投资管理手册.docx
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投资管理手册
内部资料
注意保密
投资管理手册
(CSCEC8B-RO-IM-2016)
二〇一六年九月
1总则
1.1目的
规范地产业务的投资管理流程,防范投资风险,保障投资收益。
1.2范围
适用总部、区域公司的投资管理工作。
1.3依据
《中华人民共和国公司法》;
《中华人民共和国合同法》;
《城市房地产开发经营管理条例》;
《中国建筑投资管理制度》(中建股投字(2012)125号);
《中国建筑投资预算管理办法》(中建股投字(2012)124号);
《中国建筑投资项目立项管理办法》(中建股投字(2012)131号);
《中国建筑投资项目基本标准规定》(中建股投字(2012)150号);
《中国建筑投资项目决策管理办法》(中建股投字(2012)391号);
《中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法(试行)》(中建股
投字(2013)425号);
《保障性住房投资开发业务指引》(中建股投字(2012)366号);
《投资管理手册》(CSCEC8B-RO-2013);
《中国建筑投资业务过程管控指引》(中建股投函字[2015]104号);
《中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则》(2016版)。
1.4管理原则
(1)投资导向原则:
符合城市发展规划以及企业发展需要;
(2)投资效益原则:
具有良好的市场前景和合理的效益,满足股份公司制定的投资项目基本标准;
(3)投资风险原则:
投资风险可控、稳健运营。
1.5主要应对风险
决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。
1.6术语和定义
(1)房地产投资项目:
指销售为主的房地产投资项目(销售物业建筑面积占比不低于80%);定向开发型房地产投资项目(指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售);以持有物业为主的房地产投资项目(指持有物业建筑面积占比不低于70%);综合型房地产投资项目(指项目中同时包含销售及持有物业,其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%);开发、销售保障性住房项目。
(2)成本利润率:
成本利润率=税后利润÷税前成本×100%
税后利润是指项目收入减去开发成本费用,并按规定缴纳相关税费后净额。
税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。
(3)综合成本利润率:
综合成本利润率=(开发税后利润+所得税后施工总承包利润)÷税前成本×100%
该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目,计算综合考虑我方开发利润与施工总承包利润(所得税后)情况下的利润率。
(4)静态投资回收期:
静态投资回收期=(累计净现金流量出现正值的年数-1)+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。
(5)财务内部收益率:
资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
(6)几日内:
工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。
2职责与权限
2.1管理职责
序号
公司总部
区域公司(一、二级城市公司)
项目部
1
投资预算策划及管理
投资预算编制
填报项目预算
2
市场研究管理
区域房地产市场研究
3
土地拓展及投资项目报审管理
土地拓展及立项、可研报告编制
4
报批报建管理(“五证”)
前期证照手续办理(“五证”前)
前期证照手续办理(“五证”前)
5
投资过程管控(含数据统计汇总及审核)
项目动态监控(含数据统计报送)
提供数据
6
项目后评价管理
实施项目后评估
配合项目后评价
7
组织项目投资数据库建库及内控可研审核
投资数据库建库及内控可研编制
8
项目拆迁监控
监督项目拆迁工作
负责项目拆迁实施
9
投资制度建立及修订
提出制度修订建议
提出制度修订建议
2.2审批权限
序号
管理决策事项
局总部
总部
区域公司
1
年初/中投资预算表审批
-
董事长
-
2
城市进入
-
董事长
-
3
项目立项建议书
-
董事长
-
4
项目可行性研究报告
-
董事长
-
5
投资合同/协议签订
-
董事长
-
6
投资资金支付
-
董事长
-
7
投资重大事项变更
-
董事长
-
8
项目后评价报告
-
董事长
-
3管理要求
3.1投资预算管理
(1)管理流程
(2)工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
1
确定编制范围并下达通知
及时下发通知,确保覆盖预算编制范围
11月10日
投资发展部
财务资金部
-
2
编制预算
及时、合理
5日内
投资部
-
年初投资预算表
3
年初投资预算汇总表
确保预算汇总表的科学合理
2日内
投资发展部
-
4
评审
评审并提出意见
上报局之前5日内
投资管理委员会
投资发展部
-
5
审批
及时审批
1日内
董事长
-
-
6
上报局并跟踪批复情况
及时上报并跟踪
审批后次日
投资发展部
-
年初投资预算表
7
下发投资预算
及时下发投资预算批复
批复后即日
投资发展部
-
-
8
执行投资预算
严格执行
区域公司
-
-
9
上报年中预算调整
编制投资预算调整表要及时、合理、详尽
接到上级通知后3日
区域公司
-
年中投资预算表
10
汇总年中投资预算表
确保预算汇总表的科学合理
2日内
投资发展部
-
11
评审
评审并提出评审意见
上报局之前5日内
投资管理委员会
投资发展部
-
12
审批
及时审批
1日内
董事长
-
-
13
上报局并跟踪批复情况
按时上报
审批后次日
投资发展部
-
年中投资预算表
14
下发年中项目投资预算调整
及时下发投资预算调整批复
批复后即日
投资发展部
-
-
15
执行投资预算
严格执行
次日
区域公司
-
-
3.2市场研究管理
3.2.1
城市进入性研究
(1)管理流程
(2)工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
1
组织编制报告
组织协调其他部门参与编制
通知下达后次日
投资发展部
-
-
2
配合编制
积极配合
30日内
投资发展部
成本合约部、营销管理部
-
3
完成报告编制
要求报告的科学性、合理性、完整性
次日
投资发展部
-
城市进入性研究报告
4
评审
及时评审并提出意见
7日内
投资管理委员会
-
-
5
审批
及时审批
3日内
董事长
-
-
6
报局总部并跟踪批复情况
及时上报
次日
投资发展部
-
城市进入性研究报告
3.2.2日常市场研究
(1)工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
1
房地产信息收集
持续、定期搜集
每月10日前
投资发展部
-
信息汇总表
2
市场报告撰写
持续、深入,及时掌握城市房地产市场动态,分月度、半年度及年度市场报告
月度市场报告每月15日前、半年度市场报告7月15日前、年度市场报告1月15日前
投资部
-
市场报告
3
专题报告
根据市场及公司发展动向,适时进行专题研究
根据要求时间
投资发展部
-
专题报告
3.3土地拓展及投资审批管理
3.3.1投资拓展及审批控制流程
3.3.2
项目机会研判
(1)管理流程
(2)工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
1
信息获取
寻找投资机会,考察和筛选投资项目
-
投资部
-
宗地查看表、项目政府规划要点一览表
2
市场调研
投资部对项目初步信息(含规划指标等)与相关部门交底,并组织地块踏勘及市场调研
2日内
投资部
设计部、运营部、成本部、营销部
-
3
完成专业信息搜集
及时完成
5日内
投资部
设计部、运营部、成本部、营销部
宗地风险排查表
4
完成项目机会研判
及时完成
2日内
投资部
-
项目机会研判报告
5
领导审批
报区域公司总经理审批,决定是否进入立项阶段或放弃
7日内
区域公司总经理
-
-
6
备案
向投资发展部备案
次日
投资部
投资发展部
-
3.3.3
项目立项
立项标准:
序号
项目类型
成本利润率
年自有资金内部收益率
全投资内部收益率
静态投资回收期
1
以销售为主的房地产投资项目(指销售物业建筑面积占比不低于80%)
不低于12%
不低于15%
-
2
定向开发型房地产投资项目(指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售)
不低于8%/6%
不低于10%/20%
3
以持有物业为主的房地产投资项目(指持有物业建筑面积占比不低于70%)
-
-
不低于10%
不超过12年
4
综合型房地产投资项目(指项目中同时包含销售及持有物业,其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%)
销售物业不低于12%
-
不低于10%
不超过10年
5
保障房项目
不低于8%
不低于15%
不低于15%
-
(1)项目立项管理流程
(2)工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
1
启动编制项目立项建议书
对在机会研究后筛选的项目组织编写立项建议书,并提供相关资料给参与编写部门
-
投资部
-
项目立项启动通知书
2
相关部门参与编制
输出相应成果
20日内
投资部
营销部、设计部、成本部
项目立项相关部门输出成果
3
完成项目立项建议书
内容详实,论证充分
次日
投资部
-
项目立项建议书
4
区域公司领导评审
-
5日内
投资部
区域公司相关部门
区域公司评审意见表
5
区域公司总经理同意后上报总部投资发展部
及时上报
项目土地获取前3个月
投资部
-
项目立项材料
5
总部部门审核
评审并提出修改意见
3日内
投资发展部
总部相关部门
总部部门评审意见表
6
组织召开投委会会议
将相关议案提交投委会委员并组织召开投委会会议
7日内
投资发展部
-
7
投委会
评审
对项目立项评审并提出意见
次日
投资管理委员会
-
总部投委会会议纪要
8
上报局投资管理部并跟踪批复情况
及时上报
3日内
投资发展部
-
总部项目立项申报材料
3.3.4
项目可研
(1)管理流程
(2)工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
1
启动编制报告
项目立项通过后即可启动
立项通过后次日
投资部
-
项目可研启动通知书
2
相关部门配合编制
积极配合,并输出相应成果
30日内
投资部
成本部、设计部、营销部、运营部、财务部
项目可研相关部门输出成果
3
可研报告
内容详实、论证充分
次日
投资部
-
项目可行性研究报告
4
区域公司领导审核
-
7日内
投资部
-
区域公司部门评审意见表
5
区域公司总经理同意后上报总部投资发展部
及时上报
项目土地获取前2个月
投资部
-
项目可研材料
6
总部部门审核
评审并提出修改意见
-
投资部
投资发展部、营销策划部、规划建筑部、成本合约部、财务资金部、法务监察部、运营开发部
总部部门评审意见表
7
组织召开投委会会议
将相关议案提交投委会委员并组织召开投委会会议
7日内
投资发展部
-
总部投委会评审议案
8
投委会评审
对项目立项评审并提出意见
次日
投委会
总部各相关部门及领导
总部投委会会议纪要
9
上报局投资管理并跟踪批复情况
及时上报
3日内
投资发展部
-
总部项目可研申报材料
3.3.5项目可研
(1)管理流程
(2)工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
1
启动编制报告
项目立项通过后即可启动
立项通过后次日
投资部
-
项目可研启动通知书
2
相关部门配合编制
积极配合,并输出相应成果
30日内
投资部
成本部、设计部、营销部、运营部、财务部
项目可研相关部门输出成果
3
可研报告
内容详实、论证充分
次日
投资部
-
项目可行性研究报告
4
区域公司领导审核
-
7日内
投资部
-
区域公司部门评审意见表
5
区域公司总经理同意后上报总部投资发展部
及时上报
项目土地获取前2个月
投资部
-
项目可研材料
6
总部部门审核
评审并提出修改意见
-
投资部
投资发展部、营销策划部、规划建筑部、成本合约部、财务资金部、法务监察部、运营开发部
总部部门评审意见表
7
组织召开投委会会议
将相关议案提交投委会委员并组织召开投委会会议
7日内
投资发展部
-
总部投委会评审议案
8
投委会评审
对项目立项评审并提出意见
次日
投委会
总部各相关部门及领导
总部投委会会议纪要
9
上报局投资管理并跟踪批复情况
及时上报
3日内
投资发展部
-
总部项目可研申报材料
3.4投资过程管理
投资过程管理是指从投资动态监控、投资风险预警、投资风险预案制定,以及投资风险防范及处置效果评价等四个环节进行过程管控,增强主动防范和化解风险的能力。
3.4.1土地熟化动态监控
3.4.1.1月度监控
投资发展部围绕《土地获取计划》,结合现场调查,对出现的问题及风险予以甄别判定,向投委会提交报告,并根据投委会意见(会议纪要)督促落实后续工作,重大风险上报董常会决策。
序号
监控事项
监控要求
1
计划执行
①计划完成情况
②计划执行的偏差及原因分析
2
资金支付
①资金支付进度与拆迁进度核实
②资金支付金额核实,并预判动态总体熟化费用
3
规划指标
①片区控规跟进,各类性质用地分配比例及区位的合理性
②地块容积率、绿化率及地下车位配比等指标的合理性
4
拆迁进度
①拆迁进度与出地计划的核实
②拆迁延期的预判与应对措施
5
安置房建设
①安置房建设进度与交房日期的核实
②不可预见因素导致安置房建设成本增加的处置措施
6
土地挂牌
挂牌条件设置及确保摘牌的措施、地价评估过程跟踪
3.4.1.2阶段监控
以熟化协议书签订、熟化进度达50%及土地挂牌前三个阶段为重点,投资发展部根据监控情况,将风险事项上报决策小组,以会议纪要方式形成决策,其中《熟化协议书》阶段为关键环节。
序号
熟化阶段
工作要求
输出成果
1
熟化协议书前
①熟化费用表
②项目土地成本、周边出让地块价格
③收益测算表
①是否进行熟化
②明确拆迁成本上限
③明确拆迁周期上限
2
熟化进度50%
①熟化费用支付情况及熟化时间
②总体熟化费用、周边出让地块价格
③收益测算表
①是否继续熟化
②后期重点落实事项
3
土地挂牌前
①实际熟化费用、周边出让地块价格
②熟化财务费用
③收益测算表
①是否摘牌
②退出需落实的事项
③摘牌需落实的事项
3.4.2开发运营阶段动态监控
开发运营阶段的过程管控分为阶段性监控与定期监控,阶段性监控分为经营责任书至交房入伙7个阶段,定期监控按月/季进行。
投资发展部主责开发运营阶段的过程管控及风险防范。
3.4.2.1阶段行监控
序号
开发阶段
成果输出
1
责任书
与可研对比,分析销售收入、总投资、净利润、成本利润率及内部收益率变动情况
2
规划设计
方案定稿
与可研对比,重点分析规划指标变动对项目总投资、净利润及成本利润率的影响
3
±0
与可研及责任书对比,重点分析地下成本(开盘定价)对项目销售收入、总投资、净利润及成本利润率的影响
4
施工图定稿
与可研及责任书对比,重点分析整体建安对总投资、净利润及成本利润率的影响
5
结构封顶
①未开盘的,与可研及责任书对比,重点分析建安成本(开盘定价)对项目销售收入、总投资、净利润及成本利润率的影响
②已开盘的,与可研及责任书对比,重点分析主体建安成本对项目总投资、净利润及成本利润率的影响
③根据销售进度及销售速度,分析自有资金收回周期、内部收益率的变动情况
6
项目竣工
与可研及责任书对比,结合项目去化情况,重点分析项目销售收入、建安、总投资、净利润、成本利润率及内部收益等各项指标的变化情况
7
交房入伙
项目后评价(见第五章)
3.4.2.2定期监控
序号
监控类型
成果输出
时间要求
1
报规报建
《地产统计报表》
月
根据《报规报建专项计划》出具跟踪报告
周
根据《报规报建成本数据库》及《成本月报》监控报规报建费用
月
2
市场动态
《城市房地产市场报告》
月
3
政策动态
当地房地产调控政策
月
当地财政税收政策
季
当地报规报建规流程规范及收费调整政策
季
4
环境因素
重大基础设施及公建对项目建设施工的影响(道路、桥梁、地铁、隧道、大型场馆等)
季
项目周边环境显着变化对项目的影响(污染、人口变化等)
季
3.4.3投资风险防范
投资风险防范包括风险识别、风险分级、风险处置及风险防范效果评价四个过程。
3.4.3.1风险识别
序号
风险类别
风险事项
1
经济指标
①项目总投资预计将超出可研测算值的30%以上
②由于项目成本、建设方案及市场发生变动,导致项目预计税后利润额低于可研批准值的15%以上,或导致成本利润率、内部收益率等重要盈利指标达不到股份公司制定的基准收益率
2
商务条件
①合作方严重违约
②合作项目中主要合作条件、股东构成变更、股权比例调整等
③项目融资或担保、回购等重要商务条件发生变化
3
时间进度
项目经股份公司决策批准满一年仍未实质启动的项目
4
其他
①项目地块发生变更、置换,增加或减少
②项目开发资金不能落实,融资安排出现重大变化
③市场环境发生重大变化
④发生重大质量或技术事故
3.4.3.2风险分级
风险级别
风险事项
一级
①总投资较可研批准值增加幅度<5%
②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动,导致税后净利润较可研批准值降低幅度<3%
二级
①总投资较可研批准值增加幅度[5%,10%)
②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动,导致税后净利润较可研批准值降低幅度[3%,6%)
三级
①总投资增加幅度[10%,30%)
②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动,导致税后净利润较可研批准值降低幅度[6%,15%)
四级
①总投资增加幅度>30%
②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动,导致税后净利润较可研批准值降低幅度>15%
3.4.3.3风险处置
风险级别
处置措施
成果输出
一级
①区域公司识别风险责任部门
②风险责任部门形成整改措施
③区域公司运营会决策
①区域公司会议纪要
②风险整改措施及责任部门
③报公司总经理审核
④按季度汇报整改情况
二级
①区域公司识别风险责任部门
②风险责任部门整改措施
③区域公司运营会议决策
④形成专报报公司总经理决策
①区域公司会议纪要
②公司总经理处理意见
③风险整改措施及责任部门
④定期汇报(按月)
三级
①区域公司识别风险责任部门
②风险责任部门整改措施
③区域公司运营会议纪要
④报公司董常会决策
①区域公司会议纪要
②董常会处理意见
③区域公司总经理督促责任部门对风险整改措施的落实
④定期汇报(按月)
四级
①区域公司识别风险责任部门
②风险责任部门整改措施
③区域公司运营会议纪要
④报公司董常会、局董事会及股份公司投资部
①区域公司会议纪要、公司董常会会议纪要、局董事会会议纪要
②股份公司批复意见
③股份批复续投后,区域公司总经理按月汇报整改情况
3.4.3.4风险防范效果评价
根据区域公司《投资风险解决预案》中防范和化解风险的具体措施,投资发展部将组织相关系统对其实施过程和效果进行评价,并将评价结果反馈给公司领导和区域公司。
区域公司应及时上报投资风险情况,对于故意隐瞒、拖延的,公司应追究其责任;投资人员对于风险情况无识别能力的,应换岗或以其他方式处理,但其直接上级应承担相应责任。
3.5项目后评价管理
项目后评价是项目投资对投资过程、结果及其影响进行全面系统回顾,通过与投资项目决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比,找出差别与变化,总结项目发展运营的经验及教训,并通过信息反馈改善投资管理和决策,达到提高投资效益的目的,从而实现投资闭环管理,客观评价项目开发运营绩效。
(1)管理流程
(2)工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
1
下达通知
及时下达
3日内
投资发展部
-
-
2
编制报告
客观、公正、科学、合理
45日内
投资部
区域公司相关部门
项目后评价报告
3
审核并组织召开投委会会议
及时审核并召投委会
3日内
投资发展部
-
-
4
投委会评审
召开并评审报告
7日内
投资管理委员会
-
总部投委会评审意见表、总部投委会会议纪要
5
审批
及时审批
3日内
董事长
-
-
6
组织学习并存档
对最终报告进行组织学习、交流,并存档
15日内
投资发展部
-
-
4检查、评价与改进
4.1业务检查
关键活动
序号
检查事项
周期
组织部门
备注
投资预算管理
1
检查投资预算完成情况
半年/年
投资发展部
-
2
检查投资预算表的编制质量及数据准确性
半年/年
投资发挥在那不
-
市场研究管理
1
检查是否每月更新土地数据库
月
投资发展部
-
2
检查是否更新投资系统成本数据库
季度
投资发展部
-
3
检查市场月报、半年报、年报以及各类专题报告完成情况
月/半年/年
投资发展部
-
土地拓展及投资审批管理
1
检查土地储备面积/个数是否达到年度计划指标
年
投资发展部
-
2
检查项目土地属性一览表、政府规划要点一览表、项目信息登记卡等是否齐全
月度
投资发展部
-
3
检查是否及时填写项目跟进表
月
投资发展部
-
4
一、二级联动类项目熟化进度是否按计划取得进展
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- 投资 管理 手册