宁波市业主业主大会业主委员会指导规则样本.docx

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宁波市业主业主大会业主委员会指导规则样本

宁波市业主、业主大会、业主委员会指引规则

第一章总则

第一条为维护业主合法权益，规范业主、业主大会、业主委员会活动，保证物业管理工作顺利进行，依照全国《物业管理条例》、《业主、业主大会和业主委员会指引规则》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅社区物业管理条例》及有关法规文献，结合我市实际，制定本规则。

第二条本规则合用于我市行政区域内物业管理项目业主大会、业主委员会成立、运作及换届。

业主自行管理或委托其她管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会，可参照本规则。

第三条业主是房屋所有权人，对建筑物内住宅、经营性用房等专有某些享有所有权，对专有某些以外共有某些享有共有和共同管理权利。

业主应当遵守法律、法规以及管理规约（暂时管理规约）、业主大会议事规则。

第四条业主大会由物业管理区域内全体业主构成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益，依法履行相应义务。

业主委员会是业主大会执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予职责，接受业主监督。

依照物业服务合同，监督和协助物业服务公司履行商定，规范服务行为。

业主大会、业主委员会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）监督和指引。

积极配合社区居民委员会工作，接受社区居民委员会监督和指引，发布重大决定前应先听取社区居民委员会建议，与社区居民委员会合伙并配合公安机关共同做好社会治安等有关工作。

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第五条业主大会和业主委员会，对业主损害她人合法权益和业主共同利益行为，有权依照法律、法规以及管理规约，规定停止侵害、消除危险、排除妨害、补偿损失。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关决定，不得从事与物业管理无关活动。

第六条市房产行政主管部门负责业主大会、业主委员会运作有关政策制定，负责对全市业主大会、业主委员会运作指引和监督管理。

辖区物业主管部门负责辖区范畴内业主大会、业主委员会运作指引和监督管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）指引成立业主大会。

街道办事处（乡镇人民政府）全面负责指引业主成立业主大会和业主委员会履行自治管理职责；及时解决业主、使用人和业主委员会在物业管理活动中投诉，调处业主、业主委员会与物业服务公司，业主与业主委员会之间纠纷；会同辖区物业主管部门采用各种方式宣传物业管理政策法规和有关知识。

社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）指引和监督业主委员会工作，在规定情形下代替业主委员会行使业主委员会职责。

第二章业主

第七条业主是指依法登记获得或者依照物权法第二章第三节规定获得建筑物专有某些所有权人。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有某些，但尚未依法办理所有权登记人，可以认定为业主。

第八条业主对其建筑物专有某些享有占有、使用、收益和处分权利。

业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其她业主合法权益。

第九条业主对建筑物专有某些以外共有某些，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

业主转让房屋时，其对共有某些享有共有和公共管理权利一并转让。

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第十条业主不得违背法律、法规以及管理规约，变化房屋使用性质。

业主变化房屋使用性质，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主批准，并告知业主委员会和物业服务公司。

第十一条业主有权祈求业主委员会发布下列状况和资料：

（一）专项维修资金筹集、使用状况；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会和业主委员会决定及会议记录；

（四）物业服务合同；

（五）共有某些使用和收益状况；

（六）物业管理区域内规划用于停放汽车车位、车库处分状况；

（七）其她应当向业主公开状况和资料。

第十二条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同商定，接受物业服务公司提供服务；

（二）建议召开业主大会会议，并就物业管理关于事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会工作；

（七）监督物业服务公司履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和有关场地使用状况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金管理和使用；

（十）法律、法规规定其她权利。

第十三条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；

（三）执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定；

（四）按照国家和宁波市关于规定交纳专项维修资金；

（五）准时交纳物业服务有关费用；

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（六）法律、法规规定其她义务。

第十四条建设单位应当在物业销售前将暂时管理规约向物业买受人明示，并予以阐明。

物业买受人在与建设单位订立物业买卖合同步，应当对暂时管理规约予以书面承诺。

第十五条业主依法享有物业共用部位、共用设施所有权，建设单位和物业服务公司不得擅自处分。

未经有关行政部门批准，业主不得占有物业共用部位、共用设施。

第十六条建设单位依法与物业服务公司订立前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务公司订立物业服务合同，对业主具备约束力。

业主不得以非合同当事人为由不履行合同商定义务。

第十七条业主应当依照物业服务合同商定交纳物业服务有关费用。

业主与使用人商定，由使用人交纳物业服务有关费用，业主应负连带交纳责任。

第十八条业主应当遵守法律、法规和管理规约（暂时管理规约）商定，按照有助于物业使用、安全、整洁以及公平合理，不损害公共利益和其她利益原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环保等方面妥善解决与相邻和利益有关业主之间关系。

第十九条业主转让或出租物业时，应告知买受人或承租人到物业服务公司订立管理规约（暂时管理规约）承诺书或通过其她形式承诺遵守管理规约（暂时管理规约）。

同步，业主或使用人应当结清按规定应缴纳物业服务有关费用。

第二十条业主不得有下列损害她人合法权益行为：

（一）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音；

（二）违背规定饲养动物；

（三）拒付物业服务有关费用；

（四）损害房屋承重构造，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施；

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（五）在建筑物内放置危险、放射性等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用物品；

（六）违背规定破坏、变化建筑物外墙面形状、颜色、开挖地坪等；

（七）影响房屋安全装饰装修行为；

（八）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、绿地、场地或者其她共有某些；

（九）擅自变化物业使用性质。

第二十一条模范履行业主义务，热心公益事业、熟悉物业管理政策法规，认真负责业主，应当优先推荐为业主代表以及业主委员会候选人。

业主在竞选业主代表或业主委员会委员期间，不得以利益诱惑或作出侵害她人合法权益承诺来为己谋取竞选职位。

第二十二条业主拒付物业服务有关费用，不缴存专项维修资金以及实行其她损害业主共同权益行为，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权行使予以限制。

第二十三条业主不得以业主大会或者业主委员会名义，从事违背法律、法规活动。

构成侵权可追究民事责任，构成犯罪，依法追究刑事责任。

第三章业主大会

第二十四条一种物业管理区域只能成立一种业主大会。

业主参加业主大会会议形式，可分全体业主参加和业主以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位推选业主代表参加。

业主参加初次业主大会会议形式由会议筹办组决定，业主参加非初次业主大会会议形式由业主大会议事规则明确。

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物业管理区域内业主人数超过百人，可以以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

业主代表通过所代表区域业主书面授权，在授权范畴内代表区域内业主行使投票权、议事权等业主享有权利。

也可按照业主大会议事规则规定和所代表区域内业主书面授权，代表区域内业主出席业主大会参事、议事。

授权范畴涉及：

业主委员会选举、业主大会议事规则和管理规约表决、业主大会所表决事项决定，业主可依照实际状况进行全权委托或某些委托。

由业主代表参加业主大会会议，业主代表应当在参加业主大会会议前15日，就会议拟表决事项书面征求其所代表业主意见，表决意见经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议上如实反映。

若已授权，业主代表应出具授权书。

业主可以书面委托形式，商定由其推选业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，详细委托期限、程序内容和权限由管理规约或业主大会议事规则规定

业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

只有一种业主，或者业主人数低于百人且经2/3以上业主批准，决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十五条物业管理区域内，已交付专有某些面积超过建筑总面积50%或首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用建筑面积达到物业总建筑面积30%以上时，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和辖区物业主管部门，并同步报送下列筹办初次业主大会会议所需文献资料：

（一）物业管理区域划分意见书；

（二）房屋及建筑面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备证明；

（六）物业服务用房配备证明；

（七）筹办初次业主大会会议所需其她资料。

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已达到初次业主大会筹办规定，且有10名以上业主联名提出书面祈求，但建设单位未及时报告或报送筹办有关资料，属地街道办事处（乡镇人民政府）或辖区物业主管部门有权责令建设单位在30日内进行筹办工作。

第二十六条划分为一种物业管理区域分期开发建设项目，先期开发入住率达到本规则第二十五条规定应当成立业主大会，选举产生业主委员会。

初次业主大会应当按照分期开发物业面积比例，在《业主大会议事规则》中明确业主委员会人数、分派构造和增补办法。

后期开发某些入住率达到本规则第二十五条规定，应增补业主委员会委员，增补业主委员会委员任期与当期已经产生业主委员会委员任期同步结束，当期业主委员会届满，经全体业主表决后进行整体换届选举。

分期开发项目，先期开发某些已经成立业主委员会，后期开发某些尚未成立，先期开发某些业主委员会所作出决定对后期开发某些业主无效。

后期开发某些若与先期开发某些没有共同拥有社区道路、给排水管线、供电线路、供气管路等有关联公共设施，属于完全独立两个区域，可各自成立业主委员会。

第二十七条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位书面报告60日内，负责组织、指引成立初次业主大会筹办组，筹办召开初次业主大会会议。

辖区物业主管部门应当指引筹办组开展工作，建设单位和物业服务公司应当配合协助筹办组开展工作。

建设单位已经注销，由社区居民委员会和物业服务公司共同提交书面报告和有关筹办资料。

初次业主大会筹办组由业主代表、建设单位（涉及公有住房单位）代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表、辖区派出所代表、社区居民委员会代表共同构成，筹办构成员人数为11人，其中业主代表人数为7人，筹办组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹办组可邀请物业服务公司参加，并协助筹办组参加详细筹办工作。

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第二十八条筹办组中业主代表由社区居民委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐，业主也可以自荐或联名推荐。

业主联名推荐需10人以上，业主自荐和联名推荐人数各不超过2人，故意向业主超过2人，由街道办事处（乡镇人民政府）组织故意向业主共同抽签决定。

筹办构成员名单拟定后，在3日内以书面形式在物业管理区域内公示7日，公示期结束后，报辖区物业主管部门备案，10日内召开筹办组会议。

业主对发布筹办组业主代表名单有异议，应在公示期内书面提出，并阐明理由，由筹办组组长在24小时内作出书面答复，或由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

公示地点应设在本物业管理区域内出入口、大堂、电梯厅等重要人员通行位置。

住宅社区有各种出入口，各个出入口均应张贴公示。

第二十九条筹办组会议应明确下列筹办工作：

（一）拟定初次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；

（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）确认业主身份、业主人数以及所拥有专有某些面积；

（四）依法拟定初次业主大会表决规则；

（五）拟定业主代表、业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单；

（六）参照议事规则（示范文本）制定业主委员会选举办法；

（七）完毕召开初次业主大会会议其她准备工作。

前款内容应在筹办组会议结束后7日内，初次业主大会召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公示至业主大会召开。

业主对上述事项有异议，筹办组应当记录并在初次业主大会召开前作出答复。

第三十条业主委员会候选人由业主推荐或自荐，筹办组审核参选人资格，依照物业规模、物权份额、委员代表性和广泛性等因素，在初次业主大会召开前拟定业主委员会候选人人数及名单。

第三十一条筹办组应当自构成之日起90个工作日内完毕筹办工作，组织召开初次业主大会会议。

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第三十二条筹办组对参加业主大会会议业主资格确认应符合下列条件：

（一）业主是指房屋所有权人，以房屋产权证上登记名字认定为业主；已订购房合同尚未领取房屋产权证且已实际居住，可视为业主。

（二）房屋所有权人为2人以上共有，可以推选1人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表业主人数为1人；

（三）业主不具备民事行为能力，由其监护人代理。

（四）业主与使用人以书面合同商定由使用人代为行使业主投票权，由业主出示合同或书面委托书，经筹办组审核后使用人可参加选举。

（五）业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。

第三十三条筹办组会议结束后7日内，初次业主大会召开15日前，由筹办组组织业主代表选举，选票应发至每一位业主，选票回收数应高于投票权数2/3，业主以选举单位最高得票数当选为业主代表。

业主代表选出后，向全体业主公示15日，公示期间业主提出异议，由筹办组在业主大会召开前做出答复。

第三十四条筹办组应当于初次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程及关于材料以书面形式在物业管理区域内公示并送至各业主，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门、社区居民委员会。

业主因故不能参加业主大会会议，需要由业主代表代为表达意愿，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。

凡需投票表决，业主赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

第三十五条筹办组负责组织召开首届业主大会会议，应由投票权数1/2以上投票权数业主或业主代表参加，首届业主大会应审议通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《物业服务合同》，通过业主委员会选举方案及选举产生业主委员会委员。

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业主大会自初次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第三十六条管理规约应当对下列重要事项作出商定：

（一）物业使用、维护和管理；

（二）专项维修资金筹集、管理和使用；

（三）物业共用某些经营与收益分派；

（四）业主共同利益维护；

（五）业主共同管理权行使；

（六）业主应尽义务；

（七）违背管理规约应当承担责任。

第三十七条业主大会议事规则应当对下列重要事项作出商定：

（一）业主大会名称及相应物业管理区域；

（二）业主委员会职责，业主委员会议事规则；

（三）业主大会会议召开形式、时间和议事方式；

（四）业主投票权拟定方式；

（五）业主代表产生方式；

（六）业主大会会议表决程序；

（七）业主委员会委员资格、数量、任期等；

（八）业主委员会换届程序、补选办法和议事规则等；

（九）业主大会、业主委员会工作经费筹办、使用和管理；

（十）业主大会、业主委员会印章使用和管理；

（十一）车位、露台、人防工程等特定空间与否计入用于拟定业主投票权专有某些面积和数量。

第三十八条初次业主大会会议筹办经费由建设单位承担，交街道办事处（乡镇人民政府）专户储存、专款专用，由业主大会筹办组向街道办事处（乡镇人民政府）申请使用。

初次业主大会会议召开后30日内，业主大会筹办组应当将筹办经费使用状况向全体业主发布，公示期7天。

结余某些应当纳入物业专项维修资金或者依照业主大会决定使用。

第三十九条业主大会履行如下职责：

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（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

　　（三）选聘、辞退物业服务公司；

　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实行；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；

（六）制定物业服务内容、原则以及物业服务收费方案；

（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）依法变化共有某些用途；

（九）依法运用共有某些从事经营性活动，以及所得收益分派与使用；

（十）依法处分共有某些；

（十一）明确停车、经营用房经营方式、收费原则。

决定停车费、经营用房收入等共有某些收益用途；

（十二）法律法规或管理规约拟定应有业主共同决定事项。

　　第四十条业主大会会议分为定期会议和暂时会议。

业主委员会应当依照业主大会议事规则规定，组织召开业主大会定期会议，有下列状况之一，业主委员会应当及时组织召开业主大会暂时会议：

（一）持有20％以上投票权业主建议；　

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时解决；

　　（三）符合业主大会议事规则或者管理规约规定其她情形。

　　召开业主大会会议和暂时会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门和社区居民委员会应派代表到会指引和监督。

业主委员会不按规定组织召开业主大会定期会议或者暂时会议，业主可以祈求属地街道办事处（乡镇人民政府）或辖区物业主管部门责令业主委员会限期召开。

逾期仍不召开，由物业所在地社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指引下组织召开。

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第四十一条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式；但应当有物业管理区域内专有某些占建筑总面积过1/2业主且占总人数过1/2业主参加。

采用书面征求意见形式，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达应当在物业管理区域内公示。

凡需投票表决，表决意见应由业主本人签名。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题书面告知业主本人或在物业管理区域内公示。

第四十二条业主大会拟定业主投票权，可按照下列办法认定专有某些面积和建筑物总面积：

（一）专有某些面积按照不动产登记簿记载面积计算；尚未登记，暂按测绘机构实测面积计算；尚未实测，暂按房屋买卖合同记载面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项记录总和计算。

第四十三条业主大会拟定业主投票权，可按照下列办法认定业主票数和总票数：

（一）住宅项目按每一房地产权证计一票原则拟定。

（二）非住宅项目以每一房地产权证计一票为基本，一种房地产权证建筑面积超过200平方米某些，每满200平方米另计一票,局限性200平方米不计票。

但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数30%。

（三）建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付某些按一票计算；

（四）总票数，按照前项记录总和计算。

非初次业主大会会议投票权数应按照业主大会议事规则商定办法计算；业主大会议事规则未作商定，按照本条规定计算。

第四十四条业主大会作出决定，必要经业主大会所持投票权数1/2以上通过。

业主大会作出如下事项决定必要经物业管理区域内全体业主所持投票权数2/3以上通过：

（一）专项维修资金使用和续筹方案；

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（二）改建、重建建筑物及其附属设施。

逾期不参加投票业主投票权数与否计入已表决多数票数，由业主大会议事规则商定。

但该已表决多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数1/2以上。

第四十五条业主可以以幢、单元、楼层（非住宅类）为单位，共同行使本单位范畴内共同管理权。

业主以幢、单元、楼层（非住宅类）为单位决定筹集和使用专项维修资金以及改造、筹建建筑物及其附属设施应当经该单位专有某些占建筑物总面积2/3且占总人数2/3以上业主批准；决定其她共同管理事项，应当经该单位专有某些占建筑物总面积过1/2且占总人数过1/2业主批准；

第四十六条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

第四十七条业主大会作出决定对物业服务区域内全体业主具备约束力。

业主大会决定应当以书面形式在物业管理区域内公示7日。

业主以为业主大会、业主委员会决定侵害其合法权益，可以规定属地街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门依法解决，也可以祈求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出决定违背法律法规，属地街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门应当责令限期改正或者撤销决定，并告示全体业主。

第四章业主委员会

第四十八条业主委员会履行如下职责：

（一）执行业主大会决定和决策；

（二）召集业主大会会议，报告物业服务实行状况；

　　（三）代表业主与业主大会选聘物业服务公司订立物业服务合同；

　　（四）及时理解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同；

（五）监督管理规约实行；

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（六）督促业主交纳物业服务有关费用；

（七）组织和监督专项维修资金筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生纠纷；

（九）业主大会赋予其她职责。

第四十九条当选业主代表、业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具备完全民事行为能力业主；

（二）遵守国家关于法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，准时足额交纳各项物业服务费用；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备社会公信力；

　　（五）具备一定组织能力；

（六）具备必要工作时间。

第五十条业主委员会委员选举应由业主大会所持票数过1/2业主选举票数通过，人数为5-11人单数，每届任期3-5年，可以连选连任，业主委员会委员具备同等表决权。

采用书面征求意见形式，应有超过投票权数过1/2业主选举票数通过。

当选名单经筹办组审核后生效，对当选名单有异议，解决方式由筹办组决定。

业主委员会自选举产生之后3日内召开初次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。

每届业主委员会初次会议由街道办事处（乡镇人民政府）派员主持。

分期开发项目期数达到5期以上，业主委员会委员人数可恰当增长，最高每一期配额人数不超过3人，总数必要为单数，详细配额由业主大会议事规则决定。

第五十一条业主委员会应当在选举产生之日起30日内，持下列文献向属地街道办事处（乡镇人民政府）和辖区物业主管部门备案：

（一）业主委员会委员名单和业主委员会成立基本状况等；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

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（四）物业服务合同；

（五）业主大会会议决定涉及业主共有和共同管理权其她重大事项。

业主大会和业主委员会关于事项发生变更，应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会完毕备案后，辖区物业主管部门应当对依法选举产生业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，并依法使用印章。

第五十二条业主委员会可以依照需要聘请专职工作人员，负责解决业主委员会寻常事务。

业主委员会委员依照工作需要可以领取恰当津贴，详细由业主大会议