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房地产企业纳税筹划问题研究论文

本科毕业论文（设计）

题目：

房地产企业纳税筹划问题研究

学院工商管理学院

专业市场营销

班级

学号

姓名

指导教师

二Ｏ一三年五月

大学学士学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究工作所取得的成果。

除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。

本声明的法律结果由本人承担。

学位论文作者签名：

年月日

大学关于论文使用授权的说明

本人完全了关保留、使用学士学位论文的规定，即：

学校有权保留、送交论文的复印件，允许论文被查阅，学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印或其他复制手段保存论文。

指导教师签名：

　论文作者签名：

　　年月日　　　　　年月日

房地产企业纳税筹划问题分析

摘要

我国的房地产行业已成为国民经济的支柱行业，在国民经济中的地位非常重要。

然而，由于房地产开发企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债经营程度高等不确定性特点，同时销售回款速度慢，所以房地产开发企业的资金链一般都比较紧张。

而当前市场竞争相当激烈，国家又在日益加大调控力度，房地产开发企业内部费用成本的压缩空间已经越来越小，房地产业的高利润带来了高税负，所以，税收作为房地产开发企业外部成本来说，其数额的多少严重地影响着房地产开发企业的实际经济效益。

因此，进行纳税筹划，减少税收成本，有利于提高企业的竞争力，实现企业价值最大化。

我国正处在市场经济的迅速发展时期，房地产企业在纳税筹划方面存在诸多问题，而这些问题正是制约房地产企业健康发展的关键因素。

论文以新税法为背景，站在房地产开发企业的角度，运用税收筹划的基本理论和方法，联系房地产开发企业的经营和税收特点，分析了我国房地产开发领域存在的诸多问题，通过研究房地产开发企业涉及税负较重的税种营业税、土地增值税、企业所得税、房产税的税收筹划方法，着力勾勒出房地产开发企业纳税筹划的新思路，为房地产开发企业提供筹划方案，帮助房地产开发企业实现成本优势。

总之,论文通过对房地产企业纳税筹划整体思路的研究,力图为房地产企业提供系统的纳税筹划方法与策略。

关键词：

房地产开发企业；纳税筹划；土地增值税；房产税

StudyOnRealEstateEnterprise'staxPlanning

ABSTRACT

China'srealestateindustryhasbecomeapillarindustryofthenationaleconomy,veryimportantpositioninthenationaleconomy.However,realestatecompaniestodevelopproductswithhighunitvalues,longconstructionperiods,andhighlevelofdebtmanagementuncertaintycharacteristics,whilesalestoslow,sorealestateEnterpriseFundchainaregenerallywastense.Currentmarketiscompetitive,countriesinincreasingregulation,compressedspaceoftheinternalcostsofrealestatedevelopmententerpriseshavebecomeincreasinglysmaller,higherprofitsintherealestateindustryhashightaxes,so,fortaxrevenueasrealestatecompaniesexternalcosts,whichseriouslyaffecttherealeconomicbenefitsofrealestatedevelopmententerprises.Therefore,taxplanning,taxcutscosts,improvesthecompetitivenessofenterprises,achievemaximumbusinessvalue.Ourcountryisinaperiodofrapiddevelopmentofthemarketeconomy,therearemanyproblemsintaxplanningofrealestatecompany,whichisthekeyfactorsofrestrictingthedevelopmentofrealestateenterprises.

Paperstonewtaxlawforbackground,stationinrealestatedevelopmententerpriseofangle,usingtaxplanningofbasictheoryandmethod,contactrealestatedevelopmententerpriseofoperatingandtaxfeatures,analysishasmyrealestatedevelopmentareaexistsofmanyproblem,throughresearchrealestatedevelopmententerpriseinvolvedtaxmoreheavyoftaxesbusinesstax,andlandVAT,andenterpriseincometax,andrealestatetaxoftaxplanningmethod,investingoutlinedoutrealestatedevelopmententerprisetaxplanningofnewthought,forrealestatedevelopmententerpriseprovidesplanningprogramme,Helprealestatecompaniestoachievecostadvantages.

Inshort,thesisbyresearchingrealestateenterprise'staxplanningtheoverallOutlook,soughttoprovidesystematicmethodsoftaxplanningofrealestateenterprisesandpolicies.

Keywords:

Realestatecompanies，Taxplanning，Landappreciationtax，Realestatetaxes

一、引言

对于房地产企业的生存和发展来说，纳税筹划发挥着重要的作用。

纳税筹划作为公司战略的重要组成部分，有利于促进公司整体战略目标的实现，换言之，纳税筹划是否成功将直接关乎公司战略的效用，关乎着公司的全局发展。

随着市场经济的发展和国有企业改革进程的推进，产权日益清晰，这就要求经济主体尽自己最大的努力去降低成本，争取以最低的成本来获取最大的收益，实现利润的最大化。

因而，通过纳税筹划来制定合法合理的最优纳税方案，进而降低税收成本成为纳税人的最佳选择。

当然，房地产企业的纳税人也不例外，房地产企业的纳税筹划无疑成为房地产企业发展过程中应关注的重中之重。

无论是从理论角度来考虑，还是从实践角度来考虑，房地产企业进行纳税筹划都是有深远的意义的。

从理论角度来分析:

通过研究国外房地产企业纳税筹划方面的著作，我们可以从中找出我国税收筹划理论的不足，并进行改进；从实务角度来分析:

加强对房地产企业税收筹划的研究和分析，有利于增强房地产企业的纳税筹划意识;有利于调动房地产企业进行纳税筹划的积极性;有利于房地产企业认识到纳税筹划对经济发展的重大作用,并且积极地采取各项措施来减轻企业的税负,增加企业利润。

二、房地产企业纳税筹划的问题分析

（一）房地产企业纳税筹划的问题

1.房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强

　　依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。

由于国家税收法规政策比较复杂，又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不会交税的现象，到底企业是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。

由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。

当房地产企业面临沉重的税收负担时，房地产企业作为纳税人会将其注意力自觉不自觉地转移到应纳税款上，致使有些房地产企业铤而走险，利用一些不合法的手段进行偷税、逃税。

而采取偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款，房地产企业则不但要承担法律制裁的风险，更重要的是偷税、逃税还将影响企业的声誉，对企业正常的经营、开发产生负面影响，也会给企业在税收上带来了很大的风险。

正如前段时间汕头市某知名的房地产开发公司，因采取内外两套账册，故意隐匿收入，被税务机关稽查部门查出，除了补缴税款外，还对其进行处罚，认定其偷税、漏税的违法行为。

这不仅给企业带来税收上的风险，也影响企业的声誉。

2.房地产企业在纳税方面认识上存在的误区

（1）企业误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作。

就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。

虽然财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。

而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。

所以决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。

因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。

房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。

因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。

（2）房地产企业误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行。

由于企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。

这是房地产企业暴露的最大缺陷。

此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。

所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。

房地产企业的开发经营过程中决策人要做的决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的纳税筹划。

如果财务人员的水平不足未能进行合理的纳税筹划时，或者在纳税筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行纳税筹划。

3.房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。

其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。

因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。

纳税筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。

因此，房地产企业在决策等过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。

纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。

正确的纳税观念为：

合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。

4.部分房地产企业存在偷漏税现象

房地产企业与其他企业相比的特殊性为房地产企业的偷税漏税行为提供了可能性。

房地产企业偷税的两种主要手段为：

一打时间差，二打政策差。

时间差是指税务局一般都以年度为单位检查收视情况。

但实际上，房地产企业进行项目决算，往往要等到整个项目工程通过验收之后。

而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。

因此，从财务报表上，我们就不容易看出前一项目的盈利情况。

政策差是指按照《土地增值税暂行条例》规定：

一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。

但很多房地产企业却利用种种方法钻这一政策的“空子”，通过迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，从而逃避土地增值税的清算。

此外，还有通过隐瞒收入、挂账等手段进行偷税漏税。

（二）房地产企业纳税筹划的问题分析

我国房地产企业存在上述问题是由于我国市场经济发展过程中的各种主客观原因导致的。

当前房地产企业税收负担普遍偏重，税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。

1.房地产企业对纳税筹划的长期忽视

从客观原因来看，不少房地产企业往往只对部分税种的基本规定有所掌握，对税收上的特殊规定、政策掌握不够，致使企业没有足额缴纳税款或是重复缴税，这样，不仅会在未来给房地产企业带来巨大的纳税风险，也会给企业带来成本的增加，利润的减少。

我国企业纳税人纳税观念比较单薄，因此，相应地影响到企业纳税人对纳税筹划的认识起点不高。

再加上，我国税务机关征税手段比较落后，对企业偷税漏税的查处力度不大，一定程度上助长了企业对纳税筹划的忽视问题。

2.房地产行业纳税筹划的特殊性

与其他行业相比，房地产项目开发是对各种社会资源的整合运用，资金使用量大，涉及领域广泛、而且产业链和运作周期相对较长。

在房地产企业项目的经营、开发和管理过程中，对房地产企业进行纳税筹划不仅是企业节约资本、获得效益的重要举措，更是企业控制成本、防范风险的重要方面。

由于房地产企业的特殊性，房地产行业本身的风险性就高于其他行业。

故房地产企业的纳税筹划的重要性不言而喻.

3.我国税务制度的不完善

房地产行业是在我国是市场经济的发展基础上逐渐发展起来的，房地产行业的发簪正随着我国市场经济的不断发展逐渐走上完善。

但是我国市场经济发展的局限性和税收制度的滞后性是我国的房地产行业的税收筹划存在着各种各样的问题的根本原因。

4.房地产涉及税种的复杂性

房地产业涉及的税种有营业税、企业所得税、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、耕地占用税、契税等。

同时由于房地产开发周期比较长，所以要精确计算各个税种的纳税情况，难度就会非常大。

这就造成了纳税不准确，税种偏多，整体税负偏重等问题。

如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。

三、房地产企业纳税筹划的战略建议

（一）房地产企业需要增强自身法律意识，加强法律知识的学习

交税是每个公民应尽的义务，而且税收必定对公司的效益产生一定的影响。

不交税是受法律制裁的违法的为。

所以怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。

从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。

企业应严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。

同时，房地产企业在进行纳税筹划前不能只靠对税收政策的一知半解就进行纳税筹划，必须知法、懂法、守法。

企业只有结合自身的实际情况，进行筹划，才能达到预期效果。

不能只注重表象和结果，一定要重视形式、过程和内容，故房地产企业要进行纳税筹划，要求筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解，才能当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能合理、合法地进行纳税筹划，为企业降低成本和纳税负担。

（二）房地产纳税筹划要关注决策人的决策的规范性

　　房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，千万不能只重投机。

要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，还要关注日常经营的方方面面，只有这样才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。

一些房地产企业的老板片面地认为，纳税筹划就是钻税法的漏洞，挖空心思在“允许不允许”、“应该不应该”上做文章，结果很有可能在税法制度不断完善的趋势下栽跟斗。

纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

（三）房地产税收筹划不能轻视战略筹划

　　虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，不能顾此失彼。

正如某房地产开发公司的纳税筹划如果没有一个整体系统的规划，单单对某个方案进行纳税筹划，这就使得节省的税金小于设立分公司的费用。

这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，这样的话，结果是得不偿失的。

（四）房地产税收筹划应由补漏性筹划向前瞻性筹划发展

如果该企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。

所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，就对企业的纳税筹划进行整体考虑，考虑到各种在企业建设和发展过程中可能出现的各种问题，在税收筹划中能做到前瞻性的筹划，有利于企业的长期发展。

四、房地产税收筹划的具体方法分析

房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划。

（一）房地产纳税筹划中利用临界点

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。

目前房地产开发中筹划土地增值税是利用该方法最多的。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。

目前土地增值税的存在是房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下的重要原因。

因此，要想做到房价水平最低，想方设法是所交的土地增值税最少才是正确的解决之道。

这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。

根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。

如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。

同时，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。

（二）通过设立分支机构来进行纳税筹划

根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，既然存在差异，就存在纳税筹划的空间。

所以房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

（三）尽可能的利用税收优惠政策进行纳税筹划

我国税法规定了一系列的税收优惠政策，房地产企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。

例如房地产企业如果在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税，从而避免了开发后销售缴纳土地增值税的问题；同时，若企业不符合代建房的条件，不论双方如何签订协议，都必须全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。

另外，由于税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。

企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。

（四）利用货币价值的时间性进行纳税筹划

货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。

利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。

根据企业所得税税前扣除办法第二十九条规定：

“纳税人取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期限内摊销。

”而从会计处理的角度来看，土地是与建筑物一并列入固定资产入账，合在一块提折旧的。

我国税法允许的房屋、建筑物最短折旧年限为20年，一般而言，纳税人出于自身利益的需要都会选择这一折旧年限。

因此，当合同规定的土地使用期限低于20年，或者合同并没有规定土地使用期限（按税法规定，其摊销期限不得短于十年），纳税人在申报缴纳企业所得税时，可以将其从房屋、建筑物原值中剥离出来，单独摊销。

那么在土地摊销期限内，可以增加企业所得税税前列支费用，纳税人获得了延迟缴纳税款的好处。

（五）适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划

　　根据我国现行企业会计制度第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，应作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。

待该项土地开发时，再将其账面价值转入相关在建工程成本。

可见，土地一旦开发，最终将不可避免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。

因此，企业适当地推迟土地开发时间，便可获得少缴房产税的好处。

（六）通过两次销售房地产进行纳税筹划

　　房地产销售所负担的税种主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。

由于很多房地产在出售时已经进行了简单的装修，因此，房地产企业可以就简单装修上做纳税筹划的文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。

　　由此可见，搞好纳税筹划工作是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段，企业家们必须给予重视。

愚者逃税，蠢者偷税，智者节税，高者理税。

房地产企业可以通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步、健康的发展。

五、结论

以上主要针对房地产开发企业的纳税筹划问题展开探讨和研究。

通过以上研究，本人认为：

房地产开发企业的纳税筹划应综合考虑多方面的因素，结合企业的税收状况，针对企业的纳税特点，展开筹划，做出最佳的纳税筹划方案，这样才能合理、有效的控制企业成本，从而达到企业