地产项目投资与评估.docx

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地产项目投资与评估

项目投资与评估

辅导培训

本课程重点与难点：

1.投资项目可行性研究；

2.市场预测方法；

3.资金的等值计算；

4.投资项目财务评价；

5.项目国民经济收益和费用的调整；

6.投资项目国民经济评价；

7.盈亏平衡分析；

8.敏感性分析；

9.投资方案动态比较方法等内容。

本课程在教学过程中将分别在每一章中标出重点与难点，并安排一定数量的复习思考题，使学生能够随着教学进程掌握这些重点和难点。

第一章投资项目评估概述

一、可行性研究的概念和作用

概念

投资项目的可行性研究是指在投资决策前对于拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究，对各种可能拟订的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证，对项目建成后的综合效益进行科学预测和评价的一整套科学研究工作。

作用

1.开展可行性研究是提高投资效益的首要措施

2.可行性研究是项目决策的依据

3.可行性研究是为项目建设筹措资金的依据

4.作为项目主管部门商谈合同、签定协议的依据

5.作为项目进行工程设计、设备定货、施工准备以及采用新技术、新设备及其研制计划、工业性试验等工作的依据

6.作为环保部门审查项目对环境影响和向项目建设所在地申请建设执照的依据

7.作为企业组织管理、机构设置、劳动定员和职工培训等工作安排的依据

8.作为国家各级部门编制固定资产投资计划的依据

9.作为为项目投产后下达总的利润任务，为经理人员提出评价标准的依据

二．项目评估在投资决策中的地位和作用

项目评估

在拟建项目投资或银行发放贷款决策之前，以项目可行性研究为基础，以综合效益为中心，从决策者的角度对投资项目建设的必要性、可行性及其成本、效益所作的全面的评审与估价

1.项目评估是促使项目投资正确决策的保证

2.项目评估可以为项目取得必要的投资和贷款创设条件

3.项目评估是把项目微观效益同宏观效益统一起来的手段

第二章投资项目市场分析

一．市场分析的概念和作用

概念

市场分析是指通过市场调查和市场预测，根据项目产品的竞争力、市场规模、性质、特点等，对项目所生产的产品的市场状况作出的分析

作用

1.是项目投资的前提和先决条件

2.是确定项目建设规模的重要依据

3.是制定项目产品方案的重要依据

4.是选择项目技术装备和厂址的依据

5.是制定产品销售规划的依据

二．市场预测的内容和方法

内容

1.市场商品需求总量的预测

市场商品需求总量为市场上有货币支付能力的全部商品需求量

2.市场需求构成预测

市场需求构成按其性质可分为消费品需求构成和生产资料构成两大类

3.消费者购买行为预测

消费者购买行为预测是指通过对消费者的购买动机、方式和心理等各方面的调查来分析预测商品需求的变动趋势

方法

1.定性预测方法

2.时间序列法

3.因果分析法

4.消费水平法（弹性系数法）

5.产品寿命周期分析

三．弹性系数的概念

弹性系数是指某种变量对另一变量变化的反映程度，是两个相关变量变化率之比。

计算公式

当E=1时，表明两个变量增长率相同，称为等度效应弹性；当E>1时，表明因变量增长率大于自变量增长率，称为强效应弹性，弹性较大；当E<1时，表明因变量增长率小于自变量增长率，称为弱效应弹性，弹性较小；当E=0时，表明完全没有弹性。

（一）需求的收入弹性系数

需求的收入弹性系数反映的是当收入（如居民人均货币收入）变化时，消费者对某种商品需求量变化的程度。

其计算公式是

当需求的收入弹性系数大时，说明消费者的收入增加程度引起的需求变化程度大；反之，引起的变化程度小

（二）需求的价格弹性系数

是需求量变动的比率与价格变动的比率的比值。

它表明当某种商品价格变化时，消费者对该商品需求量的变化程度。

计算公式为

（三）需求的交叉弹性系数

产品需求还可能受到相关产品、互补产品或互代品的价格影响。

需求的交叉弹性就是指相关的两种产品中的一种产品的价格变动引起的另一产品需求的变动程度。

如：

产品A对产品B的交叉弹性系数

第三章建设规模分析

一．生产规模的含义

又称企业规模，是指劳动力、劳动资料和劳动对象等生产要素和产品在企业内集中的程度，它反映了企业生产能力的大小。

衡量生产规模的指标主要有生产能力、产量、产值、职工人数和资产价值等。

可以根据行业特点采用不同的标准。

二．盈亏分析法

又称效益法，是指对产品经营情况进行分析从而确定生产规模的一种方法

1.线性盈亏平衡分析法

又称本量利法或保本点分析法。

其计算公式为

第四章生产技术方案与公用工程设计方案

一、厂址选择的方法

1.方案比较法

是指对初选的几个厂址方案列出厂址方案的比较表，进行初步分析比较，然后再比较投资费用和经营费用，从而确定厂址的方法。

厂址的方案比较，可以分为技术条件比较和经济条件比较两个方面。

把经初步分析确定的方案进行建设投资和经营费用的比较或追加投资回收期的比较。

其公式是

计算得出的结果与行业规定的标准投资回收期进行比较，若追加投资回收期小于行业标准投资回收期，说明追加投资的方案可取。

2.评分优选法

评分优选法是一种定性问题定量化的实用优选方法，其分析步骤如下

第一步，首先在厂址方案比较表中列出主要的影响因素，按照各因素的重要程度分别赋予不同权数

第二步，对每个可选地址进行考察，分别给出各厂址的等级系数，然后将该系数乘以相对应的权数，算出各因素的具体得分

第三步，最后把各厂址的每个因素得分全部加总，总分最高者为最佳的厂址

二、工艺技术方案选择评价

1.工艺技术的可靠性

2.工艺流程的合理性

工艺流程是指劳动者使用生产工具改变劳动对

象的形状和性能，使其具有特定使用价值的过程。

包括工艺阶段和工序。

以机械制造业为例

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3.工艺与原材料的适应性

4.所采用工艺的先进性和适用性

5.生产工艺的经济合理性

6.生产工艺与环境保护

三、设备经济合理性的评价方法

1.年费用法

又称营运成本比较法。

年营运成本主要包括原材料费用、燃料及动力费、运转维修费、操作人员工资及福利费、设备折旧费等

第五章投资估算与资金筹措

一．固定资产投资估算

扩大指标估算法

是指在对已建同类企业的实际投资指标进行了大量调查研究的基础上，采用典型指标进行套用估算的方法

1.单位生产能力投资估算法，又称单位产量投资指标法

以已有类似项目单位产品的投资额乘以拟建项目设计生产能力，从而得到拟建项目投资估算额的估算方法

2.生产规模指数法，又称生产能力指数估算法，0.6指数法等

利用已知的工程项目投资额来估算不同规模的同类型工程项目投资额的一种估算方法

3.比例估算法

根据已有同类项目的资料和经验估算拟建项目主要设备投资额，然后再按主要设备投资与整个项目固定资产投资的比例关系计算总固定资产投资额的估算法

概算指标估算法

根据投资项目具有的建筑物、设备、公用设施等的图纸，明细表和清单来进行估算的方法。

可将整个工程划分为建设项目、单项工程和单位工程三个层次。

首先进行单位工程概算，然后汇总成单项工程概算，最后汇总成建设项目总概算。

2.按经营成本（或总成本）资金率估算

流动资金额=年经营成本（或总成本）×经营成本

（或总成本）资金率

3.按固定资产价值资金率估算

流动资金额=固定资产价值总额×固定资产价值

资金率

4.按单位产量资金率估算

流动资金额=年生产能力×单位产量资金率

二、资金成本分析

资金成本是指企业为取得和使用各种来源的资金而付出的代价，包括筹资过程中发生的费用和用资过程中支付的报酬

对资金成本的分析一般要考虑单项来源资金的资金成本、加权平均资金成本和边际资金成本

第六章资金项目财务评价

一、产品成本费用测算

（一）按要素成本费用测算

要素成本费用是指按成本费用的经济性质划分各种费用要素计算的成本费用，这些费用要素是构成产品成本的基础

1.外购材料

2.外购燃料及动力

3.工资及附加

4.提取的职工福利费

5.折旧与摊销

6.修理费

7.利息支出

8.其他费用

（二）按项目成本费用测算

将费用的经济用途作为分类标准，把经济用途相同的费用归为一类，从而形成各种成本费用项目，称为项目成本

1.直接材料和燃料动力

2.直接工资及福利费

3.制造费用

4.管理费用

5.财务费用

6.销售费用

（三）按产品成本费用与产品产量关系测算固定

成本与可变成本

可变成本是指随产品产量变化而变动的产品成本费用。

固定成本是指在一定生产规模范围内，不受产品产量变动影响的产品成本费用

（四）经营成本测算

经营成本是指项目一定时期内为生产和销售产品而发生的经常性现金支出

经营成本＝总成本费用－固定资产折旧费－借

款利息－摊销费－维检费

二、产品销售收入、税金及利润的测算

（一）产品销售收入测算

销售收入是指项目建成投产后，在一定时期内向社会出售各种产品或提供劳务所获得的货币收入

产品年销售收入＝产品年销售量×销售价格

产品年销售量＝设计生产能力×年生产能力利用率

（二）销售税金及附加测算

税收是国家凭借政治权利，参与国民收入分配与再分配过程，按法律规定的标准，无偿的、强制的取得财政收入的一种形式

投资项目经济评价中产品销售税金及附加的估

算主要包括对增殖税、消费税、营业税、资源税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税等税

种的估算

1.增值税

一般纳税人

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

销项税额=销售额×税率

小规模纳税人

应纳税额=销售额×征收率

纳税人进口货物应纳税额

应纳税额=组成计税价格×税率

组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税

2.营业税

应纳税额=营业额×税率

3.消费税

实行从价定率办法计算的应纳税额

=销售额×税率

实行从量定额办法计算的应纳税额

=销售数量×单位数额

4.资源税

应纳税额=课税数量×单位数额

5.城乡维护建设税

6.教育费附加

7.企业所得税

（三）利润测算

1.利润总额测算

利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收入－营业外支出+补贴收入

营业利润=产品销售利润+其他业务利润－管理费用－财务费用

产品销售利润=产品销售净收入－产品销售成本－产品销售税金及附加

其他业务利润=其他业务收入－其他业务成本－其他业务税金

产品销售净收入=销售收入－销售退回－销售折让－销售折扣

2.利润分配测算

（1）弥补以前年度亏损

（2）缴纳所得税

（3）支付被罚没的财产损失，各项税收的滞纳金

和罚款

（4）弥补税前利润弥补后存在的亏损

（5）按规定提取法定公积金和公益金

（6）提取任意公积金

（7）向投资者分配利润

三、固定资产投资贷款还本付息预测

固定资产投资贷款还本付息预测，主要是指在投资估算和利润测算的基础上，测算贷款还款期的利息和偿还贷款的时间

（一）投资贷款还本付息的资金来源

1.固定资产折旧与无形资产摊销等

2.免征的税金

3.企业部分利润

4.借新债还旧债等

（二）还款方式

1.等额利息法

指每期付息额相等，期中不还本金，最后一期归还本金和当期利息的偿还方法

2.等本偿还

指每期偿还本金相同，利息递减的偿还方式

3.等额偿还

指每期偿还的总金额相同，本金递增，利息递减的一种偿还方式

4.“气球法”

指期中任意偿还本息，到期末全部还清的偿还方式

5.一次偿付法

指到期一次偿还本息的偿付方式

6.偿债基金法

指每期偿还贷款利息，同时向银行存入一笔等额现金，到期末存款正好偿付贷款本金的偿还方式

（四）固定资产投资借款各年利息计算

建设期每年应计利息

=（年初借款累计+本年借款/2）×年利率

生产期每年应计利息

=（年初借款累计－本年还本付息额/2）×年利率

还清借款年份应计利息

=年初借款累计/2×年利率

四、普通复利的基本公式和系数

在投资项目经济评价中，必须对项目寿命周期内在不同时间发生的费用和收益进行分析和计算，并加以比较，以确定项目的经济效益。

当考虑资金的时间价值时，就不能将这些收支项目直接进行数值的加减运算，必须通过等值计算，将其换算为同一时点上进行

五、项目财务评价基本报表

1.财务现金流量表（全部投资）

项目财务现金流量表以项目作为一个独立的系统，把项目计算期内以现金或实物形式支付的费用（现金流出）和取得的收入（现金流入）全部列入，反映了项目经济活动的全过程

财务现金流量表（全部投资）假定项目所需全部投资（包括建设投资和流动资金投资）均为投资者自有资金

2.财务现金流量表（自有资金）

自有资金的财务现金流量表以企业自有资金为基础，并考虑了国内外借款本息的偿还问题，适用于以企业自有资金和其他各种外部资金作为资金来源的项目

3.损益表

损益表综合反映项目计算期内每年实际的盈利水平及利润分配情况

4.资金来源与运用表

又称资金平衡表，反映了项目计算期内各年资金盈余或短缺情况

5.资产负债表

综合反映项目计算期内各年的资产、负债和所有者权益的增减变化情况及对应关系，从而了解项目拥有的资产总额及其构成情况

6.财务外汇平衡表

该表反映项目计算期内各年的外汇流入、外汇流出等外汇收支情况

六、财务盈利能力分析

（一）静态指标

静态指标是不考虑资金时间价值的指标，常应用于投资项目的投资机会研究阶段和初步可行性研究阶段

1.投资回收期

是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间

投资回收期可用财务现金流量表中的累计净现金流量计算求得

将求出的投资回收期与基准投资回收期比较，当小于基准投资回收期时，项目是可以接受的。

否则不可行

2.投资利润率

是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率。

当生产期内各年度间利润总额变化幅度较大时，应计算生产期内年平均利润总额与项目总投资的比率

将投资利润率与基准利润率对比，如果项目或方案的利润率大于基准利润率，则认为项目或方案可行

3.投资利税率

是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利税总额，或项目生产期内的年平均利税总额与项目总投资的比率

将计算结果与基准利税率进行比较，如果大于基准利税率，则认为项目或方案可行

4.资本金利润率

是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额，或项目生产期内的年平均利润总额与资本金的比率

计算结果与投资者预期的最低利润率相比较，如果大于预期利润率，项目或方案就可行

（二）动态指标

动态指标是指考虑资金时间价值计算的反映项目计算期内总的盈利能力的财务评价指标

1.财务净现值

是指按基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和

财务净现值是考察项目在计算期内盈利能力的

动态评价指标，可根据财务现金流量表计算求得。

一般来说，净现值大于或等于零的项目可行，项

目净现值越大，说明其盈利能力越大

2.财务内部收益率

财务内部收益率又称内部报酬率或内在报酬率。

是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累

计等于零时的折现率

财务内部收益率的求解

计算出的财务内部收益率与基准收益率或设定的折现率比较，如果前者大于后者，则说明项目的实际盈利能力超过基准收益率或设定的折现率的盈利水平，项目是可行的，否则不可行

3.财务净现值率

是指财务净现值与投资现值之比

若FNPVR≥0，项目可行，否则，项目应予以拒绝

（三）基准参数的确定

1.基准收益率

指行业内投资资金应当获得的最低盈利水平或边际收益率

2.基准投资利润率和利税率

指某一部门或行业进行投资所应达到的单位投资创造的最低利润或利税

3.基准投资回收期

是各行业项目财务评价投资回收期指标评判的基准依据

七、项目清偿能力分析

1.资产负债率

项目负债与其资产之比，是衡量项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标

2.流动比率

项目流动资产与流动负债之比，是衡量项目各年偿付流动负债能力的指标

3.速动比率

项目速动资产与流动负债之比，是衡量项目快速偿还流动负债能力的指标

（四）固定资产投资国内外借款偿还期

固定资产投资国内借款偿还期是指以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需要的时间

借款偿还期可根据资金来源与运用表和国内借款还本付息预测表计算。

国外借款部分的还本付息，按外汇贷款偿还表计算

第七章投资项目国民经济评价

一、项目国民经济评价与财务评价的区别

（一）评价的目的和角度不同

（二）评价中费用和收益的含义及划分范围不同

（三）评价分析的计算基础不同

（四）评价指标和方法不同

二、费用和收益的基本含义和识别方法

经济活动的费用和收益都是相对于目标而言的，收益是对目标的贡献，而费用是对目标的负贡献。

凡项目对国民经济发展所做的贡献，均计为项目

的国民经济收益；凡国民经济为项目付出的代价，均计为项目的国民经济费用。

这是识别和划分国

民经济收益和费用的基本原则。

直接收益和直接费用统称为项目的内部效果。

间接收益和间接费用统称为项目的外部效果。

三、转移支付

某些财务支出和收益项，其发生并不伴随资源的增减，造成国内资源的实际增加和耗费，致使国民收入发生变化，而只反映了资源支配权在社会实体之间的转移，这种收支款项就称为转移支付。

转移支付包括税金、补贴、利息、折旧

四、外贸货物的影子价格

外贸货物是指其生产、使用将直接或间接影响国家进出口的货物。

一般来说，国际市场价格是自由竟争的结果，可基本反映一般均衡价格。

1.产出物中外贸货物的影子价格（项目产出品的

出厂价格）确定

直接出口品的影子价格=离岸价格－（项目到口岸的运费+贸易费用）

进口替代品的影子价格=到岸价格+口岸到用户的运输费用和贸易费用－项目到用户的运输费用和贸易费用

间接出口品的影子价格=离岸价格－原供应厂到口岸运输费用和贸易费用+原供应厂到用户的运输费用和贸易费用－项目到用户的运输费用和贸易费用

2.投入物中外贸货物影子价格（投入物到项目所

在地的价格）确定

直接进口品的影子价格=到岸价格+口岸到项目的运输费用和贸易费用

出口占用品的影子价格=离岸价格－供应厂到口岸运输费用和贸易费用+供应厂到项目的运输费用和贸易费用

间接进口品的影子价格=到岸价格+口岸到原用户运输费用和贸易费用－供应厂到原用户的运输费用和贸易费用+供应厂到项目运输费用和贸易费用

3.非外贸货物的影子价格

非外贸货物是指其生产和使用不影响国家出口或进口的货物

（1）项目产出物影子价格的确定

（2）项目投入物影子价格确定

（3）某些非外贸货物，如水、电、交通运输和建筑

工程等，国家已测定并发布其影子价格转换系

数，可直接用财务价格乘以转换系数来计算确

定这些货物的影子价格

4.成本分解法

第一步，按生产费用要素列出单位非外贸货物的财务成本

第二步，剔除财务成本中包括的税金和补贴

第三步，剔除财务成本中的折旧和流动资金利息

第四步，对费用要素中的原材料、燃料和动力等费用，分别按各自影子价格的确定方法进行调整确定

第五步，将上述各项调整后的数值加总，即得到单位货物的分解成本，作为该非外贸货物的出厂影子价格

5.劳动力的影子工资和土地的影子费用

（1）影子工资

即项目使用劳动力的经济价格，它是指建设项目使用劳动力，国家和社会为此付出的代价，其实质是劳动力的机会成本

（2）土地的影子费用

即项目占用土地的经济价值，是指由于项目占用土地，致使国民经济为此放弃的不用于本项目所能创造的净效益以及社会为项目占用土地而增加的资源消耗，如居民搬迁费等

6.影子汇率

即外汇的影子价格，是指用本国货币表示的外汇的真实的经济价值

7.社会折现率

即资金的影子价格，它是指国家或社会对资金时间价值的估值，体现了资金的机会成本和边际投资内部收益率

五、国民经济效果评价

（一）国民经济盈利能力分析

1.经济内部收益率（EIRR）

经济内部收益率是指项目在计算期内各年累计的经济净现值等于零时的折现率

2.经济净现值（ENPV）

经济净现值是指项目在计算期内，按指定的折现率，各年净现金流量折现到基准年的现值之和

3.经济净现值率（ENPVR）

经济净现值率是指经济净现值与总投资现值之比

4.投资净收益率（投资利税率）

投资净收益率指项目达到正常生产规模年份的社会净收益（包括利润和税金等）与总投资之比

（二）国民经济外汇效果分析

1.经济外汇净现值（ENPVF）

是指生产出口或替代进口产品的项目，在计算期内各年的净外汇流量按特定的折现率，折算到基准年的现值之和

2.经济换汇成本与经济节汇成本

经济换汇成本指项目在计算期内所耗费的用影子价格计算的国内资源价值的现值与生产出口产品经济外汇净现值之比。

表示项目每换取1美元外汇所需投入的人民币金额

经济节汇成本指项目在计算期内所耗费的用影子价格计算的国内资源价值的现值与生产替代进口产品的经济外汇净现值之比。

表示项目每节约1美元外汇所需的人民币金额

第八章投资项目的不确定性分析

一、不确定性分析的含义和作用

（一）不确定性分析的含义

在项目财务和国民经济评价中，研究项目投资、生产成本、销售收入、汇率、产品价格和寿命周期等不确定性因素的变化，分析它们所引起的项目各经济效益指标的变化和变化程度，称为不确定性分析

（二）不确定性分析的作用

1.明确不确定性因素对投资效益指标的影响范围

2.确定项目评价结论的有效范围

3.提高项目评价结论的可靠性

4.寻找在项目效益指标达到临界点时，变量因素

允许变化的极限值

二、盈亏平衡分析模型的建立

可以根据销售收入与产量的函数关系及成本与产量的函数关系建立盈亏平衡分析的数学模型

1.项目的生产销售活动不会明显地影响供求关系，假定其他市场条件不变，则产品价格不随销量变化而变化，可以看作一个常数，销售收入与销量呈线性关系，又设成本函数为线性函数。

则：

S=PQ

上述模型为不缴纳销售税金条件下的盈亏平衡分析模型

三．线性盈亏分析

线性盈亏分析是指在项目投产后正常年份的产量、成本、盈利三者之间都呈线性的函数关系

在盈亏平衡点处S=C

五．敏感性分析的基本原理

敏感性分析，就是指为了使项目评价更好地为项目决策服务，研究分析各个主要的不确定因素发生变化时，对项目经济效益指标的影响程度的分析方法，又称为灵敏度分析

在项目评价的敏感性分析中，所谓敏感度强弱是指经济效益指标对不确定性因素变化反应灵敏程度，它可以通过敏感系数反映。

通常把使经济效益评价值产生强敏感性的不确定因素称为敏感性因素，反之，称为非敏感性因素

六．敏感性分析的步骤

1.确定分析指标

2.选择分析对比的不确定性因素

3.计算分析变量因素的变动影响

4.绘制敏感性曲线图找出敏感因素