建业财报分析.docx
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建业财报分析
建業地産股份有限公司
CentralChinaRealEstateLimited
2013年财务分析报告
2.1报表项目变动1..
2.1.1资产负债表变动1.
2.1.2利润表变动2.
2.1.3现金流量表变动3.
2.2财务指标分析
9.
1.1
错误!
未定义书签。
2.2.2营运能力分析
2.2.3盈利能力分析
2.2.4公司发展能力分析
2.2.5资本市场表现分析
1公司概述
建业地产是河南省领先的房地产住宅发展商,被称为“区域地产王”,主要从事中国中部地区的房地产住宅开发,以“省域化发展”作为其战略,于2008年6月6日在香港联交所主板上市,具有中国房地产开发企业一级资质,目前已进入河南的18个地级城市和16个县级城市。
截至2013年6月30日,建业开发项目累计竣工建筑面积约954万平方米,拥有在建项目共27个/
期,在建总建筑面积约310万平方米,土地储备建筑面积1,707万平方米,其中权益建筑面积1,406万平方米。
建业地产定位为中原城市进程和社会全面进步的推动者,扎根中原21年,坚守“让河南人民都住上好房子”的企业理想与使命,并逐渐形成了“森林半岛”、“联盟新城”、“壹号城邦”、“桂园”及“建业十八城”等产品系列,提升了河南各城市的人居水平,为河南城镇化进程的推进做出了重要贡献。
与此同时,公司整合相关物业、教育、酒店、足球、商业、绿色基地等资源,构建中国地产界独有之大服务体系,并以此构筑企业新的核心竞争力。
2013年5月23日,中国房地产上市公司测评成果发布,建业位居2013年中国房地产上市公司排行榜第21位,并荣膺经营绩效全国五强。
2财务报表分析
2.1报表项目变动
2.1.1资产负债表变动
根据建业地产发布的2013年财报,由表2-1-1,13年建业总资产31.5亿元较12年24.3亿元年环比增加71.7亿元增长29%,资产规模稳定增长,增加的71.7亿总资产中:
流动资产增加65.1亿元年环比增长38%,根据公告显示,截至13年底,建业地产共有38个在建项目或项目分期,并且2013年建业地产共有37个项目或项目分期竣工,销售率达75%,开发楼盘及预
售项目增多使得存货项目年环比增加32.0亿元增长40%;非流动资产增加
6.5亿元增长9%,主要受到物业、厂房及设备项目增加7.0亿元影响。
13年
建业地产项目投入稳定增长,使得企业资产规模扩大。
同时,13年净资产中总负债为25.5亿元较12年19.2亿增加6.3亿元增长33%,其中流动负债增加5.3亿元年环比增长39%,非流动负债增加0.8亿元增长15%。
根据公告
显示,13年成功发行2020年到期的2亿美元优先票据以及2018年到期的4亿美元优先票据使得借总款增加1.6亿元。
所有者权益增加0.8亿元年环比增长17%。
此外,13年营运资本为4.9亿元较12年3.7亿元增加1.2亿元增长
33%。
货币资金(含受限资金)13年为5.7亿元,相较12年4.9亿元增加了0.8亿元,用于偿还短期借款的倍数由12年的3.4下降为2.6。
流动资产占总资产的比重由12年的71%在13年上升为75%,资产中可用于变现的部分得以增加。
综上,13年建业地产资产规模根据经营需要有所扩张,通过债权性融资满足了企业的日常运营,保持了较好的财务稳健性。
表2-1-1.资产负债表
资产负债表项目(人民币:
百万)
2012年
2013年
环比变动额
环比变动百分比
应收账款
20
18
-2
-12%
存货
7,930
11,132
3,202
40%
货币资金(含受限资金)
4,922
5,691
769
16%
流动资产:
17,177
23,690
6,513
38%
无形资产
--
--
物业、厂房及设备
1,887
2,592
705
37%
联营公司权益
5,076
4,979
-97
-2%
其他投资
92
110
18
20%
非流动资产:
7,171
7,828
656
9%
总资产
24,348
31,517
7,169
29%
应付帐款
2,576
3,676
1,100
43%
短期借款
1,415
2,248
833
59%
流动负债
13,514
18,823
5,309
39%
非流动银行贷款
922
978
57
6%
非流动负债
5,211
5,994
783
15%
总负债
19,179
25,495
6,316
33%
少数股东权益
454
677
224
49%
已发行股本
215
216
0
0%
储备
4,954
5,807
853
17%
股东权益
5,170
6,023
853
17%
2.1.2利润表变动
根据年报披露,2013年建业合同销售金额达到约140亿元,年环比增长达35%,超额完成全年销售目标126亿元11%。
与此同时,建业地产期内合同销售面积超过200万平方米,同比增长30%。
根据表2-1-2,13年度建业地产实现营业额为69.5亿元,较12年63.5亿增加6.1亿元年环比增长10%,受增加销售面积影响。
13年毛利率为34.1%,相较2012年略有下降,毛利
上升5%至23.7亿元。
主要受惠于城市化进程的推动以及不断增加的刚性需求所刺激。
税息折旧及摊销前利润13年增加1.2亿元,所占营业额的比重由12年39%下降为37%受毛利率下降影响。
股东应占盈利13年10.2亿元年环比增长25%增加2.0亿元,主要受到净利润增加2.1亿元、所得税减少1.2亿元影响。
13年度净利润增加使得基本每股收益增加24%,摊薄每股收益增加37%。
表2-1-2.利润表
利润表项目(人民币:
百万)
2012年
2013年
环比变动额
环比变动百分比
营业额
6,346
6,951
606
10%
销售成本
4,100
4,582
483
12%1
毛利(Grossprofit)
2,246
2,369
123
5%
毛利率
35%
34%
销售及分销费用
-222
-313
-91
-41%1
一般及行政费用
-398
-537
-139
-35%1
其中:
折旧
37
76
39
104%
EBITDA
2,466
2,585
119
5%
EBITDAmargin
39%
37%
利息费用/融资成本
-269
-817
548
203%
所得税
-976
-855
122
12%1
除税后盈利(Netprofit)
870
1,085
215
25%1
净利率
14%
16%
少数股东权益
-47
-59
12
26%1
股东应占盈利
823
1,026
203
25%|
基本每股盈利
33.90
42.16
8.26
24%1
摊薄每股盈利
30.71
42.06
11.35
37%1
每股股息
10.29
12.59
2.30
22%|
2.1.3现金流量表变动
根据表2-1-3,截至2013年12月31日,现金及现金等价物持有量为48.1亿元,与去年相比现金持有量增加8.6个亿增长22%,主要由于投资活动所产生的现金流量净额与去年相比增加10.9亿元。
表2-1-3.现金流量表
现金流量表项目(人民币:
百万)
2012年
2013年
环比变动额
环比变动百分比
经营业务所得之现金流入净额
620
246
-375
-60%:
其中:
购置固定资产款项
-609
-780
171
28%
投资活动之现金流入净额
-1,416
-318
-1,097
-78%
融资活动之现金流入净额
1,512
1,002
-510
-34%
现金及现金等价物增加
717
930
213
30%
会计年初之现金及现金等价物
3,256
3,950
694
21%
外汇兑换率变动之影响
-23
-67
44
196%
会计年终之现金及现金等价物
3,950
4,813
863
22%
2.2财务指标分析
本报告根据建业以往披露的报表,选取了与偿债能力、营运能力、盈利能力、公司发展能力以及资本市场表现能力相关的指标,对建业财务状况及经营成果进行分析。
2.2.1偿债能力分析
能够到期偿还债务是企业能否生存的根本条件,偿还债务是决定公司财务状况的重要因素之一,考察了企业对抗财务风险能力。
第一,短期偿债能力分析:
短期偿债能力衡量了企业短时间内以流动资产偿还流动负债的能力,反映企业短期内变现对抗短期风险的能力,是企业得以持续运作的基本条件。
表2-2-1为建业五年间的反映短期偿债能力的财务指标包括营运资本、流动比率、速动比率及现金比率的指标值,图2-2-1为建业营运资本及短期偿债
能力指标趋势变动图。
表2-2-1.短期偿债能力指标
短期偿债能力指标(万元)
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
流动资产
9,584
11,770
14,892
17,177
23,690
流动负债
5,177
10,115
13,761
13,514
18,823
营运资本
4,406
1,655
1,131
3,663
4,866
流动比率
1.85
1.16
1.08
1.27
1.26
速动比率
0.84
0.54
0.46
0.68
0.67
现金比率
0.46
0.33
0.24
0.29
0.26
图2-2-1.短期偿债能力指标变动趋势图
2009年2CH0年2011年2012年2012年
短期偿债能力指标
匚二1流动资产
^流动负债
—流动比率
(1)营运资本
营运资本等于企业流动资产与流动负债的差额。
流动资产具有占用时间短、周转快、易变现等特点,企业拥有较多的流动资产,可在一定程度上降低财务风险,而流动负债是指需要在一年内的正常营业周期内偿还的债务。
流动负债又称短期融资,具有成本低、偿还期短的特点。
二者之间的差额量化的体现了企业对于短期支付义务的准备程度,营运资本越多代表企业有足够的可变现资产偿还短期债务。
从表2-2-1与图2-2-1可以看出:
2013年建业营运资本为4.9亿元相较于2012年增加1.2亿增长33%,用于偿还流动负债部分的营运资本随之增多,从图2-2-1看出流动负债在2010年出现显著增长这是由于2010年建业预售楼盘销售面积及平均售价在09年的基础上显著增加,带来预收账款大幅增长。
从2010年至2013年间,随着建业资产规模不断增加,营运资本处于稳定增加的发展水平。
(2)流动比率
流动比率是流动资产与流动负债的比值,是衡量企业短期偿债能力的核心比率。
较高的流动比率反映企业的偿债能力越强,短期债权人的利益安全系数也越高。
从表2-2-1可以看出2013年建业流动比率为1.26与2012年1.27相比略微下降,这是由于13年流动资产增长38%略微低于流动负债39%的增长,根据图2-2-1,除09年由于流动负债较低导致当年流动比率较高外,流动比率指标在11年至13年保持在一个较为稳定的水平。
(3)速动比率
速动比率作为流动比率的一个辅助指标,将存货从流动资产总额中扣除,由于房地产企业在收到客户的预售房款后不能将存货结转到主营业务成本,只能等待客户入住和签订楼宇销售合同并且主要风险转移时,才能确认收入结转成本,因此,房地产企业有很大的存货余额存在存货比例高的特点,因此将扣除掉存货的速动比率作为衡量房地产企业的短期偿债能力更具有代表性。
根据表2-2-1,2013年建业速动比率为0.67较12年0.68相比略微下降,从图2-2-1可以看出,除09年外,建业速动比率保持在一个稳定的水平上,代表建业用于偿还短期债务的变现能力较强的流动资产出于一个较为稳定增长的水平上。
与其他行业相比,房地产行业中普遍存在存货比例较高的特点,因此实际可变现的用于偿还流动负债的流动资产较少,对抗短期财务风险的能力较差。
(4)现金比率
现金比率是更能准确反映企业直接偿付能力的短期偿债指标,是企业直接利用现金资产偿还流动负债的能力指标,根据表2-2-1,建业13年的现金
比率为0.26与12年0.29略有下降,由于13年环比现金资产增长比例为22%低于流动负债39%的增长,但总体上现金比率在近年来围绕这稳定的趋势发展,企业应该更注重现金流的管理,以对抗短期财务风险。
第二,长期偿债能力分析:
长期偿债能力衡量了企业偿还长期负债的能力,反映企业对抗长期风险的能力,衡量企业的长期偿债能力主要考量企业的资金结构是否合理、稳定。
表2-2-2为建业五年间的反映长期偿债能力的财务指标包括资产负债率、产权比率的指标值,图2-2-2为建业长期偿债能力指标趋势变动图。
表2-2-2.长期偿债能力指标
长期偿债能力指标
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
负债(万兀)
7,022
11,937
14,836
19,179
25,495
所有者权益(万兀)
3,124
3,496
4,642
5,170
6,023
资产负债率
69%
77%
76%
79%
81%
产权比率
2.25
3.41
3.20
3.71
4.23
图2-2-2.长期偿债能力指标变动趋势图
4.50
4.00
3.50
3,00亡
n所有者权益
250
1
负债
2.Q0
贾产负债率
1.50
一产权比率
1.00
0.50
0,00
长期偿债能力指标
资产负债率代表了债权人提供的资本占企业全部资本的比例。
根据表
2-2-2与图2-2-2可以看出,建业从09年以来资产负债率都稳定在70%-80%左右,根据《2013年中国房地产上市公司测评研究报告》表明,13年全部上市公司的资产负债率均值在65%左右,建业的资产负债率低于行业平均水平。
产权比例反映了债权人与股东提供的资本相对比例,反映了企业的资本结构是否合理、稳定,同时也表示债权人投入资本收到股东权益的保障程度。
根据结果表明,建业的产权比例自09年后呈现上升趋势,较高的产权比率代表了高风险、高报酬的财务结构。
根据以上指标可见,建业的长期偿债能力在行业中处于中等偏下的水平,适应市场波动的能力一般,风险规避能力一般,偿还长期债务的能力有待加强。
2.2.2营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。
报告中选取了存货周转率、流动资产周转率以及总资产周转率作为衡量建业营运能力的指标。
表2-2-3为建业五年间的反映营
运能力的财务指标包括存货周转率(天数)、流动资产周转率(天数)、总资产周转率(天数)的指标值,图2-2-3为建业营运能力指标趋势变动图。
表2-2-3.营运能力指标
营运能力指标
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
存货周转率
0.36
0.51
0.54
0.50
0.48
存货周转天数
1,012
702
663
727
749
流动资产周转率
0.34
0.42
0.50
0.40
0.34
流动资产周转天数
1,072
851
723
910
1,058
总资产周转率
0.32
0.35
0.38
0.29
0.25
总资产周转天数
1,142
1,019
947
1,243
1,447
图2-2-3.营运能力指标变动趋势图
(1)存货周转率(天数)
存货周转率为企业存货周转率的快慢,不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏,而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。
一般来说存货周转率越高越好。
存货周转率越高,说明其变现的速度越快,周转额越大,资金占用水平越低。
通过存货分析,还有利于找出存货管理存在的问题,尽可能降低资金占用水平。
从表2-2-3与图2-2-3
得知,13年存货周转率与12年相比基本持平,存货周转天数略微增加,主要由于13年度存货增加幅度较大。
从近5年变动趋势来看,由于11年建业在河南主要城市售出的高档公寓比例较10年有所增加使得相关项目的土地
成本较高导致11年销售成本有大幅增长,从而使得11年存货周转率较高且周转天数较少。
从整体上看,11年之后建业的存货周转率有所降低,主要由于11年后建业业务规模扩大使得存货增长率大于销售成本增长率,使得11
年之后存货周转率有所降低。
但建业的销售规模也保持稳定的增长,因此存
货增加带来的周转率下降在可控的范围之内,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,
充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。
此外,根据《2013年中国房地产上市公司测评研究报告》中数据表明,行业总资产周转率均值为0.6,建业的存货周转率略低于行业平均水平。
(2)流动资产周转率(天数)
流动资产周转率(天数)反应了整体流动资产的利用效率,是企业在一定时期内销售收入与流动资产的比率,从图2-2-3与表2-2-3可以看出,流
动资产受到存货的影响,流动资产周转率(天数)变动趋势随着存货周转率
(天数)的变动而变动,11年后流动资产周转率有所降低,流动资产周转天数有所增加。
据《2013年中国房地产上市公司测评研究报告》表明,全部上市公司的流动资产周转率均值为0.34,建业的流动资产周转率高于行业平均水平,表明建业的流动资产使用效率较高。
(3)总资产周转率(天数)
资产周转率是企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。
它反映企业全部资产的利用效率,是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。
从表2-2-3与图2-2-3得知,13年总资产周转率与12年相比略微有所下降,总资产周转天数有所增加,主要由于13年度存货增加带来了更高的总资产增长。
总资产周转率与周转天数也由于11年销售收入大幅增加出现峰值,
之后由于销售收入增长速度低于资产增长速度,导致11年后的总资产周转率有所降低,总资产周天天数有所增加,就此,企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度,如提高销售收入或处理多余的资产。
此外,根据《2013
年中国房地产上市公司测评研究报告》中数据表明,行业总资产周转率均值为0.25,建业的总资产周转率基本处于行业平均水平。
2.2.3盈利能力分析
盈利能力反映了企业获取利润的能力,也称为企业的资金或资本增值能力,通常表现为一定时期内企业收益数的额的多少及其水平的高低。
报告从整体盈利能力与资本市场表现能力考查建业的整体盈利水平。
(1)整体盈利能力
报告选取了销售毛利率、成本费用利润率、销售净利率、现金获利指数、权益收益率及资产收益率评估建业的整体盈利水平。
表2-2-4.总体盈利能力指标
销售收入2,7404,5166,6386,3466,951
净利润4285807438701,085
销售毛利率
34.7%
34.2%
38.8%
35.4%
34.1%
成本费用利润率
64.9%
65.2%
59.3%
71.3%
78.3%
销售净利率
15.6%
12.8%
11.2%
13.7%
15.6%
现金获利指数
17.1%
16.2%
20.5%
20.8%
21.3%
权益收益率
13.0%
15.6%
14.4%
15.9%
17.0%
资产收益率
4.9%
4.5%
4.3%
4.0%
3.7%
图2-2-4.总体盈利能力指标变动趋势图
8,000
7,000
6,000
530
4,000
3.000
2,000
1,000
2009年2010年2011年2012年2012年
盈利能力指标
025l~i销售收入
0,20■律利阔
销售净利率
0,15
—现金获利指数
0.10
—权益收益率
005——资产收益率
0.00
(2)资本市场盈利能力
表2-2-5.资本市场盈利能力指标
资本市场盈利能力
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
基本每股收益
20.27
27.24
29.77
33.90
42.16
摊薄每股收益
20.15
26.23
29.77
30.71
42.06
2.2.4公司发展能力分析
2.3杜邦体系分析
3分析结论及相关建议
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