规模化物业管理服务前期管理方案.docx

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规模化物业管理服务前期管理方案

规模化物业管理服务

前

期

管

理

方

案

前期管理方案

企业名称：

企业资质：

管理规模：

建立了以总公司为纽带的一体管理服务平台，按照“规模化物业管理服务为先导”的管理定位，对外拓展项目。

共接管高中档位住宅项目*个，管理服务面积***万平米，形成了物业管理服务市场核心竞争力。

物业类型：

住宅、公寓、写字楼、商业、公共事业单位办公楼等。

关于*****************************物业管理服务中心。

组织架构：

公司设有经理室、综合管理部、财务部*四个主要职能部门。

各项目均设物业服务中心，下设公共秩序维护部、环境保洁部、客户服务部、机电维修部、绿化养护部、财务部六个专业化服务部门。

人员包括服务中心经理、维修技术人员、客户服务人员、环境保洁人员、秩序维护队员等。

第1节客户入住服务

一、客户入住手续办理

建立客户入住的程序、培训所有参加客户入住系统工作的物业管理服务人员，使客户入住工作规范化，最大限度地为客户入住提供方便，保证入住工作正常有序，同时为每位客户单位建立档案，保证客户各项私人资料不会外传，妥善保管，客户入住手续办理过程如下：

1、物业管理处在客户入住前，根据政府《房屋面积测绘结算表》编制统计每位客户应缴纳的物业服务费和其他代收、代收代管费用明细表。

2、按规定建立住房专项维修资金专用账户。

3、在客户入住前将资料准备完毕、核对。

4、将“房屋验收单”、《业主临时规约》、《前期物业服务合同》、《装修装饰协议》以及准备承接的配套物品，如钥匙、IC卡等按户安装。

5、验收物业管理公共区域及设施、设备运行情况。

6、验收检查客户的房屋内部住和保洁及设施运行情况。

7、与客户验收承接物业时，物业管理人员接待的规范服务、礼貌、热情、有序。

8、按物业系统程序，查验客户“入住通知书”、住房合同、客户身份证明及其他具备的文件资料备案。

9、请客户签署《业主临时规约》、《前期物业服务合同》、《装饰装修协议》登记表等。

10、客户交消费用后，由物业服务接待人员陪同验收房屋并做好验收记录，验收合格后填写《房屋交接验收单》，请客户签收。

如有需整改的项目，及时通知开发商和有关施工单位进行整改，必要时通知客户复验。

11、验收合格办理交接登记，记录客户物业水、电表初始读数，交接IC卡、钥匙，记录钥匙类型和数量（包括房屋进户门、户内门、水表箱、电表箱等）如验收不合格，待整改合格后，再由客户验收认可，届时在交钥匙。

2、客户入住服务流程

物业服务中心办公时间：

夏季：

上午8：

00-10:

00下午14:

30-18:

00

冬季：

上午9：

00-12:

00下午15:

30-17:

00

物业服务中心提供24小时服务

服务电话：

*******-

夜间值班电话：

*********-

物业服务范围：

1、物业共用部位的日常维修、养护和管理

2、物业共用设施设备的日常维护、养护、运行和管理

3、公共绿地、景观的养护

4、公共环境的清洁卫生

5、协助维护秩序，对车辆停放进行管理

6、协助做好安全防范工作，若发生安全事故，及时向有关部门报告，并及时采取相应措施，协助做好救助工作

消防服务：

包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。

按照法律法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。

对物业区域内违反有关治安、环保、物业、装饰和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻并向有关部门报告。

国家政策法规及《前期物业服务合同》规定的其他事项。

物业服务成本构成：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业共用部位、公用设施的日常运行、维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

办公费用：

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修、更新改造费用。

物业服务费的交纳：

新村的物业服务费收费标准为：

住宅元/平米、月；营业房：

元/平米、月等。

物业服务费的计费时间以“房屋交付使用通知书”中该物业交付使用之日起计算。

业主入住是需预交一年的物业服务费，此后按月或季度缴纳该年度的物业服务费。

物业服务费缴费的方式：

现金缴费

逾期未缴费者，物业服务中心有权向应缴费之日起按应收总额每日收取千分之五比例的滞纳金。

如需时可以公布欠费者名单，并按国家有关法律规定予以追缴。

住宅专项维修资金

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、改造和更新的资金。

业主办理入住手续时，要按政府有关规定缴纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金不付清时，经业主大会同意，可按面积比例向产权人续筹。

住宅专项维修资金的缴存、管理、使用办法《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、财政部含第165号及其他相关文件）

物业服务的品质保证

物业公司对所辖项目实行分项目管理、综合管理部专员对服务中心日常工作进行指导检查。

在*************小区日常服务提供的过程中，如因物业服务中心自身服务缺陷给您带来不便，并且服务中心各级负责人的处理意见及措施都不能让您满意，您可以联系公司的综合管理处。

综合管理处将真诚的接受您给我们提出的合理化建议与指出的不足，并督促和协助物业服务中心加以改进，同时也会及时将改造措施和处理进展情况反馈给您。

为了解物业服务中心客户关系风险现状，找出服务过程中的缺陷，确保服务质量得到有效控制和改进。

物业服务中心将定期开展客户满意度调查和客户关系风险评估，解释有综合管理部组织入户填写调查问卷，恳请您的配合与支持。

关于联系方式的申明：

为能给您提供及时有效的服务，尤其是发生紧急情况时能准确、及时地与您取得联系，快速地处理紧急情况，以维护您及相邻业主的人身、财产安全，请您在办理入住手续时，务必将有效的紧急联系方式以书面的形式告知物业服务中心客户服务部。

我们承诺为您的联系方式保密，日后若您的联系方式发生变化，也请您及时将相关信息告知客户服务部，否则在发生

园区概况：

物业名称：

***********************物业服务中心

地理位置：

***********************

各项指数：

占地面积平方米，建筑面积平方米，容积率，绿化面积平方米，栋数栋，户数户。

开发商：

停车场情况：

为保证本小区内道路的畅通及行人安全，小区人员及车辆进出实行人车分流管理。

地上泊位车位：

小区侧停放车场泊位个。

地上停车场采用非接触式IC卡只能管理系统，对车辆进出及收费进行科学、有效的管理。

运送装修材料及家用大型物品进入小区后，必须在物业服务中心制定的地点内装卸货物。

外来车辆进入本小区，按临时停车收取泊位服务费。

各类机房位置

地上空部位设有封闭所变配电室，消防监控室，为保证物业服务的有效运行，住户禁止进入以上机房。

给排水系统

生活用水：

1-4层城市供水，每户均安装独立壁挂炉提供热水，管线统一安装到位，请业主（使用人）不要私自拆改供水管线。

如在使用过程中给水系统出现问题，请您联系物业服务中心或相关专业单位为您排除故障。

排水：

生活废水独立排放

物业服务中心提醒：

请您经常对室内供水阀门、壁挂炉、分水器及安装在室内隐蔽位置的上下水阀门进行检查。

外出时，应查看上下水阀门是否处于关闭状态，避免水浸事故给您带来不必要的损失。

由此给相邻业主室内造成的损失，将由您承担赔偿或修复责任。

电力供应

每户配备有独立的智能IC卡电表箱及配电箱，户内除空调插座及使用的电冰箱插座位A外，其余均采用A插座。

请住户在使用电器时不要超过负荷容量KW。

单元楼梯间公共设施用电由本单元内全体业主共同承担，由物业服务中心给予统一代购办理。

采暖系统

采暖系统采用分户壁挂炉供热，各房间内地面砼垫层中均敷设地盘管，采暖系统回水管上设有过滤器、分水器、调水阀、排气阀，请不要随意调节上述阀门。

为了保证采暖系统正常运行，请您不要私自对采暖系统进行拆接和改动。

如发现管道接头、阀门等处有跑、冒、滴、漏现象，请您及时联系物业服务中心或相关专业公司有偿维修。

消防报警系统

在公共通道设置消防栓，停车场设置火灾报警系统，并设有手动消防报警、报警装置与消防监控中心相连。

物业服务中心的中控值班室连接。

安防系统

闭路电视监控系统：

在小区内设置各种监控探头，各信号均返回消防监控中心接受监控。

红外监控：

红外围墙机对周界进行防范。

电子巡更：

巡更为在线操作系统，秩序维护人员巡更时按照规定线路，巡查员在巡更更重点部位记录。

装饰装修

选择具有合格资质的装饰装修企业承担家具装修任务，并与其签订协议以避免产生纠纷。

请您仔细阅读物业服务中心提供的《房屋装饰装修服务协议》，并严格按规定办理相关手续，遵守其中各项条款的规定。

在获得物业服务中心书面许可之前，切勿擅自动工。

违规的装修将会影响楼宇的安全及业主（住户）的居住环境和安全，为此我们将严格管理，由此带来的诸多不便，谨致歉意。

业主应提醒装饰装修企业遵守本居住区的各项规章制度，并最终对其不恰当的行为负责。

室内地面中有预埋管线，装修时地面不能打孔、打钉、否则造成自家或毗邻财产损失的后果由住户负责。

请勿改变楼体外观及原有设计结构。

特约服务

物业服务中心配有维修人员，您如有维修需要，可拨打物业服务中心电话，维修人员将在约定时间内为您提供有偿维修服务。

夜间接到维修服务电话登记后，次日上午物业服务中心安排维修人员上门服务，如有紧急情况，维修人员将及时处理。

如您向自请维修人员维修，如果涉及公共利益，您应遵守小区的管理规定，按有关程序办理手续。

服务中心维修服务执行统一收费标准，维修人员佩戴物业服务中心工作牌，维修结束后请您在《服务派工单》上签署维修质量意见并签名。

我们建立了《跟踪回访制度》，维修人员完成维修服务后，客服人员将进行特约服务回访。

出入管理

小区采取半封闭式管理，恳请您的配合与支持。

凡居住本小区的业主（住户），不得携带易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入小区。

秩序维护员在必要时会对出入小区的陌生人进行盘查，请您向亲友解释，不便之处敬请谅解。

车辆管理：

小区内采取人车分流的管理方式，请您将车辆开入停放泊车位或指定位置上。

禁止随意泊位，以防阻塞交通和消防通道。

请您在离开车辆之前仔细检查车辆门窗等是否关严，切勿将贵重物品及易燃、易爆物品存放于车内。

小区停车场车辆限速每小时5公里。

自行车、电动车、摩托车等非机动车，无人查看等。

泊位车辆给你到来损失的概不承担责任。

环境卫生

请勿随地吐痰或弃置垃圾、杂物等。

请将废物装入袋中，并扎好代扣，置于指定地点。

请勿将废弃物丢入各渠道（含沟、渠、池、井等）。

请勿向门、窗外洒、泼、抛物。

公共走道、消防通道不能堆放垃圾任何私人物品。

不得私搭广告牌，除公示栏外，所有墙壁及其他公共地方均不可张贴告示、海报、广告灯，更不可随处涂绘。

不得私自安装卫星电视接收器。

园艺绿化

请勿在草坪内踩踏、打球、玩滑板或嬉戏。

请勿损害、采摘花卉树木。

请勿在公共区域内凉晒衣物。

请您和我们共同营造人与自然和谐的绿色家园。

宠物管理

凡本小区内饲养犬人必须持有动物防疫监督机构出具的《动物健康免疫证》。

养犬人必须到所住地的区、市公安机关办理登记注册领取《养犬登记证》并保证每年检查一次。

小区内养犬须知

遵守《**市养犬管理条例》及小区《业主临时管理规约》等相关规定。

房屋用途限制

按国家及政府有关规定，业主不得随意改变房屋的使用性质。

如您的房屋需办理出租手续，请您遵守《***市房屋租赁管理条例》的相关规定，且与承租方一同到物业服务中心以及公安部门办理备案手续。

防避罪案

当遇见或听见任何可疑人敲门、请立即核实或打电话通知物业服务中心或值班室人员查看，切勿随便给陌生人开启门禁。

凡遇见自称公安机关或政府工作人员，如需查验其证件，若有怀疑及时致电机构认证。

避免将大量现金存放在家中，外出时关闭所有门窗、防盗门用钥匙锁好。

防火须知

小区实行业主（住户）防火责任制，各业主为防火责任人，负责做好各自所属房屋的防火安全工作。

严禁损坏、挪用消防器材和消防水源，任何时间均不能在楼道、公共通道放置杂物占用和堵塞消防通道。

逢年过节及任何时候，严禁开窗悬挂燃放烟花爆竹。

一旦发生火灾请务必保持镇静，并尝试下列步骤以挽救或减轻灾害。

切断电源开关，拨打物业服务中心值班室电话或拨打119报警。

物业服务紧急事件处理

物业服务中心需要登记住户所在工作地的办公电话，个人常用电话以及方便联系到本室业主的电话（电话换号请及时告知物业服务中心），以便遇到紧急事故时联系。

如遇漏水或怀疑泄露煤气或失窃，而又无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员见证，由物业服务中心人员开启正门，进入审查事故情况，并做适当处理。

物业服务中心会将上述情况拍照存档。

您需要交纳下列费用

收费项目

收费内容

收费标准

收费依据

物业服务费

住宅

元/平方米、月

前期物业服务合同

商用

元/平方米、月

车位物业服务费

地上车位

车位物业费元/月、位

前期物业服务合同

装修费用

装修保证金

住宅2000元/户

建设部110号文件

商业3000元/户

垃圾清运费

4元/平方米

含装修管理服务费

装修人员出入证

20元/人

其中含10元工本费10元押金

装修施工许可证

50元/户

其中含20元工本费30元押金

水费

备注：

以上费用中能源费、生活垃圾清运费用将根据国家相关部门调整进行调整。

*********物业服务有限公司

*****************物业服务处