创天丽景城项目阶段工作计划总结.docx
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创天丽景城项目阶段工作计划总结
创天丽景城项目阶段营销工作计划
初步计划
2003年5月11日—6月7日为本项目一期部登记、认购期
2003年6月8日项目一期公开发售
2003年6月15日项目一期开始动工
2003年12月28日--------项目一期入伙
2003年8月25日---9月27日项目二期部认购
2003年9月28日项目二期公开发售
战略目标
创天国际以实力铸造精品-----“造城运动”----突出“城”的规模“大”---表明我们在做什么事
这座“城”将成为的“世外桃源”------一个50万平方米的亲水、生态、人文社区-----突出“城”的品味与素质-----表明我们有能力将“创天丽景城”做得外皆美
倡导一种新的生活模式------新都市生活理念----居住中心随城市发展从老城区向新城区迁移,居住条件发生质的飞跃----离都市中心不远,出则繁华,入则宁静---这是我们的生活要求
将创天丽景城塑造成市最有品味,最具品牌与个性的“金牌大社区”形象
让创天丽景城脱离一个“居住社区”形象,提升为市高品质的“生活中心、消费中心、教育中心”。
形象塑造:
创天丽景城-----心怀天地之美
以下容计划3年分几个阶段完善
金牌大社区
高品质生活/消费中心/教育中心
饮食中心
商业中心
休闲文化中心
教育中心
大型酒楼
美食一条街
名牌商业步行街
少儿益智会所
会所(咖啡厅、健身中心、乒乓球、桌球、泳池等功能---可对外开放)
园林式茶艺馆
与三中合作,综合提升其教育水平
双语幼儿园
2003年5—6月战略实施工作纲要
工作纲要流程图
类别时间段
1---10/5
11---20/5
21—31/5
1---10/6
11—20/6
21---30/6
1—15/7
阶段工作重心
售楼人员培训
户外广告牌报批、设立
相关媒体再调查、接触、综合评估
上电视广告(形象篇)
广告牌喷绘安装
上1-2次报广
在步行街做一次全方位的展示活动
上电视广告(形象篇)
上3-4次报广
在白鹭宾馆举行认购客户鸡尾酒会
并以报广或新闻发布出去
公开发售前各项工作再核查
公开发售
围绕奠基仪式的公关、广告、促销等相关活动
推售节奏
控制
工程进度
奠基
配套工程/工作进度
工地现场重新包装
销售中心主体工程
销售中心
装修及配套园林
销售中心门面装修及开盘礼仪布置
大型营销活动
专家论证及信息发布会
“造城运动”会
制造
生活
VIP鸡尾酒会
公开发售仪式/销售中心全面开放日(掀起你的红盖头
奠基仪式
系列营销活动
原则:
1)针对创天丽景城的特点来搞活动,以家庭为单位,参与性与互动性相协调,综合考虑成本和活动的可行性
2)高层次、高品味、轰动性及活动间歇性相结合
6月8日----公开发售:
名车游行----项目公开发售当天,12--18台奔驰—宝马车在常平镇主要街道游行
“醒狮表演+杂技表演”大型促销活动。
---白天以热闹吸引人气
“音乐+歌舞”晚会-----晚上走品味
时间:
2003年6月8日(项目公开发售当天)
基本思路:
请专业的、水平较高的醒狮队+杂技队表演聚集人气,晚上以高档的音乐晚会公关高端客户
促销方式:
部认购期间----
5月20日前享受额外优惠3%
5月30日前享受额外优惠2%
6月6日前享受额外优惠1%
公开发售当天再统一送额外1%优惠---开盘大红包
售楼处门外名牌电器大抽奖----公开发售三天,计划抽奖两万元---家用电器在现场吸引人
价格策略:
价格表表格起价:
1188元/平米均价:
1225-1227元/平米
部认购期折实起价:
1068元/平米折实均价:
1155-1158元/平米
公开发售期折实起价:
1116元/平米折实均价:
1188-1190元/平米
付款方式:
一次性:
94折银行按揭:
98折
其它活动待调整及细化
广告策略及发布计划做专项安排
项目销售进度及费用安排计划
推售次序-----(略)
价格策略------住宅:
1225元/平米—1227元/平米
商铺:
3680元/平米—3688元/平米
商铺篇
本期商铺量(参考市场价格表而制定,以加权平均折扣95折计算---折实均价3498元/平米)
一期商铺面积:
11845平方米价值为41,433,810元;
制定商铺销售计划如下:
(2003--05月开始)
商铺招商及销售计划表
月份
商铺招商
目标
商铺销售
目标
销售额
05月
一期
成交:
450平米
实现销售额
157.4万元
06月
一期
成交:
1300平米
实现销售额
454.75万元
07月
一期
成交:
2700平米
实现销售额
944.46万元
08月
一期
成交:
1700平米
实现销售额
594.66万元
09月
一期
成交:
1600平米
实现销售额
559.68万元
10月
一期
成交:
1360平米
实现销售额
475.73万元
11月
一期
成交:
650平米
实现销售额
227.37万元
合计
实现销售面积:
9760平米
实现商铺销售价值约3415万销售率82.5%
住宅篇
一期住宅推出量
1)一期住宅524套,面积:
约61096平方米价值为73,009,720元;
制定住宅销售计划如下:
(2003-05月开始)
住宅销售计划表
月份
住宅销售
目标
销售额
广告及促销
费用
05月
一期
成交:
85套
实现销售额
1184.31万元
88.9万
06月
一期
成交:
212套
实现销售额
2953.81万元
65.8万
07月
一期
成交:
156套
实现销售额
2173.56万元
20.9万
08月
一期
成交:
46套
实现销售额
640.92万元
12.6万
09月
一期
成交:
20套
实现销售额
278.66万元
4万
10月
一期
成交:
5套
实现销售额
69.67万元
11月
12月
合计
一期
实现销售524套
一期:
实现住宅销售面积约6100㎡
实现住宅销售价值约7300万元
一期广告及促销费用合计:
192.2万元
占项目住宅/商铺销售额的
1.79%
各月广告及促销费用明细表
月份
现场包装
电视广告
户外广告
报纸广告
促销活动
其它
费用
小计
05
展版:
0.6
售楼处展示:
2.2
工地包装:
15
制作:
6
发布:
2.8
户外广告牌:
32
报纸广告
15
展示活动:
3.5
鸡尾酒会:
4.5
楼书印刷:
4.5
户外条幅:
0.5
车体广告:
2.5
88.9
06
售楼处包装:
2.6
奠基仪式包装:
2
发布:
3..6
户外广告牌:
13
报纸广告
22
公开发售活动:
18
奠基仪式:
2.3
户外条幅:
1.2
展版:
1.1
65.8
07
彩旗、条幅等:
1.6
发布:
2.8
报纸广告
12.5
小型促销活动:
3.5
0.5
20.9
08
0.6
发布:
2.1
报纸广告
8.5
户外条幅等:
1.4
12.6
09
4
10
小计
192.2
如控制得好可节省20—30万元。
市德业基广告
2003年4月25日
项目销售前期各项准备工作
工作重心为:
硬件销售卖场
售楼处等风格定位、设计、施工、现场布置
软件楼书
(资料分析、定稿、设计、定案、制作、印刷)
其他辅助工作围绕这两个工作重心同期展开,具体为:
重心之一:
销售卖场
售楼处;
(风格定位、设计、定案、施工、工程验收、现场布置等)。
●风格定位:
售楼处室外形象企划:
风格定位方案初审、定稿:
●设计、定案---------已确定
设计初稿:
设计稿初审:
再设计:
设计稿审核、定案:
●施工---------4月20日-----6月3日
售楼处主体:
装修期:
●工程验收:
6月4日
●现场布置:
室布置:
6月6日
(放置标志牌、广告展板、灯光照明、引导看板等)
要求以上容的广告平面设计5月15日完成,5月20日前定稿,6月1日制作
室外布置---主要为园林,要求5月18日前出方案,6月6日完成
其他布置:
●综合调整、验收:
6月7日
●售楼处销售道具:
模型制作---5月1日前项目一期建筑方案定稿(带园林规划)
5月3日确定模型制作公司
5月18日前出模型
灯光选择及灯箱制作:
销售道具的布置、安排及使用注意事项的文件
工地现场包装参照户外广告牌及楼书相关容重新调整(5月20前完成)
以上工作要求:
2003年6月6日前基本完成
外围示区域(售楼处门前示园林)
●环境特色展示及细部精致处理的方案:
2003年5月5日前完成
●相关效果图容选择及示部分主题画面设计,借以营造销售气氛:
初步方案:
定稿:
2003年5月5日前完成
●施工:
2003年5月15日-2003年6月3日
现场指导及效果监控:
其他辅助性工作:
●路牌及其它导示系统;
●户型、功能牌设计、制作;
●辅助灯箱的设计、制作;
●手提袋、名片、纸杯等销售资料的设计、制作;
●销售卖场热销气氛营造与渲染;
●售楼处户外广告牌设计、制作;
穿插其间进行,要求总体于2003年5月25日前完成。
重心之二:
楼书
楼书相关工作:
●楼书资料筛选:
●楼书规划:
●形成楼书文案:
●楼书设计:
●楼书定稿:
5月10日前完成。
●楼书印刷:
2003年5月11日-2003年5月14日
●楼书验收:
2003年5月15日
户外广告牌、展板相关工作:
●广告牌、展板容:
●广告牌、展板设计:
2003年5月8日
●定稿:
2003年5月8日
●展板制作:
2003年5月15日(第一阶段对外)
2003年5月30日(第二阶段售楼处)
●展板布置:
同时完成
●户外广告牌制作:
2003年5月15日(第一阶段)
2003年5月30日(第二阶段补充)
户外广告牌的报批要求在5月5日前完成
位置及立牌工程要求5月15日前完成
电视广告:
●电视广告(形象篇)创意:
5月3日前完成
●定稿:
5月5日前完成
●电视广告制作:
2003年5月13日前完成
报纸广告:
拟定1-2套广告策划方案(广告主题——广告创意——广告文案——广告设计、制作):
(见报纸广告计划)
2003年2月15日-2003年2月20日
其他辅助性工作:
●促销方案及实施计划:
2003年2月20日-2003年2月28日
●卖场POP制作及布置:
2003年1月6日-2003年1月22日
●户型的设计、制作:
2003年5月8日前完成
●会所风格、功能定位初稿和定案:
●交楼标准的设计初稿和定案:
----4月28日前完成
●软文炒作方案:
2003年5月15日前完成
这类工作穿插其间进行。
总之,本阶段的准备工作“一切为开盘:
6月8日”,要求工作高效、有序地进行,为明珠广场项目搭设一个优质“销售平台”,为创天丽景城的成功发售打下坚实的基础,创造良好的社会效益和经济效益。
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