房地产估价理论与方法模拟3.docx

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房地产估价理论与方法模拟3

[模拟]房地产估价理论与方法模拟3

单项选择题

第1题：

房地产可指（），也可指建筑物。

A.土地

B.房地

C.物产

D.地产

参考答案：

A

答案解析：

“房地产”可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。

第2题：

在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、（）等其他形式来偿付。

A.劳务

B.工资

C.贷款

D.高贷

参考答案：

A

答案解析：

在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。

第3题：

房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的（）。

A.根本准则

B.最高行为准则

C.基本行为准则

D.重要准则

参考答案：

B

答案解析：

房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。

这应作为房地产估价的最高行为准则。

第4题：

运用（）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A.抽检法

B.平滑法

C.指数加权法

D.市场法

参考答案：

D

答案解析：

运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

第5题：

在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用（）的方法。

A.一种或一种以上

B.两种或两种以上

C.三种或三种以上

D.四种或四种以上

参考答案：

B

答案解析：

由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法。

第6题：

基准地价是城市中均质区域内的土地（）。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

参考答案：

C

答案解析：

根据国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布的《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001），基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

第7题：

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

参考答案：

C

答案解析：

城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清单价值标准，故选C。

第8题：

不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（）。

A.相关房地产的价格水平

B.该种房地产的开发成本

C.消费者的收入水平

D.消费者对未来的预期

参考答案：

B

答案解析：

导致某种房地产需求量变化的主要因素除A、C、D项外，还有该种房地产的价格水平和消费者的偏好。

而B项为影响房地产供给量变化的因素。

第9题：

房地产需求的交叉价格弹性是指（）。

A.房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比

B.房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C.一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D.在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

参考答案：

C

答案解析：

A项是房地产需求的价格弹性，B项是房地产供给的要素成本弹性，D项是房地产供给的价格弹性。

第10题：

甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙两宗土地任选其一

参考答案：

D

答案解析：

根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。

所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。

第11题：

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

参考答案：

A

答案解析：

现有建筑物应予保留的条件是：

现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：

预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用。

转换用途的条件是：

预计、转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需要的费用。

第12题：

回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

参考答案：

C

答案解析：

在回顾性房地产估价中，最常见的关系是估价对象状况和房地产市场状况均为过去的状况。

第13题：

收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。

A.最佳用途和最佳规模

B.最佳集约度

C.最佳规模和最佳集约度

D.最佳用途

参考答案：

C

答案解析：

它揭示的是两种投入产出关系：

一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

第14题：

某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。

A.2006年5月30日

B.现在

C.重新估价的作业日期

D.要求重新估价的委托方指定的日期

参考答案：

A

答案解析：

估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

第15题：

某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为（）万元。

A.87

B.124

C.130

D.134

参考答案：

B

答案解析：

第16题：

A.3790元/m²

B.4238元/m²

C.4658元/m²

D.4663元/m²

参考答案：

答案解析：

第17题：

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

参考答案：

A

答案解析：

第18题：

与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（）。

A.均衡原理

B.预期原理

C.竞争原理

D.替代原理

参考答案：

D

答案解析：

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

第19题：

A.7999

B.7967

C.7996

D.8028

参考答案：

D

答案解析：

第20题：

某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

A.323

B.275

C.273

D.258

参考答案：

B

答案解析：

297÷（1+8%）＝275（万元）

第21题：

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

参考答案：

B

答案解析：

第22题：

A.1067元/m²

B.1070元/m²

C.1084元/m²

D.1141元/m²

参考答案：

答案解析：

第23题：

某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

参考答案：

C

答案解析：

建筑物成新率

第24题：

从卖方的角度看，成本法的理论依据是（）。

A.销售状况价值论

B.市场供求价值论

C.生产费用价值论

D.经济花费价值论

参考答案：

C

答案解析：

成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。

从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。

第25题：

在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。

A.有效经过年数

B.实际经过年数

C.剩余经过年数

D.自然经过年数

参考答案：

A

答案解析：

自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

第26题：

某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。

A.60%

B.70%

C.80%

D.90%

参考答案：

C

答案解析：

40/（40+10）×10%=80%

第27题：

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

参考答案：

C

答案解析：

V＝2500×4000×[1-（1-5%）×15÷40]＝6437500（元）＝643.75（万元）

第28题：

有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A.30

B.40

C.50

D.60

参考答案：

C

答案解析：

第29题：

某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。

A.43万元

B.112.5万元

C.123.3万元

D.150万元

参考答案：

C

答案解析：

第30题：

某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

A.4580

B.5580

C.6580

D.7580

参考答案：

D

答案解析：

设该宗写字楼现在的价格为V，则

第31题：

收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.预期未来收益

B.预期收益能力

C.预期价格高低

D.预期价格涨落

参考答案：

A

答案解析：

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。

第32题：

某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。

A.147

B.148

C.149

D.150

参考答案：

B

答案解析：

第33题：

选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为（）。

A.12.50%

B.13.10%

C.13.07%

D.13.60%

参考答案：

C

答案解析：

10%+12.50%+13.60%）÷3＝13.07%

第34题：

在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率

B.大于报酬率

C.小于报酬率

D.无法知道

参考答案：

A

答案解析：

根据V=N/Y,与V=N/R可知Y=R

第35题：

与报酬率性质不同的名词有（）。

A.利息率

B.折现率

C.内部收益率

D.资本化率

参考答案：

D

答案解析：

资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率。

在性质上，其他的选项与题干中“报酬率”是相近的，均是指一种收益。

多项选择题

第36题：

房地专指（）的合成体。

A.土地

B.建筑物

C.物产

D.物业

E.物流

参考答案：

AB

答案解析：

“房地”专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。

第37题：

在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由（）引起的。

A.特质性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求

E.应急性

参考答案：

BCD

答案解析：

房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。

在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。

第38题：

在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有（）。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

E.应急原则

参考答案：

ABCD

答案解析：

在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：

①合法原则；②最高最佳使用原则；③估价时点原则；④替代原则。

第39题：

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（）。

A.该种房地产的价格水平

B.相关房地产的价格水平

C.该种房地产的开发成本

D.房地产开发商对未来的预期

E.该种房地产的开发技术水平

参考答案：

ACDE

答案解析：

B项为某种房地产需求量的影响因素。

第40题：

根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。

A.土地所有权

B.国有工业用地土地使用权

C.宅基地土地使用权

D.大型游乐场

E.乡镇企业用房

参考答案：

AC

答案解析：

《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：

“下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。

”

第41题：

运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

A.统一采用总价

B.统一采用单价

C.统一币种和货币单位

D.统一面积内涵

E.统一付款方式

参考答案：

BCDE

答案解析：

建立价格可比基础包括：

①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

第42题：

以下难以使用市场法估价的房地产有（）。

A.标准工业厂房

B.写字楼

C.古建筑

D.纪念馆

E.学校

参考答案：

CDE

答案解析：

市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。

而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。

第43题：

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。

A.图书馆

B.钢铁厂

C.空置的写字楼

D.单纯的建筑物

E.加油站

参考答案：

ABD

答案解析：

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

第44题：

下列哪种房地产最适用成本法估价（）。

A.学校

B.公园

C.商场

D.普通商品住宅

E.油田

参考答案：

ABE

答案解析：

学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。

商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。

第45题：

经济适用住房的基准价格由（）构成。

A.开发成本

B.税金

C.经营用房的建筑安装费

D.利润

E.违约金和罚款

参考答案：

ABD

答案解析：

按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费、违约金和罚款是不得计入经济适用住房价格的。

第46题：

收益乘数有（）。

A.毛租金乘数

B.利润乘数

C.净收益乘数

D.销售收入乘数

E.潜在毛收入乘数

参考答案：

ACE

答案解析：

收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。

第47题：

在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）

A.房地产具有开发或再开发潜力

B.将预期原理作为理论依据

C.正确判断了房地产的最佳开发方式

D.正确量化了已经获得的收益和风险

E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

参考答案：

CE

答案解析：

在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：

①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

第48题：

长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。

A.收益法中预测未来的租金

B.市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E.成本法中确定房地产的重新购建价格

参考答案：

ABCD

答案解析：

长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：

①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

第49题：

预期原理是（）等估价方法的理论依据。

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

E.路线价法

参考答案：

BD

答案解析：

A、C、E项的理论依据为替代原理。

第50题：

以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（）。

A.临近城市主干道

B.靠近酒厂

C.靠近高等院校

D.靠近铁路线

E.临近城市中心

参考答案：

ABD

答案解析：

不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。

判断题

第51题：

土地仅指土地部分。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第52题：

稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。

第53题：

为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。

第54题：

搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无需等到需要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。

第55题：

因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第56题：

房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。

第57题：

凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第58题：

投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失。

第59题：

在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第60题：

如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

在合法使用方面，应以使用管制为依据。

城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

第61题：

依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。

第62题：

对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

不是所有的交易实例都可作为可比实例，只有与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能修正为正常市场价格的交易实例才符合要求。

第63题：

只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。

如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。

第64题：

在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。

第65题：

估价对象及其