大型主力店拓展要求.docx
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大型主力店拓展要求
大型主力店的选址
主力店是从美国传来的,英文叫做ANCHOR。
ANCHOR是什么意思呢?
是船的锚。
一个船没有锚就飘浮不定,有了锚就可以稳定住船、定准位置。
如果一个购物中心里面没有锚,那么商场的定位就做不出来。
主力店年租期一般时间很长,可能15年,也可能20年。
开发商对这块的策划会很重视。
主力店其实有很多种,不但有像沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等这些业态,另外还有软
商业,包括餐饮娱乐、生活品味、建材家居等等次主力店。
主力店有很多要求,他们对商场起着关键的作用。
主力店提出的要求可能跟发展商原来开
发定位确实有很大的距离。
国内外有很多大型的购物中心和MALL项目,他们都有3、4
家的主力店作为总的商场形象、定位。
大型主力店的选址要求及开店计划--百货主力店
第一种主力店是百货。
目前我国传统的百货店大多数已经变成了一个小型的购物中心,而且这类微型的购物中心
越来越多。
在一个购物中心里,百货是比较重要的客源(聚客之源)。
现在百货业态也变得多样化,除
了一般综合型的百货店(北京王府井),还有时尚百货(女人世界)、高端百货店(香港恒
隆),外资的很多百货也有一些新的形态考虑进来中国大陆。
现在国际百货基本已经进入国
内一线城市,一线城市越来越饱和了。
大多数都在进军一线级城市的老商业中心,将会出现一种各自为战的局面,从而会导致
“恶性竞争”!
很少有发展商或者是运营商将这个区域的百货整合在一起来,形成差异化
经营。
自由品牌的百货将会很快地转入到二、三线城市,主要是一些大的省会城市。
如:
沈阳、
长春等
一般百货店选点面积都要2-3万以上,这也是一个瓶颈。
现在发展商招商都面临一个很大
的难题和矛盾,就是最好的位置一般都给百货,商业面积很大,百货店跟其他专门店的竞争是免不了的。
第二个问题,百货店给的租金比较低,跟这些百货店谈判难度是比较高的。
在国内基本上一大半以上都是以综合百货为主。
像主题百货、精品百货、时尚百货选择不
多。
还有外资百货进入国内,像连卡佛、新世界、香港的恒隆、崇高他们进入的并不多,
招商的时候遇到很大的难题(难题还有,很多发展商的项目定位都是——国际顶级品牌的
百货,首先从定位上就会形成——资源紧张的竞争!
)。
发展商谈判的时候很难争取到比较
变成自己做,这个案例在国展商现在为了解决这个问题,打算将这块好的条件。
有很多发.
内很多地区都有。
跟百货店合作的模式不单纯是租赁,反过来需要百货店营运商(铜锣湾、燕莎等都在从事
着二房东的角色)输出管理,由业主方投资。
因为你是单店独户,你的风险是非常高的,
发展商要深入考虑,成功的机会坦白说不是很高。
所以发展商在百货主力店招商上要考虑
仔细,财务上的预测要做的很准确。
大型主力店的选址要求及开店计划--流行百货展店标准
城市规模1、省会城市或中心城市2、城区常住人口100万以上,年人均消费支出9000元
以上。
商圈条件1、商圈:
城市中心或繁华商业街,可以辐射全市人口,紧邻城市主干道,有12
条以上公交线,店面日均人流量20万以上。
竞争对手5公里内竞争对手不超过4家。
物业条件
1、使用寿命:
结构使用年限>租赁期限。
2、结构改造:
在国家规范许可范围内,满足经营需求。
3、建筑物结构:
框架结构。
4、层高:
5.1米。
5、柱距:
8米×8米。
6、楼面载荷:
超市卖场4千牛/平方米,百货卖场3.5千牛/平方米,库房5千牛/平方米。
7、总建筑面积:
30000平方米。
8、百货建筑面积:
5000平方米/层,以4层为宜。
9、超市建筑面积:
10000平方米。
10、地面停车场面积:
3000平方米。
11、地下停车场面积:
10000平方米。
12、库房面积:
5000平方米。
13、办公区面积:
800平方米。
14、卸货区面积:
300平方米。
15、卸货平台:
高度0.8米,面宽:
15米,进深:
20米。
16、卸货通道(消防通道)宽幅:
5米。
17、地下室防水:
混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。
18、能源供应:
经营方独立开户,用电量0.2千伏安/平方米,其他根据规范可满足经营需
要。
合作方式租赁,期限20年。
址标准北京华联百货——选.
大型主力店的选址要求及开店计划--老牌百货展店标准
王府井百货专注于零售百货业态的发展。
经营宗旨:
一切从顾客出发,一切让顾客满意
经营范围:
化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男女服装、运动装、配装配饰、针织内衣、儿童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材,通讯器材、生活电器、大型超市、中西快餐、休闲水吧、美容美发、电玩娱乐、婚沙摄影、银行、药店、便民服务项目等。
连锁战略:
构建以北京为中心,遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市
黄金地段的一级连锁销售网络,把王府井字号引出北京,走向全国,再以这些中心城市的
网络为基础,向周边地区进行第二级网络辐射。
选址板块:
业态模式:
1、现代综合百货2、主题百货3、城市购物中心4、生活超市
合作形式:
独资、合资、租赁、重组
项目要求:
A、经营区面积要求:
3万平方米以上,单层面积4千平方米以上;
B、停车场位数量:
200-500个;
C、楼层首层层高不低于5.2米,其它不低于4.8米;
D、柱距7米以上。
大型主力店的选址要求及开店计划--大卖场主力店
第二种主力店是大卖场(包括300平米以上超市)。
大卖场因为竞争对手比较多,所以发展商跟他们谈判比较容易。
05年中国连锁企业30强
里,超市是很多的。
国内的大卖场、超市做的越来越不错,国内的并不一定比国外的超市差,因为他们了解很
多的区域文化、社会文化、消费文化。
超市一般选址来说,大卖场都是1-2万平米,综合超市就是2500平米以上。
在市区找2
万一个面积的大卖场是比较困难的,发展商现在也比较精明了,所以谈起来比较难。
反过
充策略来讲比较现实一点。
来一些社区店作为扩.
大型主力店的选址要求及开店计划--大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准
开发商负责工程建设的事实,实施内容在原则上需有使用方工程部门相对应涉及原作技术交
流之后出全套施工图纸方案,并照图施工,最终按照国家规范进行验收.标准大致如下:
面积要求:
1、占地面积:
约20000平方米;
单层不低于5000平方米,总经营面积:
卖场面积单层约10000平方米,如达不到,2、10000_--15000均可;
3、停车场面积:
提供约10000平方米获200个地上专用免费车位.
4、房屋:
主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可;
5、卖场:
卖场临街面与进深(即长宽)标准比例为7:
4,柱距8-10米,在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙,令营业面积最大化;
6、层高:
净高不低于3.5—4米;
7、地面:
铺设象牙白活浅色工业超市专用砖;
8、内墙:
白墙耍如娇气;
9、赵明:
配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施(具体参考使用方工程部施工图
纸);
3、坡梯:
卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的);
4、货梯和谐获取:
两部3吨以上的货梯,地面一层不少于500平米的专用卸货区,本商
场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出;
3、标及招牌:
提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。
大型主力店的选址要求及开店计划--大卖场项目交付使用条件
工程设计及时供应严格按照国家的有关规范要求进行,满足乙方商业经营的需要,并达到
以下各项要求:
建筑物
1、总建筑面积约为20000平方米,框架结构共计不超过2层、各层层高5-7米,净使用高
度:
大卖场3.5米(指灯下皮)ShoppingMall净高3.6米(指吊顶下皮);
2、柱网尺寸:
(8~8米)*(8~8米)为宜;
结构形式:
框架结构:
(8.4米)*(8.4米)为宜。
3、卖场面积为200*200*12的超市专用地砖,地面荷载达到700-800公斤/平方米;滞货区
为耐辗压硬化地面,地面荷载达到1000公斤/平方米以上,局部(如冷库、面包机房等)
荷载达到1000公斤/平方米ShoppingMall地面为浅色瓷砖,具体规格根据店面设计确定;
屋顶应进行吊顶处理;荷载按规范进行设计。
有防水要求的区域进行达到使用要求的防水
施工处理;
4、建筑内墙面及屋顶涂白,地面厂乙方要求进行装修,各专业管道按乙方确认的施工图指
定的位置接到位,具备进行货架布货后即可开业的要求;
5、厕所:
各层卖场外侧应有厕所和具备改造厕所的位置。
内部设施完善,做中档装修,具
备使用功能;
6、办公区:
应进行装修,即屋顶应进行吊顶,白色墙面,各专业管道到位,具备人员进入
即可使用的要求;卫生间做中档装修,即设施完善,具备使用功能;
7、收货场地面应为柏油或混凝土地面,并配有防雨罩棚;
8、总图:
建筑周围的通道应保证送货车辆进出有足够的空间;个种流线组织比较合理。
建
筑外围通道在满足消防局等相关部门的基本要求下,最好使货流围绕建筑形成环行通道;
同时要尽量做到不与客流发生冲突;
9、建筑物在达到以上建筑要求的情况下,室外环行通道宽度需满足地方消防局的相关规定;
10、应有符合使用要求的消防设施、集中空调设施、上下水设施、点容量及各种设备使用
位置或可进行改造位置。
供电系统
1、供电系统为双路10KV电源(或备用独立使用的发电机组);
2、供电容量为3500KVA(以最终设计要求为准),并在满足建筑相关设施、设备用电情况
下(如空调、消防、一次照明、电梯等)为卖场预留800KVA的经营性用电;根据店面布
将电源引至相应用电点,并分户计量;局图及用电点要求,
3、对超市的等重要负荷采用双电源供电,末端互投,以最终设计图为准;
4、综合接地电阻不大于1欧姆。
照明系统
1、卖场采用36W高效节能双管荧光灯带的照明方式,灯带间距为2.5米,照度在衰减后
应达到800Lx以上,灯带走向应根据乙方提供的卖场施工;
2、建筑物内配备事故照明应急灯装置,且符合相关规范要求;
3、滞货区采用250W金卤灯或灯带,照度在衰减后应达到400Lx,按照乙方提供的方案进
行施工。
空调系统
采用中央空调方式,室内温度应达到国家对大型商业设施的设计规范要求。
在建筑物交付
使用时空调系统应能达到良好的运行状态。
温度:
冬季,卖场、办公区16±2℃;夏季,卖场、办公区26±2℃。
湿度:
小于65%。
新风量17-25立方米/人.小时;
给排水系统
1、室内、外给排水管网应根据设计要求施工,且具备使用功能;
2、经营性给排水使用点应根据具体要求施工,且具备使用功能;
3、经营制冷系统管沟。
4、室外给排水管网应布置成环状管网,且应从两条不同的市政管网取水;
5、生活用水应有防止二次污染设施;
6、在终端用户上设分水表,以利于计量;
7、其他未尽事宜均按国家有关规范执行。
消防系统
1、按国家消防有关规定进行设计施工,其设备在交工时应验收完毕具备良好的运行功能;
2、室内防火分区的设计应由双方共同商议确定,如使用防火墙及防火卷帘门方式,
其卷帘门的位置应根据经营需要共同协商确定;
3、按照防火有关要求,配备消防设备及器材。
电梯
建筑物配置的客、货梯(货梯轿尺寸为2400毫米*2400毫米,载重≥2T)人行坡道梯(坡
道梯的坡度不应大于12°)的数量及布置应按乙方确认的设计方案进行布置,在建筑交
毕并具备良好的运行功能。
付使用时,应验收完
停车场及室外照明
1、地面停车场及绿化停车场以外路面采用标准沥青
2、应根据有关部门对临街建筑及广场的照明要求设计并配备照明设施。
分户计量设施
应按照乙方确认的施工图设计要求,安装水、电、煤气分户计量设施。
大型主力店的选址要求及开店计划--北京华联2005年开店思路
北京华联根据在2005年2月22日的集团投资部每月例会上的讲话整理而成。
一、负责区域内家庭百货(做大超市,放大百货,并以百货的形式去管理)的开店思路。
1、郑州1-2家;郑州周边2-3家。
2、合肥1-2家;合肥周边1-2家。
3、南京1-2家;南京周边2-3家。
4、杭州2-3家;杭州周边2-3家。
5、武汉1-2家;武汉周边1-2家。
6、长沙1-2家;郑州周边1-2家。
7、南宁1-2家;郑州周边1-2家。
8、南昌1家;南昌周边1-2家。
9、沈阳3家;周边5家。
10、长春1家;周边2家。
二、总体思路:
华中为重点;华南放缓,非条件好不做;华东正常开展。
三、一类商圈考虑流行百货,能开购物中心最好。
四、二类商圈考虑家庭百货,能开购物中心也行。
五、三类商圈为社区商圈,考虑开综超。
六、四类商圈为新区商圈,考虑开综超或家百。
七、注意商圈的区划,流行百货一定要把握中心商业区;家庭百货要和中心商业区拉开距
离,不可在中心商业区的核心商圈辐射半径内。
大型主力店的选址要求及开店计划--超市开店的选址技巧
一、周围有多少潜在顾客才可开设1家超市?
2000户的住宅小区可还设1家600-800平
方米的小型超市;10000户的住宅小区可开设1家2000平方米的中型超市。
二、超市选点时考虑的潜在顾客应包括那三个方面?
1.人口密度;
2.年龄结构;
3.消费水平。
三、超市选址时应考虑那些因素?
1.地理因素:
目标地址所在地区的特点;
2.商品因素:
超市自身所经营的商品种类特色是否与所在商圈的居民购物惯相符;
3.经营规模:
超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比;
利用;分应对商圈内竞争对手的威胁并加以有效.竞争对手:
如何充4.
5.交通情况:
能否提供足够的交通工具(场所)给顾客?
6.促销手段:
超市自身是否有足够的促销预算及相应的促销手段以吸引顾客?
四、小型超市(120-400m2)选址的理想地点是哪里?
小型超市的店址一般设在居民聚集区或小型商业区,顾客步行10分,乘或骑车几分钟就可
到达。
五、中型超市(400-2500m2)选址的理想地点是哪里?
中型超市的店址一般选在都市中小型的商业区,距离居民区只有步行10分钟或驾车5分钟
左右的距离,还配有停车场及自行车和摩托车的停车位。
六、大型超市(2500m2以上)选址的理想地点是哪里?
大型超是一般选址于城市经济比较发达的中心商业区,顾客流量大,购买频率高,有利于
实现超市低价格、大销量的营销策略。
一般应配备大型的停车场,还必须配备自行车和摩
托车存车处。
七、开店实施的计划应考虑哪些方面?
用地计划--用地的选定、确保及整备。
建设计划:
店铺配置及面积的决定;平面计划的决定;建筑物外装的决定;
设备计划:
装潢计划
物品计划
关连设施建设计划
八.如何给超市起个好名字?
简洁易懂、独特新颖、尽量用开音节以达到朗朗上口的效果。
如:
柯达、万佳、家乐福。
大型主力店的选址要求及开店计划--电影院主力店
对于一些开发商来讲,电影院是一个新的形态。
04年底全中国有电影院6000多家,36条
电影院线,05年上半年票房收入5.5亿。
04年底建成100高标准的数字放映厅,03年对影
院实行星级制。
因为加入WTO后,外资在7个试点城市可以控股国内影院最高达75%。
深圳万象城嘉禾电影院开了一间旗舰店在里面,对整个商场影响非常大,每月的生意比香
港还好。
一般电影院选址都要8、9米以上,租期10-15年,座位数量600个以上。
如果发展商盖完物业才谈判,调整的费用很高,也绝对不可能将房屋结构调整到适合的高
度。
所以最好做概念设计的时候就要跟电影院的营运商开始洽谈,如果太迟的话基本上这
个电影院很难进来。
大型主力店的选址要求及开店计划--餐饮业
开店选址不可忽略细节经营吃的不妨学KFC
一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。
一旦决定开店,必须对所选地点作全
面的考察,了解该区人口密度、人缘等等。
开店选址是很讲究的,一般应该掌握以下10个
细节。
.
1.交通便利。
在主要车站的附近,或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。
选择哪一边较有利于经营,需要观察马路两边行人流量,以行人较多的一边为好。
2.接近人们聚集的场所。
如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近,或者大工厂、机关
附近,这一方面可吸引出入行人,另一方面易于使顾客记住该店铺的地点,来过的顾客向
别人宣传介绍,会比较容易指引人光顾。
3.选择人口增加较快的地方。
企业、居民区和市政的发展,会给店铺带来更多的顾客,
并使其在经营上更具发展潜力。
4.要选择较少横街或障碍物的一边。
许多时候,行人为了要过马路,因而集中精力去
躲避车辆或其他来往行人,而忽略了一旁的店铺。
5.选取自发形成某类市场的地段。
在长期的经营中,某街某市场会自发形成销售某类
商品的“集中市场”,事实证明,对那些经营耐用品的店铺来说,若能集中在某一个地段或
街区,则更能招徕顾客。
因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
6.根据经营内容来选择地址。
店铺销售的商品种类不同,其对店址的要求也不同。
有的店铺要求开在人流量大的地方,比如服装店、小超市,但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方,比如保健用品商店和老人服务中心,就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
7.要有“傍大款”意识。
即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近,甚至可以开在它的旁边。
与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。
例如,你想经营吃的,那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。
因为,这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它们开店,不仅可省去考察场地的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
8.位于商业中心街道。
东西走向街道最好坐北朝南;南北走向街道最好坐西朝东,尽
可能位于十字路口的西北拐角。
另外,三叉路口是好地方;在坡路上开店不可取;路面与
店铺地面高低不能太悬殊。
9.要选择有广告空间的店面。
有的店面没有独立门面,店门前自然就失去独立的广告
空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
10.选择由冷变热的区位。
与其选择现在被商家看好的店铺经营位置,不如选择不远的
将来由冷变热目前未被看好的街道或市区。
大型主力店的选址要求及开店计划--电器业选址标准
于群
店类型规划3C—店—3C国美电器◎
一、商业街店----临街商铺(一层)。
处于市级商圈、区级商圈。
二、店中店----在具有较大商流的大型商场或大型超市内,处于或接近电器商品销
售区或日用消费品区。
处于市级商圈、区级商圈。
三、社区店----位于可辐射多个高消费社区的商业区域,紧邻主要大型社区,社区
人口10万人左右(一层)。
四、特定市场店----手机、IT一条街(一层)。
市级手机、IT一条街。
五、交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商
圈。
3C店规模要求
一、小型店:
30~50平米。
二、中型店:
80~120平米、160~240平米。
三、大型店:
260~320平米。
四、旗舰
店:
400平米左右。
原则上小型店只经营3C商品,中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像
共同经营。
商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主,社区店以开设中
型店为主,特定市场店以开设中型店和大型店为主。
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大型主力店的选址要求及开店计划--电器业选址标准
◎五星电器——选址标准
A、总面积3000~6000平方米左右不等
B、地段较为成熟,有一定的竞争力
◎永乐电器——选址标准
A、总租赁面积2500平方米以上不等,层高不低于3米
B、交通便利,有足量停车位
苏宁电器连锁发展选址要求◎
随着苏宁电器在全国的连锁扩张,在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场
条件的商业物业。
具体区域要求如下:
市场类别要求开店区位店面规模
副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市
核心商圈5000平米以上
区域商圈4000平米以上
大型社区3000平米以上
地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心3000平米以上
县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)
副省级以上城市的较发达的郊区县
核心商圈核心位置3000平米以上
苏宁电器连锁店选址标准如下:
产权:
独立、清晰的产权
区位:
位于城市或某区域的商业中心,人流量大,交通便利
面积:
3000平方米以上
楼层:
从一楼开始,地级市场楼层不超过四楼,县级市场楼层不超过三楼
广场:
物业距街道的距离在6米以上,有开阔的停车场地和门前广场
设施:
合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统,空调系统、扶
梯和货梯(两层以上)
大型主力店的选址要求及开店计划--兴万家[超市]
一、社区购物中心
商圈要求:
消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈,所需10--30
分钟的范围为边际商圈,商圈内具有固定住所的常住
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