某项目策划与招商方案.docx
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某项目策划与招商方案
某项目策划与招商方案
第一部分:
招商策略
招商策略:
立足北京、面向全国、走向国际
以北京为重点,在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时,各招商部门安排出20%的招商力量,对外地(包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等)运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。
效果理想的情况下,在保证北京地区招商指标的同时,随时进行调整加大外地(及国际)招商力度。
第二部分:
招商进度中的比例分配
招商的前期阶段,招商的比例计划为:
北京地区招商占60%左右;外地招商占20%左右;国际招商占15%左右;预留出5%的比例,作为机动或炒作。
其中:
北京地区招商所占比例不得超出整体的60%;外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大,扩大部分可占用本地招商份额;根据招商实际情况,如果招商出现火爆,可加大预留部分的比例(例如10%)。
这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平,在项目只有同期推出的情况下,通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。
第三部分:
招商付款方式
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式:
1、一次性交纳3年的租金。
从第四年起租金递增5%;第五年租金递增6%;第六年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。
2、首期交纳5年租金的30%,正式开业前再交齐5年租金全款。
从第六年起租金递增5%;第七年递增6%;第八年递增7%;总体递增比例不超过20%。
可签定租约合同期为20年。
首期就一次性交纳5年租金。
可获得6年实际使用权的优惠政策。
从第七年起租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。
除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。
可获得12年实际使用权的优惠政策。
可签定租约合同期为20年。
如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会。
二、租金交纳及优惠政策2(备选方案):
1、同上。
2、第一段同上。
首期就一次性交纳5年租金。
可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。
从第七年起(含第6年后半年)租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。
除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。
可获得11年实际使用权的优惠政策。
可签定租约合同期为20年。
如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会。
三、分析(以均价8.5元计算):
第6年租金收入:
115472.04*365*8.5*1.05=3.761646亿元;
第6年半年租金:
3.761646/2=1.880823亿元;
五年的贷款利息:
17.91260亿元*0.07=1.253882亿元;
五年租金9折损失租金:
17.91260*0.1=1.79126亿元;
租五送6个月损失:
1.880823-1.253882=0.626941亿元;
租五送一年的损失:
3.761646-1.253882=2.507764亿元;
‘租五送一’比‘租五打9折’多损失:
0.716504亿元;
‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失:
1.164319亿元;
从上面的分析来看,一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利,租五年送一年的优惠政策虽然损失最多,但比打9折只多损失7千万,而从对商户的吸引力却大大增强。
同时保证提前还贷提高公司的信用级别,综合考虑利大于弊。
注:
以上方式并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也可以在尾铺招商过程中,对尾铺招商的优惠力度增加时运用。
四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由:
考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,并且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,及时还贷将有利于公司信用等级的提高,对将来的公司发展极其有利。
上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛),达到自然淘汰的目的。
同时,根据‘现金是王’的原则,运用对我们影响极小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。
另外,兼顾将来中心商铺升值,我们可以充分享受到升值的利益,方案设定是为了尽量容中计算出具体的数据体现。
第四部分:
经济分析
一、交纳(三年)租金经济分析(理想价格)
1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算;
每层定价为:
平均租金价格为:
9元/㎡天
楼层租金价格
(元/㎡天)出租面积
(㎡)说明应完成利润额
(亿元)
六层未计算
五层7.518503.8918503.89*7.5*365*31.51963
四层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180
三层8.520454.3020454.30*8.5*365*31.90378
二层9.020006.6620006.66*9*365*31.97166
一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763
B1层9.019175.9819175.98*9*365*31.88979
B2层未计算
总计均价9元115472.04共回收五年租金费用11.29429
说明:
⑴、11.29429亿元的30%为:
3.38829亿元。
⑵、综合管理费:
115472.04*1.5*365*3=1.89663亿元。
⑶、第一年综合管理费:
6322.0941万元。
⑷、保证金(按一万商铺,每商铺2万元收取):
2亿元。
二、交纳(三年)租金经济分析(保守价格)
1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算;
每层定价为:
平均租金价格为:
8.5元/㎡天
楼层租金价格
(元/㎡天)出租面积
(㎡)说明应完成利润额
(亿元)
六层未计算
五层6.018503.8918503.89*6*365*31.21571
四层7.020454.3020454.30*7*365*31.56782
三层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180
二层9.020006.6620006.66*9*365*31.97166
一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763
B1层9.019175.9819175.98*9*365*31.88979
B2层未计算
总计均价8.5元115472.04共回收五年租金费用10.65441
说明:
⑴、10.65441亿元的30%为:
3.19632亿元。
⑵、综合管理费:
115472.04*1.5*365*3=1.89663亿元。
⑶、第一年综合管理费:
6322.0941万元。
⑷、保证金(按一万商铺,每商铺2万元收取):
2亿元。
三、交纳(五年)租金经济分析(理想价格):
1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算;
每层定价为:
平均租金价格为:
9元/㎡天
楼层租金价格
(元/㎡天)出租面积
(㎡)说明应完成利润额
(亿元)
六层未计算
五层7.518503.8918503.89*7.5*365*52.53272
四层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633
三层8.520454.3020454.30*8.5*365*53.17297
二层9.020006.6620006.66*9*365*53.28609
一层1216876.9116876.91*12*365*53.69604
B1层9.019175.9819175.98*9*365*53.14965
B2层未计算
总计均价9元115472.04共回收五年租金费用18.82381
说明:
⑴、18.82381亿元的30%为:
5.64714亿元。
⑵、综合管理费:
115472.04*1.5*365*5=3.16105亿元。
⑶、第一年综合管理费:
6322.0941万元。
⑷、保证金(按一万商铺,每商铺2万元收取):
2亿元。
四、交纳(五年)租金经济分析(保守价格)
1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算;
每层定价为:
平均租金价格为:
8.5元/㎡天
楼层租金价格
(元/㎡天)出租面积
(㎡)说明应完成利润额
(亿元)
六层未计算
五层6.018503.8918503.89*6*365*52.02618
四层7.020454.3020454.30*7*365*52.61304
三层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633
二层9.020006.6620006.66*9*365*53.28609
一层1216876.9116876.91*12*365*53.69604
B1层9.019175.9819175.98*9*365*53.14965
B2层未计算
总计均价8.5元115472.04共回收五年租金费用17.91260
说明:
⑴、17.91260亿元的30%为:
5.37378亿元。
⑵、综合管理费:
115472.04*1.5*365*5=3.16105亿元。
⑶、第一年综合管理费:
6322.0941万元。
⑷、保证金(按一万商铺,每商铺2万元收取):
2亿元。
第五部分:
招商费用预算
招商总体费用包括人员开销、广告制作(包括印务)、媒体购买、管理费用等项,总费用预计在3000万-3600万之间,其中广告费用是最大的一项支出,而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。
如招商非常顺利,则广告投入将会进行灵活调整削减。
项目费用预算(万元)备注
广告制作300印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。
媒体购买2400电视、电台、平面、户外、流动
办公用品150车辆、演示用具、移动办公
人员管理400薪水、提成奖励、培训
差旅20交通、住宿、招待
外埠费用200场地、日常费用
电话费用30电话、传真、网络
DM费用5邮寄、夹报、散发
公关活动100发布会、联谊、
合计3605
分析:
其中广告制作费用约占8.3%;媒体购买约占66.6%;行政与管理费用约占25.1%,应占比例符合正常市场运作中的比例分配。
第六部分:
各楼层商品结构定位
楼层商品布局备注
六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书
五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅
四楼针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品
三楼童装、儿童玩具、哺幼产品
二楼男装、男士皮衣
首层女装、女式皮衣
B1鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料
备选方案:
楼层商品布置备注
六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书
五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅
四楼鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料
三楼童装、儿童玩具、哺幼产品
二楼
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