工作的推动作用,江油房地产市场具有较强的需求基础。
二、项目概况
1、项目地块的地理位置、周边概况
本项目位于江油市东部,涪江东岸,涪江一桥以北,宝成铁路以西,属三合镇三合场上下街片区。
地块东西宽约300米,南北总长约800米,总占地面积约20万平方米。
地块江景资源丰富,外部城市形象破旧,周边市政配套成熟。
2、地块总体技术经济指标
⏹占地面积:
174亩净地
⏹容积率:
5.7
⏹建筑面积:
852675平方米
⏹项目地块限高:
40-80米
⏹绿化率:
25-30%
⏹建筑密度:
22-30%
⏹地块基本状况:
由七个独立地块组成
⏹项目各类型物业构成:
物业类别
面积
(平方米)
住宅
528926
集中商业
63000
街铺
75649
办公用房
76000
车库
4050个
配套
4100
合计
852675
3、富乐领江一期工程总平图和一期经济指标
一期总规划用地面积:
71613.7平方米,107.42亩
⏹规划用地面积(参与容积率和建筑密度计算):
36576平方米,54.9亩
规划用地面积(不参与容积率和建筑密度计算):
平方米
规划总建筑面积:
239477平方米
地上计入容积率的建筑面积:
211475平方米
住宅建筑面积:
164950平方米
商业用房建筑面积:
78615平方米
地下建筑面积:
28002平方米
容积率:
5.8
建筑基地面积:
16140平方米
总建筑密度:
44%
绿地率:
30%
机动停车位:
700辆
4:
成本测算表:
序号
费用种类
计算基础(平方米)
标准(元/㎡)
总价(元)
备注
(一)
前期及报建规费
239477
136.16元/㎡
32,607,188
1
地勘费
239477
8
1,915,816
2
设计费
239477
25
5,986,925
3
城市配套费
239477
75
17,960,775
*
4
建筑噪音超标排污费
239477
1
239,477
*
5
开评标服务费
239477
3.17
759,142
6
防雷检测费
239477
1
239,477
7
气象工程评估费
239477
0.7
167,634
8
人防异地建设费用
239477
15
3,592,155
*
9
消防检测费
239477
0.4
95,791
10
施工图审查费
239477
1.4
335,268
11
城建档案保管服务费
239477
1.99
476,559
12
白蚁防治费
239477
1.5
359,216
*
13
房地产测绘费
239477
2
478,954
(二)
建安及配套工程费
239477㎡
2153.94元/㎡
519,372,002
1
土建安装
239477
1800
431,058,600
2
工程监理费
239477
6
1,436,862
3
室外道路管网
239477
100
23,947,700
4
环境景观工程
239477
100
23,947,700
5
化粪池
1300立方米
1200元/立方米
1,560,000
6
天然气户表工程
1712户
3610.00元/户
6,180,320
7
自来水户表工程
1712户
3060.00元/户
5,238,720
8
电户表工程
1712户
1200.00/户
2,054,400
9
双回路高压箱变系统
239477
40
9,579,080
10
安防、闭路电视宽带
239477
60
14,368,620
(三)
营销及管理费用
239477㎡
496.9元/㎡
0
1
营销广告费用
预计销售总额
2.00%
2
项目管理费
建安配套工程费用
2%
3
财务费
自筹资金3亿,项目贷款3亿元
2亿*年息10%*5年
4
营业税及附加
预计销售收入
5.56%
*
5
印花税
预计销售收入
0.05%
6
交易手续费
销售面积
3元/㎡
(四)
合计
551,979,190
5:
销售收入测算:
序号
物业类别
面积(平方米)
售价(元/平方米)
总价(元)
备注
1
住宅
164950
3500
577,325,000
2
商业(一楼)
29651
8500
252,033,500
3
商业(二楼)
29445
6500
191,392,500
4
商业(三楼)
15619
5500
85,904,500
5
商业(四楼)
3701
4500
16,654,500
6
商业(五楼)
199
4000
796,000
7
地下车库
700个
40000
28,000,000
合计
243,565
1,152,106,000
6:
项目投资收益:
1、税前利润=总收入-总成本(不含土地成本)=313632.44万元-240283.43万元=73349.01万元。
2、项目合理利润=总收入*10%=313632.44万元*10%=31363.2万元(未计算土地交易税、土地增值税)3、项目土地成本:
1)按宗地面积335亩核算:
项目总收入-总成本-合理利润/336.5亩=313632.44万元-240283.43万元-31363.2万元/336.5亩=124.77万元/亩。
2)按净用地面积196.76亩核算:
项目总收入-总成本-合理利润/196.76亩=313632.44万元-240283.43万元-31363.2万元/196.76亩=213.39万元/亩。
7、项目现状
⏹项目为综合用地,用地年限为50年;
⏹项目用地为待拆迁的居民区.
综合评价:
本项目位于江油江东老城区,景观、地段、交通等外部条件较好;且规模宏大,对整个城市的发展格局都具有举足轻重的影响。
项目为一块“璞玉”,价值挖掘潜力较大,需要站在整个城市发展的高度进行定位思考。
三、项目SWOT分析与定位思考
1、SWOT分析
⏹优势:
项目位于江油江东板块涪江一桥北,江景资源丰富,配套成熟,交通较为便利,规模巨大,商业价值极大。
⏹劣势:
周边环境陈旧杂乱,档次偏低。
⏹机会:
新火车站投入使用,几大道路施工,尤其是成绵乐高铁和高铁站的完工,必将全面启动江江区。
⏹威胁:
房地产市场受到国家政策的有力调控,明月新城的巨无霸竞争,周边工业废气、火车站噪音的不利影响。
综合评价:
本项目先天条件比较好,商业价值极高,我们应站在全市的高度,充分整合项目资源,扬长避短,最大限度挖掘项目的商业价值。
2、项目整体定位和价值预估
⏹物业整体市场形象定位
依据市场现状和项目综合优势巨大的特征:
本项目整体定位为:
新城市中心·85万㎡滨江大盘
⏹整体价格预估
本项目价格预估可选用市场比较法来制定。
综合江油市场高层物业目前售价和未来走势,整体而言本项目住宅售价初步估计为4500元/㎡,商业街铺售价10000元/㎡,集中商业估值均价8000元/㎡,办公用房售价6000元/㎡左右。
从保守的角度来分析,若国家房地产调控政策对江油市场产生强烈影响,则预估本项目住宅售价为4000元/㎡,商业街铺售价8000元/㎡,集中商业均价6000元/㎡,办公用房售价5000元/㎡左右。
综合结论:
⏹项目整体定位为江油新兴市级城市中心,能够最大限度地发挥项目的综合优势、显著弱化项目劣势,最大限度提升项目价值,有利于实现利润最大化,有利于建立项目在江油市场的领袖地位和塑造富乐集团的企业品牌。
⏹为实现资金快速回笼和商业价值最大化目标,街铺底层和二层采取全部销售的方式,集中商业采取主力店招商方式。
入市节奏方面,先确定主力店,住宅和商业底商跟进销售。
四、经济效益分析
分正常状态和保守状态两种情况进行经济效益分析
方案A:
按正常情况预估售价,其中住宅4000(元/㎡),街铺9000(元/㎡)
1、项目整体投资预估
项目
单价(元/㎡)
面积(㎡)
合计(元)
一、土地费用
4500
131171
590,269,500
二、容积率
5.70
三、规划总建筑面积
地上计容积率建筑面积
747,675
地下建筑面积
105,000
小计
852,675
四、建安成本
地上建筑
1500
747674
1,121,512,050
地下建筑
2000
105000
210,000,000
小计
1,331,512,050
五、园林、配套成本
220
747674
164,488,434
六、管理费用
----
期初投资×2%
11,805,390
七、财务费用
----
期初投资30%×6%×1年
10,624,851
八、销售费用
----
销售收入×3%
112,711,335
九、不可预见费
----
期初投资×2%
11,805,390
投资合计
2,233,216,950
备注:
期初投资按土地费用计算
2、投资收益测算:
项目
金额(元)
说明
一、销售收入
3,757,044,500
含住宅、办公、车库和
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