工程质量实测实量实施细则发布版.docx

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工程质量实测实量实施细则发布版

工程质量实测实量实施细则

（2011版）

发展管理部

2011年

一、前言

为保证佛山公司工程质量实测实量工作的稳步推进和有效开展，切实引导工程质量的持续提升，结合公司目前的工程质量现状和产品品质提升的工作重点，发展管理部在参考《华南区工程质量实测实量操作指引》（3.0版）和《中海地产工程质量管理手册》（第一版）的基础上，于2011年5月10日的工程研讨会上进行专题讨论，综合吸取各相关部门的意见之后，形成本次实施细则的修订。

本细则自发布之日起实施，以后的合约招标及实测实量实施工作，均以此版本为准，特此明确。

在进行相关实测实量工作时，提出以下三个工作目标，请相关部门贯彻落实：

1、在此之后所有新开的分期分区强制推行实测实量制度；

2、在此之后所有分包商全部纳入实测实量体系（纳入合同条款）；

3、在此之后所有可能测量的分项内容全部实施（按该细则中的内容）。

二、目的、适用范围、取样总则、要求、实测总合格率及实测保障体系的建立

a、目的

1.1规范工程质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

1.2提供工程质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

b、适用范围

2.1本指引适用于佛山公司所有在建工程（自开工至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但中海负责经营管理的项目。

c、取样总则

3.1随机原则：

各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。

3.2可追溯原则：

对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

3.3完整原则：

同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。

3.4效率原则：

在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。

d、要求

4.1.区域公司、地区公司、项目部、承建商形成四级检查体系，人员组成、检查比例等具体如表：

级别

组别

检查人员

检查比例

检查频率

对实测结果处理

实测结果发挥的作用

备注

一级

承建商实测小组

承建商专职人员

原则上要求100%实测实量

根据施工进度及时实测

建立分户/分层实测档案，并对问题部位整改，及时反馈实测结果给项目部实测小组

针对每分户/分层检查结果，发现问题并整改，规避类似问题

属日常自查

二级

项目部实测小组

监理+项目部工程师

各标段房间总套数的20%

根据施工进度及时实测，原则上以周为周期进行分批统计分析

①及时将实测数据反馈到班组、督促整改②及时上报实测数据至地区公司发展部，以供地区公司监控各项目质量

针对每批次检查结果统计，发现问题并督促承建商整改，要求承建商采取措施规避类似的问题

①属日常检查②具体实测操作及数据的整理由监理负责，项目部指定一两名工程师领导监理实测小组，负责监督、指导监理实测

三级

地区公司实测小组

发展部成员+项目部工程师

各标段房间总套数的1%

每月一次（当月区域公司有组织实测的，则地区公司可不组织）

月度实测报告及相关附件每月25日前报至区域发展部

①月度检查分项工程合格率S→与月度进度款挂钩②实测期内对各承建商的综合合格率T→与实测质量保证金挂钩

①属于地区公司检查

②发展部经理/副经理任组长，负责牵头组织每次的实测检查

四级

区域公司实测小组

区域定

各标段2套房

每季度一次

实测结果抄报区域领导及集团，抄送地区公司

单次检查分项合格率t→与月度进度款挂钩②实测期内对各承建商的综合合格率T→与承建商的实测质量保证金、综合评价挂钩

属于区域公司抽查

备注：

检查人员的数量地区公司根据检查情况、检查任务自行酌情确定，检查人员需相对固定，避免流动性过大，以免因检查规则、检查仪器操作生疏带来的检查误差。

承建商实测小组人员名单需上报项目部备案。

项目部实测小组人员名单需上报地区公司发展管理部备案。

地区公司实测小组人员名单需由地区公司发展管理部上报区域发展管理部备案。

地区公司实测小组对项目实测检查前地区公司发展部需提前至少一周时间通知区域发展管理部，以便我部酌情派员参与。

4.2.检查记录结果的处理：

（1）.每月20日为当月实测实量结果统计的截止时点，承建商、项目发展部及地区公司发展管理部的统计起始点均保持一致。

（2）.承建商实测小组的实测结果需及时上报项目部，项目部实测小组实测结果需于每月22日前上报地区公司发展管理部。

（3）.地区公司发展管理部每月25日之前需报区域发展管理部备案的文件：

附件1.中海地产华南区实测实量数据记录表（3.0版）；

附件2.工程质量实测实量报告（3.0模板）。

4.3.地区公司实测小组每次实测检查结果需由地区公司发展管理部在一定范围内通报。

区域发展管理部实测结果需在内网公布。

4.4.基准合格率

（1）地区公司实测小组月度分项工程合格率s

a、月度分项工程合格率s：

为每月度各主要分项工程的合格率。

b、现阶段包括以下分项：

土建总包的混凝土结构、砌体、抹灰、外墙砖或涂料工程，防水工程，机电工程，精装修（涂饰、墙砖、地砖），铝合金门窗，栏杆，橱柜，木门，木地板，石材，园建，绿化等。

c、地区公司月度分项工程合格率s和月度进度款挂钩。

（2）地区公司实测小组分项工程总合格率S

a、分项工程总合格率S：

为某一主要分项工程全部完工后的总合格率。

b、现阶段分项内容同上。

c、地区公司分项工程总合格率S作为对分包单位评价参考依据。

（3）地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率t（或月度综合合格率）

a、单次检查各承建商总合格率t：

单次检查时，抽取某一或几个楼栋各分

项工程合格率s,汇总最后得出该标段该承建商实测总合格率t。

t=∑分项工程合格率s*比重系数。

b、承建商实测总合格率t反映承建商某一阶段工程质量实测实量的

综合状况。

c、对某承建商的月度综合合格率按此方法统计，即对汇总某承建商当月度的所有分项工程的合格率s，得出该标段该承建商月度综合合格率t。

t=∑分项工程合格率s*比重系数。

（4）地区公司实测小组实测期内对各承建商的综合合格率T

a、涉及到某承建商的实测项由地区公司实测小组实测完毕之后（即该分判工程全部完工），地区公司实测小组需汇总该承建商每次实测成绩（即该承建商各月度综合合格率t），取平均值得到实测期内该承建商的综合合格率T，公式为：

T=（t1+t2+…+tn）∕n。

b、根据此T值，确定承建商实测保证金是否提前返还及返还比例。

对于区域公司的单次实测合格率，也一同记入T的计算范围，综合地区公司与区域公司的t值，求平均值T。

（5）佛山公司实行差异化基准合格率。

2011年度各主要分项工程基准合格率及各承建商的综合合格率见下表：

（2011年7月之前签订的合同，遵照2010年度的分项工程及承建商基准合格率标准执行；2011年7月之后，2012年之前签订的合同，遵照2011年度的分项工程及承建商基准合格率标准执行；2012年之后签订的合同按照2012年度的基准合格率执行；承建商综合合格率T执行时，按照合同签订时的年度基准合格率执行。

）

分项名称

2011年度

分项工程基准合格率

承建商综合基准合格率

混凝土结构工程

80%

85%

砌筑工程

80%

室内抹灰工程

90%

外墙砖或涂料

90%

机电工程

80%

80%

防水工程

100%

100%

精装修（涂饰）

90%

90%

精装修（墙面砖）

90%

精装修（地面砖）

90%

木地板

90%

90%

石材

90%

90%

铝合金门窗

90%

90%

栏杆

90%

90%

橱柜

90%

90%

木门

90%

90%

园建及绿化

80%

80%

（6）月度分项工程合格率s做为进度款暂扣款依据。

针对土建承建商有多项实测内容且在不同阶段交叉存在，扣款按照混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程、外墙砖或涂料这四个分项的基准合格率分别执行，如：

土建总包月评价合格率：

混凝土结构工程78%，抹灰工程91%，砌体工程87%，外墙砖及涂料87%，承建商综合合格率84%，仅对结构工程的进度款暂扣10%，其他三项不满足暂扣条件，不予扣款。

（7）各承建商综合合格率T做为保留金的扣款依据。

承建商综合合格率以合同签订时的年度综合准合格率为准。

比如：

2010年，土建总包A签订合同时，基准合格率为80%，2012年完成竣工验收，确定土建总包A的保证金扣留或提前返还时，综合合格率T以80%进行综合计算。

（8）防水工程分项，实测实量中的控制标准按照“最薄厚度1.60mm”控制，按此规定，防水分项工程实测实量基准合格率为100%。

4.5.现场数据记录等要建立“三位一体”模式：

实测记录表格要与实测平面专用图、现场实测数据统一标注形式三者相结合使用。

（具体形式见附件五）

e、实测保障体系的建立

5.1各地区公司需将实测实量的实施细则列入2010年7月之后新开工项目的工程分判合同以及监理合同中，作为强制执行要求。

5.2各项目部需根据实测实量标准做好工程管理策划，并制定现场管控体系。

5.3根据地区公司实测小组月度分项合格率s动态调整每月进度付款比例。

每月进度付款比例参看下表：

月度分项合格率

s≧2011年度分项基准合格率

70%≦s﹤2011年度分项基准合格率

60%≦t﹤70%

t﹤60%

当期付款系数

1.0

0.90

0.85

0.80

5.4暂扣工程款的支付：

（1）支付原则

a施工单位能积极主动执行实测实量制度，能认识到存在的工程质量问题，有使工程质量提升的强烈愿望。

b能主动并切实采取调整班组、更换材料、加强管理、积极配合、改进施工工艺等具体的行动及措施。

c如暂扣款月度所涉及的分部或分项工程的内容可实施整改，须整改完成，在自检达到基准合格率要求后报项目（监理）及发展管理部复查合格；如无法实施整改或整改后仍不合格，但该分部或分项工程后续的质量确实明显提升或有实质性转变，且连续两个月度的实测结果均达到基准合格率的要求。

d上述1～3内容须同时满足，否则暂扣款支付将延期至该分期分区项目工程竣工且该分包工程的内部验收完成。

如该分包商在暂扣款后无在施工工程，暂扣款支付将在该分期分区项目工程竣工且该分包工程的内部验收完成。

（2）支付程序

a每月25日之前，发展管理部发布本月的佛山公司《工程质量实测实量报告》，报告中将列明各分项工程本月的合格率情况；

b分包单位根据本月《报告》中的结果及工程质量改善情况，向项目发展部提交《暂扣款支付申请表》；

c项目发展部审核《暂扣款支付申请表》并同意后，再转至发展管理部审批，最后由合约管理部完成暂扣款的支付办理。

（3）本扣款申请表自制度发布之日起正式执行，在此之前的已暂扣款分包工程同样适用。

暂扣款支付申请表

项目名称

分期分区

分包工程

分部或分项工程范围

暂扣款支付

年度、月份

支付额度

施工

单位

申请内容：

分项工程整改完成及自检情况，或近两个月分项工程的实测实量合格率情况。

项目负责人：

年月日

监理

单位

意见：

分项工程整改完成及复查情况，或下述情况：

1、近两个月施工单位实测实量工作执行情况（普查）；

2、近两个月施工单位针对质量问题采取的措施及质量改善变化趋势（普查）；

3、近两个月该分包工程监理的实测实量合格率情况。

项目总监：

年月日

项目

发展部

意见：

分项工程整改完成及复查情况，或下述情况：

1、近两个月施工单位实测实量工作执行情况（抽查）；

2、近两个月施工单位针对质量问题采取的措施及工程质量变化趋势（抽查）。

工程经理：

年月日

发展

管理部

意见：

分项工程整改完成及复查情况，或下述情况：

1、近两个月施工单位实测实量工作执行情况（抽查）；

2、近两个月施工单位针对质量问题采取的措施及质量变化趋势（抽查）；

3、近两个月公司实测合格率情况。

实测专项负责人：

部门负责人：

年月日

合约

管理部

意见：

返还暂扣款意见。

部门负责人：

年月日

5.5合同总额10%的保留金中拿出10%（即合同总额的1%）单独做为实测质量保证金，涉及到某承建商的实测项由地区公司实测小组实测完毕后，若承建商综合合格率T满足区域所定的基准合格率，则可提前返还全部实测质量保证金。

若未达到区域所定的基准合格率，则实测质量保证金做罚没处理，罚没比例为：

承建商综合合格率（T）

70%≦T﹤合同签订时的年度基准合格率

60%≦T﹤70%

T﹤60%

实测质量保证金罚没比例

30%

40%

50%

5.5区域公司将建立承建商档案，综合评价承建商在考核期内的实测表现，作为“优质优价”或“末位淘汰”的客观依据等，具体细则另行确定。

5.6实测实量时效性

（1）每月20日前，根据发展部月实测实量计划及实测实量控制时间表（见下表），项目部收集施工单位的测量计划，并制定项目部测量小组下月测量计划（电子版），一同报至发展管理部；

（2）每月22日之前，项目部收集审核施工单位本月测量结果及项目部测量小组的测量结果（电子版），一起报发展部备案。

（3）项目部制定实测实量计划时，项目部实测小组尽量和发展部实测小组工作同步进行。

实测实量专项测量内容时间控制表

序号

分项名称

控制时间

最后完成的控制时间

1

结构工程

梁板模拆除清理后5天内

砌体施工开始前

2

砌筑工程

顶砖施工完成后5天内

抹灰开始前

3

抹灰工程

抹灰完成后5天内

向下一工作面移交之前

4

外墙砖或涂料

墙砖（涂料）施工完成后5天内

外架拆除前

5

机电工程

开槽或安装完成后5天内

移交下一工序前

6

防水工程

防水施工完成后3天内

保护层施工前

7

精装修（涂饰）

第一遍涂料施工完成后7天内

分户验收前

8

精装修（墙面砖）

墙砖施工完成后7天内

分户验收前

9

精装修（地面砖）

地砖施工完成后7天内

分户验收前

10

木地板

木地板安装完成后7天内

成品保护前

11

铝合金门窗

铝型材进场后3天内

安装完成

12

石材

石材进场后3天内

铺贴前

13

栏杆

栏杆进场后3天内

安装完成

14

橱柜

橱柜进场后3天内

安装完成

15

木门

木门进场后3天内

安装完成

16

园林及绿化

乔木进场后3天内

路面、地面施工完成

5.7实测实量与作业面移交

（1）应作为作业面移交的必要条件。

（2）移交范围内的实测实量工作应全部完成，各项测量内容的合格率应符合年度基准合格率；如存在不合格情况，移交单位应明确整改完成时间，限时整改完成之后，另行移交。

（3）移交单位可将移交范围的实测实量数据统计资料一并给接收单位保管，接收单位认为有必要时，可对资料内的数据真是情况进行符合。

5.8实测实量与分户验收

（1）分户验收之前，参加验收的施工单位应完成实测实量工作，并移交实测实量档案资料至监理单位。

（2）外部分户验收前的监理分户检查应与实测实量相结合，监理对分户资料的审核签字前必须实质性的完成实测实量，并反馈审核意见至项目部。

三、实测内容

1混凝土结构工程

1.1基本原则

1.1.1同一标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的楼层分别作为混凝土结构工程的实测层。

1.2截面尺寸偏差

指标说明：

反映层高范围内剪力墙厚度、柱尺寸的偏差。

允许偏差值要求：

现浇墙、柱、梁结构尺寸允许偏差为：

+8mm、-5mm。

超过该允许偏差记为不合格。

测量工具：

5米钢卷尺

测量方法和数据记录

（1）以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。

（2）同一墙/柱面作为1个实测区，每套房累计实测实量5个实测区。

每个实测区从地面向上300mm和1500mm各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

示例

1.3表面平整度

指标说明：

反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度。

允许偏差值要求：

表面平整度允许偏差为：

8mm。

超过该允许偏差记为不合格。

测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

测量方法和数据记录：

（1）剪力墙/暗柱：

选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。

每套房累计实测实量5个实测区。

（2）当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中任取2个角。

按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度。

这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点。

（3）当所选墙长度大于3米时，除按45度角斜放靠尺测量两次表面平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度。

这3个实测值分别作为判断该指标合格率的3个计算点。

（4）砼柱：

可以不测表面平整度。

示例：

1.4垂直度

指标说明：

反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。

允许偏差值要求：

垂直度允许偏差为：

8mm（层高≦5m）、10mm（层高﹥5m）。

超过该允许偏差记为不合格。

测量工具：

2米靠尺

测量方法和数据记录：

（1）剪力墙：

任取长边墙的一面作为1个实测区。

每套房累计实测实量5个实测区。

（2）当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30cm位置，分别按以下原则实测2次：

一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（3）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：

一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。

这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。

（4）砼柱：

任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度。

这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

示例：

1.5顶板水平度极差

指标说明：

考虑实际测量的可操作性，选取同一功能房间客餐厅砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。

允许偏差值要求：

水平度极差值允许偏差暂定为：

15mm。

超过该允许偏差记为不合格。

测量工具：

塔尺3米（或5米）配合激光投线仪

测量方法和数据记录：

（1）同一功能房间客餐厅砼顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

（2）使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。

同一实测区距顶板天花线30CM处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。

选取5个实测值之间的极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（极差值：

数列中最大值与最小值的差）

（3）所选房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

示例：

1.6楼板厚度偏差

指标说明：

反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差；

1.6.2允许偏差值要求：

实测值与设计值允许偏差为[-5、+8]mm。

超过该值记为不合格。

1.6.3测量工具：

超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损法）

1.6.4测量方法和数据记录

（1）同一跨板作为1个实测区，每套房累计实测实量5个实测区。

每个实测区取1个样本点，取点位置为该跨板的中央部位。

（2）测量所抽查跨的楼板厚度，将测厚仪发射探头置于被测楼板测点，仪器上显示的值即为楼板的厚度，选取1个点，位置为被测房间的中心（如图示）

（3）所选房中顶板水平度极差的实测区不满足5个时，需增加实测套房数。

1.6.5示例：

2砌筑工程

2.1基本原则

2.1.1实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2－4套房作为砌筑工程的实测套房。

户数最多的房型为必选。

2.2外门窗洞口尺寸偏差

指标说明：

反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，以及外门窗框塞缝宽度，间接反映窗框渗漏风险。

合格标准：

[－20,20]mm

测量工具：

5米钢卷尺或激光测距仪

测量方法和数据记录：

（1）对于平外墙面的门窗洞口：

同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，每套房累计实测实量10个实测区。

测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。

（2）外门窗洞口尺寸偏差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

示例：

2.3砌筑工序

指标说明：

反映墙体砌筑过程中，墙体出现裂缝重要控制工序。

合格标准：

（1）无断砖、通缝、瞎缝；

（2）墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于7天；

（3）不同基体（含各类线槽）镀锌钢丝网规格为10×10×0.7mm，基体搭接不小于100MM；挂网前墙体高低差部分采用水泥砂浆填补；

（4）砌体墙灰缝须双面勾缝。

测量工具：

目测，5米钢卷尺，水泥钢钉、铁锤

测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

户内每一面砌体墙作为1个实测区，每2套房累计实测实量20个实测区。

所选实测区不满足20个时，需增加实测套房数。

同一实测区，分别检查合格标准中的4个实测点是否符合合格标准；一个实测区有4个实测点。

一个实测区作为该指标合格率的1个计算点。

（2）测量方法：

采用目测、尺量、放滚珠方法；对于瞎缝，则每一个测区随机选取3个灰缝点，如有两点或三点用铁锤和水泥钉钉穿，则该测项不合格。

（3）数据记录：

同一实测区内，只要有4个实测点有一个不符合合格标准，则该实测区不合格；反之，则合格。

示例：

3设备安装

3.1.基本原则

3.1.1实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于抹灰或装修阶段2-4套房作为设备安装工程的实测套房。

户数最多的房型为必选。

3.1.2同一套房内具备条件的设备安装工程实测指标需全部检测。

当实测指标合格率计算点总数少于6个时，需增加实测套房数。

3.2.座便预留排水管孔距偏差

3.2.1指标说明：

本指标实测值为墙面装修完成面与座便器预留管外壁的距离。

通过控制此指标，避免因距离过小，造成座便器安装困难；或因距离过大，造成座便器水箱等与装修完成面的缝隙过大，影响观感。

3.1.3合格标准：

偏差[0，15]mm

3.1.4测量工具：

5米钢卷尺

3.1.5测量方法和数据记录：

3.1.6每一个座便预留排水管孔作为一个实测区，每2套房累计实测实量6个实测区。

所选2套房实测区不满足6个时，需增加实测套房数。

3.1.7本指标在墙面打灰饼或抹灰完成或装饰面完成阶段，且管孔填嵌固定后测量。

3.1.8实测前，通过图纸确定座便器预留排水管孔距，并将其管孔中心距换算为管外壁距距墙体装修完成面距离。

如墙体装修面还未完成，