某花园开发项目税收筹划建议书精编版.docx

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某花园开发项目税收筹划建议书精编版

某花园开发项目税收筹划建议书[精编版]

税收筹划建议书

——郁金香花园开发项目

编制单位：

无锡光正税务师事务所有限公司

编制日期：

二OO八年八月二十八日

一总论

（一）建设单位基本情况

建设单位：

范思特（宜兴）房地产开发有限公司。

工商注册号：

企独苏宜第004419号。

住所：

宜兴环科园百合场路。

所有制性质：

有限责任公司（外国法人独资）。

法宝代表人：

VahstalJohannesJoseph。

注册资金：

2710万美元。

经营范围：

从事房产的开发，经营本公司开发的房产。

营业期限：

2005年4月30日至2045年4月29日。

（二）开发项目概况：

项目名称：

江苏宜兴郁金香花园开发项目。

立项批复：

中宜环科委字（2005）125号。

建设规模：

用地面积242253平方米，总建筑面积207231平方米。

建设内容：

建设6幢高层住宅，29幢景观排屋，122幢独立住宅和相应的附属设施。

投资总额：

暂估75000万元。

贷款金额：

18000万元。

建设主体：

范思特（宜兴）房地产开发有限公司。

（三）税收筹划建议书的编制依据与原则

我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。

通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。

我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。

贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。

（四）税收筹划建议书的工作目标

通过对范思特（宜兴）房地产开发公司开发的宜兴郁金香花园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化项目税务结构，降低税务风险。

二经济指标分析

（一）基本经济技术指标

项目

金额

单位

总用地面积

242253

㎡

总建筑面积

207231

㎡

地上建筑面积

155291

㎡

其中：

高层住宅

77894

㎡

景观排屋

69845.6

㎡

独栋住宅

59491.4

配套公建

3800

㎡

其中：

商铺

1080

㎡

配套用房

2000

㎡

幼儿园

720

㎡

地下建筑面积

45731

㎡

其中：

高层住宅

9750

㎡

景观排屋

20161

㎡

独栋住宅

15820

㎡

建筑占地面积

56590

㎡

建筑密度

23.40%

容积率

0.641

㎡

绿地面积

99810

㎡

其中：

水面面积

35290

㎡

集中绿地

11360

㎡

宅间绿地

53160

㎡

绿地率

41.20%

总户数

675

户

其中:

高层住宅

300

户

景观排屋

253

户

独栋住宅

122

户

停车位

820

个

其中:

地上停车位

108

个

地下停车位

712

个

其中:

高层住宅

212

个

景观排屋

254

个

独栋住宅

246

个

自行车库面积

1260

㎡

地下人防面积

4600

㎡

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。

根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。

（二）预期财务指标分析

1、经营收入预测

项目自实施后开始预售，房屋可销售面积为156,68.05ｍ2，其中独栋别墅43,225.56ｍ2，景观排屋50,546.84ｍ2，高层62,995.65ｍ2。

根据现阶段宜兴市商品房市场行情预测，该项目销售单价为：

独栋别墅1.5万元/ｍ2；景观排屋0.85万元/ｍ2；高层均价0.5万元/ｍ2，商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进行收入预测。

可销售面积总收入预测表

户型

套数

套型建筑面积（㎡）

总面积（㎡）

预计单价

（万元）

总价（万元）

独栋住宅

8

458.58

3,668.61

1.50

5,502.91

7

458.58

3,210.03

1.50

4,815.05

33

307.43

10,145.19

1.50

15,217.79

1

328.45

328.45

1.50

492.68

7

307.43

2,152.01

1.50

3,228.02

33

348.82

11,511.13

1.50

17,266.69

12

348.82

4,185.86

1.50

6,278.80

6

437.48

2,624.87

1.50

3,937.31

14

350.66

4,909.30

1.50

7,363.94

1

490.10

490.10

1.50

735.15

小计

122

1.50

64,838.34

景观排屋

253

50,546.84

0.85

42,964.81

高层住宅

300

62,995.65

0.50

31,497.83

合计

156,768.05

　0.89

139,300.98

2、成本费用预测：

由于贵公司工程部无法提供准确可行的项目预算资料，其实测成本又与可行性报告存在较大差异，故我们无法对其成本费用按会计科目进行分项计算，以下房屋建造成本是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在项目的具体实施过程中进行一定的修正。

1

联排基础工程

19194.2m2

700元/m2

13,435,940.00

2

联排一层结构封顶

19194.2m2

600元/m2

11,516,520.00

3

联排主体结构封顶

31457.2m2

673元/m2

21,170,695.60

4

联排主体装饰

69845.6m2

650元/m2

45,399,640.00

5

联排水电按装

69845.6m2

80元/m2

5,587,648.00

6

联排室内及周边智能化按装

69845.6m2

45元/m2

3,143,052.00

7

别墅基础工程

15843.8m2

700元/m2

11,090,660.00

8

别墅一层结构封顶

21823.8m2

600元/m2

13,094,280.00

9

别墅主体结构封顶

21823.8m2

730元/m2

15,931,374.00

10

别墅主体装饰

59491.4m2

900元/m2

53,542,260.00

11

别墅水电按装

59491.4m2

120元/m2

7,138,968.00

12

别墅室内及周边智能化按装

59491.4m2

50元/m2

2,974,570.00

13

人防、高层基础工程

10555m2

2500元/m2

26,387,500.00

14

高层主体结构

77894m2

350/m2

27,262,900.00

15

高层主体装饰

77894m2

700/m2

54,525,800.00

16

高层管线及设备安装

77894m2

180/m2

14,020,920.00

17

高层智能化

77894m2

30/m2

2,336,820.00

19

别墅样板房内装饰及家俱

1712.2m2

4000/m2

6,848,800.00

20

别墅样板房外及售楼处景观工程

约10000m2

230元/m2

2,300,000.00

21

桩基工程A区

5,779,544.00

22

桩基工程C区.B区1-10

4,806,070.38

23

桩基工程B区11-29

3,276,155.70

24

桩基工程D区

3,020,611.90

25

道路硬化

9500m2

50元/m2

475,000.00

26

临建场地及临建工程

1,500,000.00

27

售楼处工程

3,000,000.00

28

江苏鑫祥

3,225,000.00

29

江苏宏达监理

1,720,000.00

30

江苏恒鸿监理

820,000.00

31

小区景观及道路雨水工程

约100000m2

270元/m2

27,000,000.00

32

小区景观河、驳岸、水处理工程

33166.8m2

120元/m2

3,980,016.00

33

图纸设计费及景观设计费

9,000,000.00

34

供电、箱变系统工程

207231m2

260元/m2

53,880,060.00

35

雨水、污水系统工程

207231m2

45元/m2

9,325,395.00

36

燃气系统工程高层

300户

3000元/户

900,000.00

37

燃气系统工程联排

253户

10000元/户

2,530,000.00

38

燃气系统工程别墅

122户

25000元/户

3,050,000.00

39

人防工程规费

93772.4m2

48元/m2

4,501,075.20

40

其它项目工程规费及不可预见费

207231m2

40元/m2

8,289,240.00

40

城市基础设施费

207231m2

50元/m2

10,361,550.00

合计

498,148,066

（三）纳税指标分析

一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：

契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、企业所得税等，现根据贵公司提供的相关数据测算本项目所需缴纳的各种税费：

1、土地面积为242,253.00万平方米，可销售面积为156,768.05平方米，平均售价:

独栋1.5万元/平方米,联排0.85万元/平方米,高层0.5万元/平方米；

2、土地成本为2.419亿元（其中有38亩按120万元/亩暂估），建造成本平均为:

独栋2712元/平方米,联排2252元/平方米,高层2302元/平方米；

3、注册资本为2710万美元，前期资金需求约1.8亿元人民币通过银行贷款解决；

4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。

在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况