中级经济师房产第七章房地产开发项目管理知识点2.docx

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中级经济师房产第七章房地产开发项目管理知识点2

第四节房地产开发项目合同管理

【主要内容】

1.房地产开发项目合同的概念

2.房地产开发项目合同的内容

3.房地产开发项目合同体系

4.房地产开发项目合同策划

5.施工合同管理；监理合同管理；设备、材料采购合同管理

6.房地产开发项目合同争议的解决

【知识点】房地产开发项目合同体系

【例题】（2016年真题）在房地产开发项目工程建设合同体系中，两个最主要的合同主体是房地产开发企业和（）。

A.工程设计单位

B.工程监理单位

C.工程招投标代理机构

D.施工承包单位

『正确答案』D

『答案解析』本题考查房地产开发项目合同体系。

房地产开发项目是一个复杂的社会生产过程，参与工程建设的除有房地产开发企业外，一般还应有设计、监理、施工、设备供应、材料供应单位等，他们之间形成各种各样的经济法律关系，维系这些关系的纽带是合同，因此房地产开发项目就有各式各样的合同。

它们之间有复杂合同关系，其中房地产开发企业和施工承包单位是两个最主要的合同主体。

【例题】（2014年真题）房地产开发项目工程施工投标的主体是（）。

A.房地产开发企业

B.招标代理机构

C.工程监理单位

D.施工企业

『正确答案』D

『答案解析』本题考查房地产开发项目合同关系。

施工单位是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。

【例题】（2013年真题）为实现工程总目标，房地产开发企业与有关各方签订的合同有（）。

A.工程设计合同

B.工程施工合同

C.工程货物采购合同

D.工程监理合同

E.建筑构配件加工合同

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查房地产开发项目合同体系。

为实现工程总目标，房地产开发企业将工程项目的开发建设具体工作和相关管理等工作委托出去，并与有关各方签订工程咨询合同、工程勘察设计合同、工程监理合同、工程施工合同、工程货物（材料、设备）采购合同、融资合同等。

【知识点】房地产开发项目合同策划（两个关键问题）

【例题】（2017年真题）下列房地产开发项目施工合同内容中，属于激励措施的是（）。

A.订立索赔条款

B.明确风险双方共同承担

C.订立奖励条款

D.约定按进度支付工程款

『正确答案』C

『答案解析』本题考查房地产开发项目合同策划。

各种合同中都可以订立奖励条款。

恰当地采用奖励措施可以鼓励施工单位缩短工期、提高质量、降低成本等。

【知识点】施工承包合同资质预审的条件

■承包人必须具有相应的资质等级

■承包人必须是具有法人营业执照，实行独立核算的施工企业

■承包人具有对拟发包的开发项目施工的实际能力

■财务情况

■社会信誉

【知识点】监理合同中房地产开发企业的权利

■对设计、施工单位的发包权

■对工程规模、设计标准的认定权及设计变更的审批权

■对监理方的监督管理权

【例题】（2017年真题）房地产开发项目监理合同约定的内容中，属于房地产开发企业权利的有（）。

A.为监理工作提供必要的外部条件

B.对工程设计、施工单位的发包权

C.为监理单位提供完整的工程资料

D.对工程规模、设计标准的认定权

E.对工程设计变更的审批权

『正确答案』BDE

『答案解析』本题考查监理合同管理。

监理合同中规定的房地产开发企业的权利，主要是以下三方面：

（1）对设计、施工单位的发包权。

（2）对工程规模、设计标准的认定权及设计变更的审批权。

（3）对监理方的监督管理权。

【知识点】房地产开发项目合同争议的解决

■协商：

当事人双方解决（自愿，结果无强制约束力）

■调解：

有第三方主体介入（自愿）

■仲裁：

自愿提交仲裁委员会解决（必须有仲裁协议）

■诉讼：

通过法院行使审判权

【例题】（2017年真题）当事人在自愿友好基础上经沟通并达成谅解，从而解决房地产开发项目施工合同纠纷的方式是（）。

A.仲裁B.诉讼

C.调解D.协商

『正确答案』D

『答案解析』本题考查房地产开发项目合同争议的解决。

协商是指合同纠纷当事人在自愿友好的基础上，互相沟通、谅解，从而解决合同纠纷的一种方式。

【例题】（2014年真题）房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是（）。

A.争议已经过调解

B.争议已经过双方协商

C.争议双方在同一地区注册

D.争议双方有仲裁约定

『正确答案』D

『答案解析』本题考查合同争议的解决方式中的仲裁。

仲裁应是自愿的，因此应有仲裁协议，如果当事人之间有仲裁协议，争议发生后又无法通过协商或调解解决，则应及时将争议提交仲裁机构仲裁，以维护双方的合法权益。

【例题】（2012年真题）与诉讼相比，房地产开发项目合同争议的调解方式不具有（）的特点。

A.国家强制保证

B.能较经济地解决纠纷

C.能较及时地解决纠纷

D.利于消除合同当事人的对立情绪

『正确答案』A

『答案解析』本题考查房地产开发项目合同争议的解决。

与诉讼、仲裁相比，调解具有与协商相似的优点，能较经济、及时地解决纠纷，有利于消除合同当事人的对立情绪，维护双方的长期合作关系。

第五节房地产开发项目实施控制（三控）

【主要内容】

1.房地产开发项目成本控制

2.房地产开发项目质量控制

3.房地产开发项目进度控制

『成本控制』

【知识点】成本控制的原则

■设置科学的成本控制目标（投资估算目标、设计概算目标、施工图预算目标、工程承包合同价格目标）

■设计阶段是成本控制的重点

■经济与技术有机结合是成本控制的重要手段

■变被动控制为主动控制

【例题】（2016年真题）房地产开发项目成本控制的关键阶段是（）阶段。

A.工程招标B.工程设计

C.合同管理D.竣工验收

『正确答案』B

『答案解析』本题考查房地产开发项目成本控制。

工程设计环节是成本控制的关键阶段，所以做好限额设计对于落实房地产开发项目成本的控制目标至关重要。

【例题】（2016年真题）房地产开发项目成本目标的类型按阶段分为（）。

A.投资估算目标B.设计概算目标

C.施工图预算目标D.竣工决算目标

E.工程承包合同价格目标

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查房地产开发项目成本控制的原则。

成本目标的类型按阶段分为投资估算目标、设计概算目标、施工图预算或工程承包合同价格目标。

【知识点】成本控制的内容

阶段

控制的对象

控制方法

策划阶段

投资评估

—

规划设计阶段（设计标准、价值工程、限额设计）

初步设计和施工图设计

标准设计

价值工程

限额设计

项目施工招标阶段

工程承包合同价格

选择合同计价方式

项目施工阶段

实际工程费用支出

工程计量

工程变更控制

工程索赔

项目竣工验收阶段

竣工决算

—

项目销售阶段

控制销售费用

—

『质量控制』

【知识点】房地产开发项目质量的内涵和构成

【知识点】质量的四个方面

四个方面

内容

适用性

平面布置的合理性

空间布置的合理性

建筑物理功能（采光、通风、隔声、隔热）

生产和生活使用功能

可靠性

安全性

保证强度要求

保证稳定要求

保证防火要求

保证抗震要求

可维修性

有效性

满足使用寿命要求

满足抗腐蚀性要求

经济性

质量成本

质量效益

环境协调性

造型与美感

与生态环境协调

与社区环境协调

与建设地区工程设施协调

【知识点】房地产开发项目质量控制的特点

■全面性

·对项目的实体质量、功能、使用价值等全面控制

·对影响工程质量的各个阶段、各个环节和各个步骤进行控制

■及时性与主动性

■标准的适应性

·应针对不同的产品、时段及质量要求进行质量控制

■连续性和相关性

·各个阶段控制连续

【知识点】房地产开发项目质量验收（四类）

【例题】（2016年真题）房地产开发项目工程质量控制和验收中，对施工质量进行抽查复验的组织者是（）。

A.房地产开发企业

B.施工承包单位

C.工程设计单位

D.工程监理单位

『正确答案』A

『答案解析』本题考查房地产开发项目质量验收。

房地产开发项目质量验收是在施工单位自行检查评定的基础上，由房地产开发企业组织参与建设活动的有关单位共同对工程的施工质量进行抽查复验，根据相关标准以书面形式对工程施工质量达到合格与否做出确认。

【例题】（2012年真题）关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是（）。

A.分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

B.检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

C.分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人等进行验收

D.单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目负责人验收

『正确答案』D

『答案解析』本题考查房地产开发项目质量验收。

单位工程部门由施工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向房地产开发企业提交工程验收报告。

『进度控制』

【知识点】进度控制的内涵

■进度控制的最终目的是确保房地产开发项目进度目标的实现，进度控制的总目标是房地产开发项目的建设工期

■进度控制不仅包括项目实施阶段，还包括项目的前期策划阶段、设计阶段、招投标阶段和竣工验收阶段

【例题】（2017年真题）房地产开发项目进度控制的总目标是项目的（）。

A.设计加施工工期

B.开发计算期

C.建设工期

D.施工加竣工备案期

『正确答案』C

『答案解析』本题考查房地产开发项目进度控制。

进度控制的最终目的是确保房地产开发项目进度目标的实现，进度控制的总目标是房地产开发项目的建设工期。

第六节房地产开发项目竣工验收

【主要内容】

1.房地产开发项目竣工验收

2.房地产开发项目竣工结算和竣工决算

【知识点】房地产开发项目竣工验收的条件（五有两完成）

■完成全部设计和合同约定的各项内容（完成工作）

■有完整并经核定的工程竣工资料（有资料）

■有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告（有试验报告）

■有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件（有合格文件）

■有施工单位签署的工程保修书（有保修书）

■主管部门责令整改的问题全部整改完毕（整改完成）

■有消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件

【例题】（2014年真题）房地产开发项目竣工验收应具备的条件有（）。

A.完成全部设计和合同约定的各项内容

B.有工程质量监督站签署的质量合格文件

C.有施工单位签署的工程保修书

D.有完整的技术档案和施工管理资料

E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查房地产项目竣工验收条件。

有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。

选项B错误。

【知识点】房地产开发项目竣工验收的程序

■工程竣工扫尾：

包括硬件准备（开发企业编制竣工验收计划，施工单位落实）和软件准备（施工单位档案资料归档）两方面施工单位竣工预验：

预验合格编制竣工报告

■施工单位向房地产开发企业或监理公司提出工程竣工验收申请

■监理单位核查：

监理单位检查竣工报告，对工程质量做出评价

■专项验收

■竣工验收

■问题处理

■办理移交

■竣工验收备案

【例题】（2016年真题）房地产开发项目工程竣工扫尾阶段，竣工验收计划的编制者是（）。

A.施工承包单位

B.工程监理单位

C.房地产开发企业

D.政府质量监督管理部门

『正确答案』C

『答案解析』本题考查房地产开发项目竣工验收的程序。

竣工扫尾工作主要包括硬件准备和软件准备两个方面。

硬件准备方面，房地产开发企业编制竣工验收计划，施工单位全面落实竣工验收准备工作。

软件准备方面，施工单位应负责工程技术档案资料的整理，分类归档，装订成册。

【例题】（2016年真题）房地产开发项目工程竣工报告的编制者是（）。

A.房地产开发企业B.施工单位

C.工程监理单位D.工程设计单位

『正确答案』B

『答案解析』本题考查房地产开发项目竣工验收的程序。

施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，在施工单位内部组织自验收或初步验收，确认工程竣工、具备竣工验收各项条件。

预检合格编制竣工报告。

【知识点】办理竣工验收备案应提交下列文件（建设单位办理竣备）

■工程竣工验收备案表

■工程竣工验收报告

■规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件

■施工单位签署的工程质量保修书

■商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

【知识点】竣工结算编制依据（9条）

■国家有关法律、法规、规章制度和相关司法解释

■省级部门发布的工造价计价标准、计价方法等规定

■各类合同

■招投标文件，包括招标答疑文件、投标承诺、中标报价书等

■竣工图或施工图，会审记录、设计变更、工程洽商等

■经批准的开、竣工报告或停工、复工报告

■工程量清单计价规范或工程预算定额、费用定额等

■工程预算书

■其他资料

【知识点】竣工结算的编制方法（三类）

施工发承包合同类型

编制方法

总价合同

应在合同价基础上对设计变更、工程洽商以及工程索赔等合同约定可以调整的内容进行调整

单价合同

应计算或核定竣工图或施工图的分部分项工程量，依据合同约定的方式确定价格，并对设计变更、工程洽商、施工措施以及工程索赔等内容进行调整

成本加酬金合同

依据合同约定的方法计算各个分部分项工程以及设计变更、工程洽商、施工措施等成本，并计算酬金及有关税费

【知识点】竣工结算时涉及单价调整时遵循的原则

■合同中已有适用于变更工程、新增工程单价的，按已有单价结算

■合同中有类似变更工程、新增工程单价的，可以参照类似单价作为结算依据

■合同中没有适用或类似变更工程、新增工程单价的，结算编制受托人可以商洽承包人或发包人提出适当的价格，经对方确认后作为结算依据

【知识点】竣工决算与竣工结算的区别

区别项目

竣工结算

竣工决算

包含的范围不同

仅包含建筑工程费、安装工程费及合同规定给施工方的其他费用

从筹建到竣工全过程的实际费用，包括的范围比给施工单位的多

编制人和审查人不同

施工单位编制，房地产开发企业审查

房地产开发企业负责组织人员编写，上报主管部门审查

目标不同

是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据

正确核算新增固定资产价值，考核分析投资效果，反映房地产开发项目实际造价和投资效果的文件

【例题】（2017年真题）反映整个房地产开发项目经竣工验收、交付使用的全部建设费用、建设成果和财务状况的经济文件是（）。

A.设计概算

B.施工图预算

C.竣工结算

D.竣工决算

『正确答案』D

『答案解析』本题考查房地产开发项目竣工决算。

竣工决算是指整个房地产开发项目建设工程全部完工并经验收以后，由房地产开发企业按已确定的实物数量和货币形式，对房地产开发项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用、建设成果和财务状况进行的综合测算和分析。

【例题】（2016年真题）关于房地产开发项目竣工决算的说法，正确的是（）。

A.竣工决算包括房地产开发项目开发建设全过程的全部实际费用

B.竣工决算仅包含各工程费和合同规定给施工承包单位的其他费用

C.竣工决算是施工承包单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据

D.竣工决算是竣工结算的一个重要组成部分

『正确答案』A

『答案解析』本题考查房地产开发项目竣工决算。

竣工结算仅包含建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费、室外配套工程费及合同规定给施工方的其他费用，所以选项B错误。

竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据，所以选项C错误。

竣工决算是在竣工结算基础上进行的，竣工决算包含了竣工结算的内容，竣工结算是竣工决算的一个重要组成部分，所以选项D错误。

【例题】（2014年真题）房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是（）。

A.竣工决算

B.竣工结算

C.施工图预算

D.工程预算

『正确答案』B

『答案解析』本题考查竣工结算的概念。

竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。