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“东方明珠”项目可行性研究报告

二○一二年10月

第一节、总论

第二节、衡阳概况

第三节、衡阳房地产市场发展形势分析

第四节、项目选址及建设条件

第五节、节能节水措施

第六节、环境影响评价

第七节、项目实施进度

第八节、投资估算

第九节、融资方案

第十节、财务评价

第十一节、项目综合分析、结论与建议

“东方明珠”项目可行性研究报告

第一节、总论

1.1、项目概述

1.1.1项目名称：

东方明珠花园居住小区建设项目

1.1.2建设单位：

衡阳市***8置业有限公司

1.1.3建设地点：

该项目建设用地位于素有衡阳市“东大门”之称的珠晖区武广新城，它南面临衡州大道，对面是衡阳市体育馆和大学城（湖南工学院、衡阳师院、铁道学院）。

西面是双江路，距800米远处将规划建珠晖区武广新城最大的公园及五星级宾馆，北临耒水沿江风光带，东面距京广高速火车站约两公里。

交通十分便利，是将来衡阳市繁华地段之一。

1.1.4主要建设规模与内容：

该项目工程总用地面积66667平方米，容积率:

3.5,规划建筑面积约259607平方米，（其中商场约43679.7平方米左右），公建面积4380.6平方米，地下室停车场约56609.92平方米的大型商业花园小区。

1.1.5投资估算与资金筹措：

项目总投资估算为81163万元，其中建设投资40404万元，建设期利息6221万元。

资金筹措计划为：

企业自有资金15000万元，股东投资15000万元，楼盘预售款20000万元，申请银行贷款30000万元。

1.1.6进度计划：

本项目拟在3年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。

1.1.7主要技术经济指标

表1-2项目主要经济技术指标汇总表

序号

项目技术指标

单位

指标

备注

1

规划总用地面积

㎡

65923.74

2

道路及绿地面积

㎡

7924.45

3

有效规划用地面积

㎡

57999.29

4

总建筑面积

㎡

288600

高层住宅建筑

㎡

180329.8

　其

幼儿园

㎡

3600

计算容积率

商铺建筑

㎡

43679.7

建筑

中

公建面积

㎡

4380.6

高层地下室

㎡

56609.92

不计算容积率建筑

5

地上停车位

辆

230

6

地下停车位

辆

1500

7

绿地率

%

35.1

8

集中绿地率

%

18.91

9

建筑密度

%

23.35

10

容积率

4.0

经济指标

1

总投资

万元

81163

2

销售收入

万元

215578

3

上缴税收

万元

29426

4

税后净利润

万元

104989

5

投资收益率

%

129.36

6

年平均收益率

%

43.12

开发周期3年　

销售收入（一+二+三）

215578

　万元

1

住宅

81148

180329.8㎡×4500元/㎡=81148万元

2

商业

100463

43679.7㎡×23000元/㎡=100463万元

3

车位收入

33966

56609.92㎡×6000元/㎡=33966万元

1.1.8项目背景与进展：

2009年10月，注资1000万元成立了衡阳市***8置业有限公司。

2010年12月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了衡阳市珠晖区酃湖乡双江村地块的土地使用权。

至2011年7月，公司完成居住小区“东方明珠花园”规划建筑方案的设计与修改，获得衡阳市规划建设指导委员审议通过。

目前，东方明珠花园工程已经完成土地收购、场地拆迁建设等项目前期工作，土建工程即将开工。

包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约13000万元

1.2可行性研究报告编制依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及衡阳市颁布的相关法律、法规、政策

（3）衡阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要

（4）衡阳市2009、2010国民经济和社会发展统计公报

（5）衡阳市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（6）衡阳市经济和社会发展规划

（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（8）《衡阳市市区基准地价》

（9）衡阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（10）投资项目方签定的协议书或意向书

（11）编制《报告》的委托合同

（12）其他有关依据资料

第二节衡阳概况

2.1衡阳概况

衡阳地处南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。

而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。

历来为湖南省第2大城市、中南重镇。

也是国家老工业基地、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国抗战纪念城、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。

京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇，是南下通往广东、广西，东到江西福建，西达云贵川渝的门户。

衡阳市位于湖南省东南部，湘江中游，东邻株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵阳，北达娄底、湘潭，面积15310平方公里。

衡阳景色秀美、气候温和。

据2011年调查，衡阳城市建成区面积达到128平方公里，中心城区户籍人口138万，步入了中国特大城市行列。

衡阳中心城区面积将按271平方公里200万人口的规模进行规划编制。

根据衡阳市委、市政府的规划，衡阳将建成“西南云大”经济圈[1]（以衡阳中心城区为核心，以西渡（衡阳县县城）、南岳区（旅游胜地）、云集（衡南县县城）、大浦（工业强镇）为卫星城的经济圈）。

随着衡大高速公路建成、衡云干线（衡阳市区到云集）、衡阳云集机场、南岳高速公路（衡阳市区到南岳）、船山大道西延西渡相继开工，衡阳西南云大都市区雏形初现。

除了交通外，市规划部门正在做“西南云大”产业布局的具体规划，初步构想是南岳以旅游业为主、西渡以消费供应为主、大浦以工业为主、云集以物流为主，发展相关产业。

2010年第六次中国人口普查结果显示衡阳市常住人口714.1462万，其中中心城区户籍人口138万。

占全省总人口比重为10.87%，超过邵阳市为湖南省常住人口第一大市。

2.2衡阳武广新区

　　2009年12月26日，随着武广高速铁路及衡阳东站通车运营，一个以衡阳东站为中心的衡阳武广新区，正在大衡阳版图上悄然崛起。

衡阳大学城、衡阳市体育中心板块迅速扩大为一个规划面积64平方公里的国际央区。

衡阳武广新区将迅速发展，成为湖南经济的新增长点。

首期建设16.7平方公里，定位为一座集交通、金融、商贸、旅游、文化与居住的外向型副中心城市。

衡阳武广新区规划衡阳东站将在64平方公里的大范围内，打造城市副中心，武广新区的空间结构为“一核两轴六组团”。

　　一核：

以衡阳东站交通枢纽为中心，结合耒水河滨水发展带，规划服务于衡阳和华南北部地区的商业商务中心与文化娱乐休闲中心，共同构建规划区的发展核心。

　　两轴：

顺应城市空间演化与经济流向，承接未来城市发展轴向，构筑规划区东西向城市发展主轴，同时也形成规划区的发展与景观主轴，展示衡阳东大门的城市形象；以耒水河水域为纽带，结合功能布局及景观设计，构筑规划区南北向发展次轴，同时也是展示规划区自然景观特色的第二条景观轴线。

　　衡阳国际商贸区位于武广新区中心，根据目前商业物业大手笔、大规模、高规格的发展趋势，宜将项目打造为具有国际视野的商务中心、高档的购物中心、高尚的休闲娱乐和文化中心，鼓励银行、保险、证券等金融机构入驻，鼓励大型公司在该地段设立中部地区区域性总部。

　　衡阳东站周边地区，功能定位为“南中国区域性铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”。

　　武广新区整体定位为南国最大交通枢纽。

按照规划，这块国土资源部批准的节约集约用地试点地区，居住人口将达到50万。

　　武广客运专线犹如一条长藤，串起了武汉、长沙、衡阳、郴州、广州5个城市，而这5个城市2020年人口将增至4000万。

衡阳为华南北部地区区域性中心城市，与广州（华南地区区域性中心城市）、武汉（华中地区区域性中心城市）、长沙（华中南部地区区域性中心城市）并列为中南地区四大中心城市之一，2020年衡阳西南云大都市区面积2351平方公里人口将达800万，衡阳武广新区无疑将发展为衡阳西南云大都市区东部中心城区。

第三节衡阳房地产市场发展形势分析

2011年前三季度，在严厉的房地产宏观调控的背景下，衡阳房地产开发投资依然热情不减，商品房开工建设、施工面积、新开工面积等指标呈较快增长态势，本网站数据显示，前三季度，全市累计完成房地产开发投资61.61亿元，同比增长了52.01%。

其中县（市）区完成开发投资15.55亿元，同比增长21.54%。

与之相比，今年前三季度，商品房销售增速有所放缓，房价趋于平稳。

　　开发投资逾60亿元

　　同比增长52.01%

　　截至2011年9月，全市累计完成房地产开发投资61.61亿元，同比增长了52.01%，其中市本级完成开发投资46.06亿元，同比增长66.06%。

县（市）区完成开发投资15.55亿元，同比增长21.54%。

按构成分，前9月全市商品住宅完成投资46.59亿元，同比增长66.08%，其中市本级商品住宅完成投资37.07亿元，同比增长76.76%，县（市）区商品住宅完成投资9.52亿元，同比增长34.44%。

其中全市经济适用房完成投资0.49亿元，同比减少54.68%；办公楼完成开发投资1.27亿元，同比增长126.83%；商业营业用房完成投资6.47亿元，同比增长39.31%。

　　施工面积1431.06万平方米

　　新开工面积425.53万平方米

　　前9月，全市商品房新开工面积425.53万平方米，同比增长93.31%。

其中，市本级商品住宅新开工面积241.31万平方米，同比增长70.15%；县（市）区新开工面积184.22万平方米，同比增长135.24%。

全市商品房施工面积1431.06万平方米，同比增长21.62%。

其中，市本级商品住宅施工面积903.63万平方米，同比增长14.38%；县（市）区施工面积527.43万平方米，同比增长36.41%。

全市商品房竣工面积225.59万平方米，同比减少3.50%。

其中，市本级商品房竣工面积203.77万平方米，同比增长143.66%;县（市）区竣工面积21.82万平方米，同比减少85.47%。

前9月，我市商品房施工面积和新开工面积均保持持续增长，这在一定程度上表明，前9月我市房地产市场的良好态势已经反映到了房地产投资增长和供给增长上。

　　国内贷款11.44亿元

　自筹资金和其他资金来源仍占主要

　　前9月，全市房地产开发资金来源小计132.60亿元，同比增长112.85%。

其中国内贷款11.44亿元，同比增长71.49%；全市房地产企业自筹资金33.39亿元，同比增长73.22%；其他资金来源共计53.63亿元，同比增长48.52%。

另，今年前9月，全市房产企业累计上缴税规费6.43亿元。

　　前三季度，我市房地产开发市场呈现出的特点

（一）开发投资稳步增长，县（市）区发展态势良好。

从上述数据看，今年前三季度我市房地产开发投资一直保持平稳增长态势。

县（市）区的开发投资步伐虽不如市区的强健，但也仍在稳步前进中，整个衡阳房地产开发市场的投资热情仍然高昂。

究其原因：

一是在一线城市实施住宅限购的背景下，部分开发商调整战略布局，投资转战到三、四线城市，拉动了我市房地产投资的增长；二是部分开发商和投资者对房地产业前景的预期并未发生逆转；三是房地产已开工项目对后续投资的惯性推动；四是我市保障性住房安居工程投资进度加快。

由此不难看出，今年来，国家的宏观调控对我市房地产开发投资影响并不大。

但从长期来看国家对房地产的调控政策并没有丝毫的松动迹象，因此，未来我市房地产开发投资或将受到一定影响。

（二）施工规模扩大，供需关系缓和。

从数据看，我市商品房施工面积和新开工面积均保持持续增长，这在一定程度上表明，今年来，我市房地产市场的良好态势已经反映到了房地产投资增长和供给增长上，也或表明开发企业观念有变，不再是到处拿地囤地，而是主攻现有项目的开发建设。

数据也显示，施工面积和新开工面积大幅上升同时，商品房竣工面积出现较大幅度的下降，前三季度，县（市）区商品房竣工面积仅21.82万平方米，同比下降85.47%，市本级商品房竣工面积也有所减少，施工面积与竣工面积发展趋势这种反差，主要是我市前两年的商品房竣工面积增长较快，目前主要陆续动工新开发项目。

商品房累计可售面积仍保持一定量的增长，供需关系趋于缓和。

　　（三）资金面仍向好，自筹、其他资金仍是主要来源。

今年前三季度，随着国家进一步加大宏观调控力度，我市房地产开发投资资金来源中国内贷款明显收缩，但资金来源总额仍保持较快增长，主要原因是我市自筹资金和其他资金来源占有较大比重，从数据看，自筹资金占比逾3成，其他资金来源占比逾5成。

有开发商称，今年来各大银行在对开发企业的贷款审批中更为谨慎，批贷时间更长。

不过，衡阳房地产销售状况还算良好，使开发商在资金上的困境得到有效解决。

另外，我市房地产开发企业自身非常重视广泛筹措资金，甚至压缩其它一切非必要开支，最大限度将资金投入项目上。

所以从企业项目到位资金情况看，新政对我市开发企业资金的影响甚少。

但受房地产调控政策深度影响，未来我市房地产开发资金来源将会趋紧，销售与资金双重压力将会加大。

　　（四）竞争日益激烈，后市仍需谨慎。

2011年前三季，房地产市场变化形式多样，从年初新国八条出台，购房首付款及贷款利率的转变，房产税收调整，到持续出台的加息、提高存款准备金率政策，限贷、限购政策等各种调控举措出台，不断影响着房地产市场。

从目前的形势来看，虽然我市房地产开发投资的势头仍然十分强劲，开工建设也保持着持续稳步前进的态势，但房地产销售量增速放缓的趋势是政策调控效果的最好证明。

而值得关注的是，政策调控日渐明显，市场供应量则持续加大，楼市竞争进一步激化，房地产需要通过寻求产品差异化或品质革新，提升自身的竞争力。

　　前三季度商品住宅供销比为0.94：

1

　　销售面积达212.9万平方米

　　2011年1-9月，全市批准预售商品房2143010平方米，与去年同期相比增长70.55%，其中批准预售住宅面积1826231平方米，与去年同期相比增长67.73%，批准预售非住宅面积316779平方米，与去年同期相比增长88.85%。

　　2011年1-9月，全市商品房销售网上签约17115套、面积2128716平方米、金额745970万元,与去年同期相比分别增长24.42%、24.67%、53.18%，其中住宅签约15534套、面积1942472平方米、金额625774万元，同比分别增长30.18%、23.57%、55.25%。

2011年1-9月，我市新建商品房住宅供销比（期间商品批准预售面积:

期间商品销售面积）为0.94：

1。

　　三季度,新建商品房住宅供销比为1.25:

1。

　　新建商品房住宅均价为3506元/平方米

　　同比增长25.04%

　　2011年1-9月，新建商品房住宅网上签约均价为3506元/平方米，同比增长25.04%；非住宅签约均价为6760元/平方米，同比增长-11.73%。

　　9月，新建商品房住宅网上签约均价为3609元/平方米，同比增长31.52%，环比增长0.57%。

　　二手房成交4866套

　　同比增长-0.10%

　　2011年1-9月，共成交二手房4866套，面积416680平方米，同比分别增长-0.10%、-17.70%，其中二手房住宅成交4149套、面积390155平方米，同比分别增长-7.47%、-1.44%。

　　三季度，二手房住宅成交1450套、面积124829平方米，同比分别增长2.55%、1.10%，环比分别增长-4.10%、-16.10%。

　　9月，二手房成交366套、面积31960平方米，同比分别增长-27.81%、18.34%，环比分别增长12.23%、-8.61%。

　　2011年1-9月，我市住宅一级市场与二级市场交易量之比为4.98:

1。

　　商品房抵押登记面积101.8万平方米

　　同比增长36.08%

　　2011年1-9月,全市共办理抵押登记手续17026件,抵押登记面积3399841平方米,与去年同期相比分别增长22.00%、50.71%，其中办理商品房预购抵押登记7803件，抵押登记面积1017922平方米，同比分别增长36.61%、36.08%。

　　三季度，办理抵押登记5064件、抵押登记面积894711平方米，同比分别增长-5.20%、6.42%，环比分别增长-30.15%、-41.22%。

　　9月，办理抵押登记1490件、抵押登记面积323781平方米，同比分别增长-12.76%、-1.98%，环比分别增长-21.12%、6.77%。

　　2011年三季度，全市完成土地交易498.99亩，成交金额13442.60万元，成交均价为26.94万元/亩，成交的地块都位于蒸湘区，土地供应较为紧张。

　　2011年1-9月我市房地产销售市场基本特点

（一）商品房供应加大，成交量明显回落。

我市房地产市场自2009年以来，一直呈销大于供的态势，2009年1月至2011年9月我市累计批准预售商品房住宅482.2万平方米，期间累计销售商品房住宅648.3万平方米，今年三季度，批准预售商品房住宅面积同比增长136.71%，环比增长109.58%，商品房供应量加大，市场供需矛盾得到缓解；而成交量近期却有所回落，三季度，网上签约商品房住宅64.9万平方米，同比增长36.67%，环比增长-3.48%，往年楼市的“金九银十”销售火热现象并未出现，严厉的调控政策，及全国房地产行业景气指数下行走势，是影响我市住房消费者心理的主要原因。

（二）房价依然坚挺，近期不会出现大的波动。

经济的发展、城市化建设的加快、物价上涨等都是房价上涨的重要因素，今年1-9月，我市新建商品房住宅均价的平均增幅为2.66%，三季度新建商品房住宅均价为3608元/平方米，同比增长32.61%，环比增长6.60 %，房价处于上扬趋势；下半年，国家已经发出“调控政策不会放松”的信号。

一方面，将加大对实行“限购令”城市的政策落实，以及密切监测各城市房价的动态信息；另一方面，将大力加强地方保障性住房建设的投入力度，缓解市场刚性需求，预计我市房价仍呈稳步上升态势，短期内不会出现大的波动。

　　（三）受税费的影响，二手房近期难有起色。

今年实行了新的二手房税费征收标准，提高了购房成本，严重影响了二手房交易。

三季度，二手房住宅成交1450套，同比增长2.55%，环比增长-4.10%，市场交易冷淡。

由于新建商品房价的持续上涨，也推高了二手房价，今年二手房均价较去年同比增长了25%。

居高的价位以及高额的转让费用，使许多刚性需求者转买为租，持继续观望态度，二手房市场近期将难有起色。

　　（四）从紧的货币政策，对房地产行业影响较大。

今年，国家6次上调银行存款准备金率，国内银行贷款额度持续收紧，这对房地产行业的影响显而易见，一方面，使一部分房地产开发商贷款受阻，资金链出现问题；另一方，也将影响到个人住房按揭贷款，而“二套房”的首付比例也提高至60%，且贷款利率不低于基础利率的1.1倍，这就像一把“双利刃”架在楼市的脖子上，而当前国内通胀局势严峻，近期从紧的货币政策将不会松动，在整个行业不景气，如何加快销售进度，回笼资金，将是大部分开发商当前考虑的首要问题。

　　整体而言，房地产调控政策已取得一定效果，但对我们这样的三线城市，影响相对较小，但有信息显示今年房地产重心已向二三线城市转移，我市房价近期一直处于上涨的趋势，将房价控制在合理的范围之内，是当地政府的重要任务之一，严格执行土地使用原则、规范行业制度、合理引导消费，保持房地产市场平稳健康的发展，永远比运用政治及经济手段来调控房价的成本要低

第四节项目选址及建设条件

4.1、选址分析

东方明珠花园居住小区位于衡阳市东部，珠晖区政府旁。

是衡阳市珠晖区的重要组成部分。

是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造商贸、休闲、居住为一体的城市新区。

东方明珠花园环境优良：

北抵耒水风光带，南临衡州大道，体育馆，大学城。

东方明珠花园交通优越：

南、北、东、西、中分别有衡州大道、京广高速车站，京港澳高速公路连衡大高速出口，酃湖汽车站等。

珠晖区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设1250万平方米商品住宅，双江路以西南部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊形成水上公园。

珠晖区将成为一个伟统和时代交融、特色鲜明的休闲居住区。

4.2、建设条件

4.2.1配套建设条件

历经多年建设，衡阳市珠晖区武广新城不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。

1、供水：

由纬三路、纬四路市政给水管网供给。

2、排水：

纬三路、纬四路、纬五路、衡州大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。

4.3自然条件

4.3．1地质：

大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，主城区为湘江冲击岩层，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。

4.3．2水文条件：

衡阳市水资源丰富，主要由湘江、耒水、蒸水和水库四部分组成。

湘江在衡阳市境内全长86公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入讯期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。

雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。

4.3．3气侯：

衡阳市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502MM，平均温度16.1，平均无霜期240天。

年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。

对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。

基本风压：

0.50KPA基本雪压：

0.40KPA

4.3．4地震：

衡阳市所在区域地震基本烈度为6度，在项目建筑结构设计中已经考虑。

第五节节能节水措施（略）

第六节环境影响评价（略）

第七节项目实施进度（略）

第八节投资估算

项目的投资估算及效益分析

单位：

万元

万元

备注

8.1

项目总投资

81163

1

土地费用

15,821.60

160万/亩

2

前期工程

5772

200元/㎡含报建费

3

建筑安装工程费

40404

1400元/㎡

4

公共配套和基础设施费

5772

200元/㎡

5

管理费用*3%

1355

前四项之和×2%

6

财务费用（1+2+3+4+5）*6%*3年/2

6221

3年开发周期

7

不可预见费

1507

前六项之和×2%

8

销售费用

4311

总销售收入*2%

8.2

销售收入（一+二+三）

215578

1

住宅

81148

180329.8㎡×4500元/㎡=81148万元

2

商业

100463

43679.7㎡×23000