房地产培训讲义修改3.docx

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房地产培训讲义修改3

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房地产开发企业所得税培训讲义

●房地产开发经营业务范围

房地产又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。

我国房地产开发与经营形式呈多样性。

按开发对象，可划分为土地开发、房地产综合开发；按开发项目，可划分为单项开发、综合开发；按开发进度安排，可分为一次性开发和滚动开发；按开发地点，可划分为城市开发、城镇开发和农村开发。

房地产开发企业开发经营业务的范围包括①土地的开发、②建造、销售住宅、③建造、销售商业用房④建造、销售其他建筑物、附属物、配套设施等开发产品。

●房地产行业的特点

1．运作环节多。

房地产开发从土地取得到售后服务，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务等多个环节。

2．投入金额大。

由于房地产项目产品的高价值性且建设开发周期较长，对资金需求量较大，因此房地产开发企业的自有资金量是否充足、融资渠道是否畅通极为重要。

3．产业链长。

房地产涉及建筑材料、施工安装、装饰装潢、家居家电、通信网络、水、电、服务等许多行业，与其他行业关联度密切，具有很强的经济带动性。

4．社会影响面广。

房地产的经营与开发活动涉及环境改造、百姓安居、劳动就业等，对创建和谐社会和国民经济发展起到举足轻重的作用。

5．投资风险高。

由于房地产业受资金占用量大，投资周期长、市场需求变化快，宏观经济影响大等因素的影响，房地产业存在较高的投资风险。

●房地产业的生产经营流程

一、注册登记。

1.根据我国城市房地产经营管理条例规定，设立房地产开发公司除应符合《公司法》规定的设立条件外，还应当具有下列条件在：

（1）100万元以上的注册资本。

（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请合记。

二、土地取得

根据我国法律规定，房地产开发企业主要有出让、规划和其他取得国有土地开发权方式。

1.出让方式取得。

土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。

协议出让方式取得是一种特殊的取得开发土地使用权方式，通过协议方式取得土地使用权形式的，必须经上级人民政府批准。

2.划拨方式取得。

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用权者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

一般用于国家机关、经济适用房、廉租房、公益事业等项目。

房地产企业取得土地开发使用权后，还需要凭借建设用地规划许可证、到政府土地行政主管部门申请开发建设用地、办理土地征用划拨或出让等相关手续。

3.其他方式取得。

主要是指房地产开发企业在经济活动中通过债务重组、吸收合并、投资方式取得土地使用权。

三、立项与规划

房地产开发企业开发项目必须按照国家有关规定报计划主管部门（计委）批准，并纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。

立项后，房地产企业要委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，填报建设用地规划许可申请表，报经城市规划行政管理部门（规划局）审核同意，核发《建设用地规划许可证》和《临时建设用地规划许可证和临时规划许可证》

房地产企业在通过建设用地规划审批后，向建设管理部门（建委）及时办理建设工程规划许可审批手续，取得《建设工程规划许可证》。

四、建筑施工

房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》和《临时建设用地规划许可证和临时规划许可证》以及《建设工程规划许可证》后，采用工程项目招标方式选择合适的项目建设承包单位和建设工程监理单位。

建筑项目承包单位中标房地产开发建设项目后，在建筑施工前，向建设管理单位（建委）报建设工程项目，申领在《建筑工程施工许可证》，并申办建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。

建筑项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收并备案，形成竣工决算报告。

竣工决算报告需经有资质的审计部门出具审计报告。

五、销售管理

房地产开发企业在开发房地产过程中，主要采用预售、现售、出租以及其他方式处置开发的房地产。

1.采取预售方式，也称“期房销售”。

房地产开发企业需要符合下列条件，才能实行预售商品房。

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权。

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）取得《商品房预售许可证》。

商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，并在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府的房地产管理部门和土地管理部门办理备案手续。

2.采取现售，也称“现房销售”。

对商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

（2）取得土地使用权证或者使用土地的批准文件。

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（4）已通过竣工验收。

（5）拆迁安置已经落实。

（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其配套基础设施和公共配套设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

（7）物业管理方案已经落实。

在符合上述要求后，房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目竣工验收报告单及符合商品条件的有关证明报送房地产开发主管部门备案。

销售时，房地产开发企业和买受人应当订立商品房买卖合同，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，买卖双方签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》。

在商品住房销售时，对住宅共同的配套设施可根据《建设部财务部关于印发〈住宅共用部份共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房[1998]213号）文件精神，经购房者与售房单位签订，购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

3.采取租赁方式实现收入。

房地产开发企业除了将开发的房地产投放到市场实现销售以外，也将部分房地产用于出租，获取租赁收入。

4.采取其他方式处置开发房地产。

将开发的房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、用作分配给股东或投资抵偿债务、换取其他事业单位和个人的非货币性资产等行为。

六、产权办理。

●房地产开发企业财务核算主要内容及特点

一、房地产开发企业财务核算的主要内容。

1.设立阶段财务核算的主要内容。

重点核算注册资本及筹建费用的核算。

核算的难点是对投资者投入的非现金资产（包括存货、固定资产、无形资产）的计价。

2.开发项目准备阶段。

（1）取得土地使用权的核算。

（2）取得项目借款。

会计科目“长期借款”。

核算的难点与重点是对借款利息费用的核算，包括利息费用的借款化与资本化的计算和处置。

（3）开发前物资准备。

主要科目为“原材料”、“固定资产”等

3.项目开发阶段。

核算重点：

一是开发成本的核算；二是开发产品的核算。

（1）开发成本核算主要包括：

土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本及代建工程开发成本的核算。

（2）开发产品的核算。

会计科目为“开发产品”。

该账户借方登记已竣工验收的开发成本实际成本，贷方反映结转对外销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。

月末借方余额表示尚未销售、转让、结算或出租的各种开发产品实际成本。

4.销售阶段及利润分配阶段财务核算的主要内容。

（1）销售业务的核算。

包括主营业务收入和其他业务收入的核算，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入等。

（2）利润分配阶段的核算。

利润分配的顺序：

①弥补以前年度亏损；②提取法定盈余公积；③提取任意盈余公积；④向投资者分配利润。

二、房地产开发企业财务核算的特点

1.成本构成核算难度大。

开发产品的成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用等。

这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域，从而导致成本的核算难度大。

2．核算时间长。

房地产项目开发的周期较长，少则1︿2年，多则超过5年，使得房地产成本核算的时间跨度很长。

3.不同项目核算差异较大。

不同的房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素的影响很大，导致不同项目之间差异很大，每个项目都或多或少有自已的特点。

4.滚动开发核算难度大。

房地产开发活动中，在房地产企业多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象较为常见，而且不同项目、不同期开发项目成本发生差异大，使企业按项目、按楼盘等进行成本核算难度增大。

5.利润分配形式的特殊性。

房地产开发企业的投资主体具有相当的广泛性，而且参与方式也具有一定的特殊性，最为常见的是进行项目投资合作（企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记），项目完成后投资合作也即完成，合作双方根据项目的盈利情况进行利润分配，而且利润分配的形式也不尽相同，既有按现金分配的，也有按产品分成的。

较其他企业而言，参与利润分配的方式有其显著的特点。

●房地产开发企业所得税处理

一、开发产品的完工标准。

根据国税发[2009]31号第三条规定，除土地开发外，房地产开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明

国税函〔2010〕201号补充明确：

房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

二、收入的税务处理。

（一）收入的范围（包括全部价款和价外收入）。

国税发[2009]31号第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项（如维修基金）进行管理。

具体到房地产开发企业而言，收入主要包括：

商品房销售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。

（二）收入的确认

1．开发产品销售收入的确认。

国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认。

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，税收上的处理为：

应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

会计上的处理为：

开发产品交付使用后，按合同价款借记“银行存款”或“应收帐款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品—分期付款”。

 （3）采取银行按揭方式销售开发产品的，税收上的处理为：

应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现。

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

在会计处理上，应增设“委托代销商品”，核算委托销售的开发产品。

A：

代销协议生效时：

借：

委托代销商品

贷：

开发产品—商品房

B：

收到代销清单时：

借：

应收帐款

贷：

主营业务收入

C：

结转营业税金和销售成本：

借：

营业税金及附加（其他税金：

略）

贷：

应交税金－应交营业税金

借：

主营业务成本

贷：

委托代销商品

D；结转手续费；

借：

销售费用

贷：

应收帐款

E：

收到价款时

借：

银行存款

贷：

应收帐款

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，税收上的处理为：

▼属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果▼属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及▼属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，A．属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；B.如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

C．属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额（即销售额=基价+超基价分成部分）于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

会计上的处理:

例：

某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，计划委托房产中价公司代销，协议约定保底售价为100万元，超过保底价销售则近5：

5双方分成，营业税税率5%（假设不考虑其他税金）。

如收到代销清单上实际销价为120万元，则房地产应确认收入110万元。

会计处理如下：

A：

代销协议生效时：

借：

委托代销商品80

贷：

开发产品—商品房80

B：

收到代销清单时：

借：

应收帐款110

贷：

主营业务收入110

C：

结转营业税金及销售成本：

借：

营业税金及附加5

贷：

应交税金－应交营业税5

借：

主营业务成本80

贷：

委托代销商品80

E：

收到价款时

借：

银行存款110

贷：

应收帐款110

④采取包销方式委托销售开发产品的，税收上的处理为：

包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述①至③项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

会计上处理为：

包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的开发产品。

在包销形式下，根据会计准则及制度规定，企业应在包销合同生效日进行确认收入，并同时结转包销手续费、营业税和销售成本。

包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。

例：

某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，与房地产中介订立包销合同，协议约定售价为100万元，营业税税率5%（假设不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。

会计处理如下：

A.包销合同生效日：

借：

应收帐款100

贷：

主营业务收入100

B.结转营业税金和销售成本

借：

营业税金及附加5

贷：

应交税金－应交营业5

借：

应交税金－应交营业税5

贷：

银行存款5

借：

主营业务成本80

贷：

开发产品---商品房80

C.结转手续费：

借：

销售费用2

贷：

应收帐款2

D.收到帐款：

借：

银行存款98

贷：

应收帐款98

税务处理：

包销合同生效时，暂不确认收入。

企业可按照包销合同的有关约定，于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

（5）企业以买一赠一（如购房赠车）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。

2.价外收入的处理。

房地产的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用。

包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入。

会计上的处理为：

根据价外收入的不同性质计入不同的会计科目。

对手续费收入计入“其他业务收入”，集资费冲减“财务费用”，奖励费、优质费冲减“管理费用”，返还利润、违约金可计入“营业处收入”，代收款项、代垫款项和需上缴的基金应计入“其他应付款”或“其他应收款”等往来帐户。

税收上的处理为：

开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除（31号文第十六条）。

3．代建工程收入。

房地产企业的代建工程一般是房地产企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等，一般情况下是先签合同后建造，具有价值大、建造期长、不可取消性的特点，符合建筑合同的特点，所以房地产代建工程收入应按建造合同的方法确认、计量收入和费用。

4．开发产品出租租金收入

（1）会计处理。

房地产企业取得租金价款或收取租金的凭证，应借记“银行存款”帐户，贷记“其他业务收入”等帐户。

按企业会计准则规定，在一般情况下，出租人应采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益，但在某些特殊情况下，则应采用比直线法更系统合理的方法。

比如根据租赁资产的使用量来确认租赁收益的方法。

（2）税务处理。

①按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现（《实施条例》第十九条）。

②企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（31号文第十条）

③如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入（国税函[2010]79号第一条）。

④出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条（79号文第一条）规定执行。

5．其他收入。

房地产企业的其他收入主要包括：

固定资产盘盈、处置固定资产净收益、出售无形资产净收益、转让股权收入、非货币性交易所得、罚款收入、教育费附加返还款、各类补贴等。

其他收入的会计核算。

通过“营业外收入”科目进行核算，期末转入“本年利润”后无余额。

6.售后回租业务的处理。

即开发商销售开发产品后又包租的业务。

会计上处理，如该业务属于融资性质，不确认销售开发产品损益，而是将其作为融资费用的递延；有确凿证据表明售后回租交易是按照公允价值达成的，则确认为销售开发商品和租赁两项经济业务。

而税收上应将售后回租分解为视同销售开发商品和租赁两项经济业务，在销售开发产品时确认收入。

（三）预售收入的税务处理

1.会计处理。

预收款销售未完工开发产品取得的收入，根据会计准则有关规定，企业不确认为收入的实现，而应按“预收帐款”进行管理。

会计处理如下：

①收到预售款时：

借：

银行存款

贷：

预收帐款

②缴纳营业税金及附加（不考虑其他税费）：

借：

应交税费—应交营业税

贷：

银行存款

③完工交付使用

借：

预收帐款

贷：

主营业务收入

④结转销售成本

借：

主营业务成本

贷：

开发产品—商品房

⑤按配比原则结转营业税金及附加

借：

营业税金及附加

贷：

应交税金—应交营业税

2.税收上的处理为：

国税发[2009]31号文规定，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

（1）预售收入的范围:

A、预收帐款

B、定金、保证金、诚意金（其他应付款科目）、变相会员费。

省局2009年5月22日网页通知：

未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入、如属于不退回的收入，如定金等，可以确认为应税收入。

（2）未完工产品的计税毛利率。

①非经济适用房开发项目。

目前全市统一按不低于15%执行。

②经济适用房开发项目。

经济适用房、危改房、限价房按不低于8%执行。

★问题。

房地产企业预缴能否弥补以前年度亏损？

例：

某房地产开发企业取得开发项目多年，但前几年一直没有收入，只有管理费支出，累计亏损1000余万元。

2008年度公司开始预售房产，收入近1.5亿元，当地主管税务机关认为，该公司应按规定预缴企业所得税。

由于公司资金紧张，在年度所得税汇算清缴之际，该公司认为，根据税法规定，预缴税款可以弥补以前年度亏损。

但是税务机关认为，企业的预收房款还没有结转“销售收入”，没有计算“经营利润”，依照相关规定的预计毛利率计算的预计利润，当然不能弥补以前年度亏损。

请问，税务机关的做法是否正确？

预收帐款在按照预计毛利率预征所得税时能否弥补以前年度亏损。

解答：

预征与预缴是一个问题的两个方面，对税务机关来说称预征，相对于纳税人来说则为预缴。

预收帐款在按照预计毛利率预征企业所得税时，应当允许弥补以前年度经过税务机关审核确认的亏损（所得额）

（1）预缴税款政策依据。

31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

（2）弥补亏损政策依据。

①《企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定，企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。

②根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴税报表有关问题的通知》（国税函〔2008〕635号）第一条规定，实际利润额是指按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额，即实际利润额=会计利润总额-以前年度亏损-不征税收入-免税收入。

③《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第三条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

依据上述规定可以得出结论，房地产开发企业预缴企业所得税时可以弥补以前年度亏损。

3．预售收入营业税金及附加如何扣除。

①税法未规定扣除标准，按会计规定执行。

②预售收入预缴营业税金的会计处理：

借：

应交税费-应交营业税金及附加

-应交土地增值税

贷：

银行存款

③开发产品完工结转销售时：

借：

营业税金及附加

贷：

应交税费--应交营业税金及附加

-应交土地增值税

④省局2009年5月22日通知：

企业预售收入按预计毛利率计算出预计毛利额后，并入应纳税所得额征税。

除广告宣传费和业务招待费外，期间费用可当期扣除，相应的税金及附加在结转收入时扣除。

（四）视同销售收入

1.企业将开发产品用于捐赠、赞助、