现代化物流地产仓储中心可行性研究报告海南方能投资顾问.docx
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现代化物流地产仓储中心可行性研究报告海南方能投资顾问
海南省农垦商贸置业集团
现代化物流地产仓储中心
可行性研究报告
编制单位:
海南方能投资顾问有限公司
编制时间:
二零一四年七月
第一部分项目总论
一、项目概况
(一)项目名称
现代化物流地产仓储中心可行性研究报告
(二)项目开发建设单位
XXXXXX物资实业总公司
(三)项目建设地点
海口市海榆中线2.5公里处,第Q1005号土地、第Q3638号土地
(四)项目建设内容及规划设想
拟建农资仓储面积30000平米,结构为钢构建筑。
改造现有建筑面积15024平米。
(五)项目用地规模及性质
项目总规划用地面积107亩(71333.9平米),土地性质为划拨土地,用途为生活、仓储用地。
海口市控规规划为农贸市场、金融商业、二类居住用地。
(六)项目市场定位
农资等物资仓储租赁、厂房出租。
预测租赁价格12-18元/㎡
(七)项目类别
1工业建筑(物流仓储)
根据中华人民共和国国家标准GB/T19680-2005《物流企分类与评估指标》,物流仓储划为工业建筑。
2物流地产
根据我司发展方向,我司发展到一定阶段,向置业方向发展;根据物流发展的趋势,我司将该项目定位为物流地产,进行生产性固定资产投资。
(八)项目建设时间
2012年10月至2015年10月,分三期开发建设,每期投资2000万元
(九)项目投入总资金及效益情况
本项目投资额为6000万元,年实现营业收入约1600万元,年实现净利润842万元,投资可以在4年内收回,具有很好的经济效益。
(十)项目单位概况
海南省农垦金环物资实业总公司(海南省农垦第二物资供销公司)成立于1980年,是海南省农垦直属商业企业,2010年6月海南省农垦商业置业集团公司成立后,归属该集团公司。
公司位于海口市海秀中路,主要从事仓储、贸易、商业等服务业。
在海口市周边拥有三个仓库区等土地资源,具有较强的发展潜力。
二、主要技术经济指标表
项目主要技术经济指标
序号
指标
单位
数值
备注
1
总用地面积
M2
29480
——
2
规划总建筑面积
M2
47049
——
3
新建仓库建筑面积
M2
20515
——
4
商铺建筑面积
M2
11520
——
5
装修改造保留建筑面积
M2
15014
——
6
建筑密度
%
35
——
7
容积率
0.56
——
8
绿地率
%
15
——
9
项目总投资
万元
6000
——
10
项目长期贷款
万元
5000
——
11
项目年均销售收入
元/M2
18
租赁
12
财务内部收益率(所得税前)
28.16
%
——
13
财务净现值(所得税前)
1116
万元
——
14
静态投资回收期(所得税前)
5.25
年
——
15
动态投资回收期(所得税前)
5.37
年
——
16
财务内部收益率(所得税后)
14.82
%
——
17
财务净现值(所得税后)
842
万元
——
18
静态投资回收期(所得税后)
6.57
年
——
19
动态投资回收期(所得税后)
7.12
年
——
20
投资利润率
26.67
%
——
三、项目可行性分析
1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果,是提高经济效益的新型业态和第三利润源,符合当前我国重点鼓励发展的产业政策,因此本项目投资开发方向是正确的。
2、海口是海南地区重要的政治、文化、经济中心,也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地,具有发展商品市场经济的区域优势。
建设物流中心,将为推动海南国际旅游岛建设及周边地区的发展起到重要作用。
3、工程建设内容:
现代化物流仓储中心,占地面积107亩(新建和改造仓库、沿街商业面积约30000平米),总投资6000万元人民币,其中固定资产投资总额为4800万元,流动资金1100万元。
4、项目建成达到正常运营年时经营规模可达到主营业务年销售收入为1600万元人民币,带来年税收约358万元人民币。
5、经初步测算,本项目在投入运营达到预期收支情况下,全部投资财务内部收益率高于基准率,符合投资回收期限要求,能够按时收回投资。
结果表明,该项目在财务上可行,有较好的经济效益。
四、存在问题及建议
目前,我国物流仓储业处于起步阶段,客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高,本项目在运营初期具有一定的市场风险。
因此,在项目经营期,公司应该注重营销策略,加强服务宣传,使营业收入得到有力的保障。
第二部分项目建设背景及建设必要性
一、项目建设背景
(一)国家政策背景
1国家《“十二五”规划纲要》中关于物流的重点内容有:
第二篇第五章“加快发展现代农业,增强粮食安全保障能力”中提出:
加强粮食物流、储备和应急保障能力建设;在健全农业社会化服务体系中提出积极发展农产品流通服务,加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。
第三篇第十二章“构建综合交通运输体系”提出,优化运输组织,创新服务方式;第十三章“全面提高信息化水平”中提出积极发展电子商务。
第四篇《营造环境推动服务业大发展,加快发展生产性服务业》中提出要大力发展现代物流业,加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系,大力发展第三方物流,优先整合和利用现有物流资源,加强物流基础设施的建设和衔接,提高物流效率,降低物流成本;推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展;优化物流业发展的区域布局,支持物流园区等物流功能集聚区有序发展;推广现代物流管理,提高物流智能化和标准化水平。
2国务院办公厅2011年《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发〔2011〕38号)鼓励整合物流设施资源,支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式,对分散的物流设施资源进行整合;鼓励中小物流企业加强联盟合作,创新合作方式和服务模式,优化资源配置,提高服务水平,积极推进物流业发展方式转变。
目前只为本行业本系统提供服务的仓储和运输设施,要积极创造条件向社会开放,开展社会化物流服务。
支持商贸流通企业发展共同配送,降低配送成本,提高配送效率。
支持物流企业加强与制造企业合作,全面参与制造企业的供应链管理,或与制造企业共同组建第三方物流企业。
制造企业剥离物流资产和业务,可根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)、《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)和《财政部关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知》(财企〔2009〕117号)等文件规定,享受税收、资产处置、人员安置等相关扶持政策。
统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系,积极引导区内企业将物流业务外包,扩大物流需求,推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。
3国家财政部、国家税务总局2012年1月20日《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》自2012年1月1日起至2014年12月31日止,对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
(二)区域发展背景
1海南省委书记罗保铭、省长蒋定之在海口调研时强调,要大力发展生产性服务业
经过多年发展,海口已建成南北水果蔬菜市场、海南钢材交易市场、海口南北通货运市场、海南中商农产品中心市场(一期)等一批物流园区(中心)。
2012年,海口计划新建续建现代物流项目4个,包括海南国际汽车园、中商海南农产品物流交易市场、海南水产物流交易中心、新海综合物流园区,进一步搭建现代物流平台。
依托海口区位和港口优势,加快建设现代物流园区、巩固提升全省物流中心地位。
到2020年,海口市将建成集国际物流、区域物流、市域物流为一体,以国际物流为战略重点,以区域物流为现实选择,以市域物流为发展延伸的国际区域性物流节点。
“十二五”期间,海口加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设;建立由政府职能部门引导、企业运作的统一物流公共信息服务平台,实现园区公共服务信息系统与物流中心、配送中心服务信息子系统兼容共享;完善以口岸大型综合性物流基地为核心、以专业化物流中心为配套、以城乡配送为延伸的现代物流体系;加快发展现代物流、第三方物流、第四方物流尤其是保税物流,成为全省现代物流中心。
到2015年,港口货物吞吐量达到1亿吨,集装箱运输达到150万标箱,空港吞吐量达到30万吨。
2海南正向区域性国际航运枢纽和物流中心目标迈进
全省集装箱吞吐量从不足1万标箱到50万标箱用了20多年时间,而从2009年的58.52万标箱增至去年的100万标箱,仅用了两年;建省初期,全省港口货物吞吐量仅800多万吨,而去年首次突破1亿吨。
至“十二五”末,海南港口货物吞吐能力将达2.27亿吨,集装箱吞吐能力达465万标箱,以洋浦、海口、八所、三亚为重点,配套建设一批为国际旅游岛和临港产业发展服务的港口设施,使海南港口成为多功能的服务中心,努力将海南打造成面向东南亚的航运枢纽、物流中心和出口加工基地。
借助国际旅游岛建设的东风,海南正朝着区域性国际航运枢纽和物流中心的目标阔步迈进。
(三)企业背景
1企业重组背景
2010年5月10日,海南省农垦总局第12次局务会(总公司总经理办公会议)作出决定,将海南省农垦商贸实业总公司、海南省农垦金龙物资实业总公司、XXXXXX物资实业总公司、海南省金鼎实业发展总公司、海南金鼎实业发展股份有限公司和海南省农垦医药公司等6家直属工商企业,重组为“海南省农垦商贸置业集团有限公司”,并于5月27日正式揭牌成立。
这标志着海南农垦直属工商企业改革又向前迈出了新步伐。
2010年11月23日,海南省农垦集团有限公司“琼垦企字[2010]254号文件”又将海南农垦甲酸厂、海南农垦木材公司、海南省艾迪国际广告公司重组并入商贸置业集团。
海南省农垦商贸置业集团有限公司现有职工3000多人,拥有存量土地约1119.15亩,其中可用于开发的土地面积469.32亩。
海南省农垦商贸置业集团有限公司立足农垦核心价值观,着眼企业长远发展,以建立现代企业制度为目标,坚持以整合资源、优化重组、实行扁平化管理为目的,以转变思路、转化机制、创新经营理念为动力,加快改革发展步伐。
2企业物流发展背景
整合利用集团公司下属金龙、金环公司现有的5万㎡的标准库房,组建现代速配物流中心,扩充仓储业务,使仓储面积增加到15万㎡,实现年收入3000万元,利润1500万元。
同时,通过提高服务质量,提高管理水平,形成集仓储、保管、运输、装卸一条龙服务链,努力打造以海口为中心,向海南省各市县辐射,向华南地区乃至向全国大中城市辐射的仓储、运输服务业。
3土地资源
我司下属公司XXXXXX物资实业总公司拥有海口市海榆中线西边2.5公里处107亩地块,《国有土地使用证》(海口市国用(籍)字第Q3638号)土地用途为生活、仓储用地,使用权类型为划拨,该地块地理位置优越,交通便利。
4市场背景
“十二五”期间,海口加快港口、空港、道路、市场等区域物流基础设施建设;建立由政府职能部门引导、企业运作的统一物流公共信息服务平台,实现园区公共服务信息系统与物流中心、配送中心服务信息子系统兼容共享;完善以口岸大型综合性物流基地为核心、以专业化物流中心为配套、以城乡配送为延伸的现代物流体系;加快发展现代物流、第三方物流、第四方物流尤其是保税物流,成为全省现代物流中心。
到2015年,港口货物吞吐量达到1亿吨,集装箱运输达到150万标箱,空港吞吐量达到30万吨。
目前,我司拥有仓库出租12-15元/平方米,供不应求,市场前景看好。
(三)项目发起人和发起缘由
1项目发起人
XXXXXX物资实业总公司
2项目发起缘由
仓储是物流的节点,是企业存货管理的核心环节,企业生产、经营的决策需要仓储及时和准确的反映存货信息,在充分掌握物质的储备、存量、存放地点、消费速度的情况下才能进行准确的生产和经营决策。
现代物流仓储配送中心以生产支持仓库的形式,为有关企业提供稳定的零部件和材料供给,将企业独自承担的安全储备逐步转为社会承担的公共储备,不仅减少企业经营的风险,降低物流成本,同时促使企业逐步形成零库存的生产物资管理模式,市场发展潜力巨大。
海南省农垦商贸置业集团有限公司立足农垦核心价值观,整合利用海南农垦集团公司下属金龙、金环公司现有的5万㎡的标准库房,组建现代速配物流中心,扩充仓储业务,使仓储面积增加到150000万㎡,实现年收入3000万元,利润1500万元。
同时,通过提高服务质量,提高管理水平,形成集仓储、保管、运输、装卸一条龙服务链,努力打造以海口为中心,向海南省各市县辐射,向华南地区乃至向全国大中城市辐射的仓储、运输服务业。
(四)项目厂址初勘和初步测量工作情况
海南省农垦商贸置业集团农资仓储项目位于海口市海榆中线2.5公里处,属于第Q1005号土地、第Q3638号土地。
该地块现有建筑物:
第Q1005号土地:
生活用建筑面积1655平米,工业用建筑面积7474平米,合计9129平米;第Q3638号土地:
生活用建筑面积5473平米,工业用建筑面积8100平米,合计13573平米。
共计22702平米。
除部分住宅和少量厂房外,大部分建筑破旧不堪,低洼厂房汛害严重,无法使用。
107亩土地一年收入不足60万元。
迫切需要改变这种收不抵支的局面。
二、项目建设的必要性
随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门,正在全球范围内迅速发展。
在国际上,物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业,其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一,被喻为促进经济发展的“加速器”。
1中国物流产业的发展将从整体上改善国民经济的运行效率,直接提高全社会的经济效益
与欧美发达国家相比,我国物流总成本约相当于GDP的16.7%。
这说明,目前中国经济运行的物流成本远高于欧美发达国家,物流领域的管理水平和效率还比较低,但同时也说明我国物流成本的节约的空间还非常大。
据世界银行估计,通过发展物流服务业,提高运输效率,加快商品周转与减少资金占用及其利息支出,可以在相当程度上提高全社会的物流效率,降低物流成本。
在“十二五”期间,如果中国物流成本占GDP的比例降低到15%,每年将为全社会直接节省约2400亿元物流成本,并为企业和社会带来极为可观的经济效益。
2项目建设将优化本地区产业结构,形成以物流为龙头的新型产业结构
在海南岛成为世界上第四个国际离岛免税岛之际,依托海口港湾的优势,大力发展现代物流中心,不仅可以大大改善本地企业的出口渠道,同时满足进口商理顺本地市场分销渠道的需求。
我公司的入驻,将带来现代的管理方式和服务模式,并满足市场的需求,给当地带来一个以农资物流为龙头的新的产业模式。
物流市场的建立后,本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象,大量的物流企业随之诞生落户,其他相关产业更加会快速跟进,形成一个极具发展潜力的产业集团,在物流业的带动之下,必会引起工业、农业、商业的极大繁荣。
3项目建设可以满足各类消费者的需求
现代物流中心的建设不仅为承运商的联运需求提供了基础设施,而且可以提供普通、专用或客户定制的仓储服务,满足消费者的不同层次的消费需求。
在今后的几年中,随着市场不断地发展壮大,我公司的影响力将会辐射整个海南地区。
我们的市场可以充分地发掘海口市及周边地区对于农资行业的潜在需求,刺激消费,同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。
促进城市消费经济健康有序地发展,从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。
4项目建设将带来大量就业岗位,可以有力解决农垦集团下岗员工再就业问题
农资仓储中心的建设将会带动周边农业及农资产品加工业等相关产业的发展,对海口市经济发展具有强大的辐射和波及作用,势必会增加许多服务部门与岗位,为农垦集团内部下岗员工提供了再就业的机会,推动农垦集团经济的整体良性发展。
5项目建设将极大地增加当地财政税收
项目建成后,通过一系列的产业带动,商业活动的繁荣必将带来大量的税收,这将是一个庞大的税收回报项目,预计三年后经营规模可达到主营业务年净利润为842万元人民币,带来年税收近357.2万元人民币。
正常运营年交易额达到1600万元人民币,将为当地带来间接税收679.2万元人民币。
第三部分市场分析
一、物流市场调查
(一)国外物流市场分析
(1)美国现代物流的发展状况
从20世纪60年代起,货物配送的合理化在美国普遍得到重视。
为了在流通领域产生效益,美国企业采取了以下措施:
一是将老式的仓库改为配送中心;二是引进电脑管理网络,对装卸、搬运、保管实行标准化操作,提高作业效率;三是连锁店共同组建配送中心,促进连锁店效益的增长。
美国连锁店的配送中心有多种,主要有批发型、零售型和仓储型三种类型。
首先是批发型,该类型配送中心主要靠计算机管理,业务部通过计算机获取会员店的订货信息,及时向生产厂家和储运部发出定货指示单。
其次是零售型,以美国沃尔玛公司的配送中心为典型。
该类型配送中心一般为某零售商独资兴建,专为本公司的连锁店按时提供商品,确保各店稳定经营。
第三是仓储型,美国福来明公司的食品配送中心是典型的仓储式配送中心,它的主要任务是接受独立杂货商联盟的委托业务,为该联盟在该地区的若干家加盟店负责货物配送。
(2)日本现代物流的发展状况
在日本,零售业是首先建立先进物流系统的行业之一。
便利店作为一种新的零售业迅速成长,现己遍及日本,正影响着日本其他零售商业形式。
这种新的零售业需要利用新的物流技术,以保证店内各种货物的供应顺畅。
因此,日本的物流配送具有以下特点:
第一,分销渠道发达。
许多日本批发商过去常常把自己定位为某特定制造商的专门代理商,只允许经营一家制造商的产品。
为了保证有效地供应商品,日本许多物流公司不得不对旧有的分销渠道进行合理化改造,更好地做到与上游或下游公司的分销一体化。
第二,频繁、小批量进货。
日本的物流配送企业的很大一部分服务需求来自便利店,便利店依靠的是小批量的频繁进货,只有利用先进的物流系统才有可能发展连锁便利店,因为它使小批量的频繁进货得以实现。
第三,物流配送体现出共同化、混载化的趋势。
共同化、混载化的货物配送使原来按照不同生产厂、不同商品种类划分开来的分散的商品物流转变为将不同厂家的产品和不同种类的商品混合起来配送的聚合商品物流,从而得以发挥商品物流的批量效益,大大提高了配送车辆的装载率。
第四,合作型物流配送。
在日本,生产企业、零售企业与综合商社、综合物流公司之间基本上都存在一种长期的物流合作关系。
并且这种合作关系还随着日本工业生产的国际化延伸到国外。
第五,政府规划在现代物流配送发展过程中具有重要作用。
(3)欧洲现代物流的发展状况
在欧洲诸国,尤其是德国,物流配送是指按照用户的订货要求,在物流据点进行分货、配货以后,将配好的货物送交收货人的活动。
德国的物流配送产业是第二次世界大战以后,随着现代科技的兴起和经济的高速发展而逐步发展起来的。
特别是近10年来,德国的物流配送己经摈弃了商品从产地到销地的传统配送模式,基本形成了商品从产地到集散中心,从集散中心(有时通过不止一个集散中心)到达最终客户的现代模式。
走遍德国,可以说德国的物流配送已经形成了以最终需求为导向,以现代化交通和高科技信息网络为桥梁,以合理分布的配送中心为枢纽的完备的运行系统。
在总结德国零售业发展的经验时可以看出德国是十分重视按照连锁经营的规模和特点来规划配送中心的,往往是在建店的同时就考虑到了配送中心的建设布局。
综上分析,发达国家物流业发展较快的主要原因有:
第一,以高科技为依托。
发达国家的配送在运输技术、储存保管技术、装卸搬运技术、货物检验技术、包装技术、流通加工技术以及与物流各环节都密切相关的信息处理技术等方面,都建立在先进的物流技术基础上,配送中心完全采用计算机管理。
仓库内从货物入库时的分拣、刷码到进入指定的库房里待装配送车辆,全部是自动化操作。
有些配送中心的所有环节包括存货、处理订单和配送商品都由以卫星通信为载体的电脑网络跟踪控制。
如美国的沃尔玛连锁公司是美国最大的连锁公司,公司配有专业化的人员和自动化程度较高的配送设备,它代表了美国目前物流管理与技术的最高水平。
日本的配送中心机械化、自动化水平比较高,完全用计算机控制分拣系统。
第二,以规模效益为核心。
配送是一种规模经济运动,配送的生命在于规模。
发达国家的实践告诉我们,规模经营产生规模效益,以统一进货、统一配货、统一管理的规模经营取得规模效益,可以享受批量折扣,降低流通费用和社会交易成本,低于社会平均价格出售商品,获得合理的商业利润而赢得竞争实力。
发达国家配送制之所以能够在全社会范围内顺利推行,配送中心的实力雄厚是一个很重要的原因。
以配送业比较发达的日本为例,日本的连锁企业一个配送中心负责配送70个店铺以上,菱食公司是日本最大的加工食品批发商,1997年在日本全国已拥有46个营业所,53个配送中心,其中的7个为区域配送中心,这是1995年共投入40亿日元建成的,拥有大规模的专为流通加工服务的设施。
第三,以灵活多样的形式为基础。
目前,配送为发达国家大多数行业所采纳,形式日趋完善。
如瑞典轴承商的“用户无忧运转方式”,日本钢铁商的“看板”无库存供货方式等。
如美国主要有如下几种不同类型的货物配送模式:
①以零售业为主的物流配送模式;②以仓储运输业为主的物流配送模式;③以批发商为主的共同配送模式。
(二)国内物流市场
2004年8月份国家九部委联合制订了发展中国物流产业的相关政策,包括放宽准入、简化审批、规范物流业秩序、调整物流税费、支持专业物流公司发展、推动物流标准化、信息化建设、加快对外开放、简化通关手续等,并编制了《全国现代物流发展规划纲要》等政策性文件。
特别是国家的“十二五”规划纲要,把“大力发展现代物流业”单列一节,明确提出要大力发展现代物流业,加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系,大力发展第三方物流,优先整合和利用现有物流资源,加强物流基础设施的建设和衔接,提高物流效率,降低物流成本;推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展;优化物流业发展的区域布局,支持物流园区等物流功能集聚区有序发展;推广现代物流管理,提高物流智能化和标准化水平。
由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应,我国政府及企业在近2~3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程,给予大力的支持。
目前基本形成了全国从南到北,从东到西的物流园区建设发展局面,特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区,上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。
从占地规模看,全国物流园区建设的占地规模以0.1~1平方公里为主。
根据《调查报告》的反馈数据,在302个物流园区的数据样本中,占地面积在0.1~1平方公里之间的数量最多,有164个,占54.3%。
其中,有近一半的企业认为目前园区的土地面积不适合园区发展,主要原因包括对业务需求估计不足以及后期土地储备不足等问题。
一旦出现业务需求估计不足,园区高空置率就不可避免。
从投资规模来看,全国物流园区建设的投资规模以1~10亿元为主。
根据《调查报告》的反馈数据,在225个物流园区的数据样本中,总投资在1~10亿元之间的物流园区数量最多,有121个,占53.8%。
从布局来看,我国运营的物流园区最多东部沿海经济区(32个),然后依次是南部沿海经济区与北部沿海经济区。
在建的物流园区最多的
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