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朱伟元做的最新拍卖师考试拍卖实务教程
第一章:
拍卖市场
一、我国拍卖市场的形成
我国拍卖业恢复于20世纪80年代中期,起步由公物拍卖开始。
92年国务院48号令《关于公物处理实行公开拍卖的通知》下发后,海关、公安、工商等执法部门查获的走私物资开始进入拍卖渠道。
初期拍卖的特点为:
1、标的含义不清,标的组成较为混乱,,既有执法部门委托的缉私物品,又有国有资产参杂其中;2、主持拍卖的企业不明确,任何拍卖行,只要有关系,就可以取得标的拍卖;3、佣金支付不规范,一般由委托方和拍卖人决定,双向收取;4、处置渠道多样华,拍卖行、执法部门本身、有关商店均在处置,拍卖、变卖、收购各显神通。
1997年1月1日实施的《中华人民共和国拍卖法》首次明确了公物范畴,规范了公物处理程序、佣金标准和相应的法律责任,从此,公物处置走上法制化轨道,拍卖逐渐成为公物处置的唯一形式,此类拍卖即在沿海城市铺开,并向中西部扩散,成为行业最主要的拍卖标的,拍卖行业由此起步。
拍卖市场的第一次转折
围绕公物拍卖标的的竞争最终导致了我国拍卖行业的第一转折,从以公物拍卖转为司法强制拍卖为主的市场。
拍卖公司参与司法拍卖的意义:
1、拍卖的出现,提供了由中介机构按照市场运行规则、在委托人授权的范围内经营的市场处置机制,即符合司法强制执行标的必修通过拍卖方式的原则,也改变了人民法院从事商业行为的尴尬状况。
2、极大的推进了我国拍卖业的发展,同时也实现了行业自恢复以来的第一次转折。
我国早期拍卖市场的特点:
1、标的主要涉及公物和涉案物品;2、拍卖标的已涉及到不动产和无形资产;3、行业缺乏主动拓展的能力。
目前我国拍卖市场的构成及特点:
1国有资产拍卖市场;2破产企业财产拍卖市场;3金融资产拍卖市场;4房地产拍卖市场;5国有建设用地使用权拍卖市场;6机动车拍卖市场;7文物艺术品拍卖市场;8无形资产拍卖市场;
(加上司法强制拍卖、公物拍卖、产权、股权、债权、二手物资、无形资产、慈善拍卖、农产品拍卖)
特点:
1政策性拍卖占主导地位;2拍卖活动技术含量不高;3拍卖形式比较单一;4新的市场拓展乏力,行业较多的依赖政府和政策。
我国拍卖市场现状与行业发展的关系:
1市场适合行业发展初期人员结构和企业规模;2为行业发展奠定了经济实力和人才基础;3形成了较为完善的拍卖体系。
我国拍卖市场面临的主要问题:
1行业业务存在差异性;2市场拓展乏力(缺乏应对市场变化的能力);3拍卖的专业化、大众化水准低,市场细分不够(无形资产拍卖市场空间大)。
拍卖行业应采取的对策:
1进一步做好传统的拍卖市场业务;2提高行业专业化运作水平;3努力打造学习型的行业,提高行业素质,从而保持行业的可持续发展。
拍卖行业的发展方向:
虽然处于发展中阶段的拍卖行业存在技术含量不高,行业普遍管理粗放,专业水准不高,行业企业重复建设等问题,但应该肯定的是通过反思和总结,中国拍卖行业一定会从中吸取教训,调整策略,强化企业管理,提高行业专业化运作水准,并引进新的拍卖方式,从而使拍卖市场更加趋于规范,发展思路逐渐明朗,策略逐渐正确,我国的拍卖行业必定会后来居上,立于世界拍卖行业之林。
第二章:
强制拍卖
强制拍卖:
指人民法院在民事诉讼强制执行程序中,依法将查封、扣押、冻结的被执行财产委托商业性拍卖机构予以拍卖的活动。
法定拍卖:
指转让有关财产,依照法律规定必须采用拍卖的交易方式。
强制拍卖属于法定拍卖,但还包括公物拍卖,国有资产,破产企业财产拍卖,国有建设用地使用权出让拍卖等。
强制拍卖五个特点
1国家强制性;2标的非自有性;3主体特定性;4目的利他性;5权利义务不对等性。
强制拍卖的三个基本原则:
1法院处置权限定原则(1、当被执行人自动履行了义务后应该及时主动的终止拍卖程序;2、应该有保留价;3、如果案外人对拍卖标的提出异议,法院应该中止拍卖,审查情况,维护案外人的利益);2禁止无保留价拍卖原则;3法院主导拍卖程序原则。
(1、包括对整个拍卖程序的启动、进行、中止、终结、拍卖结果裁定都由法院决定)。
强制拍卖和其他拍卖的区别:
1强制拍卖与公物拍卖:
强制拍卖强调的是拍卖行为本身的性质,而公物拍卖强调拍卖的财产和财产权利的性质,公物拍卖成交后价款上缴国库,而强制拍卖成交价款主要用于清偿债务(最大区别)。
2强制拍卖与任意拍卖:
在于决定拍卖的意志是否具有国家强制性。
3强制拍卖与法定拍卖:
强制拍卖属于法定拍卖,法定拍卖是其上位范畴,它包括范围更广,目的在于增加有关财产变现程序的透明度和公正性。
4强制拍卖和国有资产拍卖:
进入强制拍卖程序的标的可能是国有资产,而国有资产中的一部分处置时拍卖不是唯一方式,如产权交易等也是途径。
强制拍卖的主体:
指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人:
委托人和拍卖人,即人民法院、商业性拍卖机构。
强制拍卖标的三个构成要件:
1必须为被执行人所有或依法享有处分权的财产,强制拍卖标的不得为案外人的财产(两种特殊情形)
2未经采取控制性措施的被执行人的财产和财产权利,人民法院不得强制拍卖
3必须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。
强制拍卖中应该注意的重要问题:
1拍卖佣金按《拍卖规定》只能向买受人单向收费
2拍卖次数的规定,动产的拍卖以两次为限,不动产、其他财产可拍三次,在三次仍流拍情况下,还应当在60天内再进行一次变卖
3遇到特殊情况时人民法院可中止、终结、暂缓拍卖(有下列情况终止拍卖程序:
1、据以执行的法律文件被撤销;2、申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请;3、被执行人全部执行了法律文书确定的金钱义务的;4、当事人达成了执行和解协议,不需要拍卖财产的
4避免超标的查封、扣押、冻结和拍卖;5、案外人对拍卖财产提出确有理由异议的;6、拍卖机构与竞买人恶意串通的;7、其他应当撤回拍卖委托的情形的。
)
5优先购买权的保护
6买受人资格的限制,申请执行人和被执行人都可以参加竞买,但被执行人参加必须预交保证金
7拍卖被执行人在有限公司的投资权益时,注意其他股东有优先购买权
8拍卖上市公司国有股和社会法人股应注意按有关规定操作
9当拍卖成交后出现执行回转时,已执行的标的物系特定物的,应当退还原物。
不能退还原物的,可以折价抵偿,拒不返还的则强制执行。
第三章:
公物拍卖
公物拍卖:
指拍卖企业为了协助国家行政机关和司法机关将依法没收的物品,充抵税款、罚款的物品和其他物品以及人民法院依法没收的物品,充抵罚金罚款的物品以及无法返还的追回物品,通过拍卖方式变现并上缴国库而进行的一种拍卖活动。
公物拍卖的范围:
主要有两个部分,分别指向国家行政机关和人民法院,主要包括:
罚没、充抵税款、罚款的物品和其他物品;人民法院没收犯罪人所有的财产及充抵罚金、罚款的物品,依法追缴的无法追回物品。
公物拍卖的主体地位的确立:
公物拍卖的主体资格即拍卖人,按《拍卖法》规定,由财产所在省、自治区、直辖市人民政府和设区的市的人民政府指定。
公物拍卖的六个特点:
1公开拍卖公物是我国司法队伍廉政建设的重大举措,有利于堵住公物处理中的漏洞,增强了处置的透明度,便于有关部门和社会公众的监督,从而有效避免了公共财产的流失,有力防范了腐败的发生
2公务的拍卖是国家行政部门或执法机关处罚执行程序的重要组成部分,直接关系到所涉案件的审结质量和执行结果
3成交是公物拍卖的前提和目的,是公物以物转换成货币形态并上缴国库的唯一途径
4公物拍卖的标的一般是较为紧俏的物品
5公物的拍卖人必须经省、自治区、直辖市和设区的市的人民政府指定
6公物拍卖的佣金只能向买受人单方收取,即成交后向买受人收取不超过成交价5%的佣金;海关拍卖中,如果在定向拍卖中有罚没香烟拍卖,无论成交额多少,拍卖人每笔只能收取人民币20万元佣金。
公物拍卖应注意的三个重要问题:
1拍卖前的标的需评估;2公物拍卖具有一定的公益性,因此也影响到公物拍卖佣金的收取标准;3现阶段进入拍卖渠道的公物也需要加强招商;4公物拍卖尤其要防范竞买人之间的恶意串通、围标、串标等行为。
第四章:
破产企业财产拍卖
破产:
一指债务人不能清偿到期债务的事实状态(两类:
债务人丧失了继续经营的能力和债务人发生了债务清偿不能的财务危机);二指法律意义上的,即旨在挽救濒临破产企业的重整程序。
2006年8月27日,十届全国人大常委会第二十三次会议以高票表决通过了{中华人民共和国企业破产法},这部历时12年、经过3次审议的新破产法共12章136条,于2007年6月1日起实施,它对于规范企业破产程序,公平清理债权债务,保护债权人和债务人的合法权益,特别是保护破产企业职工合法权益,维护社会主义市场经济秩序都具有十分重要的意义。
法律特征:
1前提是债务人出现了不能清偿到期债务的状态;2目的是清偿债务并使债权债务关系归于消灭;3原则是债务人公平受偿。
破产程序:
广义指为了使债权人获得公平清偿而对不能清偿到期债务的债务人所进行的一种特别程序,包括破产清算程序、和解程序和重整程序。
狭义即破产清算程序。
指债务人不能清偿到期债务时,为使各债权人获得公平清偿,而依法对债务人的财产进行保管、清理、估价、处理和分配的程序。
破产程序特征:
1破产程序是因债务人出现破产原因,不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序;2以公平清偿债务为宗旨;3以债务人全部财产为执行客体;4具有诉讼和执行的双重性质。
破产的主要程序:
1由当事人提出申请,破产案件由债务人所在地人民法院管辖,审查受理并同时指定管理人接管破产企业;2、破产案件的管辖;3、破产案件的审查与受理;4、指定管理人接管破产企业;5、宣告与公告;6、召开债权人会议、7、破产财产的变价和分配;8、破产程序的终结。
<企业破产法>第113条规定:
破产财产在优先清偿破产费用和公共债务后,依照下列顺序清偿:
1、破产人所欠职工的工资和医疗伤残补助、抚桖费用,养老金、基本医疗保险费用、补偿金;2、除上面的以外的社会保险费用和破产人所欠税款;3、普通破产债权。
破产企业财产的概念和法律特征:
包括企业在法院宣告其破产时和在破产宣告后至破产程序终结前取得的所有的或经营管理的一切财产或财产权及其他财产权利。
两个特征:
1必须是破产人的责任财产2由管理人占有和支配。
认定破产企业财产时应把握的五个问题:
1专属于破产企业的人身权利包括法人的人格权、荣誉权等原则上不属于破产企业财产范;2破产企业职工因保险合同所产生的请求权不能列入破财;3破产企业的股东、职工的个人财产不能列入破财;4占用但无所有权的财产应当由所有人或经营管理人收回;5破产企业兴办的公益事业和职工福利事业等不属于破财。
破产企业的财产拍卖的四个特征:
1属于强制拍卖的范畴;2是资源得以重新配置的过程;3是资产保值的可靠途径;4是维护破产程序中有关各方利益的好方式。
破产企业财产拍卖的原则:
1法定委托人原则;2以人民法院裁定宣告企业破产为依据的原则;3拍卖活动依法进行的原则;4鼓励整体拍卖的原则;5人民法院依法监督的原则。
破产企业财产拍卖的程序:
1洽谈并签订《委托拍卖合同》;2编制拍卖目录;3协商拍卖方式;4拍卖公告与展示;5竞买人登记;6举行拍卖会;7标的物移交。
破产企业财产拍卖方式有3种:
整体拍卖、分拆拍卖、捆绑拍卖。
破产企业的债权人可以作为竞买人,但破产企业的股东、董事、经理原则上不能作为竞买人,一防止其有意规避法律、损害他人利益。
破产企业财产拍卖应注意的问题:
1国有资产拍卖的限制(评估是国有企业产权拍卖的前置条件,但不要经过国资管理部门的确认了,实行备案就可以啦)。
2各种情况的土地使用权拍卖的限制
3禁止或限制流通物拍卖的限制
4管理人不承担瑕疵担保责任
5破产企业可能存在尚未知的欠费等情况。
在拍卖破产企业的财产时要注意提醒竞买人防范风险:
因为:
管理人不承担瑕疵但保责任;破产企业可能存在尚未知道的欠费的情况。
目前破产企业财产拍卖存在的问题有:
1、破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全;2、破产企业财产拍卖的地方政策不一致;3、破产企业财产拍卖行为需要进一步规范;4、协助做好维护社会稳定的工作。
第五章:
慈善拍卖
慈善:
指公众以捐赠款物、志愿服务等形式关爱他人、奉献社会的自愿行为。
慈善事业的概念:
是指私人或社会团体基于慈悲、同情、救助等观念,在自愿的基础上所从事的一种无偿的,为灾民、平民及其它生活困难者举办的施舍、救助活动的统称。
慈善事业的活动对象、范围、标准和项目,由施善者确定。
公益:
即公共利益。
人们通过各种公益活动、公益基金、公益网站等途径,通过捐赠、义工、公益广告、公益歌曲等方式参与到公益中来,以表示对公众或弱势者的一种爱心。
公益的基本原则:
1、有益原则;2、现实原则;3、多数人受益原则。
慈善与公益的关系:
慈善的含义略比公益窄小一些,基本被公益所涵盖。
慈善事业主要功能
指慈善组织或个人的慈善行为及产生的积极影响:
1社会保障功能,2社会稳定功能;3财富或资源的分配功能;4思想教化功能;5.弥补政府和市场失灵功能。
慈善事业的五个特点:
1组织性2自愿性3民办性(本质属性)4救助性5规范性。
慈善事业的五个基本原则:
1扶贫救济原则;2自愿无偿原则;3公开公正原则;4政府推动原则;5民间实施原则。
慈善事业存在的基础:
1、以社会成员的爱心为道德基础;2、以贫富差别的存在为社会基础;3、以社会捐赠为经济基础。
慈善组织:
慈善组织是从事慈善事业的非营利组织,它的特点:
1、组织性;2、民间性;3、非营利性;4、志愿性。
慈善组织的类型:
1综合型、2混合型、3、专一型;4、协调型,5、附属型。
中国慈善事业的发展模式:
1、政府主导;2、民间兴办3、社会参与;4、科学管理。
公益营销:
企业抛开单纯为营销而销售的行为,从消费者的内心出发,搭建一个能让消费者认同具有社会公信背景的平台,用营销手段从事公益活动。
共有传播的意义:
公益传播通常是指针对特定公众设计开展公益、慈善活动,与目标受众产生情感上的共鸣,起到很好的示范效益应取得行动的合法性,进而唤起更大范围的公民参与。
买家参与慈善拍卖的几个目的:
1、捐钱以回报社会或者救助弱势群体,买什么东西并不重要;2、想捐钱,但也想买一些有用、有收藏或者保值的物品;3、目的不是为了募捐,只是来买自己喜欢的物品。
慈善拍卖会的主持:
慈善拍卖会和一般拍卖会不同:
1拍卖标的由社会捐赠而来,真品的含量较高;2、捐赠品的标价往往不高,甚至是无保留价;3、慈善买家往往是为募捐、献爱心,常不在乎是否很喜欢某件标的或者是否划算;4、慈善拍卖往往不收保证金,公告、预展、拍卖会的程序也十分灵活、简便;5、拍卖师主持慈善拍卖会的语言、控场方式及主持风格上与平常商业拍卖有所不同。
我国慈善事业存在的问题:
1慈善意识滞后;2慈善组织和机构数量较少;3社会动员能力较弱;4慈善法规政策不健全;5慈善组织行政化色彩浓厚;6慈善组织缺乏公信力。
慈善拍卖标的三个来源:
1慈善机构或其他组织整体拿出的善品;2社会各界捐献的物品;3不完全捐献的物品,如成本返还提供者。
慈善拍卖的策划和组织:
1选择适宜的拍卖标的(易受大众欢迎,定价低,有成交把握);2借助会议活动、慈善组织的力量来组织拍卖和寻找竞买人;3不收取竞买保证金,公告预展等程序灵活简便;4主旋律是献爱心,拍卖师应多些热情煽情和幽默。
第六章:
文物艺术品拍卖
艺术品:
指凝聚有人类各种形式的艺术劳动的、有某一具体表现和特定的经济价值、文化价值、审美价值、科学价值的物品,是人类精神活动和物质劳动的结晶。
文物:
指1949年以前生产制作的具有历史、艺术、科学价值特征的物品。
艺术品的特性:
1非统一性;2非实用性;3非再生性;4非确定性(价值)。
艺术品的价值:
艺术价值、历史价值、收藏价值、经济价值。
四中价值统一在艺术品上,互为因果、互为条件,形成一个整体。
艺术品和文物的关系:
相互交叉,既有联系又有区别。
艺术品可以是文物,但文物不完全等于艺术品,文物的范围更宽泛。
我国对文物的规定:
国家文物局颁布实施的《文物出境审核标准》规定:
凡在1949(含)年以前生产、制作的具有一定历史、艺术、科学价值的文物,原则上禁止出境,其中1911(含)年以前生产、制作的文物一律禁止出境。
艺术品的种类:
艺术品是人类精神活动和物质劳动的结晶,艺术品是指凝聚有人类各种形式的艺术劳动的、有某一具体表现和特定的经济价值、文化价值、审美价值、科学价值的物品,是人类精神活动和物质劳动的结晶。
一般意义上艺术品具有个性(艺术审美)、民族性、历史性和社会性。
文物的概念:
是指1949年以前生产制造的具有历史、艺术、科学价值特征的物品。
2007(文物出境审核标准)规定:
凡在(1949年以前(含1949年)生产、制作具有一定历史、艺术、科学价值的文物,原则上禁止出境,其中1911年以前(含1911年)生产、制造的文物一律禁止出境。
国家上对文物的规定:
根据1930年美国关税条列的规定,凡1830年以前制作的艺术品免收税金,在国际上一般把这个年限为文物的下限。
我国对文物的规定:
1、具有历史、艺术、科学价值的古文物遗址、古墓葬、古建筑、石窑祠和石刻、壁画;2、与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的及具有重要记录意义的、教育意义或者史料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑;3、历史上各个时代珍贵的艺术品、工艺美术品;4、历史上具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等;5、反映历史上各个时代、各个民族社会制度、社会生产生活的代表性实物。
1西方艺术品分纯艺术品(绘画、雕塑、摄影、唱片、邮票、海报),和亚艺术品(钻石、钱币、各种纪念品)
西方的油画:
------古典绘画;印象派油画;现代派油画。
(达芬奇<马上骑士>1140万美元,凡高的<向日葵>2475万英镑成交。
2中国艺术品分:
书画(古代近代现代)瓷器、杂件、西画。
古代书画(宋代米(研山铭)2999万;
近代书画(任伯年<花祝多三多图>2860万;
当代书协(陈佩秋、范曾、刘旦宅)
瓷器(青花红彩如意耳葫芦尊8344万)
艺术品拍卖的效应:
投资效应、(美国在1991年----2001年间的投资盈利率分别为房地产4.7%,股票17%,艺术品24%)、文化效益、广告效益。
艺术品拍卖的实施:
主要有以下:
一、征集拍品(
对艺术品进行基本的鉴定,以便决定取舍;
商谈底价;
洽谈委托拍卖条件。
二、专场或专题拍卖会组织。
三、拍卖品终审。
四、制作(1、每件拍品表明估价,2、全部拍品编号排序,3、表明文物鉴定的级别,4、图录的技术性工作)。
五、推介和招商(1、向客户寄曾拍卖图录,2、举办拍卖品展示和巡回展览,3、开展新闻宣传和评论,4、组织拍卖会)。
艺术品拍卖市场的区位优势:
1经济发达市场宽松;2丰富的艺术品存量;3优越的地理位置和国际化程度高;4文化传统和人才优势。
判断文物艺术品价值的主要因素:
1真与伪是第一因素;2名家与非名家是第二因素;3精品与非精品是第三因素4少于多是第四因素;5保存是否完好是第五因素;6玩赏性强与弱是第六因素。
判断文物艺术品价格的主要依据:
主要从一下几个方面分析:
1要分析艺术品自身的价值;(从艺术品的真和伪,名家和非名家,精品和非精品,少和多,品像好和品像差,玩赏性强和玩赏性弱6个方面分析),
2要参考市场的价格行情;(参考以前的行情和当前的行情)(同一件或者同一类艺术品,在审美风气、经济环境和供求规律的影响下,价格落差很大,今不如惜和今胜过惜的情况都是存在的。
3要充分考虑委托人的意愿,三点综合把握,形成整体并灵活应用,追求实效。
第七章:
机动车拍卖
机动车的分类:
二手车是指:
从办理完机动车注册登记手续到报废年限一年之前进行所有权变更的车辆的总称。
1按社会属性分:
公务车、罚没车、抵押车、海关监管车、法人或自然人拥有的各种车辆破产企业清算车、国外捐赠车。
2按管理办法分:
大型汽车和小型汽车
大型汽车:
总质量>或者等于4500KG,或者车长大于或者等于6m,乘坐人数(不含驾驶员)大于等于20人的汽车为大型汽车;
3案进入流通体系的渠道分:
国内厂家生产车和进口车辆。
机动车五个特征:
1标的的易转移性;2使用的时效性;3价值的不稳定性;4车辆的唯一性;5价格的不确定性。
机动车拍卖的特点:
1横跨新车和二手车两个范畴;2拍卖已成为缉私罚没车辆的唯一处理渠道;3专业的机动车拍卖市场正在逐渐形成并快速发展;4网上拍卖已成为机动车拍卖的新方式;5机动车评估日趋规范和专业。
机动车拍卖的具体实施:
1拍卖委托:
①接受委托时的检查登记;②签订《机动车委托拍卖合同》;③调查车辆相关手续;
2公告和展示:
①发布机动车拍卖公告;②车辆展示。
3拍卖会
4车辆移交。
机动车拍卖应注意的问题:
1相关证件验收及合同签署;2核实资料及车况;3车辆移交和货款结算。
核实资料及车况对拍卖的重要性:
在于尽可能明确的向竞买人作出必要的解释说明,以争取更多的买家,体现企业的诚实信用及服务质量,同时也对拍卖有关瑕疵和应注意问题作了告知,从而拍卖公司也能规避交易的法律风险。
目前我国机动车管理基本上实现了计算机化,办事效率高,正常情况下2日内可以办理完所有手续。
第八章:
房地产拍卖
房地产:
指房屋及其附属物和承载房屋及附属物的土地,及与它们相应的各种财产权利,含与房地产相关的小区建筑附着物和相关林木)
房地产的特征:
1不可移动性(位置固定性);2耐用(耗)性;3异质性(差异性);4高价值性;5供给有限性;6投资与消费双重性;7房地产实体构成的二元性。
房地产的类型:
1按用途分:
住宅房地产、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途房地产、公益及文化类性质房地产
2按开发程度分:
生地、毛地、熟地、在建工程项目、建成后物业
生地:
通常指将用于房地产开发的农地。
毛地:
指将进行开发改造的旧城区土地,即地上有待拆迁安置房屋的土地。
熟地:
是指对生地进行基础建设,道路维修,从而增加了效用并且可以进行房地产建设的土地。
3、按房屋所有权分:
国有房产、集体所有房产、私人房产、涉外房产、其他房产。
房地产市场概念:
房地产的买家和卖家在某个特定的地理区域内于某一特定时间段内达成的所有交易总和。
房地产市场特征:
1地区性;2供给调节滞后性;3垄断竞争性;4投机性;5交易形成多样性;6交易复杂性;7受金融市场的强烈影响性;8市场效率低;9政府干预性。
我国的房地产产权类型:
1土地所有权;2土地使用权;3地役权;4房地产抵押权;5房屋所有权;6房地产租赁;7房地产共有;8建筑物区分所有权。
居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。
建设用地使用期间届满,建设用地使用人要继续使用土地的,应当同在期间届满前1年申请续期,除因为公共利益需要收回该土地的除外,应当同意。
地役权:
是指为了自己土地的便利而使用他人土地的权利,它属于一种为增加自己土地的利用价值而使用(保消极使用)他人土地的用益物权。
乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占有范围的土地使用权一并抵押。
不得抵押的的房产包括:
土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育实施;所有权有争议的房地产;依法被查封、扣押、监管的房地产。
建筑物区分所有权是指在多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,由各区分所有权人(即业主)对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权
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