智能小区物业安防管理设计研究方案.docx

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智能小区物业安防管理设计研究方案

智能小区物业安防管理设计研究方案

第一章小区智能化解决方案

一：

概述

住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通信与网络、自控和IC卡），通过有效的传输网络，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。

按照智能小区的总体目标进行功能分解，小区智能化系统可具体分解成以下几个子系统：

家庭智能化系统；小区综合布线系统；小区网络、通讯系统；小区CATV系统；小区设备自控（BA）系统；小区安全防范系统；小区对讲系统；小区远程抄表（三表传送）系统；小区物业管理及一卡通消费系统；小区停车库管理系统；小区增值服务管理系统。

二：

智能小区的方案构成

1：

室内部分

防盗报警系统、消防报警系统、可视对讲门禁系统、煤气泄漏探测系统、远程抄表（水表、电表、煤气表）系统、紧急求助系统、远程医疗诊断及护理系统、室内电器自动控制系统、集中供冷热系统、住宅购物系统、语音与传真（电子邮件）服务系统、网上教育系统、股票操作系统、视频点播系统、付费电视系统、有线电视系统、智能窗帘系统、智能灯光系统等。

2：

室外部分

智能一卡通系统梯控系统、无线巡更系统、视频监控系统、停车管理系统、智能照明系统、背景音乐系统、门禁/可视对讲系统等等。

3：

通信自动化（CAS）

小区通信自动化系统是智能小区的中枢神经系统，包括电话通信、计算机网络、卫星电视和闭路电视接收系统，它是小区实现对外界联系，获取信息，感知外部世界，抒发情感，加强信息交流的关键系统。

该系统如电话、传真、可视电话、计算机、电视等，可实现高速信息传输和信息交换及电子邮件，可联接多种通信终端设备，确保小区内数字、文字、声音、图形、图像和电视信息的高速流通，与市内、国内和国外等有关部门实现信息交换和资源共享。

4：

小区综合管网系统

为实现小区管理自动化、通信自动化、控制自动化，保证小区内各类信息传送准确、快捷、安全，最基本的设施就是小区综合管网系统，形象讲，综合管网是智能小区的神经传导系统。

实现这个系统的实质是将小区中计算机系统、电话系统、楼宇自控、视频监控系统安防报警系统，电力系统合成一个体系结构完整，设备接口规范，布线施工统一、管理协调方便的体系。

三：

智能小区解决方案系统组成

1：

小区基础分析：

◆场所：

智能小区、图书馆、文化馆、电影院、体育场馆、群众活动广场、公园、道路、公共绿地、电梯

◆机构：

街道委员会和居民委员会、业主委员会、居民自治性组织、物业管理企业、幼儿园（小学）、卫生站、储蓄所、邮电局、电信营业所、家政服务中心、家教服务中心

◆配套：

停车场（停车位）、超市、水站、变电站、商铺、车棚、维修站、废品收购站、餐厅、公厕、室外配电设施、公用电话厅、中央空调、风机房、公共光源、健康养生馆、信箱

◆管线设施：

水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理、排水

2：

小区信息化需求分析：

◆小区宽带、无线接入点

◆电话

◆有线电视

◆多媒体箱

◆物业管理平台

◆OA办公系统

◆短信系统

◆信息发布系统

◆社区网站

◆业主在线平台：

在线报修、在线投诉、意见箱、房屋租赁、跳蚤市场

◆独立第三方支付平台：

在线查询、缴费平台

◆业主在线论坛

◆多表抄送系统

3：

小区安全管理需求分析：

◆安防监控

◆电子巡更

◆周界报警

◆网络门禁

◆停车管理

◆应急报警

◆消防报警

◆实物防范

4：

小区智能化需求分析：

◆楼宇自控

◆可视对讲

◆一卡通

◆智能家居

◆安星工程

◆能源管理

◆公共广播

◆远程服务

◆生物识别

◆视频点播

5：

智能小区解决方案应包括：

◆小区综合布线系统

◆小区网络、通讯系统

◆CATV及对讲系统

◆家庭智能化系统

◆小区设备自控系统

◆小区安全和报警系统

◆小区智能三表抄表系统

◆小区物业管理系统

◆小区停车库管理系统

◆增值服务系统

◆办公自动化系统

共十一个系统组成。

四：

智能小区解决方案

1：

小区综合布线系统

随着生活、工作的现代化，智能化，楼宇、小区内需要的系统及设备越来越多，最基本的有通信系统（计算机、电话、电传、传真）、闭路电视系统（有线电视、卫星电视、自办电视等）、公共设备监测控制系统（路灯、楼道灯、小区发电机组、变配电设备、自备水箱等）、报警系统（求助、求救、防盗、消防、监控）、自动化管理系统（抄表、对讲、门禁）、计算机网络系统（交换设备，路由设备、ATM）。

如此多的系统，如不采用统一、综合的方式实现，而采取各自规划，各自施工，既造成管理上的混乱，也为今后的维护造成极大困难。

智能小区的综合布线将很好的解决这个问题。

智能小区综合布线系统是小区管理、生活、通信智能化的神经系统，它以控制、通信、计算机管理为内容，以综合布线为基础，实现小区的控制管理整体智能化。

系统的功能实现可以灵活充分的利用每根“神经”，使系统的集中管理水平达到最合理的利用和实施状态，使成本降到最低，性能价格比最佳。

智能小区综合布线系统是以ISOll801、TIA/E568国际综合布线标准和中国工程建设标准化协会《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》CECS89：

97为基础，充分考虑小区内各项控制管理系统的应用，结合智能小区的具体实际的一套布线系统。

该布线系统既有规范性，又有灵活性、实用性。

布线系统全部线缆均采用地埋。

暗铺方式，其布线系统的管理信息出口均采用标准模块化管理，与设备实现最理想的插接，全部缆线采取集中式管理，便于维护和功能扩展。

布线系统采用总线型或星型方式，一级或二级管理模式，这是目前国际上广泛采用的最灵活的布线方式。

布线系统设备包括光纤，屏蔽、非屏蔽线缆，控制、电源线缆、接插件、信息模块、配线架、19”标准机柜、配线箱等。

布线系统要求

小区综合布线系统设计必需综合考虑BA、CA、SA、CATV、计算机网络等系统的信息交互需求，采用先进的、高性能的、灵活的、经济的结构化布线设备充分利用线缆资源，合理设计，系统目的是将小区中计算机、电话，自控安防、电力、照明等系统统一在一个子系统下，形成设备接口，管理协调完整的布线体系。

楼群布线：

大于等于155M带宽；楼宇内部布纷大于等于100M带宽；户内布线：

大于等于10M带宽布线系统应根据小区楼群及楼宇内部结构化布线图和管线施工图，周密设计，严格施工，为用户提供完善的小区布线系统。

2：

小区网络、通讯系统

◆网络系统

随着计算机技术和网络技术的发展，家庭计算机的普及，“上网”已经成为人们的常用语，各种信息网，服务网已经成为现代人们生活中必不可少的重要内容。

小区网络服务中心是智能小区的大脑、信息交换中转站，高速的小区网络中心是小区住户步入信息社会，享受网络世界的重要保证。

小区内设一个高速计算机网，为千家万户提供上网服务。

家用计算机除可以管理家庭各种电器设备外，同时可利用内部网与小区的其它住户在网上进行交流、娱乐，还可在管理中心查询数据。

小区网络面向住户开放公共信息网、社会服务网，并提供国际互联网等服务，使住户生活更方便，达到人在屋中坐，便知天下事的功能，而且可实现家庭办公室的作用。

小区网络系统基本要求：

小区网络系统是小区综合信息服务中心的基础平台，其设计应充分考虑小区信息流量的需求，以满足二十一世纪宽带多媒体信息交互的要求。

同时网络应具备可管理性、可扩展性和可维护性。

住户端口带宽大于等于10MBPS（独享）。

提供与公共信息网的接口：

ISDN、DDN、ATM、X.25、VAST……

◆通讯系统

（1）PABX（提供400门分机）：

一部分用于物业管理办公，另一部分用于小区主要交通要道、每栋楼的大门口与小区管理中心的紧急联络。

（2）微小区域的无线通信：

建立微小范围（半径100-500m）内的收发基站，实现小区内无线手机、寻呼机的无线通讯。

（3）卫星通信（VAST）接口：

该系统作为有线网的补充建立小区用户与国内、国外进行语音、数据、图象通信的传输通路。

（4）每住户提供两门市内直线电话。

3：

CATV及对讲系统

电视是千家万户不可缺少的一项娱乐活动。

电视应用的来源也是多种多样的，有卫星电视、有线电视、共用天线电视、社区自办电视等。

通过智能综合布线实现的电视系统使住户共同面对一个“电视台”，即小区综合电视网，本系统布线简单，节目众多，且转换方便，通过增加用户终端设备可实现可寻址自动播放系统（VOD）。

信号来源主要有：

共用天线系统；卫星电视信号；自办电视节目信号；共用天线系统的调频广播节目传播；当地有线电视光纤网络节目。

小区对讲系统是小区管理中心或来访者与用户直接通话的一种快捷通信方式。

该系统有助于：

（1）来访客人、朋友的通行；

（2）紧急呼救的情况询问；

（3）紧急事件、公共信息的通知；

（4）车辆移动及邮件通知；

（5）其它情况的通话。

该对讲系统可以在户内、户外、控制中心安装上摄像机，实现可视对讲。

系统安全可靠、不占用住户的电话线路，同时住户可将自家的对讲系统设成免打扰，这样可以不接受来自中心的询问，紧急处理时可按下紧急按钮后，对讲自动开启、恢复和中心的联系。

该系统有呼叫应答键，关闭键、免打扰键、控制器、对讲器，并通过专线与中心的对讲控制台相连。

线路如有破坏，中心的计算机上会有指示，保证线路安全通畅。

系统分为二种：

一种是独立单元式。

适用于少量住户区域；一种是中心集中式，适用于多栋楼宇区域，并可由计算机记录数据，便于查询。

4：

家庭智能化系统

智能化家庭所提供的是，人们足不出户就可以进行外界联系、获取多方信息、电子购物、网上医疗诊断、参观虚拟智能小区和图书馆、点播VOD家庭影院，甚至于在数千里之外遥控家里的空调设备进行温度调节和家庭电器的控制，以及照明的亮度调整，当家庭中发生安全报警（包括：

盗警。

火警、煤气泄漏以及疾病紧急呼救等），在外的家庭成员可以在接到报警信息以后，通过电话线路查询和确认家庭中的安全状况。

（1）预留两门直线电话：

可实现ISDN、语言信箱、传真、可视电话等。

（2）预留两路双口（TV/FM）有线电视接口。

（3）一门可视对讲门铃：

支持来访者与住户之间的可视对讲、大门保安与住户之间的话音对讲。

（4）一路计算机网络接口（独享1ooMBPS）：

实现INTERNET访问、公共信息查询、E-mail、EDI等相关服务。

（5）配备电子水表，电子煤气表，电子电表，门磁开关、红外探测器、紧急救助按钮、辅助求助按钮、煤气泄露报警器及其它安全传感器，实现小区管理中心对每一住户的安全监控。

（6）家庭电器设备遥控：

在家遥控或在家外通过电话线遥控家里的各种电器设备，包括照明、空调、电话录音等。

5：

小区设备自控系统

现代智能小区免不了有许多公共设施或设备，如水泵、发电机组，供冷、供热、照明、通风，电梯等设备。

而这些设备本身既是管理监测的难点，又往往都是耗能大户，因此如何便利生活、又通过科学手段加强对小区各种公共设备（施）的管理，降低管理dn本，提高管理效率，创造舒适的生活环境是小区物业的重要内容之一。

传统管理缺乏科学性，物管人员劳动强大，管理档次低。

若小区设备（施）控制管理系统的实现是小区公共设备（施）智能管理水平的体现，也是小区物业硬件上档次的表现，同时也是住户的需要。

物业管理人员无需亲临现场，一切都可由系统自动完成。

如水压降低，监测系统自动通知水泵开启；停电时，发电机组自动开始工作；住宅楼集中供冷热时，外界温度发生变化；中央空调机组将自动随之变化；小区路灯和楼道灯管理系统是由控制中心控制器分别确定开关时间，而楼道灯是否开启由声控开关完成，这样可以确保照明设备白天不亮，晚上有人在楼道行走时，楼道灯自动开启。

小区自控系统的基本功能：

BA中央监控系统提供与小区网络系统接口；供配电监控；给排水监控；公共照明：

包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明（声控/红外感应/时间表/照度）的控制；背景音乐及紧急广播：

要求与安保、消防联动；电梯运行监测；喷泉设施控制。

6：

小区安全及报警系统

小区安全防范报警系统是智能小区实现安全管理的重要系统，主要包括电视监控、防盗报警、求救求助、煤气泄漏报警、消防报警等。

小区管理极为重要的内容是确保住宅，住户安全，生活中，人人都可能出现一些意想不到的求助情况，现代居住的格局，邻里常年不来往已是常事，家庭生活稳密性、封闭性越来越强。

因此，小区安全防范及报警系统是具有先进的设计和设备，并为小区住户的安全提供保障的必要系统。

安全防范报警系统的特点：

（1）中央控制系统必需提供与小区网络系统接

（2）中央控制系统必须与市110，小区音响系统联动。

（3）系统误报率小于0．1%。

（4）小区电视监控：

在小区的出入口、周界、车库、以及重要场所设置监视点。

所有摄像点的设置，要求做到可对小区实施全方位的监视布控并有助于小区的物业管理。

（5）防盗报警：

在小区每一住户内安装防盗报警装置。

当住户家中无人时，可把家庭内的防盗报警系统设置为布防状态，当窃贼闯入时，报警系统自动发出警报并向小区安保中心报警。

（6）巡更、周界报警系统：

在心区的围墙上设置主动红外对射式探测器，防止罪犯由围墙翻入小区作案，保证小区内居民的生活安全；在小区内设置电子巡更系统，让保安人员定时定路线对小区内进行巡视，以弥补其它技防手段的不足，及时发现可疑情况，防患于未然。

（7）出入口控制系统：

对小区的车辆出入口、楼宇出入口进行监视与控制，小区住户与物业管理人员及保安人员配备不同级别的IC智能卡，对社区住户出入小区进行身份鉴别、确认、及出入信息登记，提供住户出入小区信息的登记与查询功能。

（8）消防紧急报警：

在小区的各个楼洞内安装消防栓启动按钮，当有火灾发生时，住户可按下此钮，通知物业管理中心，同时系统自动启动背景音响系统中的紧急程序，停止播放背景音乐，插播告警信息。

（9）煤气泄露报警一当室内煤气超过正常标准时，煤气泄露报警启动，通知管理中心，井可关闭煤气阀门，启动排气装置。

7：

小区智能三表抄表系统

传统方式的住户水、电、气表抄表给物业管理和用户带来极大的不便，误差大、时效性差、统计计算工作量大，且带有人为随意性，尤其用户咨询时极不方便，不光是物业管理人员感到头痛的事，用户也感到不满意，甚至经常出现物业管理者和住户之间产生矛盾。

智能抄表系统的推出可以很好的解决传统抄表方式带来的问题，该系统节省时间、节省人力物力提高工作效率。

降低物业管理成本，也解决了用户想及时了解用水、电、气情况的烦恼，真正实现物业管理为用户着想的原则，准确、及时地将住户和物业管理部门所需三表数值反映在中央控制中心上。

该系统由抄表器、数字（电度、煤气、冷热水）表、中继器等组成。

利用小区智能布线，将分散在各家各户的水、电、气、表连接形成网络，实现中心实时监测。

本系统准确率高，有长时间断电应急备用电源保障，系统安装、调试操作非常方便，本系统可连接煤气泄露报警系统同时工作。

8：

小区物业管理系统

小区物业管理系统是小区管理实现规范化，科学化、程序化的重要系统。

该系统主要内容有：

（1）工程设计文件管理。

提供对小区工程文件的登记、维护、查询检索等管理功能，能有统一的登记录入界面，按查询用户的级别提供查询服务，登记与查询按照工程文件的用途与性质有一定的分类。

（2）居民信息管理。

建立住户信息库，实现住户档案数据的计算机化管理，使居民的登记与查询简易而快速，对居民的信息查询应有一定的权限检测，按权限进行查询，分级管理，同是应有变更功能。

（3）设备报修、维护管理。

以日常设备的维护与报修登记设备维护与报修，信息，对设备报修、维护管理情况有查询、考核与统计等管理功能，定期产生考核情况明细，报修信息的录入具有多条途径，具有网上报修功能，相应的费用通过收费信息系统进行统一的结算。

（4）社区管线信息管理。

社区内管线分布情况信有登记录入、维护、查询等管理功能，可在社区网上进行查询，对信息有分级管理与权限查询。

（5）物业收费自动化系统。

对纳入社区收费管理的收费项目进行电子收费管理（主要是指对煤气表、电表、水表的自动抄表与电子收费），提供网上应缴费用的查询，定期催缴，对没有上网能力的住户提供电话查询或者到物业管理中心进行查询，具有收费的登记、转帐、统计功能，及收费项目、记费方式的变更登记等功能，同时将其它各子系统相应的收费信息递交收费信息系统进行统一结算，居民可通过小区电子银行或IC卡缴费。

（6）来客访问管理。

对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。

（7）设备运行状态信息管理及调控。

对小区内各类设备的基本信息及其运行状况进行登记、维护，对修理、更换情况进行汇总。

（8）小区GIS系统。

对小区的楼宇分布、公共设施分部情况的查询、管理。

9：

小区停车库管理系统

机动车是现代社会的重要交通工具，随着人们生活水平的提高，私人拥有车辆在现代公寓已是很普遍的，因此公寓停车管理越来越迫切地成为摆在公寓管理者面前的课题。

车辆管理系统能将公寓车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，也使公寓车辆管理更加完善规范。

车辆管理系统由出入读卡器、自动开门机，探测器、控制器等设备组成。

10：

增值服务系统

小区增值服务系统实际是利用小区网络通讯系实现的各种服务，具体内容有：

总体要求

（1）满足小区居民对信息的发布。

交流与沟通需求，以及测览Internet和Intranet进行网络娱乐活动，获取远程服务（如远程医疗、远程教育、远程咨询、远程购物、远程阅读等各种要求；

（2）为小区物业管理公司进行小区信息系统管理提供快捷。

多样的方式方法。

保证管理人员能够及时了解到小区内的状况，并能够作出迅速响应或回复，另外对小区居民提供周到、全面的信息服务，或者实现小区服务的信息化；

（3）为小区居民和小区物业管理公司之间快速、充分的信息交流提供可靠保证；

（4）操作界面统一，使用方便，维护简单，具有可扩展性。

具体服务要求

（1）视频点播业务（VOD）；

（2）Internet访问服务以及相应计费服务

小区居民无须拨号，就能够访问Internet，发布信息到Internet，小区内连接到Internet的服务器拥有独立、公开的IP地址和域名。

物业管理公司能够根据一定的规则向小区居民收取一定的服务费用。

（3）通用电子邮件服务

向小区居民和物业管理人员提供，e-mail服务。

小区居民和物业管理人员拥有一个在小区内外都可以使用的e-mail信箱，小区居民和物业管理公司都可以用它来交流信息。

（4）个人主页服务

允许小区居民在小区的web服务器上发布个人主页。

小区居民可以设计、制作并发布表现自己个性和水平的网页，并可以通过小区的web服务器发布到小区的Intranet以及Internet上。

（5）Ftp（文件传送）服务

允许小区居民在自己的机器和服务器之间传送文件。

小区居民可以在自己的机器和服务器之间下载或上传文件。

（6）网络域名服务

提供小区内部网络中的机器名称和机器物理地址之间的转换。

（7）用户求助、咨询服务

通过此服务来收集、接收小区居民的意见，小区物业管理公司也可以通过此服务来解答小区居民的疑难问题。

（8）网络聊天服务

在小区Intenet上实现网上聊天服务。

小区居民可以和其它的小区居民通过网络聊天或者闲谈。

（9）休闲讨论组（论坛）服务

提供主题讨论服务。

小区居民就某一想法或问题发表意见，其它小区居民对此可以自由发表自己的见解或态度。

（10）网络电子公告牌（BBS）服务

允许小区居民在网络上写作并发表文章，并允许小区居民查询、阅读其它小区居民所发表的文章。

（11）公共信息服务

实现信息的网络发布，把小区居民关心，需要的信息及时地放在小区web页面上，让小区居民可以及时获得自己想要的信息，安排生活和活动。

（12）用户调查服务

提供针对小区居民的意见反馈和小区居民调查活动。

及时收集小区居民的相关信息，对小区的建设和服务进行相应改进，或者收集并统计小区居民对某些问题、现象或意向的态度、认识。

（13）网上阅读服务

允许小区居民远程阅读书籍。

小区居民可以在网络上选择并阅读自己喜爱的书籍。

（14）网络代购、代订、征订服务

小区物业管理公司替小区居民代购。

代订物品和票据。

小区居民可以通过网络或电话委托物业管理公司订购物品和票据等。

（15）远程医疗服务

小区物业管理公司使用此服务向小区居民提供远程医疗咨询和诊断。

（16）远程教育服务

帮助小区物业管理公司在网上开展针对小区居民的按时授课、答疑解惑、作业批改等服务。

（17）远程购物服务

允许小区居民在网上浏览，订购商品。

实现商品的在线浏览和订购，如果是在小区内的网络商店购物，费用可以直接从IC卡划拨。

实现一个网络商店供小区居民使用。

（18）远程游戏服务

允许小区居民联网玩游戏。

小区居民可以通过设置在小区内部的服务器玩网络游戏。

（19）网上学校

提供包括儿童教育、成人教育在内的多层次家庭和业余教育服务。

11：

办公自动化

办公自动化是提高物业管理和居民日常事务办理的重要组成部分之一,实现办公自动化就是要利用先进的技术和设备来提高办公效率和办公质量,改善办公条件,减轻劳动强度,实现管理和决策的科学化,防止或减少人为的差错和失误。

办公自动化是多层次的技术、设备和系统的综合。

一个完整的办公自动化系统应包括信息的生成与输入、信息的加工与处理、信息的存储与检索、信息的复制、信息的传输与交流以及信息安全管理等功能。

传统的办公系统和现代化的办公自动化系统的最本质的区别是信息存储和传输的媒介不同，传统的办公系统利用纸张记录文字、数据和图形，利用照相机或摄象机胶片记录影象，利用录音机磁带记录声音。

这些都属于模拟存储介质，所利用的各种设备之间没有自动的配合，难于实现高效率的信息处理、检索和传输，存储介质占用的空间也很大。

现代化的办公自动化系统中，利用计算机和网络技术使信息以数字化的形式在系统中存储和流动，软件系统管理各种设备自动地按照协议配合工作，使人们能够高效率地进行信息处理、传输和利用，最终实现网上办事一路通。

第二章物业智能化解决方案

一：

楼宇自控系统解决方案

楼宇自控系统（BMS）采用国际先进的开放式楼宇集成管理组件系统。

本自控设计中BMS设备包括有中央管理服务站，监控操作分站，直接数字控制器（DDC），事件/报警打印机，第三方接口设备和现场设备（传感器,执行器,变送器等）。

所有这些设备之间的连接和通信是通过Ethernet，控制总线，现场总线和高阶接口来实现。

1：

系统控制对象

1）空气处理机组

2）新风处理机组

3）恒温恒湿空调机组

4）冷冻站/换热站

5）通风/送风/排风机

6）排烟风机/排油烟机

7）空调补水控制系统

8）消防水池/生活给水系统

9）集水井（坑）/排水（潜污）泵

10）公共照明

11）变配电

12）UPS系统

13）直流屏系统

14）智能照明系统

15）电梯系统

16）消防系统

17）多表抄送系统

18）能源管理

2：

楼宇自动化系统的主要功能

1）自动监视并控制各种机电设备的启停，显示或打印当前运行状态。

2）自动监测、显示、打印各种设备的运行参数及其变化趋势和历史数据。

3）根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备始终运行于最佳状态。

4）监测并及时处理各种意外、突发事件。

5）实现对建筑内各种机电设备的统一管理、协调控制。

6）自动提供最佳能源控制方案，达到合理、经济地使用能源。

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