工业地产行业分析报告定稿.docx

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工业地产行业分析报告定稿

工业地产调研报告

1、工业地产的界定

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。

作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。

2.工业地产的基本情况

2.1工业地产的主要物业类型

表1：

工业地产的主要物业类型

种类

物业特点

分布区域

未来发展

政策导向

1、物流仓储

选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港

目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市

未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储

政府扶持

2、工业研发楼宇

选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化

分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市

国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大

政府扶持，且对高新园区有优惠政策

3、工业厂房

选址无特殊要求

分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中

随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求

但目前政策对此类用地已限制

2.2工业地产的主要特征

工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。

表2：

工业地产的主要特性

主要特征

具体表现

1、政策主导为主

Ø受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；

Ø不受住宅政策调控影响；

2、专业性强，与产业化程度密切有关

Ø产业客户为工业地产的目标客户；

Ø工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；

Ø区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素

3、区域性强，趋于高端化

Ø珠三角区域多以低端的制造型企业为主；

Ø长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；

Ø今后工业地产将越来越趋于向高端发展；

4、投资回报稳定

Ø工业物业以出租为主；

Ø因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。

2.3开发模式分类

表3：

工业地产主要开发模式

模式

定义

主要特点

备注

1、工业园区开发模式

在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体

2、主体企业引导模式

是主体企业进行的工业地产开发

某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善

主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。

3、工业地产商模式

房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。

获取合理的地产开发利润

全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。

具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发

商。

4、综合运作模式

是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：

工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

（1）工业园区开发模式 

如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

（2）主体企业引导模式   

如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

这是一种相对独立的工业园区。

在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。

（3）工业地产商模式 

如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。

之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。

普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

（4）综合运作模式 

　　综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。

针对园区开发类企业，其管理体制主要有：

一是以政府为损益主体的管理模式。

政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。

政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。

目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。

出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。

因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。

2.4工业地产价格的影响因素

表4：

工业地产投资与价格的影响因素

主要因素

具体表现

1、政策性因素

工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。

2、地理位置

区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。

3、配套设施及服务

园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。

3、工业地产行业分析

3.1行业运行现状

（1）工业用地价格指数保持平稳

与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。

目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。

这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。

（2）工业厂房租赁价格稳定上升

工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。

首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。

（3）全国大部分地区现有开发区土地存量不足

     开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。

　　而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：

　　一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。

部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。

　　另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。

只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。

（4）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移

把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。

虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。

北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。

而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。

　　人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。

把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。

总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。

3.2供需分析

（1）工业地产需求持续增加，供需缺口增大。

由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业房地产的需求相应上升。

在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。

（2）国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供需缺口

工业房地产的形成受工业用地的制约，而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定，工业房地产的功能和供给都要随政府政策导向而动，如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。

下表国家最近几年出台的工业地产调控政策，这些政策的出台将大大提高现有工业地产的投资价值。

特别是国土资源部在2006年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。

按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。

我们认为，《通知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免，现存的工业土地的资产增值效应将非常明显。

时间

政策

重点内容

2003.2

国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》

清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。

2003.7

国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》

暂停审批新设立和扩建各类开发区。

包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。

国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。

2003.7

国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》

对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。

对不符合开发区标准的要坚决停办。

对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。

鼓励工业项目向园区集中。

2003.11

国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》

坚决落实清理整顿开发区的规定。

严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。

2004.10

国务院发出《关于深化改革严格土地管理的决定》

加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理。

2005.3

国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》

工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。

2005.9

国土资源部发布《关于加强土地调控的有关通知》

对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。

按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准

2005.12

国土资源部公布《全国工业用地出让最低价标准》

工业用地出让最低价标准总共为15个等级，《全国工业用地出让最低价标准》与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840元/平方米）是最低等别（十五等，60元/平方米）的14倍。

同时还要求，“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”。

这就和招拍挂措施一起严格控制了工业用地出让价格。

2007.1

国土资源部为落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神，经国务院同意，对报国务院批准城市建设用地审批方式作出的重大调整。

依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。

省级政府将对城市建设用地负总责。

这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权，终结了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用地的可能

4.发展趋势

4.1工业与工业地产共同高速发展

相关资料显示，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。

日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％。

从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。

伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速成长。

4.2工业地价未来将大幅上涨

（1）政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。

从2003年到2006年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。

工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。

（2）工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的发展。

随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，可以预见，工业地价未来将大幅上涨。

图：

1995年-2006年工业增加值

4.3国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新

　　2005年年末，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目，再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房仓库，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。

海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。

他们的开发模式可以分为两种：

一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。

这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。

这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。

腾飞基金的做法便是把手中的44个工业地产项目打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5倍的业务。

在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。

尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的REITs，普洛斯和AMB在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式。

但近年内地REITs可望开闸，普洛斯和AMB之所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的REITs做准备。

当然，把国内的工业地产项目转化为REITs产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。

4.4投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇

由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。

　　国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：

分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。

4.5工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”

 经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。

开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。

4.6工业地产未来发展重点：

高新技术开发区

在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。

以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。

“十五”期间,国家对国家高新区实施“二次创业”战略，5年间国家高新区继续保持了主要经济指标年均31.3%的高速增长。

2006年是国家高新技术产业开发区实施“十一五”发展规划的开局之年，53个国家高新区主要经济指标都实现了快速、稳定的增长。

（1）营业总收入突破4万亿元

2006年，国家高新区列入统计的企业有45000家，其中经认定的高新技术企业有32000家，营业收入超亿元企业达3500家，外商投资企业（含港澳台企业）5000家，年末从业人员达到540万人。

53个国家高新区营业总收入突破4万亿元，达到42317.8亿元，比上年增加7902亿元。

（2）工业增加值突破8000亿元

在53个国家高新区中，工业增加值超过500亿元的有上海张江高新区和中关村科技园区。

超过200亿元以上的高新区有上海、北京、苏州、无锡、深圳、武汉、成都、西安、长春、南京、天津，以上11个国家高新区工业增加值总量已达到4011.3亿元，占高新区总量的50.6%。

（3）高新区企业实现利润保持平稳

2006年国家高新区实现利润中，大部分高新区实现了稳定的增长。

净利润居首位的是中关村科技园区，达到314.1亿元；其次是上海张江高新区176.5亿元；南京高新区85.0亿元。

净利润超过50亿元的10个高新区累计实现净利润1032.8亿元，占高新区总量的52.3%。

2006年上缴税额居首位的是中关村科技园区，达到208.3亿元；其次是上海148.8亿元。

（4）高新区企业出口势头强劲，高新技术产品出口基地优势明显

2006年53个国家高新区企业的出口1355.1亿美元，比上年净增238.6亿美元，同比增长21.4%；占全国外贸出口（7620亿美元）的17.8%。

全年出口100亿美元以上的高新区有苏州高新区、上海张江高新区、中关村科技园区和无锡高新区。

在25个国家高新技术产品出口基地中，出口名列前5名的是：

苏州高新区207.0亿美元，上海高新区190.1亿美元，中关村科技园124.7亿美元，无锡高新区110.0亿美元，南京高新区76.3亿美元；25个出口基地共计出口达1031.4亿美元，占53个国家高新区出口总额的76.1%。

可以看出，国家高新区产业集群效应明显增强，技术创新能力逐步提升，在地方经济发展中已确立了龙头地位，成为未来工业地产的重点发展区域。